汪浩：产业升级、消费升级和城市更新是产业园转型方向

来源：房讯网 时间：2017-12-23 点击次数：1634次 作者：成都写字楼网

　　2017年12月22-23日，由全联房地产商会、房讯网主办，全联房地产商会写字楼分会承办，中国写字楼产业园发展论坛第十四届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为"回归与重构：商办地产可持续发展之路"。

　　嘉丰达科技发展有限公司董事长汪浩在会议上作演讲，主题为"专业服务园区 产业助力中国"，详细阐述了产业园发展的未来趋势，产业园区发展过程中投资和运营的重要性。

　　汪浩认为，中国的产业园是非常有前景的市场，房地产的消费升级，与科技是密切相关的；未来产业园区的转型有三个方向：产业升级、消费升级和城市更新；资产证券化，做类REITs的产品，是将来做持有型物业的趋势。

　　以下是汪浩演讲实录：

　　大家好，首先非常感谢秘书长和刘总的邀请，能够有机会跟大家做一个分享。刚才听了大家的发言，学到很多东西，很有启发。

　　嘉丰达是一个产业园区的投资和运营机构。

　　最近我们登了一个消息，"深圳现在开始有无人公交车了"，这个消息我特别敏感。因为在十年以前，大家一直认为无人车是不可能商业化的。在十年以前，Google的工程师已经可以在美国的高速公路上完全实现无人驾驶了，但是大家认为无人驾驶是不可以商业化的，不是技术不过关，原因是设备太昂贵了，其中有一项是激光测距，要画地图，这个设备在十年以前是10万美金/台。买一辆无人车可能才20万，配一个感应器就得10万美金以上。但是今天终于看到这个东西商业化了。

　　现在技术进步太快了，成本可以很快地降下来，所以给你的容量会非常大。大家拿着iPhone，这个计算能力是十年以前大型计算机的计算能力。苹果手机里有多少感应器，每天所有的行为都能记录下来，因为我们技术进步太快了，这些感应器的成本速度降低的太快了，能让我们所有技术进步令人想象不到的速度去发展。

　　10月份，我去了一趟美国，去了MIT、旧金山、硅谷和尔湾。可以发现特别明显的一个现象，特朗普上台是因为美国的基础设施和美国经济，确实不好，过去十年全球化过程中，美国有两波人是挣了大钱：1.华尔街。2.美国一些大公司，Google、微软、苹果。美国现在为什么要减税？很重要的原因是不仅制造业回归，还希望把美国海外公司的钱拿进来。

　　苹果公私要想给股东分红，账上有将近1000亿美金的现金，如果给股东分红，要去美国银行做贷款，因为它的财富都在海外，从海外调到美国给股东分红要分很沉重的睡。其实特朗普是很聪明的人，说明超级公司在过去十年当中，科技公司挣了极大的钱，美国中部确实很落后，但是看尔湾、纽约、波士顿周围，很发达。其实科技、科技、科技，是非常重要的事情。

　　这次去美国MIT看了生物医药类、人工智能的公司。我是70后，现在大家都很热衷于运动，20-30岁跑马拉松，40-50岁去健身房六块腹肌，50岁的人在干这个。现在我们这个圈子里流行一句话，再活十年，可以活到120岁，而且是很有生命质量的活到120岁，这已经不是神话了。现在去MIT，大家公认这个观点，只要有钱，十年以后，可以活到120岁，而且还不是躺在床上、坐在轮椅上活，是有生命质量的活。

　　过去当你老了，身上有一个器官，如肝脏不好了，肾不好了，怎么办？等待器官移植。中国现在对器官移植越来越严格，所以这个指标越来越少。大家发现没有那么多器官，怎么办？现在美国有一种技术可以在猪的身上把你的基因注入进去，例如猪培养出来一个肝脏，这没有问题，但是不好听。现在在美国有一项更新的技术，比如某人得了肝癌，被切掉了2/3。现在有一种基因的方法，可以让你的肝脏长成一个完整的。换句话说，这个技术出来以后，你的身体可以换部件，可以有生命质量地活到120岁，只要再健康地活十年，就可以活到120岁，这不是天下奇闻了。我们国家科技部在网罗全世界最顶尖的科学家，这项技术被科技部盯上了。可以发现中国对科技的重视。现在美国在减税，美国在制造业回归，中国现在到了"中等陷阱"，经济上能否迈过去。只有一个方法，即科技、科技、科技、技术进步。

　　我昨天在一个视频上看到毛大庆的演讲，他的一个观点我非常认同，1965-1975年这批人是今天社会的中坚力量，过去十年房地产整个推动、房子的购买是我们这一批人，中国第二个年龄高分是1985年，正好是1965年这批人生的孩子，这批年轻人是我们今天的消费主力。现在国内所有的投资机构投资什么？投资消费升级。新城说的商业广场，反复强调体验，反复提到消费升级，史总说，甚至能把你每天热能消耗量计算出来，1985年、1990年这批年轻人是未来五到十年中国消费升级的一个主力，利用好中国这两波人口红利，一波人推动了房地产住宅的需求，未来五到十年，中国的85后，年轻人的消费升级再推动中国五年。但是消费升级过去以后，中国靠什么？中国怎么走出"中等收入陷阱"，怎么面对美国制造业回归？只有一个，技术进步，科技、科技还是科技。中国人有机会吗？

　　大家现在一去美国看就是人工智能、大数据、癌症治疗、基因。给我们看的企业里面30%是中国人，很多清华学生在美国人工智能、大数据、基因里面比例很大，甚至有一个小帮派叫"清华-四中帮"，高中是北京四中的，大学上的清华，这批人很牛，30多岁，已经是博士生导师了，自己有实验室。看到以后，会觉得中国很有希望。我问过一位美国教授，我说：你觉得大数据在未来十年，中国和美国谁更有机会能够领先？在美国学术界观点是：如果开一个大数据的会议，可能一坐下来会说，今天讲中文吧，发现50%是华人。美国人有一个观点：在未来这一波物联网、互联网、IT、大数据、人工智能，在各个细分领域里，美国和中国可能会交替领先。我认为这是比较客观的一个评价，所以中国很有机会。

　　我10月份去了一趟南美，不懂西班牙语，去的时候觉得比较紧张，就凭一点英语吗。但是一下到利马国际机场，第一眼看到的是华为手机的巨大海报，而且不止一幅。我去到利马的商场，去看智能手机，没有苹果，只有华为和三星，为什么没有苹果？因为贵。华为市场占有率非常高，这也让我很吃惊。我们生活在一个伟大的时代，中国希望在哪里？过去十年是房地产，现在十年是消费升级，再过十年是科技、科技还是科技，是技术进步。

　　新时代之下，房地产长效机制，房子是住的，不是炒的。我们国家现在房地产背后的问题在哪里？不仅关系到房子是住的、不是炒的，而且关系到每一位老百姓的投资渠道、收益从哪来，关系到我们国家整个金融体系的安全性。现在老百姓买到一个房子，第一阶段，政府的平台公司去收储，整理土地，做了一次土地贷款，开去做了一次开发贷款，老百姓买房子再做了一次按揭贷款，这一套房子到了你手里已经做了三次贷款，加了三次杠杆。

　　今天赵秘书长说：前一百强企业占了市场57%。大量投资者的投资品就是房子，房子贬值，影响不光是自己的收益，还有整个银行体系和市场的稳定性。如果按照刘老师的说法，中国进入存量市场的时候，把这些房子资产化、金融化、证券化，不仅对房地产本身是一个健康良性的发展，对金融体系也是很好的机会。试想，如果老百姓手里不是持有一套一套房子，而是持有CMBS和类REITs产品，让大量自然人去持有，原来持有住宅，现在持有金融产品，市场上原来散户持有很多住宅，现在变成几个大的机构去持有一个持有型物业，前世对整个金融体系的健康发展和房地产的长机制都是很有帮助的。

　　总结第一阶段的发言，我认为有三个最关键的点：

　　1.再未来十年，中国了发展是科技、科技+。房地产消费升级，再下一个趋势是科技行业。

　　2.整个转型期间，三个方向：产业升级、消费升级+城市更新。

　　3.对于这些物业持有，资产证券化，做类REITs的产品，这是我们做持有型物业的趋势。

　　为什么说中国的产业园是非常有前景的市场？

　　上海的城区面积是6500平方公里，40%是农地，不可以动的18亿亩的红线。60%的建设用地里40%是开发区（工业用地），这些开发区有的做得好，有的做得很不好。如，亦庄，路东区很有活力，为什么？京东总部在这里，东创科技在这里，一堆科技性企业落户这里。路西区，一堆制造业，全部迁走了。天津滨海新区开发区，三星搬走了以后，整个40万平方米的厂房、公寓全部空置掉了。富士康搬走了以后，整个一片街区没有人了。但是也会发现在上海的张江科技园区非常火爆，杭州的余杭开发区不好，但是杭州的滨江新区特别好，为什么？因为网易的总部、阿里巴巴的总部、华为的总部、新华三的总部、海康卫视的总部全部都在滨江新区。中国有一个很明显的现象，工业开发区特别大，有的特别好，亦庄的路东区、北京的未来科技城、上地中关村，有些特别不好，为什么？只要是制造业，就一定是完蛋的。再未来十年，中国发展是科技，中国会进入一个伟大的时代，靠的是技术进步，技术进步的载体就在开发区，开发区有做得好，有做得不好，一定要把这些淘汰的2.0产业淘汰走，把新的2.5产业、3.0产业引进来，这样既支持了国家经济转型，也扶植了这些产业，也帮助政府创造了税收，也为这些投资人取得好的回报。这就是我们现在在做的事情。

　　嘉丰达只聚焦在一线城市，做2.5产业，关键是人，人的核心一定是在一线城市，我们从四线城市考大学，在一线城市找工作，奋斗了十年，不希望又回到一个四线城市去。发现研发机构最难的问题是招人，因为这些人员就在北、上、广、深、杭州这样的一线城市里。我们做2.5的产业园第一个聚焦在一线城市，第二个就聚焦在科技、大健康、文创三个行业。

　　我们做一个全周期的生命产品，过去一个产业总得有二十年的生命周期吧？不对，深圳富士康进来才八年，第八年时迁走了，这个产业曾经非常热，但是八年、十年，这个产业可能就没有了。但是一个产业园的生命周期土地使用权是50年，哪个行业能活50年？我没把握，但是这个产业园的产品是50年的生命周期，怎么让这个产品在50年时间里应对不同行业周期的变化，都能有生命力？我们现在做了产品是全周期通用型产品，科技企业能来，生物医药企业能来，前十年可以做标准厂房，第二个十年可以做研发，第三个十年等到周边配套成熟以后，可以做成总部。

　　做产业园、做科技园，想做得好，第一，产业定位，要知道去了杭州的滨江新区，滨江新区的定位是IT行业，因为华为、新华三和网易、阿里巴巴都在这儿；去到上海的张江，知道上海张江的产业定位是生物医药；进到亦庄，要知道亦庄的产业定位是高端装备制造。所以做产业园，我们讲定位，有时候跟做住宅、做商业最大的区别，我们第一个定位是产业定位，第二个是专业运营，第三个是能不能长期服务。我们在顺义区有一个园区，我们客户是宝马亚太区研发中心，我们跟它签的租约是10+5+5，签了20年。试想在未来二十年之内，恐怕要持有这个园区。做一个产业园，能否长期持有它、运营它，这是一个关键。

　　我们在北京、上海、天津做的几个园区，跟大家分享一下宝马产业园，我们租给它20年，基本上把它德国的一个研发中心原封不动搬了过来。

　　我们在中关村昌平科技园区做的生物医药园区，相比商业地产和写字楼，我们给大家提供的服务主要是2B端，核心的服务是技术服务。比如对一个生物医药企业，能否帮助它把环评下来，之后政府主管部门、管委会才能同意进驻，才能办到工商局执照，这是区别于商业和写字楼的。

　　我们在上海松江开发区做的高端制造的产业园，这个客户是做汽车发电点火装备的。

　　虽然我们本身不是联想，也不是华为，虽然我们本身不生产任何的科技产品，但是我们有一个理想，希望用我们的专业现在服务这些科技远去的客户，把他们服务好了，就是在助力中国的产业升级，帮助中国进入到一个新时代和一个伟大的时代。谢谢大家！

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