论坛设置两大领袖圆桌对话环节，邀请行业重量级嘉宾，凝聚新时代商办力量，热议商办发展新趋势、新热点、新标准、新规范，顶级思想碰撞，引领未来方向！
当天下午进行的第二场领袖圆桌对话，特邀当代置业执行董事兼首席技术官陈音主持，就"商办标准规范与发展-引领标准引领创新"等话题进行了热烈讨论和观点交锋。
参加对话的嘉宾包括北京米兰之窗节能建材有限公司董事长马俊清、北京建筑设计研究院工作室主任韩慧卿、中建科技绿色建筑事业部副总经理张爱民、仲量联行区域董事李从越、清华同衡可持续建筑技术研究所所长肖伟、坚朗五金制品股份有限公司副总裁白宝萍、哇棒移动传媒股份有限公司总裁颜鸿。
以下为第一场对话讨论实录：
陈音：《商业办公建筑建设与运营标准》由质检部标准所立项，已经两年的时间，前两年每年我们写字楼年会的时候，刘凯秘书长总是让我给大家报告一下，可能是由于我能力有限，今天我一个人就不行了，请了参与定额编织的重量级的参与单位一起来跟大家讨论一下这个导则，实际上是一个团体标准进展的情况。由于大家非常关注这个标准，工作也持续了很长时间，做了大量工作，所以今天的问题可能比较多，每一个问题不一定每一个嘉宾都回答一遍。我知道所有的嘉宾由于参与了导则全部的编写工作，所以对标准是非常了解的，每一个嘉宾也做足了功课，我们想每一个嘉宾重点回答一个问题。当然在讨论的时候大家有新的想法也随时可以去讲。
刚才仲量联行的演讲嘉宾讲了一个数字，给我印象非常深。他讲了北京写字楼存量大概740万平米，而纽约的商业写字楼存量是3800万平米，一个世界级城市或者有世界影响力的城市，重要标准之一就是商业写字楼在城市建筑里的比重。所以商业写字楼不仅仅是一个房地产的类别，对城市经济、城市影响力、城市发展、城市能量能级有很大很大的关系。中国现在仍然是全世界最大的制造业大国，但是第三产业比重这几年来快速增加，制造业保持了全世界最大的份额，但是第三产业在GDP里的比值增长非常快。而且大家从经济统计上能够看到，越是一线的城市，第三产业在城市经济里的占比也会越高，北京、上海、广州、深圳这样的一线城市，第三产业都会占到60%、70%，不知道今年最终统计是多少。所以商业写字楼标志标准，特别是调研阶段，我们有一个深切的感受，商业写字楼不仅仅是一个建筑的类型或者房地产的类别，它对城市的经济的影响非常深远，而且它的未来也是非常光明的。因为城市经济的发展，包括全世界产业的升级，对商业写字楼的需求是持续的不断的，而且未来会越来越多。
所以编制这样的从开始的土地的研究、产业的研究、项目的研究，设计、建造、运营、管理全过程的技术导则，对整个行业有很大的影响，很大的意义。参与编制的有一线开发企业，有研究机构，有设计院校，也有从事房地产中介比如仲量联行这些对行业有深入研究的社会方方面面的从业人员，一起来编制这样的标准，跟过去住建部编制标准的方式有很大不同，所以住建部的领导包括我们行业协会的领导，都对这个标准寄予很高的期望。我一会儿会发布我们完成的初稿，很快下午会专家送审，经过部领导的审查。
先给韩博士提一个问题，我们知道北京院是国内设计实力非常强的大院，院长、总建筑师也在行业有非常丰富的建树，中国第一高楼中国尊就是北京院主持设计的，而且北京很着名的地标性建筑，比如凤凰中心，在建成以后很吸引眼球，很多业内人士去参观，反映了商业写字楼设计的很多新理念。所以请韩博士介绍一下国内外商业办公楼建筑在规划设计方面有哪些新的概念？新的趋势？包括技术的，也包括在城市经济、城市发展上有什么样的新的解决办法？
韩慧卿：谢谢陈总，我来自北京市建筑设计研究院。商业办公建筑的主要产出效益是来源于建筑物和在这个建筑物中的办公工作本身，由此我认为它的主要价值体现在投资价值、工作的使用价值以及社会的文化价值这三个方面。这些方面是商业办公建筑最根本的目标，由此也是我们进行创新和后续的策划、建设、运营工作的出发点。
陈音总说这个题比较大。我局限于我们部分的经验，来挑选其中局部的创新来进行解释。我觉得从规划设计的角度，主要涉及到两大方面。一方面是关于建筑的功能和技术，一方面我也简单的说几句关于设计工作本身。
中国的商业办公建筑近些年来尤其是一些顶级的办公建筑的过程使得咱们国家的办公建筑的水平在世界上基本上已经有一些领先的代表了，但是设计工作本身随着行业的发展有一些新的做法，不一定完全达到世界创新，可能是咱们国内的创新。
第一个方面，关于建筑功能和性能方面的新的创新和技术，主要体现在功能和性能的提高和改善。功能方面是因为随着咱们国家经济、文化、科技等方面的发展，使得需求改变了、提高了，真正套用咱们社会发展的阶段来讲，是人民日益增长对美好生活的要求和高品质的要求，使得我们建筑领域尤其是能体现行业的先进性的商业办公建筑来讲，精准化的要求，所以从功能需求的角度，刚才前面的很多公司包括开发、管理的公司，为了强调客户在市场经济情况下客户的需求，关注他们的需求和发展变化是非常重要的，因为这种需求的创新包括基于不同的人群的需求的梳理，在社会主义初级阶段需求是丰富、多元的，除了基本的办公会涉及到功能的完善，包括服务特殊人群的，比如幼儿园、周边环境、商业金融、城市交通的便捷，还有艺术空间等完善，在性能的提升方面，挑几个典型的来说，我们更加关注城市设计和公共空间，具有先进理念，这种开放性的要求，以前我们在这方面都集中在弱电设计方面，现在都是综合安防。在综合安防招标的时候，我们需求的面特别窄，选不出有三家具备能力的，这是一个矛盾统一的概念。
另外，大家的要求也提高了。包括绿色，这个绿色已经随着多年的发展不局限在绿色建筑，我们逐渐到和区域结合的能源规划，扩展到整个城市绿色规划，还包括跟海绵城市结合的绿色的建筑的场地的处理这些方面，包括我们扩充出来的例如节能的概念和超低能耗的建筑，检测效果是非常符合设计的需求。
再有一个技术领域方面结合理念的优势就是智慧建筑，今天在多次提到这个词，我稍微从技术的角度解释一下。智慧建筑是一个新的词，以前叫智能建筑，也有相关标准。智慧建筑与智能建筑的区别，通俗的讲就是我们不仅使用了大量的电子的产品来收集信息，而且它是跟现在的数字技术，包括物联网技术、云计算技术、大数据以及人工智能和BIM等相关，使得我们整个建筑物很多场景和设施的使用、空间的使用，能够高智慧的识别、感知、有预案，能够进行决策，以便于给出一个选择出来、决策出来，这样高度反馈的体系。所以这样的话，使得整个建筑空间更加舒适、高效，这样提升整个空间的品质，使得提高我们的办公的效率，从而也间接或直接的提升了办公建筑的品质。这是从建筑的功能和性能的角度。
我再简单的说两句从设计方法和组织的角度，我们例如现在在大型、超大型的复杂建筑立面，我们采用系统化设计策略，就是在整个设计的初期，就联合设计方、建设方在前期就进行策划，使得我们的建设目标更加明确、深入和体系化，而这是在整个设计工作中又结合专项的系统划分，使得我们每一个系统的设计控制非常深度、责任明确，从而主要的是提高设计的完整度，这样是提升建筑的品质。
第二个方面，刚才提到的像我们现在说是在咱们国内比较先进，但是国际上算比较成熟的做法，就是技术规格书的做法。我们在技术规格书会把各个系统的控制的目标、设计的范围、责任、依据、设计的要求、工艺、材料、招标的要求以及后期的维护的要求，写得非常清楚，作为正式的设计文件组成，使得我们的招标工作非常明确，为后期的建设和运行提供了设计文件的基础。
第三个方面，全生命周期的数字化信息技术辅助设计，用例如虚拟、三维，包括大数据、设计优化、空间优化方面带来了比以前的设计方法更加提高的效果和品质。
还有一点是顾问组织形式，目前咱们国内领域里面是各专项发展逐渐提升，使得我们以前传统几大专业设计的模式有了非常大的改变，我们在一个项目里面组织非常多的专业顾问，从早期的设计过程，一直进行紧密配合。这些在设计的方法、领域里面也对整个办公建筑的品质提升起到了很好的作用。谢谢。
陈音：谢谢韩博士。韩博士非常系统的讲述了商业办公楼前沿的概念和理念，所有这些在我们的标准编制过程中都有所体现，我们一开始住建部领导和写字楼分会的主编单位，都对这个导则提出了很高的要求。因为中国的写字楼开发建设已经是跟国际最先进的水平同步了，所以大家可以期待这部导则会把这些新的思想、新的技术、新的理念反映到导则里面去，对中国的商业写字楼、商业办公楼未来的开发建设起到一个指导的作用。
刚才韩博士讲的非常重要的一点，就是现在的写字楼的概念已经超出了过去办公室的概念，它成为一个城市重要的地标、重要节点，也成为城市公众活动的重要目的地。所以今天我们台上的嘉宾有一位相对跟业内写字楼专业不特别相关的，就是哇棒移动传媒股份有限公司，传媒企业也参加写字楼的论坛，我想有它的道理，就像韩博士讲的，写字楼特别是大城市的商务写字楼，功能已经是多元化了，已经属于城市的重要组成部分。我想请颜总从您的角度讲一讲商业写字楼对于城市形象、城市文化能够做出什么样的贡献？
颜鸿：我简单说一说为什么传媒行业的人参与房地产这个事情的因缘。因为我是做移动传媒的公司，但是我本身原来专业是油画专业毕业，后来在综合艺术委员会工作，就是一个管理机构。很荣幸通过刘凯总加入这个组织，为什么加入这个组织呢？因为我一直在关注国外的公共建筑中关于艺术立法方面的相关规定，文艺复兴时期就有，到美国一战、二战之后也有相应立法，台湾也有，就是对于公共建筑中，建设费用中，是有一定的比例硬性规定要做关于艺术配置方面的法律性的规定。就是中国的建筑像陈总讲的商业地产发展二三十年，发展得非常快，很多建筑达到了在国际上很顶级的建筑。但是建完之后，所有办公硬件在最后一点点艺术品方面是关注的不多，或者压根儿没有过。
我们想力图推进在公共建筑做一个合理的配置方案，还是确实有它的需要，所以我们小组在北京今年开了无数次会，如果能形成一定的立法，像台湾、美国也好，这个工作组所做的工作是值得的。另外这个方案也费了太多专家的精力，会很完美的收工的。谢谢大家。
陈音：它的资产的价值不仅仅是这些房子本身，它的艺术、文化也是很重要的一部分。国际上一些着名的城市的地标建筑，包括美国纽约帝国大厦，很多同事都去看过，他们里面的一些艺术品的陈设，也包括建筑本身已经构成了美国文化遗产的一个重要的组成部分，所以我们专家们还在热烈讨论，如何把这种艺术品的植入写入多我们导则里去，引导开发企业在提升加注的物理品质的基础之上，把文化和艺术也作为评价写字楼的一个重要的组成方面。
下面给张爱民张总提一个问题，一个商业写字楼项目的成功到底取决于哪些因素？这个导则比较特殊的是把整个商业办公楼的全流程，从开始的策划一直到后期的运营，都做了一些阐述和论述，那么如何能够成功的开发、建设、运营一栋商业写字楼，到底有哪些因素？
张爱民：我本人比较荣幸能参加这个导则的编写，但是如果说影响一个商办写字楼成功的因素确实非常多，我认为它是一个非常系统性的工程。但是我还是想从标准的一些必要性和标准的指导意义方面进行阐述。
首先，标准的必要性。十九大召开，包括前几天经济工作会议，我特别注重了一个词叫“高质量发展”，中国转型要从高速增长阶段到高质量发展阶段。其实在十九大之前还有一个提升质量工作的指导意见，里面专门提到要提升质量强国大的战略，里面就提出了质量层次，包括品牌影响力。其中还重点提到了建设工程的质量水平要重点提升。
今年国务院还有一个关于促进建筑业健康发展的意见，里面我也特别注重到了，里面重点提到了，要提升建筑标准水平，同时也希望中国的建筑业能够走出去，走出去就意味着中国的品牌要在世界上面树立。
所以我觉得中国建筑业到现在我个人认为要有一个从中国速度到中国质量、中国产品到世界品牌，要有一个过程。所以说商办写字楼是建筑领域一个十分重要的产品。基于这个大背景下，在咱们商会和协会的领导下，在住建部立了项，与我们时代发展大背景是非常契合的。这是第一点。
第二点，这个导则从一开始到立项到后来开第一次会的时候，我一直在参加，所以两年走过来，感触比较深。比如一个商业办公建筑要想成功，各个系统要有融合，同时还有一个过程系统，从前期的可行性研究，到规划设计、到部品、材料、设备的选用，到施工、后期的运营，还有后期的一些商业运作模式，等等都是全过程系统。但是一个好的写字楼是什么标准呢？往往以前的标准都是割裂的，是独立的，比如我们有设计标准，有建筑设备部品的标准，有施工的标准，有运营的标准。还有一些因素，比如说一个商办写字楼前期的可行性研究，比如项目过程的管理，后面的一些商业运作模式，往往这些可能没有一个特别统一的标准，而是一些企业有一些经验、做法、要求。所以这个导则从全流程、全产业链的角度出发，去指导商办写字楼的建设非常必要，非常有意思。
我说几个数据。我们一开始发起的时候大概有20几家，后来我们就不断扩展，开始名字叫“建设运营管理标准”，后来我们觉得这个好像光管“建设运营”，前期设计就缺少了，所以我们又加入了“设计”。后来感觉如果是前期策划不好的话，也有问题，所以就加入了前期策划。后来我们研究比如到施工、到后期运营的时候，综合调试应该要加进来，包括智慧，比如BIM的引用，可能从设计到施工到后期的运营都有可视化、便捷性的管理，包括物业的管理，等等这些概念全纳入。所以整个丰富了写字楼的全过程。
同时，这个导则还有一个特点，吸收了一些优秀的案例，比如保利国际广场、中国尊、中粮置地等品牌他们的成功经验、成功做法，既对我们导则有一些指导，还有实际案例做指导，所以很有意思。
所以整个导则我充满期待，我觉得咱们的导则，一是符合时代背景，而且也是独一的，全方位、全覆盖的指导文件。所以我觉得这个导则我是非常期待的，我希望它成为一个操作性极强的，人人都爱不释手的导则。谢谢。
陈音：谢谢爱民。
清华大学是国内建筑研究的重镇，清华大学是在建筑研究、在建筑学科的所有专业领域，都有非常深的造诣，肖伟博士是清华同衡可持续建筑技术方面的专家。他们在租房子的时候，一定要租有LEED认证的写字楼，或者租要WEEL认证的写字楼，为什么呢？他们说写字楼的室内的物理环境、热工环境等等对人的影响非常大，对企业的影响非常大。一个写字楼室内的环境或者写字楼整体的环境对人的舒适度的影响、对人的工作效率的影响到底是什么样的关系？如何来界定什么样的写字楼的室内环境是一个好的室内环境？请肖博士给大家做介绍。
肖伟：非常荣幸能参与导则的编写。刚才陈总提的问题，首先要重点考虑商办写字楼的环境品质，为什么对企业有这么大的作用，这可能是大家非常关注的。
刚才前面也提到了，第一，品牌效应。好的写字楼代表着公司有非常强大的实力，这是一个表象。第二，一个更加好的环境品质，是更能够提高企业员工的工作效率乃至生活工作的幸福感的。这是一定可以提高企业的运营效率的。
首先我大概谈几个数据。第一，我谈一下常规的现代企业的人工的薪酬成本和房租物业的成本之间的关系，有一个平均数，一线城市大概是10：1的关系，就是说房租是300万，人工可能就是3000万，这个比例是比较平均的数。这说明什么问题呢？说明一个百人企业，提高1%的工作效率，相当于房租降了10%。我们以前关注节能环保、节能减排比较多，但实际上提高人的效率才是这个企业提高经济性的最重要的方面。
第二谈一下具体一点的，人的一生中，90%的时间是在室内度过的，对于商办团队的白领而言，每天的工作是超过10个小时是在写字楼里面的，如果像华为我估计超过一半的时间都在写字楼里面度过。所以写字楼的环境对于人的卫生、健康、工作效率乃至幸福感，作用都是非常明显的。
我举一个非常简单的例子，空气质量，前两年大家比较关注PM2.5、比较关注甲醛。我谈一个最基本的问题就是二氧化碳，室外二氧化碳浓度大概是在400PPM，我们国内的标准是1000PPM。PPM是一个度量单位，就是百万分之一。有人研究过，当室内浓度达到1400PPM的时候，就会影响人的判断能力，就是你的认知力大概会下降50%，这时候你的工作效率就可想而知了。
但实际情况是我们做过调研测试，写字楼里的浓郁基本上没有低于1000的，都在1000到2000之间，浓度非常高，所以很多人上班为什么觉得有时候昏昏欲睡，其实是因为氧气不够了。还有在座的大家经常参加各种会议，比如我们去会议室，刚开始开的时候特别精神，开着开着越来越困，大家可能以为是内容太枯燥，实际上不是这样，真的是因为氧气不够了。
我们在实验室做了一个小的实验。我们三个人在里面，一个小时，浓度从400到1000，两个小时，从1000提升到1600，浓度提升非常快。如果这个楼没有好的通风系统、新风系统，就很可怕了。实际上这对我们企业影响是非常大的。
另外，有几个标准，目前写字楼里大家常说有各种各样的评价标准，包括绿色、5A、智能化、LEED和美国的WEEL标准，事实上这个标准是可以大致分为两类，第一类是跟建筑的性能相关，比如像LEED、5A更加关注的是项目的配置、项目的节能环保、项目本身的性能，它更多的是从写字落的设计者、开发者、运营者的角度去考虑问题，事实上它对于这种使用者的关注度比较分散，而不是不关注，聚焦度不够。
所以后来在2015年的时候，美国的国际健康建筑研究院，把WEEL评价标准引入到中国，这个标准从空气、水、光线、营养、舒适度、健身、心理健康的角度做了一些评价。同时我们国家在2015年响应健康中国的号召，2016年的时候我们发布了自己的中国的健康建筑评价标准。这两个标准是更加聚焦于怎么样去改善建筑环境，同时希望通过建筑本身的一些设置去引导人们形成更加健康的生活习惯，提高健康水平，提高工作效率。是这样去引导的。
从人的需求包括标准的引导看，就必然的引入了一些新的概念和技术产品，包括我们现在比较关注的零甲醛的建材、新风系统、室内的空气净化系统、监测系统，我们的人员不光是要待在一个好的环境里，更应该让用户时时刻刻看到所在的环境是什么水平，这样实际上是在提升安全感。
还有比如说传统的写字楼，大家有经验的是，比如你坐在空调风口附近，经常有空调病，肩膀经常疼。咱们现在开发的很多像辐射空调，是没有吹风感，也是解决了舒适度的问题。同时包括很多地板送风等等，都是可以提高整个空间里新风的利用率，改善室内的空气品质，能够提高人的工作效率，提高人的幸福感。方方面面的技术很多，我们也希望这些技术能够在导则中有体现。
这本导则将来不光是能够引领国内写字楼的建造，可能在国际上也是属于比较高的水平。谢谢。
陈音：谢谢肖博士，讲得非常清晰，讲出了这个导则我们所期待的非常高的水准，它的引领性，对于国内开发企业，它一定是一个非常有价值的技术文件。
整个导则的编写是有两家主编单位，一个是中国房地产协会，一个是中国金属结构协会，台上的嘉宾有两位是中国金属结构协会的重要成员，一位是米兰之窗的马总，一位是坚朗五金的白总。我给马总提一个问题，写字楼的建筑有非常明显的特征，特别是典型意义上的CBD的写字楼，都是高层甚至超高层，绝大多数都是玻璃幕墙，所以写字楼的围护结构体系跟一般的民用建筑是有点不一样的，写字楼的围护结构对于写字楼的性能有什么影响？它的特点是什么？写字楼围护结构和玻璃幕墙有哪些前沿的新理念？
马俊清：写字楼的玻璃幕墙其实跟民用建筑门窗比较而言，差别是非常大的。
首先是安全性。玻璃幕墙的安全性，既有建筑改造这块，我们前两年提这个事。过去快速发展阶段做的玻璃幕墙，现在都存在着巨大的安全隐患，特别是早期做的。包括系统技术、包括材料应用、胶的应用，包括玻璃的自爆，都给建筑带来非常大的安全隐患。尤其是写字楼高层、高高层都在人员密集的地方，一旦出现这方面的问题，就是灾难性的。
第二是绿色、节能、环保，居住建筑对于节能要求敏感度比较高，每次国家建筑节能对门窗的具体的技术指标非常明确的有要求，同时咱们现在写字楼、商业建筑本身的标准应该低于住宅的节能标准，同时作为外围护角度来讲，外围护这块的产品，居住建筑因为对窗墙比有明确的要求，比如窗墙的比例和门窗本身的传热系数，这之间有明确要求。比如说整个房子里的大的落地窗，100%的房子里面没有墙只有窗，窗的传热系数要求非常高。一般要求墙占有一定的比例，这样的情况下，作为玻璃幕墙的围护结构，都漏在外边，本身的标准就比窗要低，同时它的比例如果是外挂式的玻璃幕墙，达到80%多到90%多，除了框体以外的比例，甚至说100%，因为有的框架也是玻璃。所以这个对我们影响比较大，跟居住建筑比较而言，差别比较大。
另外，居住建筑，比如欧美这些发达国家的居住建筑对于本身的传热系数有非常高的要求，同时对太阳的辐射热也有非常高的要求，也就是说做建筑外遮阳、门窗外遮阳这块，咱们都去过欧洲，去过美国，基本上都是100%的。美国做的可能还不如欧洲好。所以很多都是室内的遮阳或者玻璃中间的遮阳。建筑外遮阳，就是门窗的外遮阳做得比较好。比如Low-E玻璃，认为它解决很多问题。但实际上Low-E玻璃在北方地区，冬天太阳隔热这块就受损失了，对于节能其实是不利的。玻璃幕墙做遮阳，难度就比较大，因为牵扯到建筑外立面整个玻璃幕墙的效果。辐射热对人的实际感受影响相当大，对于人在室内的感受，有健康的概念。
所以在玻璃幕墙的建筑里，冬天的冷风和夏天的辐射热其实都不是特别好。我都调研过，有的老板一到冬天和夏天都要换座位，办公桌要换，夏天晒得受不了，冬天颈椎病要犯，咱们感受很明显的。
第三是艺术、文化，一个建筑就是一个国家的文化的背书，好多都是通过建筑体现出来的，而建筑的外皮在建筑当中是一个点睛的东西，是灵魂东西，对于我们的感情的属性可能更重一些，比如我们生活在这个城市里面，往往有一些地标建筑当成我们茶余饭后谈论的主题或者引以为骄傲的主题，这种艺术和情感的属性也是很重要的，所以整个从玻璃幕墙的居住住宅来讲，比较而言，还是差别很大。有一些手段比如说性能指标等等，也是实现起来相对技术要求的成分要难一些，有的甚至很难，要想解决非常难。
但是现在也有一些先进的技术，比如玻璃上面的光电技术，遮阳技术，还有遮挡技术，但现在成本比较高，也是因为生产能力比较小，将来这方面会有所突破。整个这栋楼通过这个技术来解决隔热、保温的情况。
另外，有很多新的材料，比如现在的超低能耗的房子，我们也设计了很多，包括设计院搞的办公楼，叫梦工厂，我们设计的铝包木，要求超低能耗被动式，我们现在在国内特别是南方一些地区，从被动式、低能耗的角度来讲，我们设计了几个，北方也有，这块从材料的保温隔热技术的角度来讲，未来也有很多新的发展趋势。谢谢。
陈音：谢谢马总。韩博士，中国尊的遮阳用什么解决？
韩慧卿：窗帘和维护结构一体化设计。
肖伟：中国尊在超高层里传热的部分是非常小的，不到0.5，只有0.4。为什么呢？因为吊顶处里面是全部封了保温的，地下有落地式空气弹管，主要是解决热环境，后面都是保温的。我们从外面看是全玻璃幕墙，但是从里面看，它能够通过玻璃传热的部分只有0.4级，所以是非常不错的。
陈音：大家能看到写字楼技术非常复杂，所以我们编写组也有非常强大的实力，集中了行业内一线专家，从研究机构、设计单位、开发企业到供应商，一起来推动导则的编写。
中国金属结构协会还有一个非常大的门类就是建筑五金，在民用建筑里大量应用，请白总介绍一下五金制品或者建筑部品对写字楼的品质有有哪些影响？针对大型的、公共的、高档的写字楼，你们从中国金属结构协会五金行业来讲，有没有在这方面的研究或者产品的规划？
白宝萍：非常高兴参与导则编制，不单单是收获，感触也颇多。
刚才讲到建筑的外围护、内部结构，马总讲了非常多的关于幕墙、外围护的安全性、兼容性，其实有很多观点原来也是我特别想谈的。结合我本人所处的建筑五金，我是一个制造业的，最终这个事情从规划设计到建筑的建设，一直到部品的环节，从我这个角度大概谈两个部分。
第一个部分，我认为建筑部品当前所呈现出来的趋势，一个是智能化，一个是信息化。还要强调一点是人性化。智能化大家已经感受到了，楼宇的智能化，办公空间的智能化，包括办公空间与楼宇控制之间的智能化。信息化，上午有几个嘉宾讲到大数据的问题，那么多个性的你在什么时间做了什么事情，这些都要靠什么实现？我们认为有强大的信息管理和信息数据的整合。关于人性化，刚才几个嘉宾都从不同角度谈到了舒适的问题，谈到了办公空间里的人的感受问题、体验问题，这些都要靠优质的部品和最具创新的能满足这些几个方面趋势的产品来落地实施。
第二个部分，我从三个角度谈一下我觉得建筑部品哪方面比较重要。
第一，节能。有一个很多开发商不重视的密封系统，我们很多人坐在办公空间里，经常在大风来的时候，听到哨音，这就是密封系统出来了问题。
第二，安全。门窗幕墙行业大家都热议的就是防火标准提高了，过去这两年大家都会看到比较多的案例，由于火灾的问题导致整个大楼造成比较大的损失。所以关于安全方面，排烟窗、防火窗包括幕墙开启的电动的排烟系统。
第三，耐用。商办写字楼与住宅最大的不同就是使用的人的频次比家庭住宅要大得多得多。因为频繁的使用，人的频繁进出，所以对五金的要求非常高。我们参编了很多标准。我们非常希望写字楼开发企业在建造的时候，能更高的提出这样的设计要求，这跟住宅的设计是完全不一样的。
最后分享一点小的感受，未来低能耗的建筑、被动式的建筑，包括刚才马总谈到的光电墙，更多的高科技的建筑外围护也好、部品也好，都会更多的推向我们的应用领域。是什么样的动力让我们这些做企业的、做制造的有源源不断的动力，就是大家对于美好生活和美好体验的追求，是我们创新的驱动力。我们有义务把这个导则编好，给更多的开发企业提供最好的指导文件。
陈音：确实一个好的写字楼，取决于每一个细节，甚至取决于每一个螺丝钉，建筑五金就是非常典型的基础制造行业，这个行业如果有国际水平，我们写字楼才有真正的国际水平。
最后一个问题给李总，当代是上市公司，每年我们会请中介机构对写字楼做公允价值评价，我们请的是世邦魏理仕，世邦魏理仕的专家要看写字楼的状况。我请问李总，物业管理的资产运营对项目的保值增值起什么样的作用？
李从越：谢谢陈总。很荣幸仲量联行能够参与到这次协会的行业标准的编写工作。仲量联行到目前为止在中国大陆共计管理面积超过了7千万平方米的面积，我们一直致力于把商务写字楼的管理作为我们的重点。在近20几年的管理过程中，我们很荣幸能够看到整个行业的发展。
您说得很对，确实物业管理越来越被发展商、业主关注，这是事实。其实谈到物业管理，一般人都会用三保来形容，保洁、保安、保养维修。这是高密集的、低端的，通常被人家忽视。但是我们现在越来越注意到，特别是高端商务写字楼的业主对于物业管理的价值的体现越来越清楚。所以一个好的物业管理服务和资产管理服务，确实是可以为我们的商务写字楼提供很不可代替的作用。这是我的第一个观点。
第二个观点，作为一个已经落成的物业，我们通常会说它的成功因素是地理位置，这绝对是正确的。但是实际上我们抛开政策面、抛开大的金融环境的因素，实际上一个楼宇的真正的保值增值是靠物业管理的。因为这个楼是不会动的。
谈到仲量联行在这几年的整个过程，我们目前除了把三保服务作为基础之外，我们仍然打造出一个适合于不同写字楼的个性化服务。我们香港团队在香港地区针对一些总部大厦、针对一些国企项目我们自行研发了一套服务标准，这套标准目前已经引入到了北京，包括我们大陆的一些核心城市。我们把这种服务标准导入到我们正在服务的项目里面去。
我们是采用五觉的理念，听觉、嗅觉，比如我们导入了香薰，像酒店一样，同理我们也会为每一个项目设计它不同的气味。听觉是背景音乐。还包括触觉，我们希望用很专业的、精细化的服务，为每个项目打造不同的服务卖点。
从今天开始我们除了推智能服务之外，还推工程服务，工程服务是在后台，我们把它转到前面来。比如PM2.5，我们会在明显的位置把数值展现出来，让使用人非常清楚的知道这个楼里指标是什么样的，让他安心和放心。比如我们会在高峰期间做好电梯等候时间的管控，我们叫闸机的管控。智能工程服务，我们花了很多心思在北京的楼里推。
现在有一个非常热的词叫社区化服务，这是目前写字楼管理的需求方向，非常清楚。什么叫社区化服务呢？社区化服务就是要做一个工作在这里不想下班的写字楼。我们不只是关注它的商户需求，我们仍然关注这些使用人的文化需求和生活需求。我们会在楼里面搞一些类似于文化活动、文艺活动，来丰富使用人的文化和精神生活。
举个例子，在北京我们有一个项目叫启航中心，在燕莎商圈，从开业以后，我们和业主一起搞了近十台的主题活动，比如我们和法国的社区文化在项目里搞了一些论坛，包括搞了一些歌剧的体验、音乐会的体验，在大堂和一个小的水岸的户外区域。目的就是为了打造文化的氛围。
其实不光是启航中心的项目，也包括一些啤酒的晚会，包括中环世贸也是很大型的集团公司，它从2011年开始连续七年办了“云中”系列，云中藏歌、云中牧歌、云中渔歌等等，就是利用这种地域文化、民族文化串起一台晚会，请了一些艺术家过来，配合一些美食。比如谈到了藏歌，可能会引入一些西藏的食物。每次都会邀请很多关联单位，包括某一个客户，这种互动是体现出了楼宇的价值，增加客户的黏性，这是非常重要的。
我总结一下。我认为物业管理和资产管理在整个房地产增值保值方面是起到了不可替代的作用。谢谢。
陈音：谢谢李总。我相信通过台上这些嘉宾对商业写字楼未来场景的描述，大家会更加期待导则的出现，也更加期待中国未来的写字楼会对城市有更大的影响，会有更大的贡献。因为时间的关系，这场论坛到此结束。谢谢大家！
来源：房讯网
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