李勇：写字楼旧改翻新盘活商办存量市场

来源：房讯网 时间：2017-12-25 点击次数：1516次 作者：成都写字楼网

　　房讯网讯 2017年12月22-23日，由全联房地产商会、房讯网主办，全联房地产商会写字楼分会承办，中国写字楼产业园发展论坛第十四届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为"回归与重构：商办地产可持续发展之路"，来自地产界、金融界、学术界及互联网界专家、政商学届精英及新闻媒体超过600位嘉宾出席。

　　佳兆业地产集团北京区域副总裁李勇参加了年会第一场圆桌对话，和其他对话嘉宾共同探讨了主题"新时代下的商办力量-回归本来，重构未来"。李勇从开发商角度解读商办面临的挑战和机遇，产品转型升级的途径。

　　以下是李勇演讲全文：

　　感谢王总和庄总的发言，讲了很多事实。我印象中商办类很多公寓产品，直接就是在房地产住宅限购限贷的情况下，打的标语就是不限购不限贷。买不了住宅，买公寓。当然也是种种历史原因。比如有的城市是做一些产业引导政策，引导某些不发达地区商业要发展，当时的前导性的就拍出一些地，拍地的同时政府要求这些地方建写字楼、商业。但是商业是有规律的，这个地方是不成熟的地方，建起来之后没人去。这就形成了大批量的空置，空置以后怎么办呢？有可能会引导性的变成了微住宅，有些空置的写字楼甚至一些产业都会往微住宅方面去引导，所以某种程度上疏解一下它的积压，也疏解一下当地需求的变化。

　　但今年这个政策出来以后，大家的方向是一致了。在去年有些城市甚至还出现了一些政府鼓励商改住的政策，比如鼓励把一些在不同阶段的写字楼改成公寓，可以引进燃气等等。但是后来政策慢慢变了，到今年北京这个政策出来以后，各地政策跟着变了。像深圳、上海，上海更加严格，我们在上海的项目也受到了波及。

　　但是刚才从庄总那句话我觉得讲得非常好，就是"回归本原"，就因为有这种政策的模糊地带存在，所以我们有时候拿底之前遇到这种情况，第一个反应是把它建成公寓，能比周边的住宅打个八折来卖，甚至设计的时候设计成4.5米，做两层高，做loft，有一些增值。但是现在不行了，政府的土地出让政策也是发生变化的。遇到这种商业配比比较高的写字楼，就拍地更少了，溢价低了。而且北京又出现共有产权房等等新的方式，在其他城市还有一些净自持的，像苏州那边拍到一定程度之后，大家每人出个价，然后算平均值，谁靠近平均值，谁得。

　　其实某种程度上还是一种住宅的限购政策的延续。再往深了讲，其实就是化解金融风险。未来三年的三件大事，其中有一件就是化解金融风险。实际上今年我们去谈融资的时候，金融机构的方向也发生变化了。比如拿新项目，你要融资，首先地价是不能做的，招拍挂只能这种渠道去拿，金融机构是不允许配资的，其中一些收并购也必须是两年以上招拍挂的项目。有没有长租公寓，这种是在政策允许的方向和范围内。

　　现在金融的监管政策是逐渐趋紧，所以有很多金融创新其实就是在规避政策，或者说在政策的模糊地带做一些变化。实际上我们现在做房地产开发也好，做写字楼租赁也好，也是要做创新，但创新怎么办呢？也是在政策允许范围内，你去仔细的研究政策，甚至是预判政策，你觉得这个政策将来方向怎么样，在这个方向之内再挖空心思做创新。

　　现在我们限购政策出来以后，供给量变少了，这本身就不是写字楼的正常需求，那我们实业需求到底多大，就需要做评估。在座各位都是写字楼租赁的从业人员，这是一个机会，将来尤其是金融创新，以后各种REITs、ABS做起来，单一主体的租赁就会变成多个主体，推向市场。这一栋写字楼将来做证券化以后，就可能属于无数的投资者。相当于没有单一大股东的公司的职业经理人，他的管理团队的作用就凸显出来了。某一个团队你能租得好，能挣得钱多，投资者就往这里来。大家就相当于一个一个的基金经理，那行业价值就能体现出来了。

　　我们佳兆业还有一个外号，叫旧改专家或者叫烂尾楼改造专家。我们在北京的佳兆业广场就是着名的烂尾楼，经历了十几年的风风雨雨，过程很曲折，终于做起来了。但是我们不怕复杂、不怕辛苦，只要用心去做，都能做好。CBD这个位置也是很好的位置。

　　写字楼的租赁除了北上广深等一线城市，大部分城市的写字楼是供大于求的。所以就算在北京城市里面，我们写字楼的建设也是有空置的。还有雄安新区建起来了，旧的楼不符合要求的也需要做改造和翻新，这是大家将来一个比较好的增长点，就是盘活存量，这就是存量。

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