长租公寓进入细分时代 地产大佬纷纷建言献策

来源：房讯网 时间：2018-01-25 点击次数：1341次 作者：成都写字楼网

　　北京市政协十三届一次会议开幕，多位北京市政协委员对长租公寓表现出关注。北京市政协委员、京投发展股份有限公司总裁高一轩和政协北京市第十三届委员会港澳台侨工作顾问、北京市人民政府专家顾问毛大庆分别在其提案中具体为长租公寓的发展提出了建议。

　　高一轩在提案中表示：建议北京商办用地转型长租、养老公寓，毛大庆则建议，北京市亟待加大对于长租公寓类产品的多元化市场开拓的推动力度。

　　党的十九大报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。相关数据也显示，2016年中国租赁市场交易额为1.2万亿元，预计到2020年，将达到2万亿元。

　　政策和市场需求的双驱动，长租公寓发展前景不言而喻。长租公寓已成为房地产的新风口，众多资本纷纷抢滩长租公寓，拥有更多的市场份额是他们的当务之急，长租公寓的发展空间巨大，但是，囿于行业处于初步发展阶段，仍需要更多政策和规范。

　　高一轩在提案中表示，“在北京，一方面，庞大的城市流动人口有旺盛的基础租赁需求。另一方面，青年城市人口的租赁需求也在不断升级，传统的以个体业主为主体租赁市场即使经过专业企业的零星改造，仍然无法有效回应和满足他们的新型需求。而目前机构运营的长租公寓仅占整个长租公寓市场份额的3%。”

　　鉴于巨大的市场需求，高一轩建议将部分新增或存量闲置商业资源在承诺持有运营的前提下，批准转化为长租公寓和养老公寓产品。引导社会新生需求与北京城市有限的建设用地资源进行无缝对接。

　　高一轩的提议其来有自，截至2017年，北京市写字楼产品存量511万平方米，商业存量444.15万平方米，处于历史存量高位。

　　同时，统计数据同时表明，目前北京市的存量商办用地，也处于一个较高水平：北京在过去十余年间，合计出让1700余宗招拍挂土地，剔除工业用地之外，大约供应了商办类用地7000万平方米（按容积率折算）。而已经进入市场的物业实际成交面积大约4500万平方米，形成约2500万-3000万平方米的潜在库存，这其中相当比例的商办用地处于拿地未开工状态。

　　近两年，商办用地转做其他产品的例子并不鲜见，但是，长租公寓和养老公寓的回报周期较长，且长租公寓对项目位置和环境有一定的要求，商办用地如何转化为长租公寓和养老公寓？对此，高一轩在接受和讯房产采访时表示，“根据目前的情况，可先引导部分用地，具体分析，根据地段不同，项目的不同，兼顾民生和市场。很多开发商在拿地时，住宅和商业时一起拿的，现在很多商办地并没有开发。”

　　而毛大庆则更加关注长租公寓的多元化市场，他提出：北京市亟待加大对于长租公寓类产品的多元化市场开拓的推动力度。

　　事实上，目前市场上对于蓝领、白领、高科技人才已推出不同的长租公寓产品，毛大庆指出，近年来长租公寓产业的发展趋势，未来一定会形成政府保障、市场运作的政企协作格局。因此，我建议北京市在相关政策扶持与监管制度方面提早介入，以获取先发优势。

　　以下是高一轩和毛大庆的部分观点。

　　高一轩：引导商办用地转型长租、养老公寓

　　通过对部分商业办公（以下简称商办）存量用地和新增商办用地,进行符合市场需求的功能引导,定向发展长租公寓和租赁型养老公寓。以旧的存量用地满足新生社会需求，客观上就是起到控制建设用地新增的作用，符合北京城市总体规划中建设用地减量发展的基本原则。

　　以北京市2016年的商业办公市场为例，写字楼产品新增供应约为146万平方米；这其中，大约有60万平方米的产品因为难于销售被企业被动的自己持有，没有发挥实际的供给作用，剩余的86万平方米中，有相当数量的商业办公物业被以公寓等其他产品形式实现了对外销售。这也促使2017年一季度，北京市出台了禁止商改住的相关政策。

　　这一方面是由开发商在土地获取时存在对商办用地定价过于乐观或商改住等“打擦边球”的心理。同时也是商办用地规划编制过程中，由其时点性特征导致的。规划编制时集中体现了编制当下的商办市场的发展特征、供需关系、经济结构和时代特点。待真正形成供地并形成面对市场的产品时，内外部环境往往发生了较大变化，这是现行规划编制体系难以应对和解决的。而这一点在商办用地上表现最为突出。尤其是近两年整个社会以前所未有的高速度进入电子商务和物流交易时代后，客观上对实体商业的需求，至少是对实体商业的面积需求变小了，如果大量的商办土地全部打造成以酒店、写字楼和零售商业为代表的传统商业物业，不论在宏观层面还是在局部市场的供需层面，都缺乏有效的市场依托和实际需求。

　　我建议将部分新增或存量闲置商业资源在承诺持有运营的前提下，批准转化为长租公寓和养老公寓产品。引导社会新生需求与北京城市有限的建设用地资源进行无缝对接。

　　实现这一目标需要坚持以下原则：

　　1． 先有法规引导，依法依规实现转型。规划国土和建设管理部门根据国家政策，出台鼓励符合条件，运营困难或处于闲置状态的商业办公用地转型发展长租公寓和养老公寓。

　　2． 坚持现行房地产调控政策，有开发运营企业承诺产品自持运营，杜绝商改住产品死灰复燃。

　　3． 规划国土和建设主管部门在充分调研，结合市场实际的基础上，编制两类物业在规划，建设，运营上的准入标准。可以仿照绿色建筑评级标准对于优秀的长租公寓和养老公寓进行评级，规范引导企业打造高质量的长租公寓和养老公寓。

　　4． 涉及商办用地规划编制的相关工作，应在编制规划时引入专业的市场调研、产业研究机构。同时特别应让有经验的市场主体尽早介入，在编制时即让规划性质符合产业发展趋势，并具有一定的前瞻性。

　　5． 协调财政部门和银行、保险、证券等监督管理机构及市场主体，从金融、财政角度给予住房长租市场相关支持。建议政策允许提取公积金支付房租，开展REITs试点。仿照市政基础设施等民生领域项目，给予长租公寓低成本融资的金融支持。财政方面建议对于由商办用地打造的长租公寓产品给予一定的税收等方面优惠。

　　6． 关于养老公寓，建议政府有关部门对于有条件的商办用地，可以定向支持其发展租赁型养老公寓。这种改变应经过严格的案址勘测和养老物业、养老产业的预设计，对相关主体的资金来源、运营模式、专业能力进行严格规定和审查。对于适老群体的容纳应参照教育、医疗体制的兼顾性，兼顾商业性的市场化和保障性的片区化。养老公寓的物业必须以自持租赁为基本经营模式，不得变相销售。通过这种方式，以养老用地的设立为契机，打通医疗、康复、教育、金融、保险等多个领域和行业，改变中国式养老“有模式无载体”的窘境。

　　毛大庆：提前介入长租公寓的政策扶持和监管

　　基于近半年来中央、地方以及全社会都在推动住房租赁市场健康发展的良好政策环境，我建议，北京市亟待加大对于长租公寓类产品的多元化市场开拓的推动力度。

　　发展长租公寓的根本目的是为了稳定房地产市场结构，并深度落实中央房住不炒的政策精神，与北京的体量、规模处于同一水平的其他一线城市相比，北京市对于长租公寓类产品的政策扶持力度仍有提升空间，并应着重倾向于三类客群：蓝领、白领，以及对于城市活力和创新力有最明显带动作用的高端科技创新人才。

　　1．提前介入蓝领公寓的政策扶持和监管

　　蓝领公寓自2008年进入一线城市，这类产品并不针对个人，而是为企业服务，为企业解决员工宿舍的问题，按床位租赁，整体租金水平低，但与群租房相比，其消防、租户管理和服务水平可以得到有效保障。

　　尽管进入市场较早，但北京市目前的蓝领公寓产品发展缓慢，仍处于初级阶段，运营这类产品的企业重点在产业园周边布局，市场空间很大。

　　2018年，在中央及地方政策的带动下，蓝领公寓产品有可能全面提速，具体到北京市，针对此类产品，政策应提前到位，一方面给出足够的政策保障，另一方面也要提早制定相关的监管措施。

　　2．以白领公寓产品推动老旧房改造升级

　　据悉，目前我国已有多地试点住房租赁，并相继出台了住房租赁新政。综合各地对于针对白领客群推出了长租公寓类产品，我建议北京市从多个维度的政策刺激该产业提速。

　　首先，可由政府主导、与腾讯、阿里等互联网平台型企业合作，引入长租公寓智慧平台，将公寓产品、运营商纳入整体管理。

　　其次，对于商业用房改造的长租公寓给予民用水电气价格的优惠政策。

　　最后，可以从优秀的长租公寓产品中再次选拔，对于推进城市改造有巨大影响的白领公寓，给予公积金、税收制度、市场监管放宽等方面的政策倾斜。

　　3．以人才公寓模式吸引高端创新型人才

　　人才公寓是政府为吸引人才而专项配备的长租公寓，属于长租公寓的衍生产品，对于推动一线城市创新活力有较大影响力。

　　近年来，受到地价飞涨的影响，北京的生活成本持续高涨，对于外地人才的吸引力和竞争力有下降趋势，甚至出现了人才外流的现象，这对于北京的经济结构转型和创新型产业发展有不利影响。政府亟待通过大力兴建人才公寓并建立配套设施，防止这种趋势进一步发展。

　　人才公寓的布局一般在城市的核心产业区、开发区和高新科技园区周边。

　　人才公寓需要对于租赁者进行严格的行业和学术水平的审核，根据其城市贡献度考评其租赁人才公寓的资质水平，须优先保障高新科技企业、研发型企事业单位、总部经济企业的需求。

　　我建议，北京市在推动人才公寓类产品进入市场时，应采取政府主导与市场化运营相结合的模式，由房地产开发商或运营商提供标准化服务，通过产业园区配套建设、城中村改造项目等形式与政府合作，在运营的价格水平上，由政府分摊一部分成本，通过足够的价格竞争力保证城市和园区对于高端人才的吸引力。

　　综合近年来长租公寓产业的发展趋势，未来一定会形成政府保障、市场运作的政企协作格局。因此，我建议北京市在相关政策扶持与监管制度方面提早介入，以获取先发优势。

　　来 源：和讯房产

　　编 辑：chenhong