实录：第十届中国产业园商务区发展论坛（二）

来源：房讯网 时间：2018-06-28 点击次数：1194次 作者：成都写字楼网

　　房讯网讯 2018年6月26-27日，第十届中国产业园商务区发展论坛在北京富力万丽酒店隆重举办，主题为"挑战与路径：产业园区的模式创新"。

　　论坛由全联房地产商会、房讯网联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办，同时得到了中粮置地、保利地产、华润置地、中海地产、金融街、北京万科、金隅地产、富力地产、中国金茂、佳兆业等合作伙伴的支持。

　　论坛邀请地产和金融行业知名专家学者、企业家开发商代表、产业地产一线"操盘"精英，通过主题演讲和圆桌对话形式，畅谈挑战与路径：产业园区的模式创新。与会嘉宾纵议当前宏观经济形势与房地产市场，细论产业地产面临的挑战与发展路径，展望未来城市办公的新生态，围绕当前热点话题进行思想碰撞与积极探讨。

　　据全联房地产商会写字楼分会秘书长、房讯网董事长刘凯介绍，中国产业园商务区发展论坛源于2009年6月，已连续成功举办九届年会，是中国产业地产行业规格最高、最权威、规模最大、影响最广的专业论坛！论坛从中国经济发展形势着眼，聚焦产业地产行业发展进程，每年六月相约北京，探讨行业发展趋势、模式创新、绿色低碳、企业转型等行业热点，就行业发展、企业战略与成功案例等展开系列演讲和对话，找寻全新思路及广泛深入的合作机会，同时记录并见证中国产业地产历史轨迹并推动行业健康向前的持续发展。

　　以下是房讯网图文直播实录：

　　主持人：每次聆听郭总的演讲都是受益匪浅。感谢。接下来邀请的嘉宾作为中国房地产业知名的企业战略研究专家，拥有十六年的中国房地产业从业经验，长期致力于房地产市场和房地产企业的研究工作，深知行业发展规律和房地产企业战略变革，形成了独特的关于房地产战略转型方法论和研究框架体系，倡导并推动战略管理在诸多房地产企业的实施，让我们掌声有请亿翰智库董事长陈啸天先生发表主题演讲，有请。

　　陈啸天：大家好，感谢刘总的要求让我给大家做一个战略汇报，我结合当前的环境跟大家做一个分享。主题是当前的房地产市场与战略选择，我们看今天的房地产怎么动，或者我们怎么做，客观上来说取决于大的国际的博弈，当前中国国际关系里面最核心的就是中美关系，这是第一个。当前的宏观的变化客观上来说已经不在于我们的商业地产行业，也不在于今天做产业园区，商办的同事的想法里面，更重要的大的环境变化还是在宏观层便。

　　先给大家汇报三个内容，第一个是讲行业形势。我想分享一下，在变的环境里面，房地产接下来的角色怎么选择，在一个大的变化环境里面，我们控制不了宏观环境的变化，房地产行业到了今天，经过二十多年的发展，98年算起，已经是整整二十年了，今年2018年全国上下都在讲我们四十年的改革开放。还有一个数字，98年住房改革，全面货币化，今年也是二十周年，也可以简单的说住房改革的全面市场化二十年。

　　这二十年的房地产发展时间里面，今天的房地产行业已经进入了存量时代，前二十年房地产行业借助于中国的城市化和住房改革，成就了一批优秀的企业和企业家，同时也成就了房地产行业的规模化发展，未来二十年，房地产行业将不仅仅是盖房子，同样要有很多的新内容做，比如说产业，在中美博弈的大背景下，产业有特殊的地位。

　　三个内容，第一个，不管当前的外部环境怎么变，整个房地产行业去杠杆很厉害，前几年我们国家有一点降准，很多人提出了股灾跑掉了，房地产会继续疯狂，大家知道所有的量化宽松都是点式的，是定向的，并不是一防水资金大量的渠道流入的房地产行业，其实不是。这一轮房地产会有收益，但是并不是全方位的收益。

　　宏观角度讲的接下来是经济的稳定期，下面有四个角度。

　　第一个，美国因素已经驱动中国房地产行业三轮巨变，美国倒逼中国经济的转型。过去我们几十年的发展，加入WTO成就了中国经济高速的发展，因为经济的高速发展，中国的城市化也在加速的推进，房地产借助经济的改革快速的上升。如果从外部的环境角度来看，08年、14年、17年，14年到16年美国的选举导致了15年年初，我们跳过了14年，导致了15到17年，房地产行业高速的增长，在今天我们也看到了，17年，尤其是进入18年年末，我们跟美国的大的环境，客观来说，美国已经不仅仅是冲击金融行业，更大的冲击中国的经济系统，对房地产也会带来大的挑战。

　　第二点，我们需要承认，一房地产房地产投资处于高位支撑了经济发展，另一方面也限制了社会的需求，房地产的消费压抑了整个社会消费，大家知道经济的三架马车，投资、贸易、内需，内需这几年始终受压制。

　　第三个，结构性的去杠杆仍是主基调，如果还是大量的资金和资源，仍然像过去的二十年拼命的进入房地产，对经济的发展还是会受影响的，所以当前我们所谓的降准，有一点点量化宽松，大家又幻想资金流入房地产，今天不管有没有美国的因素，房地产自身已经到了这个阶段，经济结构自我调整的需求也不大可能像过去，房地产再也不会出现像过去这样的角色。

　　前一些年，我们都知道，每年的年底和年初我们都会公布一个经济当年的增长率，就是GDP。7.0还是6.8，每一年都会公布。

　　这几年我们连GDP的增长目标都不说了，大家想过这个事情吗，我们每年是不是要公布GDP的增长目标，对房地产的角色影响非常深远，从我们国家的政体结构，一旦年初公布了GDP的增长，比如说7.0，那么我们在这个过程中，各个部委会按照季度来实现增长7.0的目标，怎么做呢，一个季度结束来看GDP增长多少，7.0，感觉很好，就这样发展。二季度只有6.8，怎么办，很有可能我们的动力没有了，房地产是最快的，GDP有缺口就拉房地产，拉房地产最快的就是打兴奋剂，把资金和需求放开，一夜拉起来。三季度一看效果太明显了，今年也可能不是7.0了，而变成了7.2，但今年7.2了，明年压力就更大了。赶紧把房地产全方位打下来，7.0已经够了。

　　我们过去这些年，因为每年公布GDP的目标，房地产的角色就是经济的助推器。经济上行的时候，一旦有了缺口，我们习惯性的，最好用的也是房地产行业，所以过去我们说房地产是经济的助推器，不好听的就是“夜壶”，太好使了，用完了就不重要了。所以我们看到这些年一旦需要你的时候，会很快的爆发起来，全方位的增长。不需要你的时候全部都打，房地产过去这几年大起大落，非常的明显。

　　今天房地产已经自我到了高位的存量阶段，只能承担不是经济的助推器，而变成了稳定器，作为压仓石，保证一定的贡献，解决一定的就业就可以了。

　　所以我们称之为房地产当前的治理逻辑，15年年初为了应付美国的国内选举，产生了不可控的结果，我们又放开了量化宽松，没有任何增长，暂停了七八年的公司债都放开了，把压了四年之久的限购、限贷变相的松开了，大家知道，政府推动房地产行业做什么，资金往下落，资本往价值高位流，导致的北京、上海、深圳15年下半年开始暴涨，资金优先个往这些区域跑，16年的9月，我们开始变了，称之为一线二线继续去杠杆，三四线继续去库存，就是把一线二线按住，放开三四线。

　　到17年年初，其他的三四线和县城继续去库存，就是16年开始到17年年初，很多的三四线已经过了，我们开始打，没有过的三四线还是去库存。当前的房地产逻辑我们是需要按住一头，放住另外一头。什么时候国家说三四线都有泡沫了，我们要按住，一二线必须要放开。这个国家房地产需要解决一定的就业，拉动一定的投资，所以房地产今天的角色是稳定器，不再像过去经济有缺口就上，经济一旦满足了全下。因为这个逻辑意味着不管房地产做住宅开发，产城，为了能感受到城市和城市之间的一波波的联动，行情只可能是一波波的联动，所以你不会一直好下去，房地产今天注重的是结果。

　　房地产行业从原来的经济助推器到中美博弈大背景下，房地产到了存量的阶段以后注定进入稳定器的阶段。

　　第二部分，我想跟大家汇报一下，我们很多房地产行业的同事都想，既然国家现在全方位打房地产，我们怎么办，很多的企业家也在想我们怎么办，因为我个人的确，我跟20多个企业家进行互动，很多人都很担心，未来二十年，房地产行业需要兼顾两端的需求，不再是单边的需求，单边已经没有用了。

　　我再解释一下，第一个，客户来说，房地产行业我们可以这么解释，不能叫做看多房地产行业，过去的二十多年城市化成就了房地产行业，成就了优秀的企业和企业家以及众多的非常优秀的社会化的职业精英包括在座的各位。

　　房地产过去二十多年的成长，在当前的中国政体结构下，经济体系下，尤其是在大家看到的今年以来，习大大向全世界表示，中国未来仍然坚持改革开放继续走下去，意味着什么，中美未来的博弈，中国的复兴，我们的中国梦将建在市场化的逻辑，商业的逻辑，与全世界的国家竞争。

　　未来中国仍然是市场、商业化的逻辑主导，意味着什么，我们国家需要的是优秀的企业家，优秀的企业，我们需要的是非常专业、职业化的精英。如果我们从这样的战略的高度看当前的中国的经济体系下，哪一个行业能够像房地产行业经过这么多年成就了这么多的企业家和精英。我看到的是今天的环境下，中国和国际化情况下只有房地产有先发的优势。当前的房企什么人才都敢用，你是优秀的人才，未必只是做开发的，其他的行业真的不一定敢用。

　　房地产对资金的需求非常大，各种金融的创新，产品的结构化设计。大量的企业家也好，总裁、高管去全世界考察，我们真的有国际化的视野。大一点的房企都是全国化的布局，每天都跟地方政府打交道，我们知道政府需要什么。二十多年的房地产发展路径，各种领域，房地产企业和企业家心态很成熟，这个行业的心态很成熟，二十多年。

　　所以我看到这个行业二十多年培育的优秀的精英，在国际化博弈的情况下，如果房地产行业演化、诞生的职业化的群体在未来国际化的竞争，会有很大的先发性。

　　房地产这些年更多的是整合者，因为是整合者，所以敢于去各个领域做产业，资本的运营，国际和的视野，理解政府的需求，有成熟的心态。所以未来房企可能会做成钢铁大王，水果大王，都是有可能的。

　　房地产除了会作为经济的稳定器，未来还会承担产业的载体。房地产，大量的就业者都叫做住宅开发，其实不是，我们理解为左右手关系，我们左手从政府获取资源，土地也好，资金也好，都是国有的。拿了以后我们自己把它整合一堆策划单位、设计单位，创意单位，施工单位盖成房子。

　　我右手是什么，盖好房子卖给消费者，双边市场，左手我们汇聚资源和政策，我称之为B2G，右手是做B2C，过去二十年，我们的住房是为了改善全社会对住房升级条件的需要，过去二十年房地产行业更多的是单边需求，驱动了房地产高速增长。

　　到今天，房地产变成了存量市场，也是到了今天，国家需要实实在在做产业了，所以B2G是趋势了，什么意思呢，就是政府要的，产城、产业园、PPP、特色小镇，长租公寓等等，这些都是B2G的市场。

　　这些细分的领域这几年都起来了，因为B2C已经进入了存量阶段，不足以支撑政府的需要，也是因为当前的中美的博弈下，我们需要实实在在的产业。所以B2G开始发力了，未来，尤其是从现在开始，房地产行业也进入了双轨的阶段。B2C市场还有惯性，B2G政府已经发力了。当前房企的拿地公开招拍挂，拿不拿到都难过，第二个是收并购，也没有很好的资源了，好的资源都被政府拿去和招拍挂差不多了。第三个呢，政府告诉你要地吗，我有，你来吧，但是不能只做住宅，你要给我做一些产业，而且你讲什么概念都没有用，什么时候投资多少，什么时候开始动工，什么时候招商，什么时候企业入驻，什么时候发什么证，都写清楚了。政府的B2G的逻辑非常清晰，房地产行业已经进入了政府的套路里面。

　　所以我也称之为房地产过去二十多年，我们应该说借助与国家的资本，借助国家的资源，房企完成了原始的积累，到了今天开始反哺这个社会。

　　什么角度开始反哺呢，就是产业，国家的发展和民族的经济都需要产业，所以现在的房企开始往产业看的更近，这个过程太突然了，需要转变，政府也想在很多政策方面跟进，但是也不知道怎么跟进，这是一个国家。

　　好比2000年到2007年，谁也不明白物业管理可以这样做，设计可以这样做，到今天我们知道住宅的产品可以做到这个层面，B2G做产业也是一样的，今天都没有想到，但是大家都会往前探索，02、03年，住宅市场全面发展，04、05年政府全方位的放开按揭贷款，企业的公开招拍挂成就了房地产行业这几年的规模和成长，产城也一样，政策会不断的改进，但是方向不会变，因为国家需要。

　　前些年社会各界对房地产有看法，觉得过了，但是房地产和国家的发展一体的。所以从未来来说，房地产反哺国家和社会这是必然的，不管我们愿意不愿意。

　　你做了产业你会发现新的发展路径和发展模式会成就房地产企业未来的发展，成就房地产企业未来的形象。

　　第三点，行业的未来需要兼顾两边，如果未来还是单边的B2C驱动整个房地产发展，那么这个市场很明显已经过了。今天的B2G市场已经开启了，这条路值得我们未来还有二十年可走。

　　所以如果我们房地产行业仅仅理解为住宅开发，房地产只走了上半场，下半场跟全世界竞争，所以我们需要更多的企业家，未来我非常的看多。

　　在未来的路上，跟我们起步一样，B2G大家都没有想明白，大家都知道今天做产城不赚钱，做产业园都是陷阱一样。

　　当前做产业的有几种路径，第一种借助与国有平台，像协信借助企业的平台，卓越借助中国电子科技园的平台，泰禾入股的北科建，国有资源比较多。第二种是参股，产业的企业，我入股你，你去哪我们带着你，拿到地以后，产业你做，配套的建设用地我做。第三个，把产业的概念转化成文旅的概念，到今天也支持，养老、文旅这都需要，所以目前有三种路子。

　　第三个方面，三类企业我比较看好，第一类，央企国企永远有优势；第二类，是规模化的房企，为什么大家都知道风险还要做规模，如果你为了利润，真的有一天你会发现卡在里面只剩下钱。我有规模上来了，才可以承载更多的人才，承载更多的资本，承载更多的技术和产业，承载更多的信息，如果没有，不容纳更多的人才、资本和信息的话，谈不上未来的转型，所以规模的价值在于通向未来的桥梁，今天大量的企业冲规模是有道理的；第三个是地方龙头企业，中国是人情社会，永远有它发展的空间。

　　时间真的有限，我就讲这些，谢谢大家！

　　主持人：感谢陈总的精彩演讲，下面位嘉宾也是我的好朋友，曾先后在万科、SOHO中国任职，现在是誉翔安地产执行合伙人，下面有请誉翔安地产执行合伙人王珂先生，带来2018及2019年北京写字楼市场展望。

　　王珂：我讲的的题目四个关键词解答，大家最关心的以北京为代表的写字楼市场在未来的一两年时间，第一，租金是涨还是跌？第二交易量是涨还是跌？第三，我们做的事情是不是会更好？我们所做的所有工作都围绕这几句话展开。我们说第一个词“缩表”大家知道汽车上有两个仪表盘，第一个是速度。还有一个仪表盘是发动机转速，转速起来了换挡车速才会上来，所以我们想得出一个结论，到2019年我们把这个市场的范围界定一下，第一个范围的界定是我们重点研究北京，第二个界定是19年之前市场的局面是什么样的。

　　为什么说19年，我们说19年是资金面筑底的年份，去年把几十万亿的资金去杠杆，这个时间点到2019年年底是资金面筑底的时间点，所以我们看19年年底之前北京写字楼市场会发生什么，第一个关键词是缩表。

　　这个表是2017年的时候A股所有上市公司的市值17年全年的变化，大家知道今年的股价在下跌，我们看中兴电子贸易战开始股价已经打了三折。我们看整体的状态，北京的写字楼市场增长很大的程度上不是来自于超级大公司，我们新闻上经常看到腾讯、百度、这些头部公司，他们有一个很直接的需求，如果跟房地产发生关系，根本不会找开发商和运营商，京东会直接拿地，阿里也会直接拿地，在北京主要的增长是来自于100亿市值以下公司，但是我们看这些公司这一年的表现，无一例外大面积的下跌。这个场地我们有几年在这里开年会，我们脑补一个画面，公司的股东面对身价缩水一半的时候有没有动力继续重资产投入做，就算想，但是他们的市值在跌，自己的身价也缩水了很多，他是没有动力的。这是第一个数据来源。

　　所以我们需要等待的是这些市值，尤其是中小版的股票市值修复，这个修复的过程也是北上广深这些产业地产，办公楼逐渐探底回归的过程，这是发动机转速的仪表盘。

　　第二个，我举一个例子，北京有四个产业，金融产业，高科技产业，现代服务业，还有房地产，这几个行业里面最关心的一个事情是BAT大量的高增长带来的我们大量的众创空间，大量的联合办公，大量的科技企业租写字楼，把整个市场带起来。

　　但是2017年发生了什么事情，就是以移动互联网为代表的行业，硬件设备，就是在座的每个人手上的手机，全国销量已经触底了，中国已经没有新增的人口支撑移动互联网市场的膨胀的，剩下的我们看到这个行业出现跨界的踩踏，原来滴滴打车和美团不竞争，现在他们相互PK，以前高德地图是做导航的，现在做交通分发。这个踩踏的状态是我们看到这个发动机转速在下降，虽然车速还是比较好的速度，但是发动机的转速在下降，而且是一个持续下降的过程，我们不信可以看腾讯的股价，这个顶部已经实现了，如果说放在租赁上，销售上，科技企业买楼和租楼的速度已经放缓。

　　如果拉到北京，所有的去年大概知道的三百多万方的写字楼租赁面积，我们拆成若干个行业，大家会看到头部的，文创、非银行金融，综合服务业，计算机代表的硬科技，还有传媒，这四个行业基本上占了这个市场的80%的增长，非银行金融，大家都很清楚，干金融特别好的已经进监狱，干的不太棒的已经下岗了，非银行金融也伴随着金融体系的收缩，包括我们销售的时候还有大量的险资背景的买楼扩张，但是现在的非金融领域已经触顶了。第二个行业是硬科技计算机触顶了。文创行业我关注崔永元，我们也看到出现了很大的波动，几乎都是坏消息，这些坏消息会深刻的影响19年市场状态。

　　一个很明显的结论，我们会认为在今年是一个触顶回落的过程，它是伴随着整个产业、资金，然后整个的面进行的。

　　如果一定要佐证一下，销售额就可以看出来，销售额是最典型的，企业买楼，他们用重资产投入买楼的表现，这是一个特别典型的断崖式的下落，这个过程还在持续，这是我们面临的现状，如果我们把买卖的交易数据拆成客户结构，每一年都会有主力客户，北京的买卖的玩家基本上四波人，国家队、土豪、上市公司的股东和他们家亲戚，再加上新投资者，这四类人覆盖了整个的买卖市场。

　　17年熄火，现在18年触顶，326之前，北京拿了销售证可以零售的物业700亿的量，市面上拿了地还没有开发销售的大概还有2000亿，但是现在的销售速度一个月以五个亿左右的速度去化，2700亿大概需要去化多少个月，就知道了。

　　刚刚说了买卖，然后再说到租赁，现在看主要的因为供应的问题，因为我们大多数开发，四大行三四年前就说CBD中国樽亮相的时候肯定很大，三四年前就说，但是现在那个楼也没有建成，开发的速度很慢，去年一年的租赁成交数据主要分布在南北延长线的产业带上。

　　租赁的感觉没有那么差，这个确实是有自己的内支撑的，可能大家不买楼会租楼，这个情况下市场保持基本的量。

　　我们不甘心，尝试了不同的行业，刚才说的几大行业里面， 我们把过去Q1到现在的，五个季度的产业的变化和他们的交易的成交量做一个金字塔图，我们用客户金字塔看，我们会看到一个典型的趋势，他们分别在筑底，交易量的结构我们也看到了金字塔的底部，每个行业在每个时期构建的底部是什么样的，如果底部下移说明有问题了，这些年可能还不算太差。

　　我们再看一下非银行金融，每个季度的交易量有七八万平米，2018年的时候，这个底部反而有一点抬升。

　　再到传媒，这里面会看到一个特别典型的特点，这些行业伴随着大量的，每个季度以将近十万方的交易量，大家在构筑一个行业的底部，这个底部是什么样的价格，然后头部，上部可能不行，但是往下这个底部逐渐的形成。光看这些行业带来的产业带的变化，我们会得出一个判断，首先大家不能下来，我们认为这个事情在未来的一年时间里面发生的概率是20%，看空所有十块钱以上的写字楼，第二我们看多四块钱、五块钱的写字楼的价格空间，这是单价看。从区域上，我们看空北边，看平东边，看空西边，看多南边。

　　第三个“外溢”，刚才说了很多的基本盘的问题，换一个角度，我们把每年一百多万的租赁面积换一个角度诠释一下，如果按照地铁线来切，你会看到14号线在崛起，6号线在崛起，2号线已经跌到下面去了，你会看到交易的活跃度是顺着整个城市轨道交通在外溢，五年前我们根本不会说地铁14号线什么样，你去旁边感受一下带来的交通分发，就是因为大量的上市公司产生了外迁，人力密集型的公司已经从四环内到五环外，北京有一半人口已经居住到五环外的。对谁利好，对产业园利好，因为城市会让整个资源，让所有的资源变得更均匀。

　　前几年的时候我们每修一个地铁，地产公司就说这是利好，把房子卖了，这是一波房地产型的红利，还有一波红利是当它真正落成的时候，跟原有的交通轨道和网络发生关系的时候，16号线和6号线很多年前就没有人提，这也是我们为什么看多四块钱到五块钱，或者这些网络延长线上的园区和楼宇。

　　现在大家觉得有一点封闭，一定会出现越来越多的客户往外走，六块钱是北京的均价，意味着一个工位一年的成本两万块钱，北京一年的收入水平在十万块钱，相当于二十万的GDP，低于两万块钱那个行业就被北京轰走了，这是特别典型的，所以我们认为外围还是面向比较好的机会。

　　你放在市场上，现在能够逐渐的显现到，比如说大宗交易，现在已经顺着东三环的北延长线往外走，这个趋势是不可逆的。

　　“迭代”。这一年的时间，我在观察做办公的人，只要是上班的，我们就定义是办公的，不管是产业园还是什么，只要是白天在这里的就算。

　　我们看到的这些创新，一个创新是我有印象的，我看到有一家公司在针对公司的会议室，在全北京找各种各样的特色空间，变成一个办公场所，如果你开小型会议，网络会议直接预定就可以了，一个小时一两千块钱。他做的是酒店的生意，原来酒店开会  只能再酒店里面，现在他们完全瓦解了，把原来的酒店的集中性的优势，因为交通拥堵，服务单一。

　　还有一个特点，那些互联网公司大多数是以小团队的形态为主，像葡萄串一样，表面是大公司，实际就十个人左右，他们产生会议的需求，他们用airbnb的方式做。

　　还有一种公司在不同的产业园做共享的大会，很多创业公司明年可能就死了，他们要抓紧时间出了产品立刻开发布会，几万家公司做的时候产生了这样的需求。这两年的时间也许在资金链或者基本盘上会往下走，但是其实创新就发生在我们现在的每一天，包括在座的各位可能都在尝试着做一些。

　　我们会在移动端，PC端都会生成各种各样的精细化的图表，每个图表，每个字都是机器写就的，不需要一个人，不需要一个人工，一个大学毕业生，哪怕一分GDP也没有创造，但是你的企业要付出两万块钱的工位，还有两万块钱是它租房子的钱，都是包含在工资里面的。

　　我们会看到，很多的企业都在尝试着把原有的像酒店这种固化的优势瓦解，还有一种公司，譬如我们，尝试把原来负担最重的人力成本这部分，提高效益。

　　这样的机器写作的东西下个月正式上线，我们花了大概两三年的时间积累数据，开发系统。我们现在北京任何一个地方，点上你想生成的专业级别的，几十秒内解决，原来需要多少天多少人干的事情，可以非常快的解决，哪怕我们这样的小屌丝公司也会有创新，所以创新是发生在每天，我们就想一个事情，原有的优势，原有我们最大的负担是可以通过某一种手段和组织安排重新筹划。

　　我女儿问我，你是干吗的，我写报告的，放心吧，明天没有了，上到任志强下到一个大学毕业生，你不可能快速的生成一个报告，但是机器可以做到。

　　机器发生在围绕着产业办公，包括滴滴打车，包括钉钉程序，他们会把原有的优势进一步的提效，这是我们观察到的。是给各位几个坏消息里面的一个好消息。

　　19年是我们全国资金面筑底的一年，到19年结束，各位扛住了，我想告诉大家，有20%的概率不会更差了。谢谢各位。

　　主持人：谢谢王总的精彩演讲，机器写报告，相信大家都希望自己亲自体验一下。下面一位演讲嘉宾，有请北京万科写字楼与产业园总经理元喆光辉先生，元总上台之前，我提示一下媒体朋友们，因为元总非常低调，这次演讲属于内部交流，不做公开的分享和报道。有请元总。

　　元喆辉：谢谢刘凯总对我的邀请，去年的时候也参加了一个论坛，我们说了一些对万科产业尝试的想法，产业方面也发力了一些项目。其实万科在北京开始做产业的时候，我们在思考要做什么事情，也要给这个产业的社会带来什么，要为整个北京科创中心做一些什么思考，所以大家看我们案例分享的时候也是回答这些问题。

　　凯总说让我分享一些干货，我拿出一个样本分享，大家看左侧我们还有两个项目，一个台湖的云创天地，还有海淀的稻香湖的翠湖国际。

　　分享一下我们做这个事情的初心，其实大家都在做产业，王总说写字楼不太应景，我们也想想做产业的初心是什么，做开创式创新的过程中，我们发现北京的科创企业里面，现在的碎片化的办公和最小单元化的创新里面是特别明显的，而且是占到了北京，尤其是科创企业里面68%的企业都是小的企业，大的企业占领大量的资源，但是真正的创新动力和产业发展方面没有小企业的推动力大。

　　我们想万科要做什么，我们想不管是产业落地还是孵化加速，包括创新转化，你要聚焦的是科创企业在产业链里面的空间链，智慧链，金融链，我们忽然发现除了产业地产商，不管是租售还是跟联营开发，只能在空间上做一些尝试或者落地的动作。

　　我们想是不是能引入到比较关键的技术里面，跟他们一起做成长和思考。

　　所以现在我们想了一个事情，这个项目是在昌平，离上地很近，3.5公里左右，我们自己做了一个北京国际前沿技术创新中心，我们做了一个大街，叫做创新技术大街，里面植入了一个国际技术加速中心，另外还有院士工作站，还有创客投资。

　　我们在产业链的高端层面，从技术链，空间链，资金链，包括智慧链打通，这个产业园操盘的视角可能相对是比较能完善，而且能落地的，这个加速中心成为了我们操盘这个项目的一个关键的技术点。

　　再说一下我们怎么做产业的导入，我们面对每个产业园项目的时候，都会发现招商的工作可能是老板要求你做的最多的，但是真正的招商工作和当初的定位是不是可以结合起来，让你的招商工作真正的实现当时设定的指标。真正如果你想做产业，要真正的把这些产业导入到这里。另外我们要做联盟，大家可以看到的联盟不是万科仅仅空间上的合作，这些联盟都是我们参与并且主导的，希望可以在一些研究的方向上做深入的企业转化和技术转化。

　　另外，我们从万科国际加速中心平台，我们同美国、英国、意大利、芬兰等不同创新城市建立紧密合作，甄选企业，导入技术。

　　其实这张表可能说起来特别的模式化，但是这个模式化可以总结我们在做什么，培养产业我们希望拿到全球的技术的产业成果，这些产业成果可能通过加速产业，我们提供空间、政策和资本的投入，实现我们的产业落地，同时这个产业落地看到我们做的是万科产业集群，同时还有创新业态，这些创新的技术落户到中国，我们帮助他们成长，适应生活方面和产业方面，甚至商业方面的成长。

　　在入选的项目，进入到加速过程中，其实有一些案例我们应该感觉到做国际加速中心和创业业务的时候你会发现真正的最小单元的创新企业对市场的敏感度和技术转化的敏感度远远不像我们想象的那么强，他们需要专业的支持和技术支持，如果你真正的想做的话，需要切入他们的痛点，帮助他们快速的熟悉社会和企业文化，熟悉这些商业文化，才可以落地。

　　大家能看到我们现在做的加速中心，我们做了三个，一个是以色列加速中心，有一些官方背景和授权，现在做了大概60家的项目，在平台上做的更多，超过了100家，上次凯总让我分享的时候我说这是我们第一个接触这个产业的机会，我们去了以色列，也访谈了专业的机构和政府机构，甚至国际发展机构。

　　在这个过程中你会发现如果你想成为产业园技术院的主导的高定，最简单的一个事情就是你跟他们要成为合伙人。

　　在这些以色列企业里面和欧洲企业、美国企业最大的不同是以色列企业特别小，大家觉得这些企业可能都不是真正企业的时候，有一个三个人的企业在欧洲做了一个小国家的支付份额虽然只有6%、7%，他们更多的机会就是把公司做大，但是担心是这个市场上团队怎么生存，机遇在哪，万科就是做这些事情，我们希望所有的企业都可以在这个平台上发展。

　　除了和政府合作，我们还和美国合作，有一家刚刚收购的RUN WAW企业，是硅谷的一家加速中心，我们还和一些大学的机构合作，希望第一时间把这些企业从科研院所，实验室，小型的创业氛围内拉到中国，快速的熟悉中国的大势。

　　做国际技术加速中心的时候你发现，有时候跟企业沟通的过程中，不断的思考的时候要想企业真正的需求和你当初设想的平台是不是百分之百的契合，是不是真正的适合他们在里面成长。当然了，你拿到50亿的估值的时候，对加速中心是成功的第一步，如果这50亿的估值变成真正的产业园的产值的时候就是另外一个事情了。

　　我们要专注国际技术转移是坚定不移的一个事情，另外要更多的在全方位的服务上做空间、生活、产业，合伙人。

　　之所以叫开放性创新，我们希望这个事情做完了以后，可以在北京的加速中心里面做一个创新的基地，我们想把这个模式变成社会的小贡献，所以我们希望他们自由成长，脱离我们的园区、脱离我们的空间上的前置。所有的加速企业没有说他们必须在我们这里怎么样，越是这样越开放，越相信，越作为合伙人会做的更成功一些。

　　最后我们18年在做一个垂直加速园，做专业的一些行业，跟一些政府机构，VC和资源的对接，包括我们自己内部也有很多的场景，现在万科已经转型城市建设运营服务商，我们有四个应用，科创实验也是非常重要的一个事情，我们也希望把自己的闭环迭代，形成真正的加速。

　　再次感谢大家的聆听，也感谢凯总对我的要求，明年可能继续在产业方面做一些不断的尝试。

　　总结一下，真正的产业应该是聚焦产业，做产业这个事情，在座的所有人都知道，特别不容易，不管在北京做，五环内还是五环外，或者环北京，长三角，珠三角，大家都是在做一个对中国经济贡献的事情，也希望大家都能做成功，谢谢大家！

　　主持人：谢谢元总的精彩演讲，来自操盘者老总的精彩分享，相信今天上午所有的嘉宾、领导、专家的演讲都让我们享受到一场精神大餐，非常感谢各位演讲者分享他们的精彩观点和睿智的思考，相信大家都有所收获，今天上午的会议到此结束。