张南：打造优良生态生态、充满活力的产业园区

来源：房讯网 时间：2018-06-28 点击次数：1544次 作者：成都写字楼网

　　房讯网讯 2018年6月26-27日，第十届中国产业园商务区发展论坛暨2018中国商业地产及投资专业博览会在北京富力万丽酒店隆重举办，主题为"挑战与路径：产业园区的模式创新"。

　　来自300家开发商和运营商、金融和投资机构、物业管理公司、代理经纪公司、门窗幕墙、建材企业等地产界、金融界、学术界及政商学届精英及新闻媒体超过600位嘉宾出席。

　　电子城集团副总裁张南发表了"园区发展分享"主题演讲，详细解析了产业园区的发展模式、发展类型、运营模式和盈利模式等；他还对未来园区的发展进行了展望：期待营造一个适合产业、适合企业发展的一个优良的生态、充满活力的园区。

　　以下是张南发言实录：

　　张南：今天很高兴跟大家一起分享一下自己的一些感受，刚才玉龙总在整个讲演中其实说到一个非常关键的内容，就是招商。我大概做了将近20年的运营和招商，其实中间的心路历程跟玉龙总非常有共鸣，园区并不那么简单，园区整个运营确实需要在座的各位更专业、更细心的运营。

　　今年是中国产业地产发展论坛的十周年，十周年是一个节点，也是一个值得纪念的日子。刘凯总能够在十年前就坚持把产业地产作为一个城市功能和办公功能的一个点，一直坚持了十年，也不容易。其实十年是一个节点，我想跟大家也分享一下我们园区发展的历程和我个人对于园区发展的一个期望。

　　从园区的发展来讲，最早我刚涉及这一块，其实真的是生产型。我刚工作的时候，在北京的酒仙桥，酒仙桥是国家的一个老的工业基地，它当时在90年代的时候，基本上全部的企业都是生产型企业。99年我正好管这个园区的统计，大家都知道统计是政府口径，当时大概80%-90%的生产总值都是生产型企业。当时有很多合资企业，还有一些内资企业，企业的数量也很少，当时我记得就29家企业，这些企业规模还是很小的。

　　慢慢发展到产业型的园区，产业型的园区大概是在2000年的后期，基本上从园区发展的形态来讲，进入到一个产业型园区，它的表现就是产业的聚集，研发的活跃，这样一个概念。

　　现在我们的园区，不管它从事的内容是生产还是文化，还是各种行业不同类型的园区，但是它都负载了一个属性，叫创新型。所以，现在我们园区的发展其实都在创新，每一天都在创新，我把它归类目前园区发展的状态叫"创新型"。

　　从园区的发展趋势来讲，大概分几类：集群化、技术化、多元化、服务化、功能化。这"五化"怎么理解？

　　1，集群化。现在的园区越来越重视产业集群、上下游的链条。

　　2，技术化。原来以生产、加工为主，现在越来越凸现我们在技术创新、技术革命上的表象。

　　3，多元化。我们的园区从产业的内容，从里面的企业也越来越多元，有可能不同的行业的企业也在同一个园区发展，不同大小的企业也在一个园区发展，不同门类的企业也在一个园区发展。

　　4，服务化。我们现在的园区，包括运营者也好，包括园区的主体也好，我们提供了越来越多的服务内容，我们从最早的基础的，比如说物业，买房、售房这种服务，到相应的金融，包括生活配套，园区服务的内容越来越丰富。

　　5，功能化。北科建的郭总一定会说产生融合，我们现在的园区越来越多具备它丰富的功能性。第一太平戴维斯的温总也提到长租公寓，现在其实园区有非常非常多的功能配置，医疗的、生产生活的内容，都再一个园区中体现。

　　我们总结园区的发展，它城市综合的功能性越来越具备，或者匹配到城市功能的一些内容。

　　从功能性的角度来讲，我们现在的园区越来越多地承载着城市发展的内容，不仅仅是产业内容，产城融合、产城一体，也是大家对于目前园区发展、园区运营角度提的越来越多的一个字眼。

　　园区主体分几个类型：政府型、市场型、企业型、智力型。最早的园区基本上都是政府型的，像苏州、广东的很多园区，都是以政府型为主。

　　市场型。有些也高园区，比如它在某一个内容上形成了一定规模的市场，慢慢它就成为了园区。

　　企业型。有非常多的企业，它以自己的产业内容为主导，就建立了一个园区。

　　智力型。智力型园区，我认为真正做园区运营的主体单位，它们靠自己的能力运营资源做整合，推进了整个园区的发展，从而推进了产业的发展。

　　还有一个类型我也不太好提，叫冲动型。我记得前年还是大前年，凯总论坛的主题叫"风口"。如果说产业园区或者叫产业地产，越来越多的人、越来越多的企业、越来越多的机构在关注，它确实是有价值、有方向的一个产业，但是为什么有这么多的冲动型进来呢？确实产业园区并不那么容易去做，它不简简单单只是一个开发属性的一个内容，它确实具备了非常多的综合能力，不仅仅是招商的能力、运营能力，包括金融，包括资源整合能力。所以，冲动型的其实也非常多。如果大家都能够对于园区的发展，秉着产业报国、产业发展的理念去做园区运营，我觉得越来越多的人、越来越多的机构、企业进入，那也是一个好事。

　　园区盈利模式，如果说我们的论坛是产业地产，确实地产属性和开发属性不要回避，我们一定要找到我们的盈利模式。盈利模式有大概几个方向：

　　第一，简单粗放型。这是最早园区发展的模式，它的运营主体基本上以售房、租房和物业管理，基本简单开发的形态去呈现。

　　第二，坐兜右兜型。我拿了一块产业的地我做园区，我还要匹配一部分住宅，或者是商业的内容去反哺我的园区。当然其实都有非常多成功的模式，也有不成功的失败的模式。

　　第三，增值服务型。我们不仅仅做租房、售房、物业服务，我们同期还做很多的服务内容，去提升整个收入的权重。增值服务型是更多园区运营者目前都提的概念，叫转型。大家都在提转型，我们要怎么怎么服务，其实增值服务也是我们期望的，但是如何能够做到这种增值服务，各家各有所长，而且各有利弊。但是大家都有一个期望，期望能够通过更多的服务内容跟企业增加粘性，能够获取相应的除原来的开发属性外的一些增值服务。

　　第四，生态发展型。生态发展型是我心目中对于园区发展的盈利模式的期望，当然又非常难。实际上它是这样一种形态，这样的园区是跟企业要有一个共生状态，就是它要搭建一个适合企业发展的生态，去寻找自己的盈利模式，而不仅仅包括投融资，包括股权，包括各方面，它实际上真正涵盖了很多收益模型的模块内容，包括住宅，包括我们的服务内容，更包括它跟企业共建的生态，跟企业一同发展，跟产业一同发展，培育企业、培育产业获利，这样来讲真正能够形成一个企业园区和环境、和政府发展的这样一个良性的生态在里边，这才是未来园区我心中期望的盈利的模式。

　　前面跟大家分享了园区发展、园区的一些形式、形态、盈利模式的内容，反过来大家也会问，现在我们面临三个"如何"。第一，怎么去做？园区要有空间，要有地，怎么拿这个资源？这是我们做园区要面临的。第二，我们拿了地怎么做好？我们如何运营，如何去招商，如何去做产业的培育。第三，YING。

　　我不知道大家怎么看这三个"如何"，哪个最重要。我个人认为是YING最重要。其实有了YING，前两个其实是水到渠成。我想跟大家分享一下YING。

　　从YING的拼音来讲，两个名字是我们要谈的。第一个是"盈利"，任何一个做园区的，百分之百肯定要盈利。不管是政府也好，企业也好，我们自身的具备开发属性的运营者，我们都要去盈利，这是不争的事实，而且我们要带着企业、带着政府一起去盈利，我们要实现共赢的局面。

　　如何去盈呢？未来其实要关注三个点，第一是产业，产业是内容的核心，我们在整体的园区运营来讲，对于产业的关注是有核心位置的。第二，地产，我们离不开地产的属性，对于地产相应的内容划分、研究、排布、规划、设计，地产相应的属性还要认真研究。中间是金融。温总跟玉龙总都非常明确地提到金融，确实现在金融在我们整个园区发展运营的角度来讲，是占到越来越重要的一个角色，而且是关键的一个角色。不管我们在获取资源，我们在开发，我们在拿取资源，我们需要金融的支持。我们在产业的培育和发展中，我们更需要金融的支持。我们在整个的地产的排布中，我们也更需要金融的支持。

　　所以，这三点，我应该把它排成一个三角形，其实它们之间有非常强的互动、互补的关系，一定要利用好这三点之间的关系，我们才能够达到我们一个好的盈利的模式。

　　产业会提供给金融相应的模式和内容，金融对地产提供了现金流，同样地产对金融提供相应的管理。地产和产业空间属性和内容属性有不可分割的利益关系。所以，我们在整体的园区的盈利模式的角度的模型角度来讲，一定要充分架构好这三者之间的关系。

　　运营，是我们所有做园区运营者永远的话题，我们永远在不断追求创新、不断追求学习。今天跟大家的共享也是一种分享和学习。

　　第一，专业。我们做园区的运营一定要专业，不是一天、两天，它需要一个底蕴，需要常年对产业的研究，对客户的研究，对模式的研究，这些是你必须要具备的。

　　第二，细分。要多元化、功能化，"五化"的内容对于我们细分的内容要充分地去研究。细分不仅仅是对你的客户，不仅仅是你的产业，不仅仅是对你的服务，不仅仅是对你的功能，很多都需要去细分。

　　我们大的园区有几千亩地，小的园区可能就一两万平米。但是在这一两万平米中，我们可能所配备相应功能大概是6、7种，有长租公寓，会有相应的吃、住、行，包括很多功能内容的配备。所以，你现在必须要做非常非常的细分，你要把所有有关的相应的元素做非常非常细化的研究。

　　第三，资源。资源应该是做园区运营非常非常重要的点。我们做园区的运营，其实要做资源的整合。做园区大家也看到，它其实有非常好的产业资源，但是它从外面进入到北京，确实没有真正像原来的雄心抱负去取得这样的成功，核心就是它原来的资源内容跟北京资源内容的匹配度有问题。所以，你资源的整合，一定要整合到点上，整合到方向上。我可以以电子城集团的发展作为举例，我们一直在做资源的整合。其实资源整合有大概两个层面，一个是外部资源，一个是内部资源。我们把我们自己的客户、企业都叫内部资源。内部资源的发力，这几年尤其明显。我们北京有得天独厚的优势，有非常多的总部企业，有非常多的核心内容在北京，有很多要素资源在北京。我们集团依托我们很多内部资源，比如说现在互联网企业在我们园区有非常多的集群，比如说像360、58、携程，非常多这种总部型的互联网的企业聚集在我们园区，我们就要充分利用好相应的这些产业资源。我只是举个例子，是资源的整合。比如我们跟58集团合作，我记得第一次跟姚劲波见面聊天，我们俩就谈成了三件事。第一件事，我帮58集团在北京选了一个总部。第二件事，  我们要有一个战略协议。58集团去哪里，电子城去哪里，电子城去哪里，58去哪里，一个全国布局的工作。第三，孵化器。我们要一起来做孵化器。现在这几件事都做成了，其实这就是对于你内部资源的整合的一个案例，其实资源非常多，重要的是你能不能去把它做到整合。

　　最后，我想表达一下我对未来园区发展的憧憬。

　　一定要为企业构建一个适合它发展的生态。现在"生态"这个词很应景，我们什么都说生态。从我理解，生态是自然界自然发展的一个平衡。从这个角度来讲，我们园区的运营者要对整个园区营造一个适合产业、适合企业发展的一个优良的生态。我们要通过我们的服务、我们的资源整合、我们的专业内容去构建这样一个生态。园区其实离不开我们空间的属性，其实我们现在所有做园区的都在做一件事情，就是让我们的空间更具活力，其实活力就是我们现在所努力去做到的。我也期望跟在座的同行一起，我们肩负着产业报国的理念，让我们的园区、我们的空间更具备活力。

　　谢谢大家！

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编辑：wangdc