孙迎迎:打造智慧化、平台化、产业化、生态化办公空间

来源:房讯网 时间:2018-06-29 点击次数:1792次 作者:成都写字楼网

  房讯网讯 2018年6月26-27日,第十届中国产业园商务区发展论坛暨2018中国商业地产及投资专业博览会在北京富力万丽酒店隆重举办,主题为"挑战与路径:产业园区的模式创新"。

  论坛邀请地产和金融行业知名专家学者、协会领导、开发商高层、产业地产一线操盘精英,通过主题演讲和圆桌对话形式,畅谈产业园区的模式创新与城市办公新生态。与会嘉宾热议当前宏观经济形势与房地产市场,纵论产业地产面临的挑战与发展路径,展望未来城市办公的新生态,围绕当前产业地产热点话题进行观点碰撞与现场讨论。

  华润置地北京策划定位及投资负责人孙迎迎参与论坛圆桌对话环节,和与会嘉宾就“城市新生态-未来办公空间与办公模式”深入讨论。她表示,华润置地从新的场景、新的需求和新的模式出发,在产品创新方面,打造共享空间的品牌-润联行,用大共享的概念做真正的运营和资产的服务,宗旨是和租户互动起来,以租户的需求为最终的出发角度。

  以下是孙迎迎讨论发言实录:

  主持人:下面我们有请华润置地北京策划定位及投资负责人孙迎迎女士为我们解读未来办公空间和办公模式会有哪些改变。掌声有请!

  孙迎迎:大家好,我是华润置地北京公司负责写字楼产品线的投资和前期策划定位工作的负责人。我今天刚刚跟主持人沟通的时候,未来办公空间和办公模式会发生怎样变化?这是一个很大的话题。未来我不知道我们在谈的是十年以后还是二十年以后。如果说十年,其实我自己觉得它并不长。但是十年前,退回到2008年,那时其实都没有微信,也没有小米,如今小米其实已经上市了。所以,退回到这个时候,包括今日头条,包括滴滴打车,十年前都没有。我们今天讲未来真的是一个挺大的话题。

  其实华润置地正是考虑到整个大的公司,考虑到整个市场的变化,随着政府出台各个方面的政策,我们如何走一个可持续性发展的道路。我们也成立了一个专门的创新小组,这个创新小组就是先看自己有什么核心竞争力,再从未来谁是我们办公空间里面的主角,可能95后、00后是当仁不让的主角,我们是从这个角度管理很多创新的项目。其实这些项目都是一些实验性的,有一些是有很明确的目的,但有一些是在我们公司创新战略的框架逻辑之内,我们做一些很随意性的尝试。目的是在目前的大市场和大机遇的前提下,我们一定不能错失掉什么,这是 我们做创新的原则。

  先讲投资。从投资的角度来说,我相信大家都很了解,北京写字楼投资市场目前的资金水平是全国第一,这是当仁不让的。放眼到全球的整个市场,今天金融街控股的高层也在这儿我看到的报告也是,金融街市场写字楼平均租金是全球第二,应该是在170美金/平米/月的水平。第一名是香港的中环地区,已经达到270美金单价。单从单价角度来看,从华润置地的角度,我们认为整个写字楼的市场,从投资的规划来讲,它的想象空间非常大。

  市场的流动性。我看到一个17年还是18年的报告,中国写字楼投资性物业的流动性还不到1.0,让我挺惊讶,我记得是0.8还是多少。让我最惊讶的是瑞典那么一个小小的国家,我们都没有对瑞典有印象,说它是大搞房地产或者是投资市场,它的流动性达到了7点多的数值。从流动性的角度,包括政府出台各种资管,包括资产证券化的政策,华润置地对北京的写字楼市场还是觉得它的想象空间和以后从投资盈利的角度来看,这是我们今后发展的重要版图之一。

  未来畅想办公空间和办公模式,站在华润置地的角度,我们不代表未来得出行模式或者是我们的办公模式、行为模式发生变化之后,我们旧有的空间就全部无效或者是没有用了。我们觉得是过去的办公方式和过去的一些生活模式无效了,但是我们可以从新的场景、新的需求和新的模式出发,去做我们的整个产品的定位。这是投资的层面我跟大家分享的。

  定位这个层面,华润在这个过程中也面临着从传统的开发商,我们做开发、销售,向我们做投资性物业,我们做持有、经营,大家现在最时髦的一个论坛就是做资产管理或者是大资管的角色,一直在向这个方式去转型。所以,我们做投资也好,或者是我们做一些在建、在规划项目的角度,我们也讨论了目前大家都看好的理念都是什么。第一是高效,效率在不停地提高,这么多科技,AR、物联网、大数据,我们觉得最终是把人推到很高效的状态。第二是灵活性。市场变化很快,你做出来的产品,我们在前期做定位规划的时候,考虑到它的灵活,它可改变的空间。第三是健康。尤其是在北京生活的人是最在乎自己健康的,今天空气好一点,昨天好象PM2.5  200多,我的同事都说北京没办法工作了。所以,在北京工作的同事们,可能对整个健康更关注。所以,高效、灵活、健康的社群打造,这是我们在定位上面的想法。

  我自己之前是做估值的,我们谈到投资性物业,我们都知道一个写字楼最后估值的时候,租金的现金流是最终能决定它的整个资产价值的。但在华润来看,我们看现在这一秒钟做的所有产品的规划和定位,我们都认为它以后可能在我们的红宝书或者是在估值的层面,我们不光是资金收入的现金流,更多是服务所带来的现金流,能够使资产真正达到溢价和升值。这是从产品规划的定位创新的角度。

  时间比较有限,我也想听听各位嘉宾其他同事的分享。

  最后,讲一下产品创新。我给华润做一个比较硬的广告,在产品创新方面,因为华润现在有自己的共享空间的品牌,我们有一个叫润联行,着重打造,我们希望通过润联行这个品牌,希望能够把华润自持的这些所有空间进行资源的有机整合,真正形成在北京市内的可以让它联动起来。这是多个项目的规划考虑。

  另外,在同一个楼里面,其实我们也不希望是比如三层或者是二层、B1是做了一个共享空间,而是我想用大共享的概念做真正的运营和资产的服务,宗旨都是可以和我们的租户互动起来,以租户的需求为最终的出发角度。

  这是我们的润联行。

  我们在产业方面,因为华润置地还是可以坐享很多华润集团七大SBU板块的优势,比如有华润电力、华润医疗、华润金融、华润资本,我们有很多SBU,我们也发挥了这些SBU的产业优势, 我们做的很多工作都是把这些产业融合,在我们的空间内进行嫁接和引入的工作。这是产业引入,当然我们也是跟政府,跟中关村,一直在沟通如何能够把一些真金白银的政策优惠纳入到我们的空间内,这都是我们在产业部分做的工作。

  提到产业,紧紧围绕我们的资本、技术、人才和公共平台这方面的创新。

  最后,智慧。我们通过现在最时尚的人脸识别,不用打卡,这是比较前台层面。还有会议室有智慧办公,停车也不用记车在什么地方,我来到这个楼的时候也完全知道这个楼里有没有停车位,对我这种完全没有方向感或者是丢三落四的搞不清很多生活状态的人是很实在的一些创新工作。

  最终实现华润置地要打造一个智慧化、平台化、产业化、生态化的办公空间和办公模式。

  以上是我给华润置地做的硬广告,还有我自己在投资、定位、产品方面的一些分享。谢谢大家!

  主持人:最后一个环节,我们在未来的办公空间和办公的模式到底是什么样的?有请五位嘉宾用一句话说一下未来的办公空间和办公模式到底是什么样的?

  孙迎迎:还是回到我开篇说的,对未来的畅想,其实是一个特别大的话题,也是一个很难给出答案的话题。我分享的是我之前对这个办公空间或者是办公未来的样子是什么,是因为我在一两年前看的电影《关键性报告》,汤姆克鲁斯演的。他戴了一个白手套,因为长得很帅,他去办公空间寻找一份档案,他抓取档案的状态,是实实在在在那儿的未来的办公,很酷。这是一年前我想的。

  但是今天我坐在这儿想法又变了,因为最近特别火的一部美剧《西部世界》,我是追了一下。那里边讲得特别有意思,是机器人和人已经非常模糊了,而且面目全非,这个机器人自己都不知道自己是机器人。所以,如果谈我对未来办公空间和办公模式的想象,我觉得是从空间到模式都比较模糊化,无界也好,很模糊地状态也好。因为未来可能不是一个固定的工作场所,而是任何地方都是可以是办公的空间,我可能是在家办公还是在一个购物中心办公,总之那个内容,核心是不变的,我们都要做业务的发展,做办公。所以,空间是会很模糊的。而且我们说到联合办公也好,传统办公也好,大家打造的可能是24小时的一个生活圈,就跟朋友圈已经绑定了我们几乎24小时的生活一样,现在华润开例会都要没收手机,对空间层面可能是一个24小时空间的打造。我们原来开发一个项目,说综合体也好,都说办公和商业的配比,商业可能有5%、10%,有很固定的比例,我相信将来的空间就会打破所有的这些,可能办公、公寓、商业、联合办公甚至地下车库,因为我们有无人驾驶了,我们的交通出行的模式也发生改变,我们可能不开车,不需要那么多车库了,那时可能会重置。这是我们打开脑洞,对未来的畅想。

  刚才我说的是模糊,其实这个界也并没有那么模糊。因为华润在未来的三年内,在办公创新的产品里会有120万平米的体量入市,未来五年大概会有200多万平米,模糊的东西可以都清晰地展示在我们未来的这些产品里面。我们10月份有一个华润长安中心项目,是一个智慧产业园区的示范,同时还有展厅的中心及我们所有这些AR技术在这里面。所有刚刚我说的模糊化的这些概念,都会清晰地在我们的项目中能够看到,我们也欢迎大家7月、8月可以到我们华润长安中心看一下,跟我们沟通,一起帮华润。这个蛋糕肯定是越做越大的。

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编辑:wangdc

 

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