缩表、触顶、外溢、迭代 王珂唱空办公楼市场

来源：房讯网 时间：2018-07-03 点击次数：1173次 作者：成都写字楼网

　　2018年6月27日，誉翔安及办法数据合伙人王珂在第十届中国产业园商务区发展论坛上做了一场主题为“缩表、触顶、外溢、迭代”的演讲。

　　缩表｜能支付高租金的行业，要么进了监狱，要么在去监狱的路上

　　北京写字楼市场的增长，实际上主要来自于500亿市值以下的公司。而A股所有上市公司的市值在2017年全年的数据显示，这些500亿市值以下的公司市值几乎都在大面积下跌。资本和产业的发动机一旦转速下降，市场下行就是必然。

　　去年写字楼租赁成交面积300多万方，我们把这些数据归类到相应行业，可以看到四个头部行业:非银行金融、综合服务业、计算机为代表的软硬件科技、传媒文创。

　　四个支付高租金的行业中，基础服务业持平，互联网科技的硬件设备全国销量也在2017年触顶，也就是说中国已经没有新增人口来支撑移动互联网市场的膨胀了，剩下的就是眼前可见的跨界踩踏。至于非银行金融，你现在随便找一个做金融的，问问他是不是现在还在岗位上？还拿不拿工资？金融干得特棒的，现在已经进监狱了；干得没那么棒的，可能现在已经下岗了。

　　至于风生水起的文化传媒行业，最近的行情……你懂的。

　　触顶｜由四大主力行业的产业支撑位来评价市场

　　从2017年Q1开始，一直到今年Q1，我们观察了五个季度以来的四大主力行业的产业变化和他们的成交量，通过相对完整的数据，可以看到一个典型的特点：实际上每个行业都在寻找和建立自己的支撑位。

　　从区域上，我们看空北边，看平东边（通州为代表的东边），看空西边，看多南边。从单价上看，我们看空10元以上的写字楼市场，看多4-5元区间的市场。所有大公司都顺着城市在外溢，四五块钱的价格是一个非常强的北京办公物业的支撑位，往上攻，10块钱以上的物业相对看空。

　　外溢｜城市外溢，利好产业园和城市更新

　　换一个角度，我们把租赁面积、租赁交易量，按照地铁线来切，有两个想不到的现象：其一，14号线和6号线已经在交易量上排在第二梯队，紧跟着10号线在涨。其二，我们原来认为最传统的2号线辐射区的交易量已经落到第三梯队了。

　　很明显，交易的活跃度顺着整个城市的轨道交通和基础设施在外溢。城市外围的产业园在承接诸如14号线、6号线或者其他线路的分发能力和膨胀能力，大量上市公司产生外迁，人力密集型公司从原来分布在四环内，到现在广泛分布在五环外。而被抽空的空心化的2号线辐射区域，已经在逐渐探底。所以说外溢对甲写是利空，但对产业园和城市更新却是机会，这也是为什么我们说看多在四五块钱的原因。

　　迭代｜如果2019年是底部，那么2019年前应该干什么？

　　我们之所以说看到2019年，是因为资管新规影响下的资金收缩状态，会在明年相对夯实，如果不出大的意外，写字楼市场的筑底爬升是大概率。一直到2019年，资金面和产业基本盘上也许是一个往下走的过程。但创新是每一天都在发生的。原有的优势可以通过某一种技术手段，或者某一种组织安排而被提效或者被瓦解，实际上，像我们这样的小公司也在不断尝试做创新。

　　7月份我们会在移动端、PC端正式推出机器写作的专业性市场报告。这里面的每一张图表，每一个字都是机器写作的，不需要任何一个人工。我们尝试把原来负担最重的人力成本降至最低，同时想办法提高效率。我们花了两三年的时间积累数据、开发系统。原来需要很多天、很多人、需要外包很多团队的事情，现在只需要在机器上点一下，几十秒内就能生成一个专业级别的，从普及版到专业版的报告。

　　服务业不是等风来，我们没法做等风来的猪。我们自己需要主动做一些事情。连我们这样的小公司都可以做到，相信各位也会有很多资源让自己变得更好。

    来源：办法数据

编辑：wangdc