孙迎迎：华润置地打造全新四化办公空间

来源：房讯网 时间：2018-07-04 点击次数：1393次 作者：成都写字楼网

　　房讯网讯 2018年6月26-27日，第十届中国产业园商务区发展论坛暨2018中国商业地产及投资专业博览会在北京富力万丽酒店隆重举办，主题为"挑战与路径：产业园区的模式创新"。

　　论坛邀请地产和金融行业知名专家学者、协会领导、开发商高层、产业地产一线操盘精英，通过主题演讲和圆桌对话形式，畅谈产业园区的模式创新与城市办公新生态。与会嘉宾热议当前宏观经济形势与房地产市场，纵论产业地产面临的挑战与发展路径，展望未来城市办公的新生态，并围绕当前产业地产热点话题开展现场讨论及观点碰撞。

　　华润置地北京策划定位及投资拓展负责人孙迎迎参与论坛圆桌对话环节，和与会嘉宾就"城市新生态-未来办公空间与办公模式"深入讨论。她表示，华润置地从新场景、新需求和新模式出发，以租户需求为服务起点，将与租户互动作为服务宗旨，积极推动产品创新，打造共享空间品牌-润联行，用大共享概念提供真正的资产运营服务。

　　以下是孙迎迎讨论发言实录：

　　主持人：下面我们有请华润置地北京公司写字楼管理部策划定位与投拓负责人孙迎迎女士为我们解读未来办公空间和办公模式会有哪些改变。掌声有请！

　　孙迎迎：大家好，我是华润置地北京公司负责写字楼业务投资和前期策划定位的负责人。今天很荣幸参加"关于未来办公空间和办公模式会发生怎样变化"这个很大的话题的讨论。首先，关于 "未来"其实它并不遥远，回想2008年时，那时没有微信、也没有小米，而如今除了微信和小米外还有很多为生活带来便捷的APP，如今日头条、滴滴打车等等。

　　华润置地写字楼业务也紧跟国家政策和市场变化，并结合整个公司发展战略，积极探索可持续性发展的策略和举措，成立专门的创新小组，分析自身核心竞争力的基础上，研究并管理着很多创新项目，其中有一些目标较为明确，也有很多项目带有一定的实验性质，也是在华润置地创新战略逻辑框架之内的大胆尝试，抓住在当前大市场和大机遇的创新发展良机。

　　先从投资的角度来说，北京写字楼投资市场目前的资金水平当仁不让排在全国第一。放眼到全球市场，金融街商圈写字楼平均租金也能排到全球第二，租金水平超过170美金/平米/月；但全球排名第一的香港中环地区，已经达到270美金/平米/月的单价。单从租金角度来看，我们华润置地认为整个写字楼市场投资规划的想象空间非常大。同时从流动性看，曾有一篇报告中提到"中国写字楼投资性物业的流动性约为0.8-1.0"，而瑞典作为欧洲一个小国家，房地产和投资市场非常活跃，TAR高达7以上。从市场流动性的角度出发，分析最近政府出台的各种资管，包括资产证券化政策，华润置地认为北京写字楼市场的想象空间和投资盈利空间将会是华润置地今后发展的重要版图之一。

　　畅想未来的办公空间和办公模式，华润置地将"互联网+"、物联网、大数据、云计算等等这些技术的不断导入，结合各类企业的需求、习惯和办公方式的不停变化，对智慧便捷的办公方式及空间多样化个性化的追求，不断的提升商务空间创新与运营服务能力，成为顺应行业风口和城市未来，盘活闲置、存量房市场--"旧楼改造，存量升级"的新时代写字楼市场的引领者。未来的出行模式、办公模式、行为模式发生的变化，并不意味着我们旧有的空间全部无效。我们可以从新的场景、新的需求和新的模式出发，去做产品的规划定位。以上是投资层面我和大家分享的内容。

　　在策划定位层面，华润在这个过程中也面临着从传统的开发商向投资性物业做持有、大资管角色转型，并在在建和新获取的项目中融入前沿理念。第一是高效，社会运行效率在不停地提高，AR、物联网、大数据等科技手段的应用将人推到很高效的状态。第二是灵活性，市场变化很快，产品前期定位规划要考虑到它的灵活性，以及可改变的空间。第三是健康，尤其是在北京生活的人是最在乎自己健康的。所以，打造高效、灵活、健康的社群是我们项目定位时重要考虑的关键因素。

　　结合我本人在之前做估值的角度看，对于投资性物业，写字楼租金的现金流决定了它的整个资产价值。但在华润看来，现在这一秒钟做的所有产品规划和定位，以及服务，以后都可能会成为日后专业《红宝书》的一个重要考量要素，或者在估值的层面带来更多的现金流，而不仅仅局限在租金收入上。这样才能够使资产真正实现溢价和升值的最大化。这是从产品规划的定位创新角度出发的设想。

　　最后，分享一下产品创新。我们华润置地北京一直以来都在不断地探索商务模式创新。通过我们华润置地北京自己推出的共享办公产品线"润联行"，将我们自持的所有空间资源有机的连接起来，实现整体空间自由共享的"大共享"概念，每个写字楼都不再是独立单一的个体，为我们的客户提供广博的空间选择。提到空间，我们也不希望仅仅在写字楼的几个楼层做共享空间，而是用"大共享"的概念做真正的运营和资产管理服务，我们的宗旨是实现与租户的互动，并将租户的需求作为最终的出发点和落脚点。

　　同时，我们产业服务的嫁接引入，真正从产业客户需求出发，紧紧围绕资本，技术，人才，市场，搭建公共服务平台，配置相应资源。有来自我们集团内部的华润金融，华润电力，华润医疗等相关SBU 协同配合，也有来自中关村优秀科技服务机构的支持。我们也积极对接了政府相关部门，共同在创新层面和政策落地上先行先试，在产业扶持与人才引进上能够给予给与真金白银的奖励。并且，我们的楼宇内将引入包括智能会议系统、信息发布系统、智能停车管理系统等在内的智能运用打造智慧楼宇。不仅如此，我们也将拥抱物联网、大数据、人工智能等"互联网+"科技，构筑全北京楼宇资源共享的"云办公"理念，并最终实现智慧化、平台化、产业化、生态化的核心品牌价值体系，孕育全新的商务的新物种。

　　以上是华润置地在投资、定位、产品创新方面的一些分享。谢谢大家！

　　主持人：最后一个环节，我们在未来的办公空间和办公的模式到底是什么样的？有请五位嘉宾用总结一下未来的办公空间和办公模式到底是什么样的？

　　孙迎迎：还是回到开篇说的，"未来"是个特别大的话题，也是一个很难给出标准答案的话题。我在一两年前看过一部电影《关键性报告》，是汤姆克鲁斯主演的。他戴了一副白手套，去办公空间寻找一份档案，他抓取档案的状态，是我对未来办公的一种想象，很酷。这是一年前我想到的答案。但是今天坐在这里，我的想法有一些变化。通过分享一部很火的美剧《西部世界》里，机器人和人的界限已经非常模糊，甚至面目全非，机器人甚至不知道自己是机器人。所以，如果谈对未来办公空间和办公模式的想象，我觉得会从空间、科技智能、产业服务等多方面都会发生很大的变化，华润置地将在集团"城市综合建设运营商"的大战略方向下，深度研究不同发展阶段的企业痛点、不同产业类型企业的需求，以产业、智慧、共享、品质升级等新的概念打造未来全新写字楼生态平台，这既是未来发展的要求，也正是我们转型思考的关键点。华润置地写字楼将依托华润集团自身7大板块资源为基础，借助智慧运营科技，植入共享理念，打通产业资源生态链，建立全新的商务生态模型，从最初的空间租赁和物业服务转变为"以人为本、以企为本、以发展为本"的全新资产管理平台。

　　未来人们不会局限在一个固定的工作场所，任何地方都可以是办公的空间，可能在家办公，也可能在一个购物中心里办公。所以，空间、边界可能是很模糊的。我们依托空间会打造一个24小时的生活圈，就像现在腾讯的朋友圈融入了我们24小时的生活一样。原来开发一个项目，比如综合体，办公和商业的配比有相对固定的经验比例，比如商业可能有5%、10%。相信将来的空间会打破所有今天的定式，可能办公、公寓、商业、联合办公的比例都会发生改变，甚至地下车库的面积和配比也可能由于无人驾驶技术的发展，或是交通出行模式的进步而发生改变。这是我们打开脑洞，对未来的畅想。

　　虽然刚才我说到边界模糊，但其实我们的发展预期并不模糊，在未来的3年内，华润置地写字楼业务将全面布局北京，打造超120万平米的无界、多点、互联的商务项目，强化华润置地写字楼品牌烙印、以"产业+智慧"为核心，开启商务生态升级的新篇章。今年第三季度，我们将有2个新项目面市，一东一西，东边位于CBD中心的智慧产业示范区-华润长安中心项目，和西城区位于西堤红山的共享办公自有品牌"润联行"。作为华润置地商务转型作品，大家将在这2个项目中看到，我们如何促进产业资源全局共享，推动智慧科技全面落地，真正做到为城市谋发展，在变革中显示出华润置地引领市场的魄力和决心。

　　最后，随时欢迎在场各位，7月底来我们的华润长安中心智慧产业示范区参观交流，也请各位持续关注我们华润置地北京对写字楼市场的创新。谢谢！

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编辑：wangdc