PPP万亿市场重启 产业园特色小镇大行其道

来源：房讯网 时间：2018-07-17 点击次数：1767次 作者：成都写字楼网

　　新姿态PPP背后，终究是一场难解的博弈。尼采说，与恶龙缠斗过久，自身亦成为恶龙；凝视深渊过久，深渊将回以凝视。

　　整肃了一段时间的PPP柳暗花明，房企转型的又一条大道似乎通了。不过“凝视深渊”背后，房企弯道超车其实有点儿难。

　　中国国际经济咨询有限公司PPP事业部副总裁唐宪伟认为，从政策层面而言，未来没有太大的变动，清库以后，政策相继出台，PPP将更规范，原来很多模糊边界，什么项目该做，什么项目不能做，都更加清晰。但对房企来说，靠不合规的模式来获得投资收益，未来是行不通的。

　　戴上紧箍咒 多地重启PPP

　　2014年以来，政府和社会资本合作的“PPP模式”一度备受各地政府青睐。短短数年，PPP迅速成长为万亿级市场。随之而来的是，假PPP增多，“伪PPP”、违规采购、合规缺失、借PPP融资举债的项目充斥其间，给PPP项目的健康发展埋下隐患。

　　历经野蛮生长后，PPP被戴上紧箍咒。为规范PPP项目运作、遏制隐性债务增量，2017年11月，财政部重拳出击，集中清理PPP项目，不符合规范的假PPP项目被清库。今年4月，相关部门再度发文，要求清查问题项目。

　　为肃清PPP乱象，各地方政府也纷纷效仿。7月4日，又一个“76号文”出炉。江苏省财政厅印发《江苏省政府和社会资本合作（PPP）项目入库管理工作规则》，PPP正面清单和负面清单同时出现。7月6日，福建省《关于进一步规范政府和社会资本合作(PPP)项目的指导意见》正式出台。

　　江苏、深圳等地也相继出台新政，推进PPP项目发展。据中国网地产不完全统计，福建、内蒙古、甘肃、新疆等多个城市，也相继进行PPP清理，以及出台相应措施规范PPP模式。

　　各地政策如福建省规定般，大致意思差不多：不得承诺回购社会资本方的投资本金；不得以任何方式“兜底”社会资本方的投资本金损失；不得承诺社会资本固定收益回报和最低投资回报；不得为项目债务提供任何形式的举债担保或承诺；严把“入口关”，充分论证项目实施必要性、可行性，优先支持存量项目；条件不成熟、不能实现物有所值的项目，不采用PPP模式；所有采用PPP模式的项目，都要纳入财政部PPP综合信息平台管理，未纳入平台的项目，不得冠以PPP及相关名称。等等，诸如此类。

　　这就意味着，对地方政府及其部门来说，借PPP名义变相举债，无论是中央层面，还是地方层面，都全面叫停，变相违法违规举债融资的行为，将被严厉规范，回归正道。

　　积极布局PPP 房企的如意算盘

　　PPP再度进入政府视野，也预示着新万亿市场的重启。“加强对PPP项目资金管理规范，严禁借PPP名义变相举债”，柳暗花明的PPP，会给加速转型中的房地产带来怎样的机遇和挑战？

　　对房地产领域而言，各种大同小异的“紧箍咒”，无疑降低了房企弯道超车的可能性，去地产化成大势所趋。“PPP是公益性的项目，而房地产明显是商业化、市场化的性质，不属于公共品的范围，若朝地产化发展，那就背离了初衷，相关政策的出台，能够促使PPP项目规范展开”，财政部PPP专家孙洁指出。

　　不过，尽管PPP被戴上紧箍咒，但在房地产调控从严，棚改安置受限的当口，仍然有房企前赴后继，进行PPP模式的积极探索，布局产业园、特色小镇、轨道交通等领域。如万科、绿地、华夏幸福、亿达、金科、中南建设、荣盛发展、上海建工、中国五矿、中冶等等，不一而足。

　　前赴后继的房企显然有自己的如意算盘：产业园涉及产业地产以及配套的商用和住宅物业开发；轨道交通设计地铁上盖和沿线的物业开发，可以获得基础设施改善带来的较大的溢价；而特色小镇也是以文化旅游、产业小镇等为核心，可做房地产。

　　“房企本身是市场化的产物，适应市场变化的能力较强，而且目前面临转型，转为投资、运营型企业的机会较大”，中国企业资本联盟副理事长柏文喜说，房企也是资金密集型企业，具有天然的资金优势，房企转型的当口，PPP正好为其提供了机会。

　　并且，就PPP对社会资本的要求来看，是不排斥房企参与的。在我国现有PPP相关文件中，也并没有规定地产商不得参与PPP模式。更何况，房企具有开发资质，而一些棚改、旧改、城市更新PPP项目，通常会采用资源补偿形式，也就是，配给一定比例的商品房来补偿开发成本和合理盈利，这正是房企相对于施工企业，以及一般投资型企业的优势所在。

　　然而，新姿态PPP背后，终究是一场难解的博弈。尼采说，与恶龙缠斗过久，自身亦成为恶龙；凝视深渊过久，深渊将回以凝视。溢出效应差、法律支撑欠缺、过度依赖地产、落地难、投资收益分配等问题，是这个机遇中最大的深渊。

　　“PPP非一方之力能做好，最终取得何种回报，取决于区域的发展，需要各方去协商、去探讨，是摸着石头过河，同样也是有风险的”，唐宪伟说。

　　特色小镇大行其道

　　对于房地产企业传统的融资、拿地、建房、销售模式来说，随着融资难、拿地贵的多重压力，借力PPP模式，虽然不能拓宽其融资渠道，但其“低成本”模式和相应的净利润高速增长，令传统房企侧目。首当其冲的便是特色小镇，它被房企视为新的增长点，也是获取土地资源的途径。

　　毫不意外地，特色小镇火爆异常。6月21日，第八批“石排科技小镇合作开发项目”签约仪式，以及第五批“碧桂园智能创新园项目”签约仪式，均有宇宙第一房企碧桂园的身影。此前的6月20日，重庆市北碚区2018年招商引资签约仪式上，恒大国际温泉健康小镇成为签约仪式上最大一单，投资额高达400亿元。

　　截至2017年底，被官方列入创建行列的，共有2000余个小镇，包括住建部已公布的前两批403个特色小镇，还包括其他部委各自垂直领域的小镇、省级行政单位公布的省级特色小镇，以及企业主导操作的小镇项目。

　　实际上，特色小镇的繁衍与变身速度，格外迅猛。有农业小镇、科技小镇、经贸小镇、红木小镇、航空小镇、足球小镇、康养小镇等类别，只有你想不到，没有地产商的触角伸不到。

　　纵使PPP市场戴上紧箍咒，但你有张良计，我有过墙梯。6月底，一则《举报华大基因伪高科技忽悠欺诈涉嫌贿赂官员，大规模套骗国有资产》的文章爆红，系天涯论坛注册用户“独孤九剑王德明”发布。随即，上市公司华大基因联手苏州高新、万科等房地产企业，借打造生命科技小镇之名，从而套骗国家高额补贴与土地的实名举报信，暴走整个网络与平面媒体。

　　在接受相关媒体采访时，尽管当地政府回应称“生命健康小镇不是房地产项目，也并非商业街区，没有招商引资的计划”，但在业内看来，凡是可出售变现的项目，都属于房地产项目。并且，据相关资料显示，符合地方政府招商引资等地方性扶持政策，成为华大基因获得政府补贴的理由，最近4年，共获得政府补贴7278.06万元。

　　这仅仅是冰山一角。如何规范 PPP模式，迫在眉睫。易居研究院总监严跃进认为，房企参与特色小镇开发，需要在房地产开发的规模占比、项目的销售和资金回笼等方面，有明确的公示。同时，要对全国各特色小镇的产出收益进行测算，测算相关产业的投资收益等，对特色小镇的发展形成约束效应。

　　而对于政府而言，积极推进举报制度，尤其是部分土地随意侵占、违规拆迁等做法，必须有更为严格的管控。财政部PPP专家孙洁透露，PPP相关立法工作，由国务院法制办牵头，正紧锣密鼓地进行中。

　　产业园是重头戏

　　产业园也是房企转型重点涉足的领域之一，最适用PPP模式。住宅开发市场高歌猛进的时候，房企多数不愿意进入产业园开发运营领域，因为这个领域投资期长回收慢，对招商运营能力的要求很高，还需具备和政府打交道的能力。

　　产业园中的“老司机”，非华夏幸福莫属了。固安、嘉善模式的异地复制下，华夏幸福业绩着实不俗。然而，在房地产调控从严，去地产化的主基调下，受环京市场整体低迷影响，华夏幸福赖以生存的住宅销售遭受重创，再加上产业地产周期长、回报慢、资金需求量大的特点，关乎华夏幸福的坏消息频传：业绩下滑、资金断链、股价大跌、PPP模式存疑、股票质押等等。

　　“华夏幸福PPP项目以三四线城市承接中心城市的溢出资源、谋求发展居多，一旦这些项目未达到市场预期，市场会投反对票”，唐宪伟评论。

　　根据相关资料显示，2017年，孔雀城业绩受环京限购政策影响出现下滑，这不仅影响了华夏幸福在行业内的排名，也使得等待输血的产业园项目被累及。2018年3月7日到3月26日，半个月时间里，华夏幸福股价累计跌幅达17.37%。

　　7月10日，就在中国网地产还在写稿之时，为拯救产业版图，华夏幸福实施染红计划，与平安资管签订对赌协议，平安资管占股华夏幸福19.7%。

　　尽管产城融合是大势所趋，房企能分得一杯羹固然好，但在地产受限、毛利率下降、资金需求量大、金融环境又不支撑的情况下，若还走地产的老路子，拿住宅的利润去反哺产业地产，而未付诸于行动，担负起产业运营的责任，这不仅违背了PPP的初衷，还给自己挖了坑，给社会埋了雷。

　　据了解，除了华夏幸福，当前已经进入产业园领域的企业不少，有天安数码、亿达、中信、协信、金科、万科、绿地等等。

　　轨道物业看起来很美

　　轨道交通因自身的使用者付费、强经济外部性，使得轨道交通与 PPP 模式可“天然结合”，“地铁+物业”等轨道交通 PPP 模式也是房企青睐的方向之一。万科、龙湖、京投发展、绿地、绿城、融创等企业都在这一领域发力。

　　“地铁+物业”模式，即在新地铁沿线，政府给予“土地发展权”，对土地进行总体规划，企业按照该地块建设地铁前的估值，向政府支付地价。土地转让成功后，房企将地铁沿线的商业和住宅一同规划，分别对商业和住宅进行持有或销售，所有的物业都会因为地铁的“外部效应”而升值，从而获得巨额利润。

　　绿地投资建设地铁项目，便是先取得地铁上盖配套设施的开发权，同时在地铁开通区域提前拿地布局，坐等区域升值。绿城在杭州有“轨道+物业”项目，即地铁绿城杨柳郡；在宁波有“宁波轨道绿城?杨柳郡”，而宁波轨道物业项目正是杭州项目的复制。万科与深圳地铁合作红树湾物业开发项目。

　　尽管在基建领域向民资开放，以及房地产开发深入到城市建设的大背景下，该模式具备了更多的前景和想象空间。对于房地产开发而言，“地铁＋物业”模式已迎来“风口”，但业内认为，“轨道+物业”看起来很美，但该模式对开发商的要求其实很高，需要开发商专业的施工开发能力；此外，轨道交通线和物业要进行统一规划与建设，涉及的利益相关方较多。并且，从资源整合的角度来看，拥有优质资源的大型房企更容易从中获利。

　　无论房企探索PPP的何种模式，是特色小镇，还是产业园，抑或轨道物业，事实情况是，PPP并没有被列入国家债务之列，尽管PPP有支付义务，但支付义务是有先决条件的。

　　包括地方考核是否达标、招商引资是否符合预期，如果因为社会资本的原因，没有引进符合预期的人才、以及专业的运营能力等等，PPP项目收益率如何，无法预料，再加上去地产化的逐渐明朗，企业将会承担更大的风险。

　　房企想借此弯道超车，这有点难。地方缺乏足够财政支持，引进社会资本是能缓解短期压力，“但PPP落地是很难的，如何引进人才、产业等，保证投资的收益和回报，这些非一方之力能做好。最终取得何种回报，取决于区域的发展，需要各方去协商、去探讨”，唐宪伟亦承认。

    来源：中国网地产

编辑：wangdc