王刚：真正的REITs应降低融资成本 提升收益率

来源：房讯网 时间：2018-07-22 点击次数：1926次 作者：成都写字楼网

　　房讯网三亚讯 7月21-24日，由《21世纪经济报道》发起、全联房地产商会联合主办的2018博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚理文索菲特度假酒店隆重举办。论坛以"潮平风正：美好住居新航海"为主题，聚焦房地产市场热点话题，共筑中国地产行业风向标。

　　在7月22日上午举办的"品质人居：住房的美好时代"分论坛，中国REITs联盟秘书长王刚出席并带来精彩演讲，介绍了中国的REITs发展情况，并发表对中国国内REITs发展市场的美好建议。

　　王刚认为，真正的REITs要将融资成本降下来，收益率做上去。如果收益率无法超过融资成本，就不是真正的REITs，就是挂羊头卖狗肉，而是将钱投到开发的模式，这个模式是不可持续的，无法对房租不炒或者是租售并举真正的落实。

　　以下是王刚演讲实录：

　　王刚：大家好，很高兴再次来到博鳌·21世纪房地产论坛，这是我参加的第三届，这次的主题是"潮平风正：美好住居新航海"，昨天晚上一到就下起了大雨，我认为大雨过后是更好的晴天。

　　过去的周末，我觉得对于房地产来说，不知道是否敏感，因为今年的金融形势异常的严峻，过去的周五，金融监管行业给大家带来了很大的惊喜，一行两会给了很大政策的支持。央行发布了资产新规细则，银保监会颁布了理财的办法，证监会资产管理业务新贵，今年资产新规出台后，大家都在等着细则，终于靴子落地，而且比大家想象的都要宽泛一些，或者更有力一些，这是本次会议之前很好的礼物。

　　我介绍REITs的事情，聂会长十几年都在推REITs，REITs到底是什么，为什么出来的比较慢，我现在进行解读。我个人介绍，但是很难做PE，没有REITs就很难做PE，房地产就是PE+REITs，PE是房地产的退出方式，所以就很难做PE的。在座的方总，我2010年做了新保基金，这是中国最大的房地产REITs，只能做开发，不能持有，因为没有REITs。之前做了商业地产和投资的书PPT。

　　我推荐一位朋友将世界上最大的购物中心西田集团的传记翻译为中文，这是含金量很高的书，大家有兴趣的话，可以看一看。

　　这是联盟在全联房地产商会每年发布的REITs发展报告，这是2018年的REITs发展报告。

　　联盟在2014年12月份，全联房地产商会特别是在聂会长的大力支持下，我们成立的，为了真正推动中国REITs事业的发展，全世界上最大的REITs组织叫做北美REITs协会，欧洲REITs协会和亚太房地产上市协会都来参与了我们成立的庆典。

　　下面我就介绍整个目录，大概讲四个部分。

　　一、国际上REITs的发展情况。

　　二、中国的REITs发展情况。

　　三、中国资产海外上REITs，中国是有很多的资产已经上和REITs。

　　四、中国国内REITs发展市场的建议。

　　世界上仅美国就有200多只REITs，市值大概是1万亿美元，主要发达国家都有REITs的。大家看地图就知道，1960年美国艾森豪威尔颁布REITs法规后，全世界主要的发达经济体都有了REITs，包括邻居总是PK的印度在2014年也颁布了REITs法规。中国法规没有出台，但是行业实践超出运用。

　　美国上市交易股票市场的增长状况，就是REITs的发展情况，REITs法规出台后，行业发展很快，2008年的时候，美国金融危机、全球金融危机使市场调整幅度很大，但是市场很快就涨起来了。REITs发展的主要原因，主要是专家的投资，用专业的团队管理投资，分散风险，有规模经济的效应。同时给中小投资者投资房地产提供便捷的工具，我觉得房地产应该已经进入了下半场，大家个人靠炒房和买房的时代已经过去了。"十九大"习近平总书记也提出了房住不炒，房子的投资属性是在的，要发挥使用属性，而不是炒房价。REITs帮大家打理专业化的投资，推出公募的REITs之后，就象股票一样随时的交易。房地产的流动性比较差，例如有一千万的房子，实际上明天让你变出800万，流动性很差，有了REITs，价格很公开，随时可以进行交易。例如万达卖酒店案例，就知道房产的不流动性，价格不透明，一下子70多个酒店，从290亿掉到190多亿，没有REITs标杆，行业有多大的资产，实际上变现不了的。

　　REITs满足了投资者大类投资的需求，基金业协会这周有很大的利好，除了股权、证券投资和其他类，可能会推资产配置类的基金管理人。资产配置的概念，以后大家别把所有的投资都一股脑放在一类方面，可以进行资产配置，可以购买REITs，股票最近不是特别好，资产配置不要都将鸡蛋放在一个篮子里面。自身的优势特别好，公司的结构治理特别的清晰，有很多的信息发布，包括定期发布股指。我们总是说REITs，REITs是什么，在中国没法达成共识，法定翻译是房地产信托投资基金，中国的信托和国外的信托，尤其是跟美国的信托不是一个概念，中国的基金跟美国的基金和世界通行的基金的概念也是不一样的。我跟专家讨论，怎么翻译呢，咱们就叫做REITs，因为中国监管法律和框架体系不太一样，因此REITs这个工具的理解不太一样，因为我们的基金受证监会监管的，信托是受银保监会监管的，因此法律和监管是不一样的。我们真正需要的是权益类的REITs，就是股权类的REITs。中国已经有几十单类REITs，包括保利做的类REITs。它还是受现有法律体系的限制，投资人不能多于200个人，真正股权的REITs是没有人数限制的，就象股票一样，人越多越好，期限来说，债的REITs只有2-3年，流通比较低，收益分配是固定类为主。中国还是在刚性对付，为了去满足刚性对付投资人的要求，我们做了优先对付的结构。收益来源除了资产本身的收益，还有原始权益人，原来业主做补足的安排，真正的REITs靠资产本身产生现金流和增值。

　　中国REITs的发展政策，从2008年开始，有过REITs的试点，后来因为4万亿的原因，这个事情有所停顿。2014年的时候因为资产证券化的热潮，这个事情又重新起来了。2015年住建部加快培育租赁市场的意见中提出了REITs的意见，2016年和2018年4月份证监会30号文里面，专门提到了要发展住房租赁型的REITs。到2018年4月的时候，中国有将近69单类REITs，实际上就是资产被卖出来了，CMB就是资产在原始人的表里面没有被卖出来，类REITs做了34单，规模是700多亿。标的物可以看到基本上是在一二线城市里面，海南现在还没有，大家看长三角为主，京津翼也有一些，成都和重庆、珠三角也有一些。类REITs在中国是做成偏债性的产品，因此有利率的曲线。可以看到发行的利率，跟市场债以及价格的走势是有关系的。2014年的时候，发的成本比较高一些，2015、2016年的时候，整个债的成本降下来了。从去年开始，这个价格又飙升到六、七个点的区间。

　　REITs对中国资本市场的意义

　　对于我们提高国家或者是竞争力，对自投资者和机构投资者，早上还跟会长讨论，实际上养老基金、社保都期望REITs出来，现在市场上提供的产品多数是二、三年的产品。养老基金和社保都是按照10年的纬度来看的。对于房地产行业来说，开发商的房子不是用来卖的，都是用来租的，促使开发企业从重资产或者是从重开发销售往重运营，关注物业的长期价值考虑。中国很多的资产在海外上了REITs，以香港和新加坡为代表。2005年的时候，广州越秀地产已经在香港上了REITs，广州的一些物业、上海、武汉的物业都打包在香港做了REITs，实际上分红收益率，分到投资者手里基本上是5%-8%区间，比银行理财高很多。

　　李嘉诚说自己没有跑，在北京的东方广场还是他的，这个资产装到惠贤的REITs里面，包括华贸中心两栋写字楼都在春泉REITs。新加坡的凯德、丰硕都打包在REITs里面。新加坡致力于亚太的REITs之都。我们9月8号会在金融界搞一个新加坡REITs的讨论会，因为新加坡的REITs做得相当不错。本土北京华联、浙江富春、广州中山大信、重庆的沙之船奥莱都在新加坡上的REITs。2018年3月28日重庆的沙之船大概四个奥莱物业，还有合肥的两个奥莱都打包在新加坡做了REITs，融资是4亿新加坡和18.8亿人民币，这是奥莱重资产的平台，因为奥特莱斯在中国是很有发展前景的，海南也是奥莱的重地。例如隔壁的国旅做的海棠湾购物中心，在中国的购物中心排名第5左右，销售额是很高的。

　　我们回到主题，住房租赁，我们看看住房租赁政策与REITs的关系。2015年住建部要建立政府租赁信息平台，培育住房租赁机构，推出REITs试点，但是进展不是很快，一直到2017年7月份，行业很重要的文件，9部委出的，中国很多的部委管这个事情，九龙治水。简称是153号文，关于人口净流入大中城市加快发展住房租赁的通知，这是REITs行业标志性的文件。它列举了12个城市，人口净流入，就是经济增长，人口增长比较多的城市发展租赁市场。2018年3月份出台了30号文，在153号文上细化，对中国住房租赁会是纲领性的文件。长租在海口，因为海口是旅游岛，今年4月份新的旅游岛的规划，对海南的经济或者是中国经济的转型和提升，也是很大的概念。经济发展必然意味着，人不来就是飞地，人来了就要有住房的需求。海南是买房子和投资房子的好地方，真正在这里投资和工作的人，要提供租赁型的公寓，就能更好的来来去去。美国人为什么创业这么容易，因为住房租赁公寓特别的发达，基本上是拎包入住，到哪个地方，可以很快的开发业务，而不是买房子，找办公室这些琐碎的事情上。

　　长租公寓实际上监管机构很支持，从去年153号文之后，在2017年10月份，出现了新派公寓权益性公寓，这是要卖断的。当然额度不大是2.7亿美元，不知道王总是否来了。保利住房租赁是在"十九大"闭幕的当天晚上，保利对外公布了租房租赁类REITs的消息，2017年3月份，今年的债市不好，才发行成功。依然还是发行的不错，达到了5.75。旭辉、太和、碧桂园都做了类REITs的发行。这次的概念是出储架发行，实际上是100亿，更多体现了政策监管，希望你将规模做起来，资产够就往里面装，这是监管机构支持性的措施。

　　长租公寓发展的措施，从投资的角度，还是资金回报率太低，早上跟会长讨论，收益率是净资金/资产价格，现在开玩笑说，一线城市1%，二线城市2%，收益率太低了，你的借贷成本是6%到7%，完全是倒挂的。你要有经营能力将收益率做上去，要不将成本降下来，各地推出了住房租赁，纯租赁用地，包括公改住或者是商改住，降低持有成本。将收益率做上去，这个事情才可以更好的持续。

　　税收方面，是否可以在税收方面给支持。最近央行和财政部打的很热闹，关于税和财政增长的问题，远超于GDP增长的问题。房地产是很重税的行业，房屋交易中，国家的税收是重要的来源。我们希望将它变成长流水，这也是这次论坛和讨论的热烈的房产税的问题，对于经营性的物业，早就有房产税了。对于老百姓持有原来是免征的，对老百姓征房产税，可能会改变市场经营，你也作为市场主体，也要交税。自己搞的话，更有规模经济，将自己的资产拿出来，由专业的机构经营。

　　刚才讲了融资成本高，如果收益率无法超过融资成本，就不是REITs，就是挂羊头卖狗肉，而是将钱投到开发的模式，这个模式是不可持续的，或者是对房租不炒或者是租售并举无法真正的落实。我们要将融资成本降下来，收益率做上去。证券化就是财务融资，发展住房租赁，这是历史欠债比较多的问题，我们在过去，从1998年房改到现在，中间出现过3600万套的概念。客观的来说，为什么搞供给侧结构改革，让老百姓租赁替代购买的房子太少了，卖掉回流资金更快，政策上没有鼓励持有。

　　规模扩张，我们需要找到股权持有的方式，现在还是偏债的形式多，需要打开股权的方式，让做租房租赁的企业真正的融资，现在去杠杆去出了问题，现在是稳杠杆，没有股权的融资机制，所有的方式，最终都变成了借钱，资产负债率高了以后，都是做短期的行为。

　　流动性刚才讲了，必须要有流动性，大家的资本才会进来，没有流动性的话，进去被锁定10年到20年，只有保险公司可以做的。

　　风险刚性对付，投资人通过血的教训才可以真正的转变，刚性对付打破后，融资成本上来了，原来保6%到7%有人给你钱，超过了以后，没有人给你钱，刚性对付的阶段，融资成本是上升的。我们还是要鼓励做真的股权融资，用一定的时间进行调整，股权融资真正赚到钱。高收益的债，你的风险性体现出来后，整个市场就会走得更加的理性。

　　关于证券化发展的建议，我们希望有金字塔的模型，这是我们一直强调的，REITs不是一蹴而就的事情，我们希望在底端，法律和税收进一步的完善。蓝色部分你将你的资产，买和建了好的资产，有真正的运营能力。现在的场租进步很快，离美国的住房租赁REITs还是差距很多。中国租房租赁相当于桑塔纳时代，美国是宝马奔驰时代。资产管理人真的可以替老百姓将钱管好，而不是象P2P一样，管的钱都不知道干什么，资产和投的钱对应起来，而且可以监督好。往上就是上市配套体系，投资者教育等等事情，这些不是一蹴而就的事情，我们会持续不断进展的。

　　税收优惠也提过了，我们也有政策建议，如何完善税收。特朗普上台后，搞了一个减税。大家都觉得这个哥们不一定搞得定，不到半年的时间，就将美国的税率从35%下降到21%，他们有进一步下降的空间，可以继续降到16%，他认为降税之后，整个经济活动繁荣了，基数扩大了，税率减少了，收的水总体不变。这实际上是美国减税对我们很重要的启示。今年二季度美国的GDP会超过5%，过往的GDP每年就是2%-3%，这次突破5%，接着美国又会加息，对中国是一个比较大的挑战。

　　如何将运营建立好，通过税收给好的运营人更好的激励。REITs穿透来说，持有资产只是一个载体，持有的载体是免税的。设立的环节，这是中国税收更大的问题，我们的土增税资产从开发主体到持有的主体，要交30%到60%的土增税，如果不转的话，就不需要交这个税，我们建议转给REITs，原始人还持有50%，不是真实的出售。如果转到REITs，REITs卖的时候，再收税，经济就繁荣了，在此过程中有契税和印花税，跟美国的税改是一样的，将经济繁荣起来，收的税会更多，或是是不少。

　　我就做这样简短的介绍，希望对中国住房租赁市场的繁荣发展，对中国REITs市场的形成有所帮助，谢谢大家。