阎镜予：合理配比住宅收益和产业投入 才能做好产城融合

来源：房讯网 时间：2018-07-22 点击次数：1289次 作者：成都写字楼网

　　房讯网讯 潮平风正：美好住居新航海。7月21-24日，2018博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚理文索菲特度假酒店隆重举办。

　　7月22日上午，主题为"产业聚合：寻找城市新生力量"的分论坛举行，星河产业集团副总裁阎镜予带来精彩演讲，与嘉宾共同分享了产城融合发展的经验要点。

　　阎镜予认为，产城融合的核心是房企一定要通过住宅赚钱，能够让项目现金流保证良好的运作，把钱留下来继续在当地做产业做商业，这样真正把产业这部分做起来。在这样的闭环里面房企必须考虑住宅的收益和产业的投入之间的配比，只有良性的配比才能真正地做好自己的产业。

　　以下是阎镜予演讲实录：

　　各位来宾，今天很荣幸有这个机会代表星河和大家汇报一下我们在产业地产方面做的事。今天大会主题是产业聚合，其实从星河来讲，本身做了30年，前面20年都在做房地产，跟大家一样，最近10年还没有产城融合太多概念的时候，我们开始做一系列的产业方面布局，星河不是因为现在要做产城融合而开始整合资源，现在开始把一些布局开花结果，我们在10年前布局了什么东西。我们现在是深创股的第三大股东，我们投资了中小企业发展基金。

　　我们自己在过去10年做了大量投资，自有资金投资。最近基本上投资100家，目前已经上市的已经超过30多家，现在开始做资金管理，投资了金科来自重庆的云城科技，投了商业航天的产业链。

　　我一直讲做产城融合一定要懂产业，如果不懂从思维方式上就没有办法落地。

　　产城融合为什么要做？很简单，产业出现空心化，我们看到产业融合是生产生活融合在一起，在1979年看到一件事是企业办社会，那时候某种程度上也是产城融合，这也是为现在重提产城融合的时候主体发生了转化。到90年代上升到国营企业的改革，社会上开放有很多国企，这里面释放出非常多主力，国家开始对房地产改革，出现了90年代21世纪初出现了地产发展机会。所以在这20年时间里面大家一直在做开发商的时代。2015年以后现在大型房企纷纷提出来要做产城融合，变成了由开发商到运营商组成的产城融合。背后的原因来自于两个层面。

　　第一个层面是城市规划，住宅是其中一个区域，商务办公形成一个区域，这是在城市管理方面，住宅和产业肯定要进一步捆绑，形成区域化的小城市。但是从开发商来讲更直接一点，现在的开发商很难看到纯住宅。过去的房地产都是朝阳行业，但现在慢慢成为夕阳行业，从房地产开发来看，过去是住宅，现在最容易拿地的是产业地产，现在大家开发积极性可以往这方面发展。

　　这里面有一个争议，到底是打这房地产的旗号做房地产还是真正做产城融合，我们有一个逻辑产城融合的核心是我们一定要通过住宅赚钱，能够让项目现金流保证良好的运作，要把钱留下来继续在当地做产业做商业，这样真正把产业这部分做起来。

　　在这样的闭环里面我们必须考虑住宅的收益和产业的投入之间的配比，只有良性的配比才能说服政府，才能真正地做好自己的产业。这里面怎么样说服政府？其实也是两方向，到底我们通过产业产城融合赚了多少钱？可能现在的地价是2万一平米，外面的销售卖到3.5万，通过产城融合可能平均地价拿到1.5万，一般的企业认为我们赚了1.5万，这种认识是不对的，中间2.5万到3.5万是地产商都要做的。你到底能赚多少钱这是市场上非常公开透明的信息，产业方向要投入多少成本这也是很清楚，最后大家考验能不能真正的把产业兑现的能力。

　　开发商、运营商拿了土地之后他的贡献是什么？在整个社会贡献来讲包括人才、就业岗位、包括对周边地价的提升，一个区域开发不是出让一块地就结束了，他辐射周边的能力是非常大的。

　　其中第一个难点是规划，做产城融合要调控规，按原有的控规做产城融合基本不靠谱，因为他并没有考虑到城市之前小的运营商的开发思路，调控规不是容易的事。第二个产城融合的供地，这时候怎么样把报的面积控得好，这里面还涉及到另外三个规划，这三个规划可能是过去的开发商很少思考的。现在很多地方产业规划放到A城市可以，B城市也可以，比方说人工智能，现在人工智能全国各地都在讲，但是不是全国各地都能落地？三四线城市提人工智能根本不靠谱。做产城融合至少做到四规合一，把四规合一跟政府讲明白才能拿地。

　　我们在空间规划有业态，包括研发孵化器、品牌商业，在技术规划里面有双EED认证，智能交通，这里就不多展开了。

　　规划做完了接下来要面临国土，产城融合怎么来招拍挂，工业用地和住宅用地是分开还是一起，一般是分开，原本骨肉相连的模式又被拆除，根本得不到真正的融合。

　　一个直辖市的招商局局长说，所谓招商就是通过政策资源倾斜，引进国家长远发展所需要的资源的运营商，如果全部都是市场化竞争，招商局就可以撤了。如果全是市场招拍挂那就没有招商局了。一位教授说产城融合应该大大方方地做住宅，大大方方平衡现金流，同时认认真真做产业，没有必要藏着。这是考验我们精细化管理的问题。今年在南京拿到产业跟住宅捆绑在一起的产城融合，也是全球最苛刻的条件，这些条件限制了不能够只开发住宅，产业必须封顶才能拿到预售证，产业先要交一定的保证金。其实我们可以看到当我们把这些条件设得更加科学合理，其实我们是有能力有条件去做产城融合。所以这里面我们可以设条件。

　　还有一个难点是产业地产本身的落地，我们最大的优势是因为我们本身投资了各种国家最好的企业基金，我们能带着我们的被投企业进行集采，新三板上市公司，他们想到直辖市或者一线城市去独立拿地很难，但政府非常欢迎他们来，这里面有一个冲突，中小上市公司在一线城市拿不到投资用地，这部分政府又欢迎他们来，那我们就做集采，号召很多家中小企业一起做主题产业园，现在我们做到地没有拿就已经完成了集采和招商，这是星河在做产业地产方面的独特优势。我们现在在重庆、天津、郑州都有项目，希望以后跟大家在各个城市通力合作，也希望大家到项目进行指导，谢谢大家！