博鳌实录|聂梅生：构建长效机制不大可能在短期完成

来源：房讯网 时间：2018-07-23 点击次数：1250次 作者：成都写字楼网

　　房讯网三亚讯 7月21-24日，2018博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚理文索菲特度假酒店隆重举办，论坛以"潮平风正：美好住居新航海"为主题，执地产牛耳，话博鳌共识，共筑中国地产话语策源地、行业风向标。

　　7月23日博鳌·21世纪房地产论坛主论坛盛大开幕，全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会创会会长聂梅生出席论坛，并做主题为"房地产长效机制与租购并举"的主题演讲，用详实的数据对当下的房地产市场进行分析，并探讨分享了房地产市场租购并举、长效机制等热点话题。

　　聂梅生表示，租购并举是又一次房改，长效机制是改革搭配进行，不太可能在短期完成，长效机制的构建与原来一系列的房改是有关系的。长效机制说简单也简单，说复杂也复杂，就是六个字地根银根和税收，构成了长效机制和供给侧改革主要的内容。

　　聂梅生回顾了中国房改的几个阶段：第一阶段房改是以经济适用房为核心的住房制度的改革，第二阶段，土地招拍挂之后，经济适用房用商品房解决保障房的问题，第三阶段，加大保障房的力度，形成了一系列的政策，第四阶段，租购并举，是长效机制，也是供给侧改革。

　　以下是聂梅生演讲实录：

　　聂梅生:大家早上好，又一次来到美丽的三亚，参加已经过了18岁的"博鳌·21世纪房地产论坛"。今天将前一段时间研究的结果跟大家交流一下，题目就是房地产长效机制与租购并举。

　　首先，我们快速回忆上半年的经济形势，这些都是国家统计局的公开数据。上半年GDP增长6.8%，二季度增长6.7%，比一季度少了0.1%，失业率6月份4.8%，价格CPI1-6月份在2%上下波动，顺差9000亿美元，同比收窄了26.7%，因为中美之间的贸易战前提下，我们收窄了，但是外汇储备仍然保持了3.1万亿美元左右，外汇储备是稳定的。居民可支配收入，跟我等下演讲有很大的关系，房价和收入比。扣除物价因素增长了6.6%，基本上跟GDP的增长是持平的。应该说上半年的经济运行总体平稳，合理的区间，希望下半年更好和更加的平稳。

　　房地产这次论坛的主题大家都知道，在经济良性发展的底气，而且继续好的话，我们向美好生活进军的主题是下一阶段房地产重要的主题。为什么说我们是有底气的，经过差不多六年的换挡，经济正由原来的高速增长，GDP增长在10%以上或者是10%左右，换挡到6%-7%左右。

　　转型升级比较明显，原来由工业主导，现在是工业和服务业双轮驱动。服务业到底可以驱动到怎样的程度，上半年占GDP的比例达到了54.3%，因此说是双轮。比去年提高了3%，对经济的增长贡献率达到了60%，服务业确实上去了。需求结构的调整比较明显，原来是三驾马车，最终内需这块达到了78.5%，同比提升了14%，专项内需和消费，转向双轮驱动的服务业，经过多年的努力是成功的。

　　房地产承受了高压，从2017年到2018年，尤其是金融去杠杆的情况下，其结果如何，这是中国人民银行的数据，中长期贷款的租户，基本上是个贷同比增速是下降的，从最高的2017年1月份到现在，下降的幅度比较大。这一系列的去杠杆对个贷部分，贷款余额的增速是下来的。

　　大家注意画圈的部分，这是每个周期。每当销售面积同比增速下降，看黄色的虚线，2012年、2015年各一次，2018年是第四次，住房销售同比数据是下降的，我们的大型金融机构的存款准备金就会上升，这一次也不例外。中国人民银行和统计局的数据，可以说从去年到今年上半年强力的去杠杆，从金融的层面来讲是有成效的。不太有成效或者是仍然纠结的还是土地，土地的出让金是2.69万亿元，同比增长了43%，这一增长是哪里来的，实际上不是一二线城市。三四线城市同比增长了123%，按下葫芦起来瓢。跟土地相关的税收大幅度的上涨达到了9799亿元，加上土地出让金2.6万亿元，达到了3.647亿元，地区政府其他的全部收入是4.46万亿元，说明高度的依赖房地产，经过这么强烈的金融方面的去杠杆，达到了成果，财政方面反而上去了。大家从深层次来讲，最近央妈和财爸互相怼的结果吧，财政高度依赖于土地财政。

　　租购并举怎么才可以做得到，这是又一次房改。长效机制是改革搭配进行，不太可能在短期完成，为什么这么说，与原来一系列的房改是有关系的，大概回顾一下。第一阶段朱镕基做总理的时候，我当时在部里，以经济适用房为核心的住房制度的改革，最后没有成为核心，这就不说了。第二阶段，土地招拍挂之后，经济适用房用商品房解决保障房的问题，后面一届政府解决保障房，后来不行，出现了很多的问题。第三阶段，加大保障房的力度，形成了一系列的政策。第四阶段，租购并举。应该是房改不断的发展，缺了这个补那个，到现在为止，房地产市场租和购极端的不平衡，基本上是新房的购，二手房的购都不算重要，租相当的弱化，现在提出了租购并举，这是长效机制，也是供给侧改革。所涵盖三个大问题，长效机制说简单也简单，说复杂也复杂，就是六个字地根银根和税收，构成了长效机制和供给侧改革主要的内容。

　　现在说租购并举需要什么，需要金融支持。因为房改一路走来，当时取消了福利分房，如果没有当时央行出台的个人抵押贷款的话，就无法走得下去，这是最重要的支撑。如果谈租购并举，将新房高压去杠杆，从金融层面。另外一面要开窗，租房如何积累资金，引导资金的流向。这不是一个小数，去年2017年房地产的销售额大概是13.3万亿，今年少不到哪里去是13万亿，并举是什么意思，不能说一半一半，起码是4：6开，租房起码是五六万亿，现在是多少，现在一万亿都到不了，没有金融的支持，怎么谈租售并举。因此需要金融的支持，为了这件事情，三会内部做了很多的研讨，我前一阶段主要讲这个事情，7月份带了一个团到美国去，专门考察长租公寓和金融支持。在座有很多人去了，给了我很多的启发。我们建立长租市场的融资机制，租赁和消费机制要上去，就象当年做个人抵押贷款一样的强度去支持租房市场才可以并举。资产证券化，REITs和消费金融、租赁贷款这块要有将有力的政策支持，否则十几万亿过不去，租金无法到租赁市场。昨天上午听了长租市场，没有向阳的金融支持，没有形成金融链条，积极培育租赁市场，提高租售比，资金才会转移。

　　内部极端不平衡的市场在哪里，房价租金和收入，当然还有房地产税，今天先不说房地产税的事情，先说租房和买房的情况。国外成熟的房地产，月供和月租金基本上是相当的，这两个数是差不了多少，才可以买房或者是租房。我国现在的月供和月租金相差很大，月供是三代人供一套房子，月租金非常的低，两者相差太大，这个不平衡大家就买房，肯定资产增值，不会租房的，怎么都会买房。

　　房价怎么定，土地出租金等等，应该用租金定房价，美国的房地产市场，以当区域的租金来定，而且是以当年的租金定三年后的房价，而不是三年后的房价和三年后的租金相比，这个事情跟他们争论了半天，这是非常对。如果房价用租金来定，目前的价格就会偏离。

　　房价收入比中，我个人认为，中国目前的房地产情况，已经发展了20年，如果要限房价是不可能的，去年这么高压，房价都没有下降，只是金融利率下降。房价下降是不大可能，房价收入比怎么样的变化，提高可支付力。好在上半年的数据，可支配收入跟GDP是差不多的，如果可以超过GDP就最好了。可支付力不等于收入，应该是减少税负的负担，因此我认为应该减税。可支付力就上升了，这一点我非常支持特朗普的减税政策，确实对经济、对个人和企业的可支付力起到了强大的支撑作用。现在要租房还是买房，月供不能占工资60%，现在完全的大于，而且是三代人供一套房子，现在的问题是如何提高可支付力，因此要减税。

　　我们怎么个不合理力，房价收入比合理的范围是3-6倍，目前北京是25.5倍，上海是23.5倍，即使是中位数，房价和收入比之间的负担，尤其是在大城市是非常倒挂的，中小城市好一点。

　　租售并举是多少，目前经济体全世界第二，发达国家人口密集的大城市在1：200左右，我看了美国、达拉斯活跃的城市就是1：200左右，200个月的租金等于一套房，北京是1：806，上海是差不多的。现在租售并举怎样做，相差太大了。调控了半天，土地出让金还上涨了40%，合适的土地出让金应该是20%到40%。

　　租金收益率非常的重要，为什么没有大的机构和保险进入租赁市场，因为收益率太低了，目前只有2%左右，如何还贷，这是不可能的。中国房地产税还没有出台，发达国家是1%-2%，如果租金的收益率是1%-2%，房地产税1%-2%，刚好抵消了，这套房有什么用，当然我就炒房了，将资产价格炒上去，才会有收益的，租金是没有收益的。

　　土地成本

　　从2008年到2017年，土地成本持续的上升，到底租售租购如何平衡，对比英国的数据，租售的比例达到了30%左右，中国现在租房人口只有12%。旧金山租房比率达到了60%，深圳、上海只有20%左右，并举不了。他们是可以并举的，我们的数据是2：8，还是大城市，他们是的租售并举是4：6开，为什么不能并举，因为国内外租金收益率相差很大。2008年租金收益率还有3.6%，到了2017年租金收益率是1.5%-2%，为什么会下来，这与政府的判断是准确的。房子是用来住的，不是用来炒的。资产升值，大家都希望升值，租金就上不来。现在要调整，起码达到国际的标准，美国的租金收益率是6%-7%，法国和香港起码是3%-4%，租金收益率起码要达到4%-5%，像德国和加拿大这样的数据，才会有大机构进来，才会从金融局面并举。

　　这次到美国，为了寻求答案，我进行了考察，给了我很大的启发。美国各类持有型物业的对比，大大颠覆了我们的看法。从过去一年、三年、五年来看，我们看过去五年，涵盖了奥巴马这一届政府，租金收益率最高的是什么，就是养老。它的收益率是14%-15%，中国可以负责任的告诉大家，我过去5年做养老公寓，这是长租公寓的一种，大机构和保险机构都进去了，我们达到了8%-10%，养老是最高的。过去五年收益率是8%-9%左右，也不错。排第二的是工业厂房部分，包括物流，占的比例高。我们说的租购并举中的apartment公寓部分数据来说，过去5年都是9%左右，我们能达到吗，现在是百分之一点几，人家是百分之九点几，如果不调整过来，再怎么说都没有用。

　　谁在住，美国长租公寓有年龄分段比例，大概是22岁-44岁占了长租公寓的52%，大概是这样的情况。中国到底长租公寓是供应给谁的，到了70岁以上，都到了养老公寓，因此要细分。建立租售并举的答案是什么，房价降不下来，应该提高支付力。地价一定要下降，如果做长足并举，租部分的地价一定不能招拍挂，这是不能做的，这是政府的事情，供给侧改革，释放土地的红利，否则租购并举做不上去。

　　提高租金和租金收益率，这是两回事，一提高租金，从炒房价变成了炒租金了，大家又受不了，租金在中国目前的情况下，难以大幅度的提高。但是租金收益率可以提高，一个是降低地价，一个是降低收入成本，要又可以有合理的融资成本。7月12日龙湖集团与加拿大养老基金共同设立长租公寓投资平台，要绑定一个类似于养老基金或者是中国的保险捆绑在长租公寓中，他们的资金量大，钱便宜。不能像开发贷那样来做长租公寓，不能像开发新房那样用新的土地来做长租公寓，两者都要下降，量大了收益率就提高了，从1%-2%上升到4%-5%，量大了以后，金融机构是可以进来的。龙湖的例子做的非常好，我们要将租房的金融支持完整化，我们有开发贷，为什么不能启动租房的消费贷和REITs，当年可以启动，现在也可以启动。就象启动房地产融资，启动房地产的租赁市场，金融机构和金融管理部门应该可以做得到的。

　　说到底，企业的利益很重要，光靠国家和国有企业是做不了的，最后还是要依靠市场。现在目前大的开发企业开始进入，例如保利、万科、龙湖。企业的利益必须要考虑，原来有一大批招拍挂的土地，改成长租公寓是无法改的，帐算不过来，要提高资本的收益率和资金的回报率。

　　又一次住房体制变革到来之际，我们需要用改革的思路综合考虑各要素的制约与平衡，谢谢大家的关注！