博鳌实录|钟伟：中国楼市的房价还远未见顶

来源：房讯网 时间：2018-07-23 点击次数：1208次 作者：成都写字楼网

　　房讯网三亚讯 7月21-24日，2018博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚理文索菲特度假酒店隆重举办，论坛以"潮平风正：美好住居新航海"为主题，执地产牛耳，话博鳌共识，共筑中国地产话语策源地、行业风向标。

　　7月23日，博鳌·21世纪房地产论坛主论坛盛大开幕，著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟出席论坛，并发表主题演讲，通过解读楼市中产生的"金句"，与参会嘉宾探讨了中国楼市的发展历程和现状分析。

　　钟伟认为，"从住房收入比看，房价已经见顶了"的说法是荒唐的。从中国全国来看，还不能简单的看住房收入比就武断的说房价见顶了，根据动态计算的结果，假定我们的收入增长年均8%的话，北京、上海、深圳这样的房价，至少有50%的涨幅。

　　以下是钟伟演讲实录：

　　钟伟:非常高兴有机会再次来到博鳌，18年是非常长的时间了。本来我忐忑不安，前面所有的发言人都超时了，所以我就心安理得了。关于经济我一句话都不想说了，经济已经定调了稳中向好，好在哪里没有看见，中国经济个人的感受汪洋中的一条船。没有航标不知水深，我们在汪洋当中飘荡，甚至一定程度上失去了方向感。今年楼市20年，前面各位发言人非常的犀利和精彩，我们聊一点轻松的话题。

　　楼市20年有不少金句，我挑选了8句，专家学者习以为常，但很多习以为常的东西都是重要的。

　　"曾经有一套房屋摆在我面前，我没有珍惜，等到失去之后才后悔莫及"，这个说法有没有道理。

　　房子不是爱情，爱情是70亿地球人中任意选两位，像尘埃一样在时间和空间的某一个点耦合，这是很难的。爱情会失之交臂，永远不会再来。房子不是，在过去的20年你在任何的时点，都可以买入商品住宅，如果有耐心，短则持有2年，长则持有6年可以获得100%以上的收益。现在一些人买的房，不排除被套住，耐心拿6年，就会翻倍的收益，这是一个常识。20年来坚持自己的错误，坚决不买房，智商上有重大的缺陷，因为不是爱情，即便是爱情，你也不能等待，让一个女孩等待18年或者是20年，王宝钏在平遥等薛平贵只有十几年。

　　"城镇居民自有住房率已超过了100%，人均住房面积达46.8平方米"，这个数据这么辉煌，对不对？每个部委拿出自我表扬的东西，央行怼财政部，财政部手中有粮，心中不慌。我广泛的收了这么多的钱，多么伟大的事情。某个部委说城镇居民有2000万人口的迁徙，每年改善一个平方米，这是多么好的政绩，这是事实吗？很可疑的。城里有多少人，说得清楚吗？户籍人口5.5亿到7.9亿，最近还有一个部委说，不离开农村的是2.15亿，农村和城市穿梭的人是2.85亿，按照这个说法，城镇有9亿人。所以城里有多少人说不清楚，城里有多少户，也没有人说得清楚，因为户型小型化，以前一户家庭人比较多，例如2.9个人，同时人口又在迁徙之中，更难确定人户分离后，人和房子怎么对得上号。城镇一共住了多少人，这些人是经常居住，有户籍居住，偶尔居住？我不认为我们弄清楚了。你有多少房子搞不清，有多少人搞不清，有多少户搞不清楚，你就拿出政绩指标，户均一套房，住房够了，这是很荒诞的。我们倾向的认为，随着人口总量的增长，人口的迁徙，新生儿的出生，未来十年每年商品房需要1000-1500万套，万科的董秘告诉我，未来10年，中国需要172亿平方米的住宅。所以说户均住宅已经够了，而且我们生活的挺好，这与日常生活的常识不相符合。

　　"爷爷奶奶、外公外婆、父母有房，孩子以后会有七套房，"你脑子怎么想的，假定爷爷奶奶是50后，父母是80后，现在的孩子是20、10后，也就是8岁左右，你的意思是什么，你的意思是说过了30年，中国死掉了4/7的人口，也就是2070年的时候，中国只剩下2亿人，这不是房地产价格能不能稳住的问题，户籍7套房的问题，而是中华人民共和国还能不能稳定的问题，所有的资产价格都在地上了，不仅仅是房子了。另外一个需要考虑的因素，真的认为60年后，现在的房子还是房子，不是一堆瓦砾？我不知道7套房的说法为什么流传的如此之荒诞。过去20年中国的房价上涨了10倍，我们在这里开会，我不觉得会场的地面是弧形的，我觉得是平面的，因为我的观察尺度是几米，如果我们在飞机上俯瞰地球，看到地壳是弧线，如果10公里到20公里看地球的话，地球是三维的，如果一、二米看地球的话，地壳是平面的。空间尺度如此，时间尺度也是如此的，刚才讲的7套房用错了时间尺度，房地产20年也是巨大的时间尺度，改革开放40年也是巨大的时间尺度，大到怎样的情况，当年的年轻人已经是中老年人了，这是残酷的事实。我们要看一下，20年的尺度有多大，假定房价复合增长4%，并不过分的。100年的时间，房价将涨幅超过50倍，所以现在一套房假定说是100万，100年前这套房是2万元，这也仅仅是年均复合4%的增长而已。同样我们看下中国的情况，樊纲老师会批评我的，货币供应量巨大的增长，人均收入巨大的增长，除了水、电、燃气这些价格之外，我想问一下在座的各位，1998-2000年的时候，跟现在相比，究竟有什么商品和服务涨价的价格是低于10倍的。譬如说大米，1998年开始，保护价收购，当时大米政府的收购价是0.5元/斤。现在五常大米和东北大米是多少价钱。2000年左右的理发是1、2元，现在男最简单的理发是多少价格，请列举20年涨价没有超过10倍的有多少，除了冰箱、洗衣机这些工业品。你现在拥有的商品房的涨幅没有超过4倍，原因是在2008年之前，中国所供应的商品住宅是过去20年所供应住宅量的不到20%，现在有80%的人所拥有的住宅是近10年的。并且习惯使用了新房价格，而不采用特征房价指数。这是当时一系列习以为常的错误，还有一些错误就是租售比，租金月供比，流传的极其广泛，我都不想解释了。

　　"一套房子月供5000元，月租4000元，这个房子是负资产不能买了"，谁告诉你的，是学金融的吗，这显然是错误的。我们举一个例子100万的房子，贷款25年，70万，贷款等期房，差不多是2500元/月，这套房子相当于什么，极端情况下，如果获得零利率25年70万的贷款，你贷不贷，我会贷的。但是2500元/平方米的本金要还的，利息不想支付。所以租客所掏的4000元覆盖了你不想承担的2500元的利息，替你额外归还的1500元的本金。1500X12个月/首付30万=6%，因此这套房化解为金融产品相当于你买了一个25年的固定收益率6%的产品，另外辅助你白住45年的房子。值不值得买，当然值得买，这已经考虑了未来70年房价零涨幅。

　　"日本房地产泡沫"我们还需要考虑什么，天天说日本泡沫，真的认真看了日本吗？除了日本房地产泡沫之外，地球上有没有第二个大国有同样的泡沫？列举一个出来，英国、法国、德国、中国、美国、加拿大、澳大利亚，有没有任何一个地理上稍微大一点的国土面积二、三十万平方公里这样的大国像日本一样惨，有没有，列出来我就认输。我可以确信的向大家汇报，一个都没有，因此日本的房地产是一个孤本，不能够普遍的去说的事情，为什么日本这么惨。第一个原因25年日本的GDP没有增长，现在还是4.5-4.8万亿美元，九十年日本就是这样的水平。但同一时间内美国和欧洲的国家GDP增长了230%-250%，日本是特殊的国家，GDP在过去的25年没有增长。第二个因素人口没有增长，还轻微的减少了几十万，欧元区的人口增长吗？美国的人口增长吗？中国的人口增长吗？能不能找出一个国家，像日本那样，过去15年人口轻微的负增长。汇率升值了2.4倍，如果找不出，就不要将日本的问题，类似于新加坡的祖屋制度放到中国变成普遍的制度，这是孤本的案例，目前全球主要城市的房价，都远远高于1994年就是25年前。但又不要低估日本，不要说小日本，日本的国土面积相当于江浙沪和广东，三省一市的综合，如果不考虑上海，江浙和广东三个省的GDP低于日本50%，日本的人口比中国最发达的江浙加广东的人口要少一半。日本仍然是全球人均收入相对比较高的，社会生活和人均预期寿命非常高的国家，中国改革开放40年，真正解读的意义只是中华民族自我救赎的过程，目前来说，周围是不及格的，全球人均GDP是1.2万美元，中国仅仅是9000美元。

　　"从住房收入比看，房价已经见顶了，"这是荒唐的，谁告诉你住房收入比是可靠的指标，住房收入比是折算的，但是你一个月赚1万元，一年12万元，我住在同样的区域，你省吃俭用，我不省吃俭用，购买能力是不一样的。现在你1万元，我也1万元，你比我勤奋和聪明，你上升明显，我不思进取，我的工资收入没有增长，从动态的角度来说，未来承受的房价是不一样的。另外就是财富的增长，准确的公式是下面的公式，而不是简单的说明收入方向。同样理解，日本家庭部门的储蓄率已经是零了，没有钱了，美国储蓄率是7%到8%，中国是40%多，也就是樊教授讲的，中国从收入水平来讲并不是算富，从财务的角度来说是富的。中国可投资金融动产是120万套，什么时候房价见顶。你买不起大的，买小的了，因此中位数套型面积变小了，中国尤其是在三四五线比较畅销的户型面积是120平方米-140平方米，买不起新的买旧的，也反应房价见顶了，买不起近的，买远的，北上广深房价是否见顶了，取决于一小时生活圈房价的价格，买不起小和旧的，就要加杠杆就是贷款。中国商业贷款是28多万亿，住房公积金大概是10万亿元左右，大概是38万亿元，金融动产是120万亿元，金融的杠杆和按揭杠杆是53%、54%，还是比较温和的，我没有听说商业银行因为发放个人住房贷款，而遭受住房贷款严重违约的情况，这些都不存在。首次置业明显增加，年轻人20岁买不起房，购房年龄到了35、36岁，在北京上海轻微的有了这样的现象，中国全国来讲，还不能得到收入房价比武断的说房价见顶了，我们动态计算的结果，北京、上海、深圳这样的房价，至少有50%的涨幅。这是假定我们的收入增长年均8%。

　　我们也倾向的认为未来的3年，无论中国的三四五线城市几乎低于1.4万元/平方米的房屋都会消失，因为住宅供应每平方米的成本是6800元/平方米，如果货币比是两倍的话，开发商不赚钱的，6800元/乘2倍，1.4万元-1.5万元/平方米会成为主流。过去20年种种离奇古怪的解释习以为常。我们曾经有五四运动，中国目前的国民包括我本人在内，要认真的思考西方的文明体系，再次拥抱德先生和赛先生的启蒙，谢谢大家。