杨现领：用存量思维构建基于二手房和租赁的长效机制

来源：房讯网 时间：2018-07-24 点击次数：1329次 作者：成都写字楼网

　　房讯网三亚讯 潮平风正：美好住居新航海。7月21-24日，由《21世纪经济报道》发起、全联房地产商会联合主办的2018博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚理文索菲特度假酒店隆重举办。

　　7月22日上午，2018博鳌·21世纪房地产论坛聚焦"品质人居：住房的美好时代"，贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领发表主题演讲，就目前的住房租赁市场进行了分析。

　　杨现领认为，当前房地产面临一系列的转折点，杠杆率从快速周期的曲线到下降的曲线，而房地产行业面临最大的问题是用增量时代的旧思维对应新时代的问题。

　　"当下用构建新房的调控机制解决存量的问题不可能有出路的，只能是越调越快，问题越积越多，是用错配的思路解决问题。"杨现领表示，当一个国家的房屋存量开始，特别是数据大于一的时候，不是增量的矛盾，而是结构性的矛盾，应该用存量的思维，解决存量时代的问题，进而构建基于二手房和租赁的长效机制。

　　以下是杨现领演讲实录：

　　杨现领：我听了欧阳总的观点，大部分的观点我是同意的，演讲中充满了处处的纠结和内心的挣扎，一方面说租赁不赚钱，投资回报率很低，自己又要做。今天开论坛，如果不开租赁论坛，感觉不靠谱，开发商不做租赁，大家也会感觉不靠谱。投资的人也是这样的，投资不靠谱的租赁企业，也觉得自己不靠谱，管它，先投吧，今天非常的奇怪。欧阳老师也希望政府做一点事情，实际上政府不做事情才是对的，政府鼓励的事情远一点才是对的。

　　房地产市场经历了非常大的发展，今天的题目概括了房地产基本的格局，从1998年到今天已经有20年的历史，房改是从小平提出房地产两个重大论断开始，从1980年到现在已经有三、四十年的历史，20年是一个周期，40年是一个大的周期。当前的现状是第二曲线，这是管理学大师，查尔斯的理论第二曲线。有几个含义，1、无论企业，一个国家或者是一个人的生命周期，总是会滑过抛物曲线的终端。企业长盛不衰的奥秘是结束之前找到第二曲线。管理的逻辑，领导人的价值，核心在于帮助企业持续的寻找第二曲线。这一点链家做的还是不错的，我们是中国最早，相对比较好的中介公司之一，到今年17年了，6年前开始做租赁，政府也不鼓励租赁，五年前做互联网，今天做平台，一直寻找自己的第二曲线。一个企业的成长史就是不断的向第二曲线进化史。今天的核心点，关键点在于第三层含义，原则上来讲A点是转型的最佳时间，这个点的时候，你还在往第一曲线的顶端迈进，此时还是你最好的状态之一，企业增长，有收入，有盈利，有信心，团队的博弈是最少的，因为这个时候高歌猛进，大家都很OK。实际上大家在A点做转型，往往又是最困难的。这个时候是最好的，结果通常是在B点做转型。在B点做转型的企业，几乎是必死无疑，如果一个企业的市场份额下降了，企业的增长往下走了，没有收入了。这个时候又面临内忧外患，外面有新来的竞争对手，里面有传统的竞争对手。B点转型会加速企业的死亡，房地产企业非常的普遍，中介行业更加的普遍。今天，整个房地产行业，大概处在这个过程中。从A开始，两个曲线的交叉点叫做混沌期。也就是说，当整个行业或者是一个企业启动转型的时候，这个混沌期是最痛苦的，因为有两个团队打仗，内部有博弈，这个时候是最纠结，最乱的时候，相当于我们公司的现状，外部来看，或者是内部看，都是比较乱的，不知道干什么的，各种声音，每天都在变化。所以我不敢讲贝壳，因为今天讲的和明天讲的都是不一样，每天都在变，内部的争论非常多，一直净化，从公司来讲，通常是纠结的时期。今天可以感受到，几乎是开发商行业最好的时代，最少是之一，我们可以看到以欧阳老师为代表的开发商集体的忧虑，内心是不安的，你是最好的时候，同时也是最不好的时候。也是你蕴藏风险和危机的时候，这是我们最大挑战。人心最大的恐惧和不安，不是来自于今天赚不到钱，而是来到于明天在哪里。我们看到整个房地产行业，明确的处在两个曲线的交叉期。今天处在房地产上行周期的曲线向下行曲线转移的过程中，我们在上行周期中积累的能力，开发商积累的高周转的能力，快速开发的能力，是否可以使曲线持续的形成，新的竞争壁垒是很难的。第二曲线核心的结论是，要不断的快速的忘记过去，过去是你成功的因素，往往也使得你失去未来的因素，因为单一因素很难带来永远的成功。持续的归零是企业成长的密码，我们在上行周期，房价快速上涨周期的能力，能否在未来继续延续我们的成长。我看了21世纪关于三四线市场的文章，这一轮房地产市场由货币化和棚盖驱动的周期性的繁荣，背后是非常有风险的，房价上涨，土地出让金大部分集中在三四线，地价上涨很快，前十名增速最快的土地出让的城市都是三四线，都是小的地方。这些城市未来怎么可以进一步的消化，上行周期中拿的地，下行周期怎么去消化。我们用货币化补贴去了当期库存，产生了更大的潜在库存，无论企业来讲，还是政策来讲，我们都很难在上行周期的实践和做法，在下行周期中继续的重复，而且继续的有效，这是非常难的。我们怎么样在上行周期和下行周期中完成切换，我们如何从开发时代项服务时代转型。如果中国房地产行业，有所为的转型的话，这个转型不是传统开发商所说的黄金时代向白银时代的转型，我认为不存在开发商的转型，开发商的转型总体上其实是开发项服务的转型。今天很多的企业重新喊出自己的愿景，例如生活城市服务商，我们自己原来也将自己想叫生活服务商的愿景，后来发现开发商更快更猛，这是根本的转型，如何从开发制造业变成居住生活服务业，这两条曲线是非常大的转型。

　　过去的二十年是房地产的开发时代，或者是增量时代，未来的十年总体是服务时代，房地产从开发制造业变成居住制造服务业，这是非常根本的转型。今天没有准备好，本身租赁是非常重要的居住生活服务的市场，围绕租赁的装修，租赁一系列的服务，包括搬家、保洁、维修一系列的产业链没有成熟。行业成长的过程中，遭遇很大的问题，行业非常的奇怪，政府不鼓励，就会沿着市场的曲线，自动的发展，政府鼓励问题就来了。今天租赁市场最大的风险，是将租赁当成开发，将租赁简单的等同于开发，将租购并举简单的等同于以租代购，这是非常要命的。我们非常明确的感受到，租赁的房源在任何的国家，即便是政府介入程度最深的德国，80%的租赁房源都来自于私人市场，政府介入的程度是有限的，80%的房源是由专业化的运营机构完成管理。在今天的市场，绝对不可能靠增量市场的开发，完成租赁的供应，现在今天就是这样做的。欧阳老师讲了，上海、北京、深圳将有限的土地供应，更多比例用于租赁，结果是什么？结果是，当住宅的供应总量不增加的情况下，压缩购房的供应比例，潜在的商品房供应就会收缩，今天大家要知道，房地产行业的主流趋势是改善，改善是刚需，持续的供应高品质商品住房用地。今天这个地被压缩，结果就是潜在住房供应越来越少，同时看到另外一个矛盾，我们将大量的租赁用地供应在五环、六环之外。北京的土地供应情况，大量的租赁供地集中在五、六环之外，大家知道吗，2018年整个北京租赁市场最大的变化是人往里面走，租赁市场往里面迁移，三、四环租赁市场结构比例快速的上升。因为租赁是强刚需，它的租赁偏好实际上取决于周边的配套、地段、交通便利性，这才是核心。在这种情况下，我们能够感受到，今天租赁的需求结构和看到的租赁供应结构，正在发生非常大的错配，我们发现租赁崛起到泡沫就是一、二年。两年前有一个报告叫做租赁崛起，如果不写这个报告，市场也没有这么多的问题。很多人说某某研究院说，未来3-5年租赁市场要过5万亿，我们只是预测，感觉十有八九不太靠谱，研究员说报告，你不信就对了，我这样的说法，不相信就对了，过去十年做房地产研究太多了，所以从来不买房地产股票，所以太惨了。我们大概率都是错的，今天有一件事情我是对的，就是租赁。任何一个行业的发展，必须要接受市场的规律，租赁是强市场属性的行业，市场规律起决定性的作用，不太可能让每个租房者加杠杆租赁。北京的租赁住房平均是20平方米，如果在五、六环开发100平方米的租赁住房给谁用和给谁租，这个问题非常的明显。

　　租赁的风险是当成看法，租售并举当成以租代购，没有正常的换房市场和改善性的市场，租赁市场就没有房源，有钱的人，购买的改善型住房，将原来的房子释放出来，市场才有活水。租赁的市场简单的等同于金融支持用于开发，今天大型的国有企业和房地产企业，都做REITs，发行各种REITs募集资金做租赁这是非常荒唐的事情，不知道背后的动机是什么？某种程度上，租金回报率这么低的情况下，我们拿钱做租赁怎么做，刚才欧阳老师说租金回报率低，这个事没法做，拿地开发相比，当然没法做。为什么贝壳这样的企业还做，脑子有问题吗，大的投资机构为什么纷纷投资租赁市场，到底是为什么？核心就来自于租金的回报率来自于规模效应和网络效应，租赁行业中，唯一具备网络效应的就是分散式租赁，我将大量私有业主的闲置房源拿出来，租金开发的时候，通过更好的装修和改造，才会有增量的价值。当群体中，有100万-200万租户的时候，我的出租率想低低不了，北京的出租率稳定在97%，因为量大后，不用获客出租率很高。因为我在东城住，也可以到西城住，我们在里面自由的换房，因为规模足够大。获客率低，成本大幅度的降低。分散式公寓，今天做到5万间很难，10万间很难，如果做到50万间，不盈利都很难。今天这个行业，确实不好干，如果坚持干下去，一定可以活下去。前一段时间才从日本回来，所有的大型租赁机构活得都不错，管理的规模都是在白万间左右，靠的就是服务。我深刻的爱着这个行业，做了20年，我就成了。老人家说，如果不是为了真爱，谁会做租赁。今天的开发商怀着怎样的心态做租赁，如果不是真爱，不想做到几十万间的规模，为租客提供品质的租赁，千万不要紧，否则进来到处都是坑，数据上清晰的看得到，开发商做租赁的企业，出租率到底是怎么样，非常的惨。如果低于85%，一定是亏钱的，今天开发商将房子弄出来，半个月都要找租客，租客的平率出租率是6-8个月，还要靠神奇的网站找客，因此租赁是艰难的事情，没有运营的能力是很艰难的。因此从开发的转型，到居住生活服务的转型，其实是非常艰难的跳跃，完成这个曲线是非常难的。

　　从开发向居住生活服务的转型是根本的转型，最大的品类是居住生活服务业，最大的品类就是租赁。我还想说的是，任何时候，房地产行业都是宏观经济都是GDP重要的贡献力量，房地产永远都是支柱型的产业，但是结构在变化，开发的时代，房地产投资占主导，存量阶段，房地产消费占主导，什么叫做房地产消费，围绕两百万亿存量资产一系列的消费，包括租赁、装修和一系列家装、家居老旧房子的改造。日本房屋再新非常的重要，改造为老年住宅非常有价值，差距太大了。中国的企业是大，大而不强，大而不行，什么叫做强，所谓的强就是可以抵御经济周期的波动，日本的三井是非常牛的企业，经历了三轮房地产周期的洗礼，可以生存下来，可以在盐碱地上做生意，将租赁苦逼生意继续做下去。现在的开发商，号称万亿销售额，真的很强吗，可以为消费者提供什么，里面有很多的东西值得我们思考。我们总体上说第二曲线，行业整体处在转型的周期中，从短期当下来讲，我们面临的是从上行周期到下行周期。我们今天做的链家三万职业经纪人做的市场调研，对市场整体来说是悲观的，这是职业经纪人的系数和房价系数是往下的，经过几个周期验证是准确的。经理人是市场中最好的先行指标，也不要听任志强胡说八道，多听经纪人，行业什么时候是进步，不听任志强的话就对了，这是逻辑思维极大的转变。房地产革命是认知革命的改变，认知不变什么都不会变。最好多看看新的东西，只有完成认知的迭代，行业才可以迭代。二线城市快速的向下，二手房交易量和交易价格都在向下，如何从上行周期到下行周期完成切换开发周期

　　开发的下降，这是历史的趋势。开工率低等于开工量/房屋存量，平均指标是3.5，美国早期的城市化率，战后郊区化两个阶段，开工率达到4%左右，平均开工率是3.5%，今天大概当70年代之后，这个比例下降到不到1%，2017年美国的房屋交易量是550万套，50万套是新房，500万套是二手。总体上来说，比例结构是1/10，同时50万新房交易中大部分是2B，机构将房屋买过来做租赁，转型和切换是非常明确的趋势。

　　中国的指标来说，原则上讲，一个国家，一个城市，一个时期，合理的住房开工量取决于家庭的增量。开工量和家庭增量有合适的比例，美国长期以来，如果不发生一、二战争，基本上保持在一附近，中国的市场，前期经过计划经济的扰动，后期经过住房改革，我们的基数是一路向上，现在开始下降了。开工率已经下降了，从开发长周期来说，如何在开工量下降，增量向存量转移的时候，如何保证存量的优势，这是第二曲线。今天有很多的开发商开始做中介、物业、大量的运营等等，今天的转变才是刚刚开始杠杆率拐点。

　　今天房地产面临一系列的转折点，杠杆率从快速周期的曲线到下降的曲线，我们的杠杆率看起来不高，但是增速过快，短期的去杠杆是必然的选择。

　　今天房地产行业面临最大的问题是什么，我们用增量时代的旧思维对应新时代的问题，当一个国家的房屋存量开始，特别是数据大于一的时候，不是增量的矛盾，而是结构性的矛盾，怎么样能够用存量的思维，解决存量时代的问题。怎样构建基于二手房和租赁的长效机制。今天用构建新房的长效机制，调控机制解决存量的问题不可能有出路的，只能是越调越快，问题越积越多，今天是用错配的思路解决问题，市场存量化，我们的思维在增量时代。核心的问题是认知矛盾，最近在回顾40年改革开放，特别是40年住房改革的时候，非常明显的感受是，房地产改革就是认知的改革，从1986年开始讨论18年，讨论了什么样的问题，今天看起来是愚蠢的问题，房子到底是什么，房子是商品，还是福利，这个问题讨论了18年，才在1998年面临东南亚巨大外部冲击的情况下，才启动了全面取消福利分房的改革，房地产本质上是认知改变，不是从1998年开始的，而是从1980年开始的，小平的论断，认为房子可租可改，建筑业是大的行业，从两个核心的判断开始，认知发生了革命性的变化，才开始有租金的改革，一系列流通资金的改革，最后才有1998年全面取消福利分房，之后是土地改革，交易环节的市场化，这个曲线走了40年，快速的走了20年，非常的了不起，未来的曲线是变化的。

　　把租赁等于开发，总体来说，开发在租赁中的占比是非常低的，不要期望开发商将租赁做得非常好。美国非常不错的开发企业，租赁和开发于一体的只做到了1%，80%以上的租赁来自于市场，德国最大的企业估值是200亿，市场占有率是2%，前面14家的市场份额也是非常低的。我认为总体租金市场会形成811，80%房源来自于市场主体，10%是开发，10%是政府提供的租赁市场，这是比较合理的比重。日本所有大型运营机构是管理机构，而不是开发运营机构，管理私人业主的房源，将私人业主或者是土地租赁30年到50年，开发设计和委托管理30年，中间赚租差和服务费，这就是日本的商业模式。德国、美国、日本也好，租赁市场的房源，大部分来自于市场，我就说这些，我想讲的核心就是第二曲线，希望大家走好第二曲线。