大户型商业物业“商改住”频现东莞楼市 商墅入市抢客

来源：房讯网 时间：2018-07-27 点击次数：1277次 作者：成都写字楼网

　　限购、限贷、限价，首付六成甚至更高，面积大、总价高，别墅产品成为受楼市调控政策影响最大的住宅产品之一，成交量直线下滑，库存量加大。与此同时，一种名为“商墅”的产品应运而生，商墅由商业物业改造而成，不受限购政策影响，因为其拥有居住功能、总价较低的特点，从而有不错的市场接受度。

　　业内人士介绍，2017年之前东莞不少商住地商业部分占比过大，同时东莞商业物业库存量大而竞争激烈，而商业物业改造成商墅后，提高市场接受度，有利于开发商去库存回笼资金。

　　商墅入市抢夺别墅市场

　　“商墅”产品与商业公寓产品同属于商业、办公物业，只不过“商墅”往往打造成大户型平层或别墅，商业公寓则改造成小户型公寓，两者都属于“商改住”产品。去年10月，东莞出台政策禁止“商改住”，2017年3月21日之后拍下的地块商业物业不能使用住宅套型设计。不过，在2017年之前拍出的商住地，特别是2016年的高价地当中，不少地块商业面积占比大，又不在政策影响范围内，为了解决销售问题，减少竞争压力，开发商们纷纷将商业物业改造成大面积的“商墅”产品，以此来吸引高端豪宅客。

　　今年，楼盘多、竞争激烈的茶山楼市有两个楼盘将推出商墅产品。一个是德盛尚峰公馆，另外一个是2016年9月由鲁能拍下的茶山高价地开发的项目鲁能公馆。记者了解到，这两个楼盘都有望在今年下半年进入市场。

　　此外，位于松山湖片区，由碧桂园、华润置地、万科、保利、金地共同打造的松湖悦府也打出“创新商墅街区”的宣传口号，将在商圈内推出98~143平方米的智能洋房和旗舰商墅，打造三个围合院式的主题商墅街区，宣称要颠覆东莞的商业常态。

　　市场调查：商墅户型大销售速度并不快

　　但是，作为一种大户型产品，商墅的市场普及度和受欢迎程度远没有商业公寓好。

　　记者了解到，2016年底，位于城区的碧桂园曾经推出过23套建筑面积为200~480平方米的定制式海派商墅，这种产品由商铺改造而成，属于商业属性，但是经改造后具有居住的功能。不过，有业内人士透露，由于面积大、总价较高，同时受到当时限购政策刚刚出台和市场环境十分冷淡影响，当时商墅的销售速度缓慢。

　　万科也是在东莞推出商墅较早的开发商之一。如大朗万科中央公园曾推出过办公、商业性质的155平方米大平层商墅，虎门万科云城也推出约211平方米的大平层商墅。与同类型的住宅洋房相比，商墅的优势在于不限购、不限贷，对于没有购房资格的深圳客吸引力较大，但是当面积过大，总价过高时，这种商墅产品的吸引力也会相应下降。

　　但是，由于目前东莞的商业物业库存量过大，且写字楼、商铺的成交均价较低，因此，与写字楼、商铺等物业相比，拥有居住功能的商墅和商业公寓的溢价率更高，而居住功能的产品相比商业、办公功能产品的市场接受度也更高一些，这也是开发商热衷将商业物业改造成居住功能的商墅和公寓出售的主要原因。

　　不过，也有业内人士认为，商墅的面积较大，即使定价相对较低，总价仍然相对较高，入市门槛也比较高，对于购房者而言，吸引力相对较弱，适合的人群比较少，在整体市场上所占的份额或许并不会很大。

　　提醒：商墅未来转手费用较高

　　东莞中原发展中心总经理车德锐认为，商业物业改造成商墅，如果价格低一些，市场上还是可以接受的，而且还能够消化一些商业指标，帮助商业物业去库存。他认为，东莞商铺等商业大部分积压严重，开发商转换思路打造商墅借机出货，或许将会成为商业物业一个新的走向。

　　商墅作为“商改住”产品，有着商业物业的优点和缺点。优势是“不限购、不限贷”，但贷款年限较短，不能使用公积金贷款，但对于想在东莞购买别墅居住，但又没有购房资格的购房者来说，是一个吸引力；同时，商墅相对住宅别墅定价相对较低，价格有优势。不过，商墅作为商业物业产品，同样不能落户，即不能获得学区房的资格，业主子女接受义务教育问题需要另外考虑；商业物业的使用年限是40年，比住宅别墅少了30年；同时，商业物业的税费较高，持有成本高，未来转手时费用也比较高；另外，一般而言，由于商墅是由商铺或办公物业改造，办公、居住人群都有，居住环境比较复杂，购房前需要购房者对个盘进行实地了解和比较。

　　分析：别墅成交差，商墅借势崛起

　　商墅受到关注，与别墅受到限购、限贷政策影响，别墅成交持续走低有关。东莞中原战略研究中心统计数据显示，在144平方米以上非普通住宅需首付六成持续影响下，叠加限价政策进一步升级，开发商入市积极性严重受挫，今年上半年别墅供应创四年同期新低，供应仅有14万平方米，同比大幅下降47%，同样成交持续低位，成交21万平方米。

　　从限购、限价、限贷、限签楼市调控情况来看，别墅是受到限制最为严重的住宅产品之一。

　　记者在踩盘时了解到，银根收紧，贷款困难，不少别墅产品需要购房者一次性付款买房。一名别墅销售人员告诉记者，去年别墅产品贷款还相对容易一些，但是今年别墅产品申请贷款十分困难，开发商为回笼资金，也只能要求购房者一次性付款。正因需要一次性付款，剩下的少数别墅销售十分困难。

　　相对而言，商墅由于属于商业物业，不受限购、限贷政策影响，首付五成就可以购买商墅；同时，为了吸引购房者，商墅定价相对住宅类的别墅产品总价要低。因此商墅也吸引了部分购房者的目光。

    来源：广州日报

编辑：wangdc