吸纳1/3写字楼拿下全国第三!成都联合办公现“洗牌”信号

来源: 时间:2018-09-21 点击次数:1401次 作者:成都写字楼网

成都29%租户想搬进联合办公写字楼渗透率全国第3

在成都,灵活办公已经是个不容忽视的“物种”。

仲量联行数据显示,成都新经济总量位居全国第4,大量的联合办公需求促使这一产业在2016年实现了42.9亿元的市场规模,预计2017年为54.7亿。

截至2018年上半年,成都灵活办公市场体量约有18万平方米(含灵活办公第三方运营商及业主/开发商)。

“从办公面积方面,约6%的租户表示有意向或已经搬入灵活办公。即,如果成都约有722万平方米(总存量×空置率)企业办公面积,则有约43万平方米潜在灵活办公需求。”

仲量联行成都分公司董事总经理谢凌表示,仅就2018年上半年的租户调查即可发现,成都有约29%的租户有意搬入灵活办公空间,与全国相比高出12%。

而且,成都的联合办公更“青睐”写字楼。仲量联行提供的该业态“甲级办公楼渗透率”就达到3.2%,位居全国第3(仅次北京和上海)。

甚至在今年上半年,仅联合办公就吸纳了1/3的成都办公租赁面积,一举助成都写字空置率创下近年新低(26.3%)。

从成都2017年的办公楼Top50租户榜单也能看出,联合办公企业已位居第1位(以行业划分的租户占用面积统计),达到7.9万平。

有趣的是,截至2018年上半年成都市中心联合办公工位租金比传统租金高出月21.2%,固定工位高出月55%,这跟一线城市是截然相反的情况。

谢凌认为,灵活办公作为创新型企业的载体,正在成为未来办公新方向。

行业人士曾估计,到2030年30%的办公空间将会是联合办公,这将是一个万亿级别的市场。而按成都目前的市场潜在需求、租金水平和既有规模来看,未来联合办公市场达到“百亿”量级并无压力。

众多玩家登陆成都抢滩之后必将洗牌

一时间众多联合办公品牌纷纷抢滩登陆成都。

MFG、梦想加、侠客岛、岛里、优客工场、WeWork等几家品牌在蓉的租赁面积已经排进了成都写字楼租户的TOP50榜单。另有东原地产自创品牌“原空间”、中海地产旗下“Officezip”等房企派加入。

“2015年成都迎来第一轮联合办公集中供应潮,2017年第二轮供应潮开始,并持续延续至今年。”谢凌表示。

但当集中爆发之后,往往就是洗牌。

4月Wework中国并购裸心社、1-7月优客工场连续并购5个联合办公品牌。好租数据统计数据显示,联合办公领域未来TOP30企业额将占据超过70%的市场份额。

联合办公将会越来越“不好做”。

首先“二房东”的空间会被压缩。房地产战略与创新业务专家刘策认为,“二房东”做得再好,回报率也只有6%~12%,最多15%。

没有给空间赋予内容,就没有任何想象空间。这就是为什么“二房东”雷格斯体量比wework大,但估值不高的原因。

“越来越多企业进入领域,行业竞争和同类产品竞争加剧,靠租金盈利的利润空间将越来越小。”谢凌也指出。

“盈利模式单一”是联合办公的瓶颈,运营商们必须从租金差以外,寻求更多盈利模式。

随着市场参与者的逐步扩大,联合办公行业的竞争愈发激烈,市场开始加速洗牌,这也意味着联合办公行业新一轮游戏的开始,这也将是每一个联合办公运营商的真正考题。

面对这些难题,谢凌认为在当前市场中,灵活办公第三方运营商的主流产品同质化程度过高,竞争较为激烈。

谢凌认为,市场参与者大家会慢慢拼硬件、拼设计、拼服务、拼运营。

洗牌是一件好事。

谢凌认为,竞争能给租户更多更好的选择;能提升写字楼业态多样性,实现提升物业价值;帮助市场“去库存”,快速走出下跌周期;能使部分闲置物业得以处置,并可能以人群激活整个商圈。

谁的盈利模式多谁才能走到最后?

在成都,如何扛过洗牌走到最后?

业内认为,“利润依赖租金”只是初级阶段,增值的服务性收益对运营商而言,更具想象空间。

例如通过收取会员费来盈利(WeWork、梦想加,鼓励用户以办理会员或充值的方式来进行消费);例如通过商业聚会、行业峰会获取利润(如裸心社定期举办活动获取门票收益、品牌赞助等),都是获利于增值服务。

在成都,这座“周均开放式活动举办率比北京高出30%”的社交城市,Walnut、侠客岛、WORK+等品牌都已将提供健身房、咖啡厅等办公社交条件,甚至举办“成都二次元交流会”一类活动,纳入“成都特色”的标配服务。

不过行业人士刘彦燊提醒,要想实现增值服务,首先企业的“资金链要能保持6个月到1年。

并且要认清,增值服务可以用来提高租金水平,但操作空间很小,仅有6%-12%的(收益)差距。更好的思路是,通过服务让联合办公衍生出完整的商业空间,能够从服务直接获取收入的同时,挖掘各项服务间的潜在赢利点。

此外,超出物业本身,谢凌说,类似“孵化器”的盈利模式也是大型联合办公企业的收益的来源之一,例如优客工场即会对空间内的好项目进行投资孵化。

“另外,当品牌达到较高知名度,可以转用更加轻资产的管理模式,不再自己投入成本去租赁物业、运营管理,而是通过输出品牌、服务给拥有物业和空间的主体来盈利。这种方式也将有助于公司发展规模的快速扩张。”谢凌指出。

的确,联合办公会有越来越多的盈利模式出现,但越高级的模式越只限于大企业“享用”,而伴随大企业的快速扩张,小企业原有的“初级市场”也或被挤压。

成都的联合办公市场处于一个“洼地”的状态,众鱼纷涌,弱者留岸强者归潮,成都也不例外。

 

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