三季度香港写字楼市场：延续火热态势

来源：房讯网 时间：2018-09-25 点击次数：1307次 作者：成都写字楼网

　　截止2018年7月，香港写字楼租金及售价水平分别较去年同期上涨了2.6%和14.2%，开年以来一直火热的写字楼销售及投资市场增长速度有所放缓，但租金及售价整体稳中有增的大趋势不变。受惠于中资企业和金融服务公司日益增长的需求，同厦扩张的情况增多，港岛东等非核心区域也成为迁出首选，带动整体写字楼空置率降低。从2018年前三季度的表现来看，预计2018年全年写字楼市场整体依然能保持稳定增长的态势，需求会向非核心区域略微倾斜，但中美贸易战带来经济上的不确定因素可能会对写字楼长期的供求关系造成影响。

　　供应：供地集中九龙新区 非核心区域主导新增供应

　　根据香港地政总署卖地纪录，2018年前三个季度尚且未有任何商业用地成交, 2017年度成交的商业用地仅有4幅，其中纯商业用地仅为2幅。根据香港政府2018年度的卖地计划，今年将会有4幅新增商业地块供应，全部集中在九龙，但是目前为止还没有任何成交。这也与目前非核心区域写字楼市场不温不火的供求有关，虽然近几个月九龙东的空置率出现下降趋势，但是整体仍无法与火热的核心地区相比，市场对其未来发展潜力尚持保守态度。长远来看，大部分新增的商业土地供应仍来自于九龙东、东涌等新发展区和新市镇扩展区等，核心商区新地供应几近枯竭。

　　根据差饷物业估价署《香港物业报告2018》, 2017年年底私人写字楼的总存量为11,838,200 平方米，其中位于传统核心区域上环/中区、湾仔/铜锣湾和尖沙咀的写字楼面积共占总存量的 53% 。2017 年新增落成量为 198,000 平方米，同比上升 29%，其中65%的落成量位于非核心地区。非核心区域新落成的增多也导致了2017年年底空置量同比增加18%至1,119,500平方米，相当于总体存量的9.5%。

　　报告预计2018 年的新供应将微跌至181,000平方米，但截至7月仅完成年度目标的45%，约82,000平方米，按期完成目标的难度较大。全年的供应来自港岛和九龙，分别为56%和44%，其中东区和观塘合共提供新落成面积的76%。2019年落成量预计有所回升，至252,000平方米，近六成的新增供应将集中于沙田和观塘。甲级写字楼将成近期新增供应的主导，2018年与2019年分别有178,000平方米及226,000平方米，占年度落成量的98%和90%。

　　从地区分布上来看，中环和湾仔是供应最紧张的地区，近年传统核心区域新落成的写字楼资源近乎枯竭，未来可能的新增供应相当有限。九龙区则是供应最充足的地区之一，“起动九龙东”计约600,000平方米的甲级写字楼空间已经逐步释放，未来两年仍会稳步增加。现在需求正在向九龙区逐渐转移，但是目前九龙东市场仍然是投资者的推动力大于自用业主，加之持续稳定的新增供应，致使九龙区的空置率仍旧维持高位。非核心区域港岛东由于临近中环湾仔等核心区域，近来也备受投资者青睐，7月太古地产以平均尺价19,491港元将鰂鱼涌太古城中心第三及第四座出售给中资公司恒力隆进行投资，总价达到150亿港元，创下港岛东写字楼交易的新纪录。

　　总的来说，未来写字楼整体供应正在稳步增加，但地区间分化明显。传统的中环等核心地区供应已经近乎枯竭，而大部分的新增供应还需以依赖九龙区，港岛边缘非核心区域供给也相对充足，港岛东已经成为越来越多金融机构迁出中环的首选目的地。

　　需求：湾仔/铜锣湾空置率新低 港岛东引流需求

　　从前三季度来看，2018年的写字楼交易基本延续了去年的火热态势，在零售销售稳步复苏的带动下，写字楼市场有望实现大宗交易。分地区来看，中环、湾仔/铜锣湾等核心商区需求仍然火爆，空置率持续低企，湾仔/铜锣湾8月空置率仅有1.6%，跌至历史新低，租金按月上升1.5%，为三年内最快涨幅；非核心地区港岛东和九龙东的空置率也有所降低，8月港岛东的空置率仅为1.4%，九龙东降至9.6%。

　　受到银行及专业服务公司扩张需求支持，8月中环的租赁成交环比增长109%，其中东英金融承租交易广场一期13,900平方尺的楼面，港交所承租交易广场二期13,000平方尺楼面，均用作进一步的扩张用途。除此之外，湾仔新落成的甲级写字楼One Hennessy也备受瞩目，成为中资公司扩张的新选择，上海浦东发展银行和总部设于北京的共享办公室营运商氪空间分别承租8层及7层楼面用作扩张及新设办公室。

　　由于新增供应短缺和租金高升，越来越多的传统中环租客正在离开，港岛东凭借着地理优势成为引流需求的第一选择，7月空置率仅1.4%，甚至低于中环1.5%的空置率。火热的租赁成交情况驱使着港岛东写字楼整体6月租金按月上升15%，为近期录得的最快增长。

　　7月九龙东空置率在年内首次低于10%，8月继续下跌至9.6%，这反映出九龙新区一系列基建设施的落成以及交通条件的改善，加之香港政府的施政措施，使得九龙东的分层写字楼正在以更相宜的租金和更多优惠条件吸引更多的租户。受益于香港政府“启动九龙东”的计划，目前九龙东仍是新增供应最充足的区域之一，未来五年还将陆续有410万平方英尺的新增供应。未来九龙东的需求有望继续提升，空置率有望继续缓步下降。

　　总结

　　2018年上半年，香港写字楼市场持续升温，租金售价稳步走高。核心区域仍旧高热，但九龙东和港岛东等非核心区域对中环传统租客的吸引力大增。核心商区以外的新发展区和新市镇扩展区潜力巨大，但是在短期内并不会对核心商区的优势造成较大影响。 虽然市场状况良好，但是近期中美贸易战带来经济上的不确定因素可能会对写字楼市场的长期发展造成影响，由于人民币的持续贬值和贸易关税的压制，一些中资机构正在面临裁员甚至“离港”危机，香港写字楼市场在未来或会损失一部分受贸易战影响严重的中资客户，让过热的写字楼市场稍稍降温。

    来源：克而瑞地产研究

编辑：wangdc