重庆沙坪坝迎来国内首个高铁商圈

来源：房讯网 时间：2018-09-25 点击次数：1128次 作者：成都写字楼网

　　沉寂已久的沙坪坝三峡广场商圈将迎来发展新机遇。重庆交通开投集团近日发布消息，轨道环线北半环体育公园站至渝鲁站完成“热滑”试验，沙坪坝站等四个站点装修也已进入收尾阶段。尤为值得关注的是，沙坪坝站高铁上盖开发项目龙湖光年部分裙楼已封顶，国内首个高铁商圈已现雏形，“四轨合一”的立体交通优势，预计会带来每日近百万次的一手海量人流，老商圈三峡广场也将随之打开新的发展蓝图。

　　沙坪坝迎来国内首个高铁商圈

　　昨日，记者从龙湖光年项目相关负责人处了解到，沙坪坝高铁站都市商业综合体地上总建筑规模约48万方，包含22万平方米商业和26万平方米商务类塔楼、写字楼等。去年6月16日，地产巨头龙湖以34亿高价斩获沙坪坝区核心商圈地块，并于今年正式命名为龙湖光年，总投资近100亿元。

　　从设计效果图可以看到，龙湖光年充分利用地下空间发挥交通优势：地下分7层，共规划了4300个停车位。其中负1层是公交站，负2层是出租车与高铁站台，负3、负5、负6层是停车场，负4层是换乘大厅和部分停车库，负7层是轨道9号线站厅。

　　“市民在逛商圈时，可以看到高铁列车从商场楼中穿过的场景，商场内也预留专门的观景台，市民在此可悠闲地喝着咖啡，观景、拍照。”龙湖光年项目相关负责人透露，项目东西侧高铁上盖区域商业体已经封顶。

　　对于沙坪坝商业来说，最具吸引力的是，龙湖光年的开发，将打通老商圈三峡广场与沙坪坝高铁站的连接，形成国内首个高铁商圈。

　　在未来的山峡广场商圈，将实现高铁、轻轨、公交、出租车在地下运行，地下大型交通枢纽与地上商业综合体的无缝对接：成渝高铁专线、轨道交通1号线、9号线、轨道环线在这里“四轨合一”；同时还有27条公交线路纵横全市。

　　TOD商业将每日聚近百万客流

　　作为重庆的老牌商圈之一，三峡广场在观音桥等商圈飞速发展的背景下，一度刷不到存在感，商圈内的客流本区占比达到74.7%，对周边自有区域商圈较为发达或距离较远的区域，辐射影响力相对较弱。沙坪坝区三峡广场商圈管理委员会人士坦言，由于早期的三峡广场并非因商而建，所以当初没有进行高端商圈业态规划与升级、扩容改造。

　　如今，高铁+商业巨头入驻的利好，将让三峡广场重新回到聚焦中心。据重庆市商务委介绍，目前沙坪坝商圈以三峡广场为中心，由天陈路、站东路、站北路以及小龙坎新街所围合而成的多边形区域，辖区面积0.27平方公里，商业建筑面积64万平方米，商务建筑面积10万平方米。

　　站城一体化的开发模式将让龙湖光年扮演着沙坪坝商圈扩容的“纽带”角色：项目建成后，将实现北边的三峡广场片区、南边的沙坪坝公园等连成片，山峡广场商圈的面积近期内，将由0.27平方公里扩大到0.74平方公里，远期则将扩容至5倍多。

　　预计2020年整个项目建成后，通过高铁、轨道、公共交通以及天街商业，将形成每天超过90万人次的客流。

　　“便捷、立体的交通将让沙坪坝商圈成为城市人流输出中心。”重庆资深商业观察人士李运杨表示，传统商业模式下，客流以商圈为目的地，从四面八方到达，因此消费不够集中；TOD商业则以交通枢纽为目的地，同时手握沙坪坝本身的商圈和TOD项目所特有的交通系统的一手海量人流。

　　解构TOD

　　TOD模式就是以高铁、地铁等公共交通站点为中心，在400~800米半径内进行物业开发，将工作、消费、文化、教育、居住等功能合为一身，把公共交通节点变成新的生活目的地。有流量就不缺商业模式，发源于美国的TOD模式也是如此。那么它将给城市商业的发展和市民的生活带来怎样的影响呢？

    生活：拉近时空距离 交通节点变生活目的地

　　龙湖集团相关负责任人介绍，TOD模式已是众多世界级大都市主流的城市开发模式。

　　比如，在香港大约有45%的人口居住在距离地铁站仅500米的范围内，九龙、新九龙以及香港岛更是高达65%。以九龙地铁站为例，周边13公顷范围内，聚集了购物中心、写字楼、酒店、住宅、公交换乘系统、城市公园等城市核心资源配套，是香港土地价值和城市繁华程度最高的区域之一。

　　另一个典型的开发案例是日本的东京六本木，以轨道为节点，通过开发超高层塔楼和地下空间立体使用，形成“垂直都市”，将“城市空间”与“车站空间”融合。在20公里范围内形成了超过800万人的核心城区，日均客流300万人次。如今的六本木，力压银座、新宿等传统的商业中心，成为东京都市圈的新地标。

　　戴德梁行重庆公司人士表示，TOD模式下，商场与地铁无缝连接，使得通勤族充分享受公共交通的便利，减少了对私家车的依赖；同时，还为周边市民提供了便利的生活环境，创造了一站式城市生活、工作和休闲的空间。

　　以未来的三峡广场商圈为力，将链接高铁、轨道、公交等路网，使城际、城区内畅外连，集工作、商业、文化、教育、居住等核心资源于一体，拉近时空距离，一站式满足人们吃穿住行用需求。

　　商业：促进商业顺应市场 提升业态品质

　　TOD模式的开发，将带来效率的提升。戴德梁行重庆公司人士表示，一个区域的商业价值，与区域的抵达效率和人口数量密切相关。TOD模式的优势在于，实现区域内人口聚集的同时，并大大提升区域的抵达效率。

　　该人士分析称，通过国内外成功的开发案例不难看出，TOD将社区组织模式为通过快速公共交通系统将多个TOD社区联系在一起，可达性高。据学界研究，在地铁车站附近每增加92.9平米的楼地板面积，每天将增加60个乘次的客流量，这意味着TOD立体空间的开发，将会带来客流量的增大以及区域价值的升高。

　　同时，TOD的交通枢纽，与其说是一个运输系统，不如说是一个商业系统。年人流量与平均消费水平，决定了相关区域商业价值，在TOD模式下，铁路给乘客带来出行时间上的节约，将转换成为人流量的增加，并进一步自动转化为地铁上盖和附近相关物业价值的上升。

　　“TOD模式促进周边各类物业价值提升的同时，也将形成对入驻业态的无形筛选。”戴德梁行人士表示，TOD让业态之间产生互动关联，相互筛选，顺应市场做出选择，只有具备高盈利能力的商业，才能与周边的消费力、物业价值相匹配，进而提升周边业态品质，助力商业升级。

　　纵深

　　“高铁经济圈”或孕育又一个重庆“会客厅”

　　据悉，龙湖光年即将在2020年揭开面纱投入使用，国内首个高铁TOD商业将会给三峡广场带来的变革也已渐显现。

　　重庆市商务委此前牵头编制的《重庆商圈发展报告》认为，目前沙坪坝的商圈内百货店、超市业态占比达到53%，这使得本区域的商业业态构成属于传统较低层级。同时，商圈商务环境欠佳，留不住高端消费人群，商业竞争能力日渐低下。

　　但这样的时代将结束。据沙坪坝区的规划，未来的沙坪坝的商圈将朝着高端化、国际化、现代化的方向进行打造，其中将规划如现代商贸服务区、高端商务服务区、教育培训区等。

　　参与编撰《重庆商圈发展报告》的重庆财经职业学院专家郭帅表示，未来，沙坪坝商圈的发展应以现代服务业体系为产业发展主体，商业业态向体验式高端方向迈进。按高端化、国际化、现代化要求来进行功能分区规划发展，从而实现扩容后的新高端定位新商圈与涵盖中低档的老商圈并存，可以形成两者既有差异，又能协调发展的新格局。

　　事实上，据龙湖集团相关负责人介绍，龙湖光年也将以高端化、国际化、现代化为目标，让扩容后的高端定位的新商圈与涵盖中低档的老商圈并存，形成两者既有差异、又能协调发展的新格局。

　　基于此，沙坪坝区已提出，立足“站城一体化”，围绕成渝客专沙坪坝站加快建设龙湖光年，推进三峡广场商圈扩容提质打造新兴高铁经济区。

　　重庆市商业界资深专家李运杨向记者表示，“两站”的开通将给沙坪坝带来全新的发展机遇。通过借助“高铁效应”，让来沙坪坝的旅客能快速到达宾馆、餐饮、购物、娱乐、旅游景点等目的地，逐步形成“高铁经济圈”，成为重庆的又一个“会客厅”。

    来源：重庆商报-上游财经记

编辑：wangdc