详解DISTRII办伴中关村悦莱大厦空间改造底层逻辑

来源：房讯网 时间：2018-10-23 点击次数：1091次 作者：成都写字楼网

　　当房地产市场由增量转为存量，城市更新与项目升级已然成为这个时代的主题。城市更新中，通过改造，修护，功能置换，空间激活等手段，让城市中失去光彩却又具有独特场所基因的空间，重新焕发新的生命力。

　　城市更新中又有一个新的概念，叫“城市微更新”。“微”这个概念是“互联网＋”时代产物，指单位个体获得资源的成本降低，个体潜力开始被发掘，交流方式更为简单。作为“微”概念向城市建设方向的延伸，微更新理念最早被运用于个别建筑的更新上，意味着从小到大，自下而上。

 

　　今天我们将对一个刚开业不久的“微更新”项目——DISTRII办伴中关村悦莱大厦办公空间做出全新的深入解读。我们希望深入它改造的根基，深思它改造的底层逻辑，以及改造完成后产生的项目价值与社会价值。

　　由商业会所到智慧办公空间

　　需求分析是一个改造项目的基础，“新”不是最终目的，也不是标新立异，而应该深掘当地需求，以需求结构引导定位与风格。

　　悦莱大厦在海淀南路东北角，位于中关村核心区。曾经的“电子一条街”，如今的“国家自主创新示范区”，中关村在中国创新创业史上占据着浓墨重彩的一笔。

　　一组数据显示，如今的中关村，汇聚了1万天使投资、2万创新企业、3万海归人才，贡献出北京四分之一的GDP，企业总收入突破5万亿；其中，坐拥321家上市公司、70只“独角兽”，占据中国“独角兽”企业的半壁江山。

　　高新技术产业的持续快速发展，也衍生了该区域旺盛的优质办公物业需求。中关村也是北京传统的三大核心商务区之一，与金融街、CBD并列。步入双创时代后，大量的创业咖啡空间、孵化器、众创空间等在这里涌现，提供了一种不同的办公模式。

　　这与当下火热的联合办公，又称共享办公，存在相通之处（可以说中国早期的共享办公有很多都是“为创业而创业”）。但二者又存在不同：商业模式不同，前者是投资逻辑，后者更多是空间逻辑；产品设计上也有区分，共享办公空间相对来说品质水平会更高。

　　双创产业发展叠加日益活跃的办公空间升级需求，催生了该区域共享办公蓬勃发展。这一点与好租网在6月发布的报告也相对应：—线城市的共享办公网点在各城市核心商圈集中程度最高。

　　悦莱大厦空间前身为综合体，有商业、会所功能，改造之后，功能发生置换。那空间该做什么呢？综上所述，显然有品质的办公空间在中关村片区是最佳选择，满足市场需求，最终产生的效益（空间坪效）也会比其他功能形态来得更高。

　　所以，景瑞控股通过协议获取该项目时，就决定交由旗下合福资本投资的智能共享办公运营商——DISTRII办伴运营管理。事实也证明这是一次很成功的投资与资管配合的完美案例。

　　空间的赋能——项目整体环境改造

　　设计对人们最直接的影响便是感官认知，而感官认知又是定义体验的决定性因素。DISTRII办伴不仅想要打造良好的办公体验，且又进一步思考，重新定义办公空间，将办公、社交、休闲的功能糅杂在一起。

 

　　办公空间的整体思路是一个探索办公新模式的实验室，也是办伴有意将研究产品付诸实践的过程，利用建筑设计营造氛围，独立办公空间有效连接公共空间，开放与私密，低频功能与高频间相得益彰。

　　设计细节几乎是体验的一切。

　　如果我们用几个词来形容改造前的项目，大概是空间凌乱布局不合理，设施陈旧，环境质量比较差。

　　设计师利用非物理形式来完全转变内部形态，即悦莱大厦整体内部结构虽未做较大改变，但在整体空间环境上经历了大焕新：可以看到的是办伴标志性的绿植墙，优雅的内部装饰、专门设计的办公家具......整个设计以现代简约为主，极大增加了空间的明快感，有了更加人性化的、新颖的感官体验。

　　设计中利用泳池原有的下沉空间，通过空调、新风、照明等方面的改造改善物理环境，再置入新的多场景内容，成为现在的下沉路演区，新产品的一部分。

 

　　办伴为企业打造了一个复合型的新概念办公空间，增添了新功能业态：明快自在的接待区、智能便捷的会议区，各类独立办公空间，在各自扮演着重要角色功能的同时，却又制造着互动和惊喜。

 

　　办公空间在标准化装修之外，办伴又做了一些新的尝试——定制办公室，这也是办伴4.0产品。定制的逻辑很简单，即按需改造，针对目标需求个性定制。相对于标准化的产品，定制化更考究团队水平，它需要平衡不同企业对空间的差异化需求，比如随着招商，过程中陆续有定制客户的需求提出，定制产品的设计与现场高度同步，根据现场情况和客户需求，需要实时地对产品做出调整。

　　当然，好处也很明显，空间的出租率保证，以及客户的满意度上明显是有上升的。

 

　　智慧的赋能——搭建办公物联网

　　环境的改造只是办伴赋予空间的表现形式，而其融入其中的哲思，是空间真正质的变化的原因。

　　关键词是智慧——也就是人工智能。

　　人工智能不仅仅是人形机器人，更可以为人们周围熟悉的事物赋予智慧，而且后者才是常态。具体到空间应用人工智能也能提供很多应用，现在的智能家电、智能门窗等都还是最初级的应用。

 

　　未来更多的智能设备的加入，可以让空间能够自己感受环境、需求的变化，自动提供相应的服务，这就是智慧空间了。而这样的一个个智慧空间彼此相连，又可以促进更大的社会进步。

　　互联网联通的是信息，信息的应用还需要人的干预，而未来智慧空间互联的物联网，联通的是物质，信息的应用可以直接超越距离，不再需要人的中转。所谓信息革命，也只有到了物联网阶段，有才算进入实施阶段。

　　最终距离将被消解——天涯变作咫尺。而办伴为楼宇插上“智慧芯片”其实就在散布火种，是物联网可以燎原的重要支持。

　　散布火种，也是办伴一直坚持的愿景——办公物联网，指通过线上智能办公系统支撑，打破空间局限，以期帮助企业通过线上线下一体化的办公场景。

 

　　办伴现在能做到的对于未来的物联网来说还很简单稚嫩，但是相对于传统办公已经有了巨大的进步。比如应用办伴的智能办公APP：

　　办伴线上智能办公平台配备了无感知考勤系统、蓝牙门禁系统、智能简报系统、场地预订系统、社区码化管理等一黑到底的前沿技术极大提升了员工办公效率。云打印功能更是体现了高效办公的特色。从扫码、一键打印，到拿到纸质文件，全程只需10秒！在办伴整个办公网络下，任何智能设备（电脑、平板电脑、手机等等），都可以将文本、图像等信息发送到任一所在空间的打印机上进行快速打印。

　　让很多上班族头疼的月报和年报也不再是问题了。员工每天都可以在APP上记录工作事项，领导也能看到员工每天的工作进度和完成情况，系统还会根据一定标准核算评定工作成绩，一切都变得公开透明、一目了然！

　　除了以上这些，Distrii办伴还有更多的智能高效的功能，如会议白板、储物柜、审批、会议室预定、预约弹性工位……

　　空间智慧化任重道远，办伴将一直砥砺前行。

　　人的赋能——有情感有温度的服务生态

　　智慧的赋能更多是指人与机器的交互，人的赋能则聚焦于空间里人与人的交互。

　　其一是办伴给办公空间打造了完善的服务生态，从基础的运营服务到增值服务，比如咖啡茶饮等服务，入驻企业的员工也能得到折扣优惠。点上一杯饮料，在沙发区小憩一会儿，舒解工作中的疲劳，这样的办公空间可以说非常人性化！入驻企业的员工还可以享受办伴组织的线下活动与服务，如户外电影会、下午茶，甚至是视力检测；其二是办伴也会构建企业社群，入驻企业彼此之间也会沟通交流。

 

　　所以，智慧办公空间并不是冷冰冰的科技，而是有温度有人情味的空间。

　　通过上述三层赋能，悦莱大厦空间得以重新激活，实现多方共赢：一方面帮助企业改善办公体验，提升办公效率，让企业更好地成长与发展；另一方面，资产端实现城市资产的增值，也正是通过增值的方式，才使得城市更新的以社会化自下而上的方式可持续发展。

　　操盘整个项目改造的设计师，也是办伴科技北京副总经理金鼎曾在项目开业当天分享中提到：“宁要模糊的正确，不要精确的错误”，显然办伴看到的是整个企业端对办公空间消费升级的需求已经到来，以及科技创新将对未来办公有着决定性影响。理解了这一点，也就理解了整个空间。

　　专业、科技、专注是办伴创始人胡京博士近期定义办伴的三个关键词。专业指团队，科技是核心竞争力，也是办伴重点关注领域，专注表示办伴只专注于办公。而在悦莱大厦空间这个项目案例上，三点恰如其分，得以体现。成立于2016年的办伴，正在新办公探索上越走越深。