部分项目认购率降低西安楼市回归平稳

来源：房讯网 时间：2018-10-23 点击次数：1258次 作者：成都写字楼网

　　今年初，火爆的西安楼市历经几次调控仍然热度不减。但近日曲江二期精装修项目三迪曲江香颂枫丹核验通过的登记家庭数量为零，引发了市场猜测，西安楼市降温？

　　记者近日实地走访发现，三迪曲江香颂枫丹仅是西安房地产市场的一个特例。尽管在西安摇号政策实行后，也有部分项目出现了意向登记数量少于可购房源数量的现象，这些现象主要出现在单价高、位置偏、配套差等项目上。

　　从研究机构统计的数据来看，近期西安房地产市场供需失衡的矛盾有所缓解，但未获得大幅改善。按照计划，今年西安上市的房源面积共约2697万平方米，共计225509套，但目前的供应量只占了原计划的40%。

　　楼市遇冷？

　　近日，三迪曲江香颂枫丹473套新房源推出后，现场核验通过的家庭为零，引发外界关注，加之其他省市房价下跌、开发商打折销售等各种消息不断传来，也让西安房地产市场观望情绪变得更加浓厚。

　　记者根据西安市住房保障和房屋管理局（以下简称“西安房管局”）商品住房意向登记平台公布的数据粗略统计，今年9月份，西安共有11个项目意向登记数少于房源套数，合计推出的房源共有3126套。外界分析认为，这些项目多存在单价高、位置偏、配套差等一项或多项客观因素。

　　以三迪曲江香颂枫丹为例，项目两栋精装高层备案价为14496元/平方米，而在同一区域内的金地南湖艺境销售的同类型房源均价为12490元/平方米。

　　在三迪曲江香颂枫丹项目售楼部，置业顾问告诉记者，此次开盘，登记数量少于可售房源数量而不需要摇号的最大原因就是价格高，“但是仍然不愁卖，现在已经只剩下100多套房源。”

　　记者了解到，之前登记人数较少的万科翡翠国宾和保利中央公园的均价分别为20380元/平方米和15301元/平方米，相对周边同类型项目价格偏高。而如清凉灞柳、富力白鹭湾、世茂璀璨倾城几个项目位置则相对偏远。

　　从统计数据来看，在刚刚过去的一周里（10月8日至10月14日），西安新增商品房预售项目11个，预售总面积44.4万平方米，环比下降21.2%；新增商品住宅预售项目7个，预售住宅总面积28.7万平方米，环比上涨28.6%。同期，西安普通住宅成交面积30.3万平方米，环比上涨114.1%，成交套数2684套，环比上涨120.3%。

　　朱郁认为，目前西安房地产市场比较温和平稳，没有出现业界和媒体所说的以价换量、以价跑量的现象，大量的优惠策略在西安各个区域当中也不明显，受制于供应量较少的影响，成交量依然缓涨，而价格也没有下探，但涨幅收窄在7%~8%。朱郁表示，三迪曲江香颂枫丹项目的单价高是登记数量少的主要原因，“新推的房源比一期的价格要高2000元，所以造成了量和价之间的明显反差。”

　　近期记者走访西安房地产市场发现，开发商在现场核验购房者的信息时都要求购房者出示不低于总房款30%的资产证明，且会明确告诉购房者，大部分银行要求首付比例达到四成，只有小部分银行可以三成。而二手房的首付比例已经达到了五成，甚至更高。而在此前，首套房首付比例为三成，二套房首付比例四成。

　　“首付比例提高，从金融风险来说，是在有意识的管控，提高首付意味着征信风险降低。另一方面和开发商自身的现金流有关系，现金流如果不能够快速回正的话，对开发会产生较大影响。”朱郁说。

　　供需仍不平衡

　　今年下半年，西安房地产市场供需关系依旧未改善，西安克而瑞6月~9月的统计月报中，均出现了供不应求的分析，6月全市供应136.9万平方米，环比下降19%，成交186.9万平方米，环比下降18.7%；7月全市供应73.5万平方米，环比下降46.3%，成交119.6万平方米，环比下降36%；8月全市供应81.1万平方米，环比上涨10.4%，成交142.7万平方米，环比上涨19.3%；9月全市供应113.2万平方米，环比上涨39.5%，成交124.3万平方米，环比下降12.9%。6月~9月的供求比分别为0.7、0.61、0.51、0.91。

　　据记者了解，西安房管局意向登记平台中可登记的楼盘并不多，截至10月16日，长安区正在登记的项目为零，城六区及各开发区正在登记的项目只有3个，暂未开始的项目2个。3个正在登记的项目房源总数不到700套，开放登记仅一天，就有2个项目的意向登记数超过了可售房源数，其中，大华公园世家项目可售房源数为334套，登记家庭数量已经达到了857个；中南·樾府可售房源共104套，登记家庭数量已经达到了443个（上述统计时间截止到2018年10月16日23时）。按照规定，上述2个项目必须摇号开盘。

　　进入10月份后，除了上述3个项目外，西安全市有8个项目共计1731套房源做开盘登记。8个项目中，只有2个项目意向登记申请数少于可售房源数，一个是香榭御澄项目意向登记申请数(共计136个，含撤销)少于全部可售房源（246套），另外一个是西安壹号院，可售房源共68套，意向登记申请数为12个，后者是面积190平方米以上的大户型，均价22506元/平方米。其余6个项目的意向登记人数均多于可售房源数量，需要摇号售房。其中，位于西安航天经济技术开发区的融创·揽月府三期项目全部可售房源共56套，意向登记申请数达到了511个(含撤销)，其中核验通过392个，未通过3个，未核验或申请撤销116个。其余几个项目的意向登记数也是可售房源数量的2~4倍之间。

　　记者走访多个正在做意向登记的项目发现，大部分项目售楼部人头攒动，不少购房者虽受楼市“遇冷论”影响稍有纠结心理，但“抢着上车”的心态仍未改变。“房价涨上去，哪有降下来的说法？”在名流印象售楼部，多名购房者给出了同一个说法。最终，该项目的497套新房源推出后，有1196个家庭做了意向登记。

　　西安克而瑞的研究分析报告指出，9月，全市共开盘项目42个，总推房源13118套，销售9302套，总去化率为71%。商品房市场依然表现为供不应求，供求比为0.91；成交量同比上涨14.5%；成交价趋稳，为14199元/平方米。其中，住宅成交106.3万平方米，成交均价为13342元/平方米，住宅市场供求比为0.84，供需矛盾稍有缓解。

　　“原计划（供应）22万套房也就是2200万平方米，现在实际上市的只是占了原计划的40%。剩余的房源都在政府的调控当中，通过摇号、签发预售证、禁土令等政策，从源头将工期压缩和调整。”朱郁认为，今年因为迫于政策环境和市场环境影响，导致目前大量的推货全部都在四季度。“四季度如果出不了货，开发商今年粮草过冬的问题就更严峻了。”

　　来 源：中国经营报  

    编 辑：liuy