太原写字楼市场表现平淡 需求、成交活力不足

来源：房讯网 时间：2018-11-16 点击次数：1416次 作者：成都写字楼网

　　在城市面貌日新月异、快速发展的省城太原，一批号称5A甲级高端写字楼项目近几年纷纷上马，但写字楼的供销走势、价格涨幅、产品类型等行情远不及住宅更受业界、媒体和投资者关注。

　　在住宅限购、公寓走俏的当下，省城写字楼的市场状况如何？哪一类写字楼更值得投资？记者对此进行了调查走访。

　　需求、成交活力不足

　　2018年5月太原市场住宅限购，未限购的商办地产公寓市场一片火热，供求激增，而同样处于商办市场的写字楼却表现平淡，即便是品牌房企开发的写字楼也难现逢开售必清盘的火热场景。

　　山西晚报记者走访市场发现，目前太原市在售的写字楼有20余个，低至12000元/平方米至13000元/平方米，高至20000元/平方米。根据朗润智业的数据统计，2018年太原写字楼市场供应量有所增长、价格平稳。1月至10月供应量19万平方米，同比上涨35%，主要受坤泽十里城、当代广场供应带动；吸纳量为22万平方米（报告期内销售和出租量之和），达去年80%；成交均价11800元/平方米，与去年价格基本一致。这一现象，与住宅价格年年持续走涨形成鲜明对比。

　　从事写字楼开发建设的业内人士贡先生大致分析了太原市写字楼项目的现状：“实力上市公司、大牌房企的写字楼项目以自持为主，代表有茂业、中海旗下的写字楼项目；省属国企开发的写字楼产品多用于内部调剂使用，如山西国际金融中心、山西焦煤双创基地；还有一些项目开发缓慢，仍在观望市场，如绿地新晋祠路项目，原计划四栋写字楼中的两栋预计明年交房，还有两栋的开发和销售暂无任何消息。”

　　目前，太原几个地标性写字楼项目运营现状各不相同，产品价值尚待提升。位于学府街西口的华宇百花谷百货购物中心，商户驻满并未明显拉动写字楼租售人气；华润大厦地处绝佳地段，但停车交通问题突出，租售行情仍需运营；中海自持写字楼项目，同样面临提升出租率的问题；即将入市的五一广场帝海国际，公寓、酒店、写字楼等产品营销尚眉目不清。

　　朗润智业分析认为，从2018年太原市写字楼市场供求及价格走势来看，市场供应大于需求，成交不佳，价格缺乏上涨动力，整体市场处于疲软状态。其中一个重要原因在于太原的经济水平和城市吸引力，与一二线城市相比有很大差距，所谓的“跨国企业基地”“世界500强企业总部”“产业集群中央办公区”等写字楼产品定位，大多停留在写字楼销售海报里。没有强大的经济及产业支撑，必定无法带动写字楼租售需求。

　　业内人士分析，从短期的市场需求看，太原写字楼在售产品以高端项目居多，能满足中端需求的写字楼较少，产品供需不对等；而从长远看，写字楼的数量和品质也是城市量级、软服务的象征，好的写字楼产品对吸引名企入驻，增加城市经济活力和动力起到重要作用，太原写字楼市场成长仍需时日。

　　售价不及住宅部分项目变身公寓

　　太原朗润智业负责人表示，按照一般规律，同一地段、同等档次的住宅和写字楼相比，写字楼要比住宅价格更高；有些城市的写字楼是住宅售价的1.5倍至2倍。但是在太原，住宅与写字楼价格出现倒挂。朗润公布的数据显示，2018年10月，太原中心城区住宅成交均价达到了14000元/平方米，而写字楼今年的销售均价保持在12000元/平方米左右。

　　同时，写字楼租金比住宅更有优势。朗润智业统计，太原写字楼租金水平在1.2元/平方米·天至2.2元/平方米·天。以平阳景苑260平方米的写字楼为例，月租金达到9300元/月至17000元/月，是同面积同地段住宅租价的1.2至2倍。业内人士认为，写字楼40年产权不落户，业主和租户需按商业水、电交费，在市场不活跃的状况下，写字楼空置的持有成本高，办公产品正是通过价格倒挂，来实现产品销售去化。

　　山西晚报记者走访市场发现，一些小规模的公司或者企业更加青睐于商住两用的小型公寓作为办公场所。“现在好多工作室和一些小型需求的办公场所会选择开在公寓里，公寓总价低、投资成本小、回报率高，再加上公寓如果地段有优势、交通方便，未来升值空间很大。所以很多人投资公寓。”迎西某公寓的置业顾问说，“目前，太原市很多公寓都是低总价、低月供，公寓可以直接注册公司，很方便。”

　　由于上述原因，太原部分写字楼项目，在开发过程中又重新更改规划，设计成公寓发售。

　　贡先生说，相当一部分房企将商业用地规划设计为公寓产品，部分项目已经规划写字楼后，又担心市场需求不佳再度变更规划改为公寓，如原先长风商务区华润，原规划有五栋写字楼，开发了两栋写字楼后，剩下三栋楼又调整成公寓产品。

　　好写字楼需要“养”

　　“某国字号电企今年想找一栋2万平方米的独栋办公楼，把太原市场寻遍了也没有合适的项目。还有一些知名企业巨头入晋，却找不到地段、配套、物业都不错的写字楼。这个现象说明，太原写字楼市场并不是没有需求，而是满足客户需求的项目太少、同质化严重。而且投资者和运营者对写字楼的短期收益、财务收支成本看得很重。事实上，写字楼与住宅的盈利点完全不同，住宅重在前期销售，写字楼重在后期运营，即好写字楼需要养。”贡先生表示，除了硬件好、地段优、停车位充足外，优质的写字楼还需要高水平的物业服务、性价比高的承租价。

　　写字楼是一个城市形象的“名片”，太原的写字楼不断升级进步，从最初的简单办公场地、行政办公楼、综合性商务写字楼，升级成长为如今的智能写字楼，写字楼产品越来越注重服务性，越来越趋于智能化。功能性越多、智能化越强，写字楼交房之后的“养”比建显得更加重要。

　　从目前已运营多年、仍广受企业和商户欢迎的国贸大厦、阳光国际商务中心等写字楼来看，物业管理的好坏是决定写字楼投资保值增值的重要因素。物管公司的品牌和社会口碑，从服务的严谨、安全、细致、周到、快捷等各个方面体现。所以投资者在选择写字楼时，不仅要了解开发商的品牌，还要了解物管公司在行业中的品牌知名度、实际管理经验。优质物管公司会不断提升写字楼的价值，是“养”贵写字楼的关键。

　　太原写字楼的买家，大部分是为了实际使用，产品品质关乎是否能够高效办公。所以，写字楼周边交通便利程度、停车场容量及管理、建筑外立面清洁、大堂品位和布置、电梯质量与配置等条件需要循序渐进、不断升级，投资买家更要到现场观察、实地感受，了解写字楼房企的运营操盘能力。

　　与住宅不同，写字楼是投资型物业，主要靠租金升值。只有租金回报率上涨时，写字楼物业才会升值。而写字楼的价值与周边配套、商务氛围、自身的软硬件条件有必然关系，这也是“养”的另一重意义。当这些外在条件先天不足、很难改变时，即便写字楼市场整体行情好，个别单体写字楼租价也不会随市场水涨船高。

　　稀缺资源值得投资

　　太原写字楼市场活力不足，那么，哪类写字楼更值得投资呢？

　　业内人士表示，稀缺资源永远值得投资。高端写字楼保值抗跌能力强，在当前以及未来较长一段时间内，随着太原经济和城市发展升级，写字楼市场将进入“刚需”状态，保值抗跌能力强的高端写字楼会成为下一个投资者关注的对象。对比一线城市多如牛毛的写字楼不难发现，太原设计水准高、配套齐全现代、物业服务优质的写字楼极为稀缺。

　　房产的增值主要来源于土地的增值，地段是写字楼投资最核心的要素。太原市中心土地有限、稀缺价值明显，这些地方通常是人流、物流、信息流、资金流的聚集之处，也是支撑写字楼承租率的重要条件，选写字楼更要看重项目所处地段的繁华和价值。

　　对于商业写字楼、商务楼而言，人气非常重要。投资写字楼最好选择有大品牌、大企业购买入驻的项目，可以有效带动出租和人气。

    来源：山西晚报

编辑：wangdc