刘焕丽：产业升级驱动中国商务园区快速发展

来源：房讯网 时间：2018-12-06 点击次数：1208次 作者：成都写字楼网

　　成都写字楼网讯 12月5日-6日，中国写字楼产业园发展论坛第十五届年会在北京富力万丽酒店举办。论坛以"标准与创新：美好商办新时代"为主题，邀请房地产和金融行业知名专家学者、协会领导、开发商高层、写字楼和产业园一线操盘精英，热议商办地产发展趋势与路径，展望未来的办公和办公的未来。

　　年会由全联房地产商会、成都写字楼网联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办，同时得到了中粮置地广场、IC PARK、北辰实业、远洋集团、保利发展、中粮广场、首创深圳、哇棒传媒、中海商业、华润置地等合作伙伴的支持。

　　CBRE世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽在论坛上发表主题演讲，解读中国商务园区的发展以及主要城市竞争力排名。她认为，传统制造产业的升级、TMT等高科技企业高速发展、城市更新和调控政策等为当下商务园区提供了巨大的推动力；从产业发展和基础设施指数、人才和创新指数、市场成熟度指数三个维度出发对全国主要城市的商务园发展竞争力进行考量，北京和上海依然处于领先地位，杭州、成都、南京、武汉发展潜力巨大。

　　以下是刘焕丽演讲实录：

　　刘焕丽：今天我跟大家分享的是世邦魏理仕2018年商务园区解读白皮书。到底什么是商务园区？商务园区的特点是什么？什么样的客户对商务园区感兴趣？接下来我跟大家分享的信息可以让大家找到答案。

　　什么是商务园区？它和传统的写字楼有什么区别？写字楼是相对单一的，它是位于城市最好的位置。写字楼的业主心态很简单，是不是可以租到好的租金、物业是不是可以卖到好的价格。租赁物业会考虑租户组合是不是优化。

　　产业相较于写字楼，会更加注重多元化。首先，商务园区是强调依托产业导向发展。它的位置一定是位于非核心区、新兴区域和产业园区之内。它的功能形态非常多元化，包括办公、研发、培训、数据中心、展示中心、呼叫中心等等。

　　商业园区发展到今天，它的多元化经历了哪些历程？以一线城市来分析，制造业企业的外迁使得现有的工业园区升级改造作为办公用房，进入了第一阶段工业园区阶段。随着产业导向、政策支持，更多的企业聚集到这类园区，发展到第二阶段，以研发为主、设计为主的科技园、软件园阶段。同时，它也会对传统写字楼的租户有很大的吸引力。第三阶段就是我今天跟大家分享的商务园区阶段。

　　通过配套完善，以办公为主导的园区发展到今天，它背后有哪些驱动力。

　　一是来自于制造业企业的需求。传统制造业基础是以组装制造产品为主。随着产业升级，制造业的公司和企业会想到前期是不是可以把设计部分和研发部分并入进来？前期、中期做到了，是不是还可以把销售中心、展示中心、服务功能整合到一起？这就大大促进了制造业企业对商务园区的办公需求。

　　二是TMT类的企业，通讯、传媒、科技类型的企业，我们统称为高科技企业。近三年，随着科技创新政策的逐步发布，高科技企业高速发展，对办公楼的需求也是迅猛增长。我们在这里列举了一些城市的政策发布。

　　三是城市和政策的推动。全国几个主要城市从2014年到今年逐步推出了城市更新政策，使得商务园区有更多的空间去改造、升级、发展和完善。这页PPT有意思的一点是北京不在上面。因为北京是从第二阶段发展起来的，就像我们知道的中关村科技园区，它是以研发设计为导向而设置的园区，不是简单的工业厂房升级改造而成的。

　　我们了解了背后驱动力驱动商务园区的快速发展，商务园区中的租户组合又是怎样的呢？我会以北京、上海的案例为主来介绍。

　　上面是北京商务园区的租户比例，下面是上海的。TMT相关行业依然是独占鳌头，在北京占据了40%，在上海占据了30%。由于这两个城市的政府政策推动企业的发展政策不同，所以租户的比例也有所不同。从北京来看，生物医药会排在TMT后面，但上海制造业企业的需求依然迅猛。

　　商务园区是从产业而非地产的角度出发所打造的产业培育和成长环境，是其吸引产业类客户的另一个原因。商务园区往往是以大园套小园的形式，选址位于经济开发区、高科技园区或者产业园内。大园区的高科技产业聚集多，使得小园区的企业享受产业集群的利好，客户选址时也愿意靠近上下游企业，以获得良好的投资环境和更便捷的相关性外部服务。如果以医药化工企业为例说明，化学样品测试服务对供应商的距离要求非常高，行业聚集度带来的利好很明显。这是他们选择地址的重要考量之一。

　　优惠政策与补贴不难理解。满足条件的商务园区的客户可以从政府方面获得各项优惠补贴。针对高新技术和研发中心的税收优惠政策、人才鼓励政策、租金补贴政策等等，这些政策的力度表明了政府层面对产业的支持，更重要的是给予了客户实际利益。

　　商务园区发展到今天不仅吸引了企业导向的客户，而且它对传统写字楼客户也有越来越大的吸引力，尤其是传统大面积的写字楼商户对商务园区更加青睐。

　　首先，成本是一定会考虑的因素。我们对全国几大主要城市的租金进行了对比。浅色部分是主要城市写字楼的租金，深色部分是主要城市主要商务园区的租金。一线城市的租金比超过了60%。

　　第二是基础设施的改善。在交通、配套设施两个方面，我们提取了北京和上海的地铁通达性的数据。2005年到2020年，北京的地铁有10倍的增长。上海从2005年到2020年增加5倍。2005年到2015年10年间，基础设施配套在非核心区域的发展远远大过核心区域。随着科技的增长和发展，传统写字楼租户是不是一定要在中心区办公？是不是可以在配套完善、交通便捷的新兴区域办公？

　　第三是对人的重视程度。上面说到的配套不仅是考虑基础要求，我们会考虑有没有电影院、图书馆，有没有社交场所？牵涉到家庭，是不是有母婴设施？是不是有幼儿园、有效？从基础需求到上层需求、从属需求，商务园区可以使周围的配套更加人性化、合理化，以达到吸引人才、留住人才的目的。

　　通过这些信息的分析，我们对全国主要城市的城市商务园发展竞争力进行了排名。我们的排名主要考虑三个维度，分别是产业发展和基础设施指数、人才和创新指数、市场成熟度指数。

　　全国16个城市的综合排名，北上深广这几个一线城市名列前茅。左边的数据，最下面的横轴是城市现有的竞争力和成熟度。不难看出北京和上海依然处于领先地位，毋庸置疑。有意思的是竖轴，靠上的四个城市，杭州、成都、南京、武汉发展潜力会很大，预计会成熟。在我们的白皮书里还有更详细的信息和具体案例分析。

　　谢谢大家！