孙鹏阳：现金流是资产管理的核心价值

来源：房讯网 时间：2018-12-10 点击次数：1370次 作者：成都写字楼网

　　成都写字楼网讯 2018年12月5日-6日，中国写字楼产业园发展论坛第十五届年会在北京富力万丽酒店盛大举办，本届年会主题为"标准与创新：美好商办新时代"，来自地产界、金融界、学术界专家和行业一线精英操盘手及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛，聚焦商办标准设立、引领行业创新，共同开启未来办公新时代。

　　论坛由全联房地产商会、成都写字楼网联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办，同时得到了中粮置地广场、IC PARK、北辰写字楼、远洋商业、保利发展、中粮广场、首创深圳、哇棒传媒、中海商业、华润置地等合作伙伴的支持。

　　当天下午进行的第二场领袖圆桌讨论环节，以"资管新时代--资产运营与资产管理之道"为主题。嘉铭投资（集团）有限公司副总裁孙鹏阳出席论坛，与参会嘉宾就资产管理进行热烈讨论，并切实分享了自己多年在资产管理过程中的经验。

　　孙鹏阳表示，对资产管理来讲，核心就是要管理价值，价值的含义到底是什么，从我自己的实验当中，我觉得其实是现金流。投资人买一个资产，其实就是相当于买了一个现金流，管理这个资产，其实就是要管理好这个现金流。

　　以下是孙鹏阳在领袖圆桌讨论环节发言实录：

　　孙鹏阳：在资产管理，在地产这个行业，我们会跨越整个地产的生命周期，从拿地、规划，甚至建造、运营，到后期包括翻新、维修、维护、出租等等，在这些各个环节当中，我们的目标是要提高这些资产的价值和效益。其实每一个环节都有很多核心的指标，比如说利润、投资回报率、投资回收期等等。对资产管理来讲，核心就是要管理价值，价值的含义到底是什么，就是这个价值的核心是什么东西呢？我们如何去管理这个价值，最基本的一点是说，我个人的体会是要明确这个价值是什么来衡量的。

　　这个价值从我自己的实验当中，我觉得其实是现金流，你买一个资产其实就是相当于买了一个现金流。现金流不同的层面有不同的定义。比如运营的层面，可能我们就会有NOR，看运营过程当中的现金流。如果是你负责整块资产，可能要看资产融资，会看融资以后的现金流。总之，你管理这个资产，其实就是要管理好这个现金流。

　　第二，在诸多的环节当中，其实我们应该在每一个环节都能够站到现金流的角度去看待。在这个过程当中有拿地、有规划、有建造、有运营，包括整个后面的翻新、物业的管理。这个过程当中，其实我们每一条业务线的同事，都有自己专业的角度，他的意见其实在汇总当中，大家的角度是不同的。比如我们在做租赁的时候，我们可能就会想我们要把整个租约做好规划，这个租约可能就是不要分在某一个时期到期，可能分两年。这样的话在整个运营当中，租约集中到期的风险会减少。或者我们也有遇到这样的情况，比如我们有一个很大的租户，他未来可能有扩租的可能。为了留住这个租户，我们可能会留一层层面，说留着给他，万一他到时候扩租没有地方就会搬走。这是从租赁业务线的角度，我们认为应该是专业意见，没有问题。但是如果站到现金流的角度，可能这里的判断就会做一些调整。

　　比如说这个大的客户，当然这个大的客户是我们应该留住的，是很好的生意的保障。但是我们如果空了一层等他，那么现金流就会受很大的影响。其实客户不是唯一的，我们可以再换另外一个客户。但是现金流是最重要的。在这个时候一般我们可以看到，基金下面的这些物业，他们都会保持很高的出租率，这就是换作现金流的角度去看待这些事情的时候，可能在做判断的时候就会做一些调整和专门再站到业务线去看，会有一些不同。这是我的第二个体会。

　　第三，如果能够把所有的这些环节都站到现金流的角度去看，我其实需要一个整个的流程和体系去支持，其实你做资产管理是一个机构的行为，是一个组织的行为，不是个人的行为。每个人都能够在这个组织里面按照现金流的角度，按照资产价值的角度去工作、去选择，这个时候最后的结果会是达到这个资产的增值。

　　举一个具体的例子，比如还是刚才租赁的那个角度。租赁我们如果要确保你每一单租赁的case都能够站到资产增值的角度去做，比如说我们有一层或者一个单元，有三个客户都来看这个单元，是不是给到哪家客户，我们谈的条件是什么。那么就有很多点，比如这个客户的收益怎么样，是不是会给这个楼带来很好的形象，它的信誉度如何，能不能够给我们带来一些延期付款或者有一些诉讼等情况，这都是我们要评估的。但是还有一个点，如果做了资产管理，有一种手段去评估这三个case，哪一个case对整个楼的资产价值增值是最多的。所以有一个工具算出来、评估出来，有一个合同的价值，再判断到底选哪一个合同。

　　在整个流程判断完之后，在整个公司的审批流当中也需要有一个流程的点，有一个工具。这个租赁合同到底能不能通过整个机构的审批，这里面就要有一个价值增值的审批，有一个计算的表，这个表要通过所有人的认可。从所有角度都可以看到这个租赁合同对整个物业价值增值是正向的，就通过审批。所以如果能够实现几个组织做资产管理、做资产增值和保值，很重要的基础工作就是整个机构要有一个流程和体系来确保每个环节、每个角度都要能够站在资产价值的角度去工作、去做动作。

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