张焕涛：城市更新项目重新定位需把脉城市发展方向

来源：房讯网 时间：2018-12-10 点击次数：1379次 作者：成都写字楼网

　　成都写字楼网讯 2018年12月5日-6日，中国写字楼产业园发展论坛第十五届年会在北京富力万丽酒店盛大举办，本届年会主题为"标准与创新：美好商办新时代"，来自地产界、金融界、学术界专家和行业一线精英操盘手及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛，聚焦商办标准设立、引领行业创新，共同开启未来办公新时代。

　　论坛由全联房地产商会、成都写字楼网联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办，同时得到了中粮置地广场、IC PARK、北辰写字楼、远洋商业、保利发展、中粮广场、首创深圳、哇棒传媒、中海商业、华润置地等合作伙伴的支持。

　　当天下午进行的第二场领袖圆桌讨论环节，以"资管新时代--资产运营与资产管理之道"为主题。北京创元汇资本管理有限公司副总经理张焕涛应邀参与讨论环节，与参会嘉宾分享了在城市更新进程中产业重新定位的经验和做法。

　　张焕涛认为，城市更新目前在中国还只是在北京、上海这样的一线城市，城市更新的项目想要成功，应该要找准这些城市发展的方向，同时最高效的提高物业本身的便利性和高效的适用性。

　　以下是张焕涛在领袖圆桌讨论环节发言实录：

　　张焕涛：谢谢主持人，我是张焕涛，来自创元汇资本，是首创置业旗下的资产管理公司。首创置业是住宅房地产开发的，是批发零售的业务模式。在城市发展过程中，首创置业也做了很多经营性物业，但是都没有拿在手里，也没有享受到城市发展和物业增值带来的红利。我们在一个很机缘巧合的情况下，进入了这么一个领域。

　　我说的城市更新应该是狭义的，刚才您讲到随着北京大城市的城市化进程，大拆大建大改这种机会，我所做的是在城市发展过程中被城市发展淘汰的一些物业，我们如何还它青春，如何让它的资产被重新释放出来，让它的价值能够重新被认识，这是我们做的事情。

　　我们刚刚做好一个项目，在北京西四环，在301的南边大概一公里，有一个老旧的shoppingmall，一个大卖场，这个大卖场在那个区域曾经是给当地的居民提供一些生活的方便，但是随着整个城市的建设它在2015年慢慢停业了，这是一个150×150米的大方盒子，怎么把这个资产重新让大家认识，我们想了一些办法，最终我们把这个大盒子改成了11栋独栋的小楼，每栋楼大概三千平米左右，这样一个独特的建筑群出现了。在城市更新中，对这个建筑物重新的设计也好，改造也好，背后的逻辑是无可复制的，这个物业用来干什么是要重新定位的。重新定位的背后还有一个逻辑就是如何让它的资产价值发挥到最大化，站到房东角度来看，就是如何让租金水平更高。如果站在园区来看，是如何争取一些经营的收益。我觉得最终采取的一个方案，其实就是一个基于资产逻辑的重新定位。

　　在这个重新定位之后，还要实施。作为房地产出身的基金管理人还是有一定能力的，一般作为金融机构出身的基金管理人稍微要弱一些。我们在这个过程当中频繁的与政府沟通，包括实施过程当中也有很多困难。

　　我们经过多轮的摸索，确定了它的定位，因为周边全是医院，它面对两类可能。第一类是高科技的生命科学类的企业，在进入前端市场的一个落地的机构。第二种就是高端的人才，因为他们的付租能力很高。在城市更新的资产管理里面，一个非常重要的原则就是你要提供给租户，让他有更高效的商业活动，对他来讲商业价值会很高。还有一点，降低他的成本，这点是经营物业非常重要的。所以你的租金收入就是很重要的，租户得到了实惠才是最重要的。

　　这个项目还正在招商过程中，未来我们希望能够通过运营，因为很多企业是从中关村过来的，这些企业来了以后，现在目前没有做什么事情，但是他们企业之间会有一些业务来往，因为他们之间是有一些上下游关系的。我们不一定能走到wework的逻辑，进入到靠投资、靠运营去赚取收益，但至少我们能给租户提供更多的便利，同时能够提高复租能力，这也是很重要的。

　　总结下来，城市更新目前在中国的机会，还只是在北京、上海这样的城市，要找准这些城市发展的方向，同时最高效的提高物业本身的便利性和高效的适用性，这样城市更新的项目就基本能够成功了。

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