成都甲级写字楼市场净吸纳创新高 存量突破320万平

来源：房讯网 时间：2019-01-09 点击次数：1376次 作者：成都写字楼网

　　第一太平戴维斯发布《2018年成都房地产市场回顾与2019年展望》报告显示，成都甲级写字楼市场全年净吸纳再创历史新高，南延线租金涨幅领跑全市，多元行业办公需求凸显成都产业结构均衡性和经济稳健性。

　　2018年，成都甲级写字楼市场录得睿东中心、领地环球金融中心A座、蓝润置地广场等三个新增项目交付入市，共计21余万平方米，推动甲级写字楼总存量突破320万平方米，继续占据全国第五大甲级写字楼市场。除市中心和南延线区域均有项目落成交付之外，天府新区迎来首个甲级写字楼项目，商务区发展继续南拓。2018年，政府提出天府新区最新规划，在产业政策和开发投资持续加码的背景下，加之地铁和道路等基建完善，天府新区将在未来三至五年迎来写字楼供应高峰，一个崭新的商务办公市场将逐步成型。

　　2018年甲级写字楼市场延续去年活跃基调，全年净吸纳量录得约43.1万，再次刷新历史记录，且在第一太平戴维斯监测的近20个重点城市中排名全国前四。大量办公需求释放且大面积成交频出带动市场平均空置率全年下跌8.5个百分点至21.0%。强势的需求逐步改变供需两端对租金的预期和谈判空间，业主显着增强的议价力和租户逐步上浮的租金接受度共同促使租金连续四个季度上升，至年末报人民币102.5元每平方米每月，同比上涨4.1%。分区域来看，南延线的金融城和大源区域竞争力在2018年不断获得市场确认，全年南延线板块净吸纳量超过全市60%。大幅下降的空置率和不断缩减的可租赁面积支撑租金较快上涨，同比涨幅超过6%，成为全市租金上涨的主要支撑。

　　在需求端，宏观经济增长放缓和部分行业扩张需求收缩开始传导至写字楼市场的租赁需求，导致上下半年市场走势呈现一定分化。金融、房地产和信息技术位列2018年成都甲级写字楼市场前三位，三者贡献了全年新增成交总面积的一半以上。投资资管和银行保险等传统金融的扩张带动金融企业的办公需求，其新增租赁占比达到20%，但政府对小额贷、融资担保、网络金融借贷等公司进行严格管制和整顿清理，促发新型金融退租现象显着且新租不断减少，导致金融类企业在全年成交占比较去年大幅下降。在当前去杠杆向稳杠杆转变过程中，未来金融企业租赁需求有望进一步稳定，退租风险将有所降低。

　　得益于政府持续扶持和自身资源禀赋，成都高新科技行业高速发展，不仅吸引众多国内外知名企业落户，获得创投资本关注，并吸引了大量相关人才涌入，同时城市不断增强造血功能培育出不少独角兽企业和大批初创企业，外引和内育共同造就科技行业的大量办公需求。第一太平戴维斯2018年独家发布的《成都甲级写字楼高新科技租户专题研究》报告显示，科技企业承租能力日益增强，且南延线和市中心均成为该类企业入驻首选地，以字节跳动为代表的部分细分行业龙头企业开始入驻全市租金较高的写字楼，成为市场焦点。但是，受创投资本和金融去杠杆影响，科技企业下半年增长有所放缓，且不同规模的企业均出现承租不稳定现象，全年科技企业新增租赁成交贡献16%，同比略有下降。

　　得益于近两年成都房地产市场的热度，众多房企不断提升市场份额且吸引大批外来房企进入成都市场，同时也带动了建筑工程和房地产服务等行业的上升。2018年，录得房地产贡献近18%的新增租赁，经分析，原因更多来源于开发商办公升级需求、总部或分部搬迁以及业务扩大引发的扩租行为，相较于其他行业，房地产在2018年的新增成交中新设立占比较小。除此之外，专业服务和消费者服务组成的服务业、零售贸易和医疗健康等行业创造了较大的办公需求，其新增租赁占比较去年有所提高。成都市场因而展现出租赁需求的行业来源多元化，并在当前市场环境下显得尤为重要，下半年其多元化的租赁成交来源一定程度上填补了部分行业阶段性调整造成的市场需求空缺，也凸显出成都产业结构均衡性和经济稳健性。

　　在资本推动、市场盈利空间和业主选择的共同作用下，以联合办公为代表的第三方办公空间运营商保持2017年的惯性在蓉加速扩张，当前已获得不小的市场份额，达到甲级写字楼总存量面积的5.5%，且近一半的楼宇都拥有一个或多个第三方运营商。选择范围从市中心蔓延至南延线板块，选址标的物更加多样化，包括不少写字楼的裙楼和商业空间都获得了关注。随着市场可租赁面积减少以及市场态势转变，各方运营商从规模竞赛已进入运营竞赛的阶段，也将考验市场各方应对之策。

　　展望2019年，受全国整体宏观经济影响，尤其是社会融资规模增量短期内的缩减或将导致企业业务增长暂时放缓，进而影响办公需求大规模增长。同期，市场预计迎来超过40万平方米的新增供应，且为近5年最高年度新增供应量。供需两端的阶段性走势将在短期内影响市场均衡，空置率或将在2019年上半年再次小幅抬升。但是，均衡的产业结构和新经济红利已构筑成都经济较强根基，可稳定释放办公需求，2018年下半年展现出较强的市场韧性。基于此，第一太平戴维斯预计甲级写字楼市场在2019年全年保持波动在合理区间，但市场不会出现根本性供需失衡。

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编辑：wangdc