酒香不怕巷子深，探索商业园区的逆袭

来源：房讯网 时间：2019-01-17 点击次数：1261次 作者：成都写字楼网

　　　2010年6月，美国温特沃斯房地产公司（WENTWORTH PROPERTY COMPANY，行业知名的综合性商业房地产商，以下简称WPC）的负责人Jim Wentworth Jr.来到了位于亚利桑那州首府凤凰城的卫星城坦佩市附近的一个工业园区。当时映入他看到的是：过时的七座建筑、老化的基础设施，由于缺乏需求而演变成的一个萧条的铁锈地带。

　　▲探索商业园区主办公楼

　　这座工业园区名叫飞思卡尔半导体园区，起初建造这个产业基地是为了接受隔壁加利福尼亚州发达的电子信息产业外溢，以改变亚利桑那州偏重于航空、电力、炼铝、轧棉等重工业的产业结构。但是因为亚利桑那州自然环境较为恶劣，这里有40%的土地属于沙漠灌丛区，只有10%森林覆盖，气候不佳又缺水，所以这个园区未能获得成功，一直处于亏损状态。

　　契合顶级“愿望清单”

　　在许多人眼中，该园区无疑是个烫手山芋，但Jim Wentworth Jr.看到的却是“一张白纸好作画”——这里毗邻凤凰城101环城高速公路的一个黄金交汇点，有135英亩充裕的发展空间，还有足够多受过教育的劳动力。这能与企业用户的三大顶级“愿望清单”契合：入口、停车和劳动力（Access, Parking and Labor）。因此他坚信这里大有可为，于是决心购买下这座园区并重新规划开发。

　　然而，这一设想需要克服许多困难，首先就要解决复杂的土地问题。在这块135英亩土地上，飞思卡尔半导体公司拥有62.5万平方英尺园区、当地开发公司拥有23.2万平方英尺空置建筑用地、当地政府拥有5英亩改善过但尚未开发的土地，以及没有做过任何处理的荒地。

　　另外，飞思卡尔的园区只租不卖，开发公司和政府拥有的土地可租可卖，怎样将它们梳理清楚，整合成一个项目，需要耗费相当长时间去处理。因此，直到2011年6月WPC才买下这里，并将其命名为探索商业园区（Discovery Business Campus）。

　　建造“探索商业园区”

　　在接下的一年内，WPC投资1500万美元新建了一个带有纪念碑、雕塑以及环形道路的新园区入口，对原有建筑进行全面整修和翻新，将现有建筑改建为具有充足自然光线并可定制装修的开放式平面布局，旨在吸引新一代人才，满足他们个人和协作工作空间需求。而后的三年中，WPC又投资3000多万美元完善了基础设施，如供电、天然气、网络，种植了900多棵树，并利用灌溉渠内的非饮用水建造了一个人工湖。

　　▲探索商业园区入口

　　在这一过程中，WPC还与坦佩市合作，重新签署了一份总体规划发展协议，来获得调整土地内建筑的密度、高度以及建筑用途的许可，又与附近的居民区代表会面几十次，听取居民的意见调整商业设施数量、地址，改善居民和开发商之间的关系。最终将这个单一的工业园区发展成总面积近200万平方英尺，集融办公、健身、酒店、零售为一体的混合用途多租户商业园。

　　到了2014年，探索商业园区已经基本改建完成，因此WPC也到了必须面临的“惊险的一跃”时刻。在经过反复筛选后，戴德梁行有幸成为WPC的合作伙伴，负责向当地乃至所在州、全国的投资者推广这一园区。

　　为此，戴德梁行制定了一套清晰简洁的市场营销策略，并通过自己的全球渠道向目标用户推送，成效显而易见。

　　全球顶尖企业租户入驻

　　2014年，一家位列财富500强的保险公司租赁并翻新了七座办公建筑中的两座。2015年，北方信托将其区域运营中心搬到这里，租赁了三栋办公建筑。2016年，Ditech租赁了17.1万平方英尺办公空间。加上其他租赁，目前所有办公空间已全部租出。另外最新消息是，摩根大通银行斥资1.08亿美元购买园区内占地67英亩的多个后勤办公大楼 。

　　戴德梁行得力的营销促成并有力支持了WPC对园区的进一步开发。三座办公楼、五间餐厅、两座四层楼的酒店，以及一个8.6万平方英尺的数据中心和23.7万平方英尺的营运中心在两年间陆续落成。截至2016年，135英亩土地只剩下12英亩还没有被开发。

　　以往，101环城高速公路沿线各园区均为工业园区，与亚利桑那州工业为主的产业结构相匹配。但从探索商业园区开始，服务于传统办公用户的商业园区开始兴起。有评论认为探索商业园区作为坦佩市价格走廊（Price Corridor）沿线的第一批商业园区之一，其成功为办公市场的发展奠定了基础，也可以说是有效的催化剂。

　　▲现在的探索商业园区

　　最有利的证明是，自2012年以来，该走廊已建成超过61.7万平方英尺的多租户办公楼，GoDaddy总部、Allred Park Place、Continuum、Chandler 202、Amkor Technology、Nexus和ConneXion等企业均落户于此。

　　2016年3月，亚利桑那州商业房地产开发协会将2015年度综合用途项目的荣誉授予探索商业园区，该项目也由此成为戴德梁行所获得光辉成绩的一个典例。

来 源： 戴德梁行  

   编 辑：liuy