北京商办公寓现状：21个月网签6002套 成交下跌94%

来源：房讯网 时间：2019-01-25 点击次数：1287次 作者：成都写字楼网

　　2018年12月底，门头沟S1号线的上岸村站尚未开通，连接门头沟与北京城区的长安街西沿线也少有施工动作。作为北京近几年规划修建的两条重要线路、S1号线和长安街西沿线曾一度为门头沟引来众多关注。门头沟“商办公寓三兄弟”，就位于S1号线上岸村站以东，长安街西沿线南北两侧，最近的距离上岸村站仅有500米左右。

　　与两年前商办公寓项目最火热的时期相同，“未来这个区域有发展”、门头沟AI智能产业园、以及长安街西沿线，S1号线仍然是这个区域商办公寓项目的卖点，然而如今无论是事实上的成交数据、项目售楼处的到访情况，还是周边人群的聚集情况，无疑都在不断刷新北京商办公寓成交冰冷的事实。

　　成交套数下跌约94% 商办公寓市场持续冰封

　　中原地产研究中心统计数据显示，2018年1月-12月北京商办公寓全年共成交3381套，全年成交甚至不足2017年326新政出台当月的成交额。截止到2018年年底，北京针对商办公寓类房源限购执行21个月，这期间北京商办公寓共网签6002套，与调控之前同期相比，环比暴跌约94%。

　　北京商办公寓的土地性质多为商业或办公，在2017年326新政发布之前， 以“小户型，低总价，不限购”等为销售噱头的公寓市场一片大好，很多五环外的商办公寓均价都卖到了5万+，因此不少房企以擦边球的形式大规模建设商办公寓。

　　然而，2017年3月26日北京市出台了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，即“326新政”，要求商业、办公类项目应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。并且在建商办项目应当是合法登记的企事业单位、社会组织，不得卖给个人，对于新政出台前已经销售的商办产品可以销售对象可以是企事业单位、社会组织，也可以是个人，但是个人购买必须满足两个条件：一是名下在京无住房和商办房产记录；二十在京连续5年缴纳社保或纳税。并且无论是以公司还是以个人名义购买商办，均无法贷款，必须全款。

　　一夜之间，哀鸿遍野，随之而来的就是商办公寓成交上的量价齐跌，尤其是成交套数，更是暴跌了94.43%。

（数据来源：中原地产研究中心）

　　对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，首先，成交量暴跌94%，商办市场可以说是全国调控政策下，影响最大的分类型市场。其次：商办市场目前看，除了个别区域，调控20个月接近0成交，是历史最严格的商办限购政策，对北京楼市之前过热的商办市场打击非常明显，整体市场全面冰冻。

　　张大伟补充，不仅仅交易市场出现了明显的降温，土地市场商办类也出现了明显的退烧，商办限购后出让的数宗商办地块，溢价率明显下调，特别是最近更是历史多年未出现的流标现象再次出现。限购前商办土地平均溢价率115%，而最近一年溢价率只有5.7%。从平均价格看，商办市场二手房价格已经平均下调超过35%，部分二手房商办甚至出现了价格跌幅超过45%。第三，目前商办政策最大的问题是个人可以购买的资格要求太严格，而且不可以以后贷款。抑制的影响超过了住宅限购升级影响， 北京这一针对商办类物业的调控可以说是317一系列楼市调控后的又一重磅升级，处于全国最严格调控措施。

　　除此之外，326新政还在最小分割单元、市场宣传方式等方面进行严格监管。对此合硕机构首席分析师郭毅表示，326新政在购买资质、贷款，以及规划建设的产品形态的限制限制了商办产品的流通和投资性，再加之商办土地出让成本的提升，开发造价的上涨，商办产品单套总价区间由过去的小户型的一两百万，达到了现在基本上是要在两三千万起步。新建的、符合最小分割单元500平方米规划条件要求的商办产品，它的去化周期进一步拉长，而且面临着非常艰难的去化问题，而小户型的库存商办产品，仍然具有客观存在的稀缺性。

　　针对当前的商办市场，郭毅指出，由这波调控政策引发的市场供需格局的颠覆性改变，如果商办政策不进行新的调整的话，2019年甚至更远的未来，整个商办市场还是会持续地保持一个二元分化的局面，也就是新商办库存开始逐渐增加，并且很难实现良好的去化状态，而已有的小户型的商办类产品，只是消化现有的存量，而未来不再新增供应，其稀缺性逐渐呈现。

　　去化压力大 部分商办项目宣传投资回报

　　然而不管是新供应的500平米起的大户型商办，还是目前库存的小户型商办公寓，对于之前习惯高杠杆和快周转、以及重仓商办用地的房企来说，去化和回款才是摆在他们眼前最头疼的任务。尤其是在12月份，认购和签约更显得尤为重要。

　　在实地调查中，远洋新天地和华润悦景湾项目的销售一直强调年底买房的好处，“因为年底着急回款，我们项目价格从每平3万3以上降到现在期房2万8到2万9，现房3万1”，“12月份买正合适，等到1月份价格就不会再便宜了，三月份时候价格就要开始往上升了”。

　　除了通过价格优惠等手段促进成交，部分项目也在宣传板块投资价值，以投资回报吸引客户。其中，位于通州的东亚尚品台湖就“公布”了项目必涨的“8大理由”。在售楼处门前，一张醒目宣传海报上指出，“板块价值的提升，所对应的一定是房价的提升”。“台湖板块正处于价值的上升期，价值的崭露头角到完全显现，再到楼市价格的火箭般攀升，有台湖物业的朋友，已占据发展优势”。

　　同时东亚尚品台湖的销售也介绍了项目的另一优势，即不用注册公司也可以购买他们的房子。早在通州商办限购政策出台之前，东亚尚品台湖的部分房源就已经完成网签，所以销售所说的可以以个人名义购买，实则是通过二手房的方式避开了注册公司的程序和成本。由于以个人名义购买商办，仍需要北京购买住宅的资质，对此东亚尚品台湖的销售表示“可以先草签，付款50%，剩余50%一年内交齐，等以后有资质，再进行网签”。同时，对于有资质而资金不足的客户，销售也表示，首付50%就可以直接网签，另外的50%在一年内交齐。

　　对此，上海房产律师郭韧表示，根据《广告法》要求“广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。”同时，针对房地产广告，《广告法》第二十六条规定“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有升值或者投资回报的承诺。同时，“先交首付款等待资质”的措施是为了规避购房者限购而采取的一些办法，但对于限购购房者可能面临违约责任。不具有购房资格的客户在购买房屋后，出卖人可以以无法实现合同目的或违约为由要求买房承担违约责任，实践中，法官也通常会支持卖方的该主张。因此，为避免今后出现购买房屋后，产生可能的诉讼纠纷，不建议进行以上操作。

　　北京商办能否有转机？

　　价格下跌、诸多优惠，前后鲜明对比下，部分商办项目也出现了维权退房事件。从排队买房到排队退房，从快速上涨到断崖下跌，从没时间仔细讲解到如今各种“耐心”等待，北京商办市场在2年的时间内上演了一场世纪“大反转”。根据梦东方集团有限公司2017年财报内容，集团位于北京房山的超级蜂巢商办项目于2016年及2017年第一季度，因应区内良好的市场环境及强劲的购买需求，本集团积极推出北区数栋公寓，认购反应热烈，并且于本年度为集团带来1,253.4百万港元的收益。但是自2017年第二季度，北京政府推出多项调控政策，使得当地之房地产市场热度有所降温，因此梦东方作出相应调整，暂缓该项目之建设及销售。

　　在成交暴跌、退房事件此起彼伏的背景下，徘徊在商办公寓一线市场的销售们，仍然抱有一丝希望。2018年12月下旬广州出台的商办限购松绑政策，让他们有了一定动力。其中一位销售李佳（化名）表示，“目前广州商办限购已经有放松了，如果北京商办也有类似动作，那时候想仔细挑也没时间，客户很多，你不行就下一个”。

　　对比广州商办，无论是在调控政策严格程度还是在最后的销售数据上，北京商办公寓市场所遭遇的打击均比广州更为严重。对于北京商办公寓市场未来的走向，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于商办类的一些存量物业，实际上有两种不同的解决方案。第一是让此类物业转变为租赁物业，即转售为租，不过实际过程中似乎推进很缓慢。第二是所谓既往不咎，即政策前面的还是可以交易，此前收紧政策之后的一律要当做商业办公物业，不允许推销居住的属性。从广州此类政策看，所谓“既往不咎”的提法更为务实，同时设定限售，也是为了防范炒作和投资投机。所以后续全国其他城市若是此类存量物业太多，从房企的角度看，是很欢迎适当调整的。

　　当然北京和上海因为城市地位的原因，估计短期内不会轻易调整，深圳也有类似的逻辑。广州相对节奏会快点，后续几个月其他三个城市是否跟进，还是有不确定性的，但是从大趋势看，也都会有放松的做法，严跃进补充。

    来源：乐居北京房产

编辑：wangdc