天津写字楼市场迎供应高峰 提升服务成抢客新手段

来源：房讯网 时间：2019-02-14 点击次数：1450次 作者：成都写字楼网

　　近日，戴德梁行召开以“大时代下房地产市场新格局”为主题的媒体抢听会，在会上，发布了2018年写字楼市场分析。借此机会，记者特别专访了戴德梁行北中国区写字楼部主管李世春先生，由他解读下2019年写字楼市场情况以及整个行业的未来发展趋势。

戴德梁行北中国区写字楼部主管 李世春

　　记者：2019年国内写字楼市场将会有怎样的发展趋势？

　　李世春：关于国内写字楼市场，我有几个数字可以跟大家分享一下，截止到第四季度，首先从存量来看，戴德梁行在全国监控的18个主要城市中甲级写字楼总存量是5,554万平方米，这里面分一线和二线城市，四个一线城市的存量是多少呢？3,193万，二线城市是2,361万。预计从2019年-2023年，全国还会新增3,958万的供应，这里面一线城市是2,240万，二线城市是1,718万。从这些数据我们能看出，未来无论是一线还是二线城市，写字楼的供应都很大。其中，有些城市甚至超过了现有的存量，所以这就意味着如果没有有效的市场需求，全国写字楼租金会有下降的压力。

　　这个是从全国来看的，哪些城市的租金下降压力会大一点呢？比如说厦门、武汉、南京，未来的供应均超过目前写字楼的存量，这个是我们从存量角度去看的。

　　从租金表现来看，一线城市的发展是比较良好的，四个一线城市平均租金是每月每平方米305.3元。其中北京是遥遥领先的，租金高达每月每平方米400.1元。而二线城市平均租金仅为每月每平方米112.4元，与一线城市的差距还是比较大的。

　　从空置率的角度看，四季度一线城市空置率基本上都是在一个比较低的水平，平均为10%，北京最低，为8.1%，而核心区只有3.8%。从全国来看，二线城市在过去的一年去化是比较快的，需求也能够有效地增加，在2017年第四季度，二线城市的平均空置率大概是30%左右，一年时间截止到2018年四季度，已经下滑到了26%，可见需求的增长速度。

　　从吸纳的角度来看，2018年全年二线城市的吸纳量已经超过了一线城市，大概占到了全国总吸纳量的51%。

　　记者：2019年天津的写字楼市场将在哪个水平呢？

　　李世春：首先国内的甲级写字楼主要集中在一线城市，随着一线城市逐步进入了存量时代，其实核心商圈的供应也是日渐缺少，日渐稀缺。而天津作为京津冀核心城市，承接大量北京的外延需求，一些优质企业的后勤职能部门，在市场上也有着举足轻重的地位。

　　但与一线城市市场相比，整个天津市的城市商务氛围不如北上广深成熟，处于大力开发阶段，近几年高端写字楼供应量的增大，使得中短期内空置率持续走高，租金存在很大的下行压力。

　　天津市甲级写字楼空置率刚才提到过，第四季度我们统计的数据是37.5%，市场新增的需求又没有持续放大，天津市场呈现出了明显的供大于求的状况。当然从中长期来看，随着后期产业发展结构的不断优化，人口人才政策的不断深化，以及商务氛围获得更多京津冀优质企业的更多认可，新增供应会持续地被吸纳，我们相信空置率也能够逐渐地回归到健康水平。

　　记者：刚刚的汇报中，您提到，写字楼业主面对存量大，租金下行，最好的办法是提升服务来增加竞争力，那您觉得在天津适合哪些服务落地？

　　李世春：这个问题涉及的内容比较广泛，我觉得核心问题是给予租户更多的关怀，或者说更能够深刻地去理解租户的需求。简单总结，对于现有的租户可以叫关怀，对于未来我们要去争取的租户可以叫理解。展开来讲我们应该盘点好各自项目的租户结构，应该更清晰地了解每个租户的详细情况比如说人员的构成、年龄段的分布、企业发展的阶段，不同的阶段对于办公室的诉求，对于办公场所未来的规划都是不一样的。因为企业承租办公楼是经营企业的重要组成部分，是比较理性的，所以优质企业在去做办公场地分析的时候，更多的是要看到五年甚至是十年的周期，同时也需要充分考虑到员工对所在办公场所的喜好，是否更便捷高效的完成工作，是否有归属感等等。

　　所以这个时候，我觉得作为开发商、作为业主来讲，在去挽留一个优质企业的时候，就需要给与租户更多的关怀，需要了解企业的实际需求，除了商务条件以外，还需要思考项目是否能够契合企业目前的发展，是否可以更好的助力企业加速成长，我觉得这个是非常重要的。

　　还有一点，就是对于目标租户的理解，因为企业在选址的过程中，租金虽很重要，但除了租金以外还有很多企业会考虑的选址因素比如大厦的服务、商业配套、交通情况，包括未来给予员工的一些隐形福利，刚才我们提到社群、社区文化的建立，有没有更多的共享空间，能够让员工更开心地、更舒适地在这里生活、工作，我觉得不同企业的需求都不一样。

　　比如说IT企业，需要更活泼、人性化的一些设计元素，无论是从穿着、上班时间无不体现灵活多变的特征。金融企业则相对理性、更传统一点，除了硬件以外对服务、安保安防的要求也是很严苛的。所以未来领先于市场的项目应该是更理解你的租户的项目，然后再给与相应的租赁条件，而不是简单的降价。

　　记者：天津写字楼市场有哪些提升。在2019年大体量的供应冲击下，天津写字楼将发生哪些变化？

　　李世春：这个其实之前也提到过，大体量的供应是没错的，2019年天津市甲级写字楼的市场高峰期有约10栋楼即将入市，如果10栋楼都能够如期入市的话会给市场带来83.6万平米的新增物业，短期内空置率会很快突破40%的水平，所以在大量新增供应的冲击下，市场竞争会变得越来越激烈，租金下行，市场将处于租户主导或者租户受益更多的环境下，租户会有更多的机会去提升办公品质，也能够有机会去争取到更好的租赁条件，这是在租户层面。

　　从业主层面来讲，业主为了迎合市场变化，为了赢得租户的青睐，也需要改变很多，改善硬件条件、提升物业管理水平，做一些更有价值的社区活动来去满足不同发展阶段、不同年龄段的员工工作以外的生活及人文需求，当然也包括文化、社交、娱乐的配套，来提升市场竞争力。最后的核心每个项目都应该去思考如何打造自己项目的核心竞争力，进而去提升项目市场的影响力。

　　记者：像您说的，2019年将有多栋新写字楼入市，对于天津的那些老牌写字楼而言，他们是否将面临租户大量流失？

　　李世春：客户流失是有可能的，我们看到欧美的一些发达国家的成熟商圈的优质写字楼，其实租户的稳定性是特别好的，可能入市二三十年的项目，80-85%的租户还是第一批成交的租户，当然这个与整个经济形势、企业的成长节奏也有一定关系，但有一点是明确的，就是这些项目更懂自己的租户，双方形成了一个很稳定和融洽的合作关系，仿佛这个项目就是为了这些租户建造的一样。

　　但在国内市场情况就很不一样了，我们差不多用了30多年的时间经历了发达国家上百年商务楼宇的发展历程，这样的话确实对于我们大厦的运营水平，招商能力提出了很多挑战。所以一定会有一些几年前，十几年前的经典项目，一些物业管理水平亟待提升的项目，一些硬件条件需要大幅改善的项目，面临优质租户搬迁的挑战。因为在现阶段的天津市场，尤其是对于那些优质租户是可以花更便宜的租金，去搬到品质更优、服务更好，或者更契合自身发展的项目的。所以回到刚才所提到的，从业主来讲，应该去读懂你的租户，给予更多的关怀。

　　记者：还有一个现在比较火的联合办公，您能谈谈现在联合办公的发展现状，它给写字楼市场带来哪些影响？

　　李世春：联合办公的崛起是中国共享经济蓬勃发展的一个重要例证，联合办公最初的优选场地一般都选择在一些产业园区，一些品质相对较低、城市边缘地带的写字楼。但随着国内的特殊市场供需环境下，近几年联合办公的市场认同度不断提升，尤其是大量的资本涌入以后，联合办公已经从以前的产业园区、低端的写字楼，逐渐地向城市核心地标性的项目，甲级写字楼甚至购物中心里扩张。

　　随着联合办公进一步地发展，我想联合办公对于传统写字楼应该讲是机遇与挑战并存。机遇的话是可以在相对短时间内，能够大面积地去化现有的面积，对于项目经营方来讲是可以化解一部分的生存压力。但确实现在也有很多的联合办公，不仅仅是按照工位去租，很大一部分比例按照面积去租，甚至比传统办公对于租户的优势还要大。也就是说，在联合办公里面，如果说你是一个初创型企业，或者是中型的文化创意型企业，成本有可能比自己装一个办公区还要便宜。对于传统办公来讲是有压力的，这是目前一些开发商所担心的。

　　从市场发展上看，我认为联合办公应该承担其更应该扮演的市场角色，而不仅仅是一个“二房东”。需要有一个鲜明的经营主题，经营好自己的内容，可以是一个专业服务类的社区，可以是IT企业的活动场所，或者说是一个音乐主题的交流中心等等。这个在国外是很多的，在国内虽不见，但也是有的，要用自己核心的内容去打造影响力，去吸引优质合作伙伴乃至资本方，而不是简单的抢占地盘，“低买高卖”的粗放经营模式。长久不盈利对每个企业都是有问题的，绝对不是一个长久的思路。所以我觉得还是应该从内容上、社区文化上、运营上去下功夫，找到更合适你发展的空间和方向，期待联合办公百花齐放。

　　记者：好的，李总，感谢您为我们分享这么多。

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编辑：wangdc