中坤广场：90亿元收购案背后的“海淀谋局”

来源：房讯网 时间：2019-02-25 点击次数：1306次 作者：成都写字楼网

　　2月15日，一则今日头条母公司字节跳动90亿元收购北京大钟寺中坤广场的消息，将这个命运多舛的项目再次带入众人视线。地处北京西直门、中关村、亚奥三大商圈的交会处，占据海淀区繁华商业核心，占地14万平方米……然而在众多光环下，大钟寺中坤广场依然没有逃脱惨淡经营、空置率70%，最终被易手的命运。

　　作为交易标的的中坤广场，自2012年以来便深陷业主维权纠纷中，至今尚未解决。今日头条此次通过第三方公司以90亿元的价格完成本次收购，是否直接承接此前债务，目前尚无确切消息。如果是以承债转让方式收购，那么90亿元的收购价格显然性价比颇高。

　　但无论最终以何种方式收购，中坤广场依然暗藏纠纷风险。值得注意的是，在此次收购之前，中坤广场刚于1月18日在北京市海淀区委、区政府的牵头下和东方资产管理股份有限公司签订了重组协议。

　　对于这样一个纠纷未了的棘手项目，今日头条却义无反顾的拿下，背后意图值得深思。

　　定位摇摆、命途多舛

　　“如果不是一些教育机构和东区的家乐福撑着，这边早都没人气儿了。目前也就C座稍微有点人气，其他几栋楼很多商家都已经关门撤出了。我们是和小业主签的租赁合同，昨天跟业主说他打算签回购协议，这样我们之间的租约还不知道怎么继续，所以也打算撤出。”一位在中坤广场做奶茶生意租户这样告诉中国房地产报（微信ID： china-crb）记者。

　　这座2004年年底开工，总建筑面积43万平方米、占地面积14万平方米、主题商业区域建筑面积约21万平方米的“庞然大物”，曾经是北京市三环内最大、唯一有地铁通过的综合性商业地产项目。按照中坤此前对外公布的计划，该项目预计2006年就全部建成，2007年1月起开始租赁，2007年年底入驻。但该项目不仅2007年没有按计划开业，在此后的4年里，中坤施工进度一直因各种原因推迟，直到2010年广场才正式开业。

　　2006年，大钟寺中坤广场项目由中坤集团旗下北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称“中坤长业”）进行开发，并对一部分产权进行销售，中坤集团旗下的大钟寺商业有限公司（以下简称“大钟寺商业”）同时对出售的单位进行回租。

　　据一位业主表示，中坤集团方面当时承诺购买者每年可获得不低于8%的租金回报。这种高额回报的“售后返租”模式以及当时中坤集团良好的资质背书，吸引了一大批业主以每平方米4万至5万元的价格购入建设中的商铺。而中坤广场在此后的7年里也兑现了承诺租金回报。

　　彼时的中坤广场也因其地理位置优势，吸引了众多品牌入驻，其中包括王府井(600859)百货旗下的品牌HQ尚客百货。据悉，HQ尚客百货2010年9月在中坤广场开张，此举一度被看作是王府井百货将发展重心转向北京本土的信号。但仅过去3年，HQ尚客百货便宣布从中坤广场撤出，而大型商业的租赁期限一般是10年至20年，其撤出的原因后被证实是因物业方又看中了写字楼经营。

　　其实，在建设过程中，中坤集团对于整体项目的定位一直摇摆不定，最初该项目的名称是“大钟寺现代物流港”，而后更名为“大钟寺现代商城”，期间还穿插着成为中关村电子集散地的传闻。2014年，中坤方面决定将中坤广场项目由此前的商业广场项目变更为写字楼，其对外宣称的转型原因由于电商对实体商业的冲击导致盈利困难，虽然这一决定遭到了小业主们的集体抵制，但由于中坤方面持有该项目大部分产权，坚持了项目的变更。

　　2014年7月24日，中坤旗下大钟寺商业向所有的小业主公布了一份《关于大钟寺中坤广场项目现状及变更合同支付方式的函》，在该通知中，中坤方面单方面宣布，将暂时向小业主们停付租金，“为配合项目的升级装修改造，大钟寺中坤广场现大部分已暂停营业，我司将于2014年7月起调整租金支付方式，待项目整体装修改造完成回复正常运营后，一次性向您支付此期间的租金，并按照《委托经营合同》第七条第7.2款支付相应的违约金”。但直到2017年，一些小业主仍然未拿到2014年至2017年间应有的租金，双方因此僵持不下。而此时的中坤广场物业主中坤集团本身也官司缠身，根据天眼查显示，北京中坤投资集团有限公司所涉法律诉讼高达727起，失信信息51条。

　　海淀布局的“虹吸效应”

　　就在今日头条收购中坤广场的消息传出的同时，中坤广场启动了分批回购程序，中国房地产报记者走访发现，在还未营业的接待中心处放置着“大钟寺中坤广场业主回购签约仪式”的背景板，但在记者调查了解过程中发现，从去年年底开始，中坤广场已经开始和业主协商按“原价回购”事宜，但因部分业主是在2016年后以7万至8万元/平方米不等的价格高位接盘，所以这一“原价回购”协议遭到部分业主的拒绝。记者致电写字楼网咨询中坤广场租赁事宜时，中介方表示，目前中坤广场C座的写字楼租赁并未受到收购事件影响，租金价格目前稳定在7.5元/平方米/日的价位。

　　“C座目前大部分业主并未接受回购协议，多在观望状态，部分妥协的小业主多是在2014年购买的，当时中坤集团将这部分小业主的房本抵押给了银行。”据知情人士透露，对于没有房本的小业主来说，原价回购可能是最好的解决方式。

　　一位高端写字楼代理机构相关负责人在接受中国房地产报记者采访时表示：“不管是前段时间京东27亿元买下翠宫饭店，还是此次今日头条买下中坤广场，都不能把它看作是一起简单的房地产买卖交易，这背后其实是经济规律，两笔交易背后可以看到海淀区国资委的身影。对于海淀区来说，京东和今日头条这种创新企业的入驻不仅可以带来税收和就业，也可以为海淀区的品牌创新带来提升。而对于京东和今日头条而言，收购不仅意味着拥有一个办公楼，更重要的是高校云集的海淀区可以为企业带来优质的人才资源。”

　　2018年，高力国际曾对整个亚洲区域一些较为领先的IT互联网企业做了一个调研，询问这些企业未来几年发展的首要因素是什么？80%以上的企业认为对人才的吸引对他们来说是最重要的。

　　“对于京东和今日头条来说，购买物业并不是一个简单的房地产买卖行为，他们看重的也并非物业资产的增值，而是海淀区的环境。从今日头条母公司字节跳动目前的办公地点来看，其总部位于中航广场，办公区分散在知春路沿线、中关村、五道口等十多处，而大钟寺中坤广场就位于中航广场后面。公司布局一直都在海淀区内。”

    来源：中国房地产报

编辑：wangdc