楼市的“冬天”以及万科的五点判断

来源:房讯网 时间:2019-02-27 点击次数:191次 作者:成都写字楼网

  万科虽然不做老大已有几年,但业内很多人还是把它视为事实上的老大,因此,万科当家人的判断、看法,还是备受关注。

  今天,我们来解读万科董事会主席郁亮在万科集团的一份内部讲话,时间是2018年12月17日,这份讲话于近日流出,万科周刊2月25日公开发表。

  攸克君认为,郁亮的讲话,代表了万科的判断。

  第一,万科的基本盘,就是行业的基本盘。

  郁亮说,从万科自身多年的发展经验来看,毫无疑问,从过去到现在,到未来10年,开发业务都将是万科的基本盘,它支持着未来10年万科主要的收入、利润和现金流。

  理由很简单:中国的城市化进程仍在继续,房地产仍然会维持较大规模。我们国家还有大概20个点城镇化率的空间。

  如果说第一阶段城市化以农民进城打工为标志的话,现在第二阶段的城市化已经开始,那就是都市圈化。比如粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀一体化以及中心城市都市圈等。这其中依然有很多机会,比如粤港澳大湾区中有香港、广州、深圳三个核心城市,各具不同的特色和能力,这在全球范围内也不多见,所以有机会。——这个判断与前不久发改委的文件惊人地相通。

  相信基本盘的判断,代表了行业的主流认知。

  第二,万科为什么高喊“活下去”?

  去年9月28日万科在深圳大梅沙召开了两天的2018年秋季例会,会议“活下去”的刺目主题,图片传到外面后,给行业带来巨大的震撼。而此前的9月11日,郁亮在万科南方区域9月月度例会上讲话称,万科把“活下去”作为基本要求,也是最终目标。

  去年下半年,房地产市场转入调整期,去化率下降,回款变慢。在这种背景下,万科大喊“活下去”,整个行业不由得瑟瑟发抖。楼市“冬天论”由此扩散开来(但攸克君不赞成这个所谓的“冬天论”)。

  3个月后,郁亮回应了这几个字的意思:“最近,我在南方区域媒体交流会上提到万科要‘活下去’,大家以为‘活下去’应该像乞丐一样去讨饭吃,其实对万科而言,‘活下去’是希望活得更好,活得更久。”

  郁亮认为,脱离基本盘将失去“活下去”的根基,因此,从宏观、行业和自身三个方面来看,万科今天需要“收敛聚焦,巩固提升基本盘”,保证活下去、活得好、活得久。

  第三,行业集中度在提升,头部企业间竞争激烈。

  这个没啥好说的。客观现象。结论是:你不能掉队。

  第四,规模至上论是危险的。

  行业集中度在提升,所以要跟得上,别被踢出主流房企队伍;但不顾一切地拼命追求规模,一旦市场发生震荡却很容易陷入被动的境地,甚至比较危险。

  如果规模至上、规模第一,万科就必须守住老大位置。但它没有。

  郁亮简要还原了万科放弃做(行业销售)老大的逻辑:

  过去3年,万科放弃了规模第一,换回今天的战略布局主动。如果当初没有收敛聚焦,进入的是200-300个城市, 而非现在70-80个主要城市的话,万科不一定会丢掉销售老大的位置,但今天面对的困难和压力就会大很多。

  一句话,万科主动放弃了老大思维,却更安全了。

  反观有些房企,2017年突然加速拿地,却在2018年下半年的楼市下行周期里,陷入十分被动甚至危险的局面。裁员只是应急反应而已。

  第五,给转型和创新业务泼了点冷水。

  若干年前,包括万科在内,很多同行都尝试转型,但郁亮说,到今天为止,坦率而言,似乎没有什么特别成功的转型案例。“大家都觉得需要找到一个和房地产行业赚钱前景相当的行业,但经验告诉我们,我们没有可能找到这样的行业。”

  一批房企认为,必须要做新业务。近两年,万科尝试了不少创新业务,比如教育、长租公寓等。由于深圳城中村政策的变化,万科“万村”计划受阻;包括万科在内的一批房企,长租公寓业务盈利模式尚在探索中。此外,有关幼儿园教育的政策也发生了重大变化,同样涉及万科等房企。

  郁亮对此进行了反思。他说,新业务或多或少存在着前景不明、模式不清、目标模糊、管理粗放、队伍庞大、组织复杂、结构混乱等问题。他明确提出,如果摸索三年尚未找到成熟的商业模式,业务就应该暂停。

  郁亮此次讲话的主题是“收敛聚焦,巩固提升基本盘”,如果说,开发业务是万科的基本盘,需要聚焦的话,那么,新业务就属于需要“收敛”的对象。换个词,叫做收缩。

来 源: 攸克地产    

 编 辑:liuy

 

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