[城市更新论坛]存量时代城市更新的新逻辑

来源：房讯网 时间：2019-12-16 点击次数：896次 作者：成都写字楼网

    成都写字楼网讯 2019年12月13日-14日，中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为"融合与分化：新周期下房地产的新逻辑"。

    来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛，聚焦新时代房地产新周期，探索房地产市场融合与分化的新趋势，解读房地产行业新逻辑。

　　论坛由全联房地产商会、成都写字楼网联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办；同时得到了蓝光文商旅集团、E_ZIKOO智慧谷、中粮·置地广场、天安人寿不动产、北辰实业写字楼、首创高科、北京中粮广场、金隅智造工场、金隅高新产业园、宝能、富力集团、首创·新大都、北京经开、天津中海广场、金茂佑安国际大厦、金融街融悦中心、首特绿能港科技中心、首钢国际、远洋锐中心、宏远智慧创新产业园、铭泰产业园、北京城建置业、中关村壹号、大族广场等合作伙伴的支持。

    在当天下午"新周期下城市更新的新逻辑"平行论坛上进行的领袖圆桌论坛环节，特邀全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会秘书长夏子清女士主持，就“存量时代城市更新的新逻辑”等话题进行了热烈讨论和观点交锋。

　　参加讨论的嘉宾包括北京米兰之窗节能建材有限公司董事长马俊清先生、首汇企业发展有限公司项目发展事业部总经理冯众先生、戴德梁行中国资本市场北中国区高级助理董事林申先生、北京中粮广场有限公司副总经理聂志毅先生、城市更新研究院院长陈方勇先生。

　　以下是城市更新领袖圆桌论坛实录：

    城市更新是城市永恒的主题，是个持续备受关注的话题。在城市规模有限的背景下，我国大城市已从增量时代进入存量时代，这也意味着，城市更新将成为城市发展的新增长点，城市更新是城市功能的重新定位，也是城市动能的重新发现。

　　据统计，品牌房企半数已参与到城市更新领域，合作与收并购步伐加速，金融退出机制也已见雏形。目前，品牌企业如恒大集团、碧桂园、万科、保利、华润、大悦城、首创等半数房企已经参与到城市更新中。同时，2019年以来，联合办公行业波折不断。而长租公寓爆雷的趋势大有愈演愈烈之势。

　　那么，作为房地产企业和参与各方想要做好城市更新必须具备哪些种能力？ 当前城市更新面临哪些挑战与机遇？

　　夏子清：很高兴受邀就城市更新的话题跟大家各位进行一个碰撞，戴德梁行的刘总因为一些特殊事务的关系，改成戴德梁行中国市场部高级助理董事林申先生。

　　城市更新在中国不算是新事物，也算是新事物。从市场来讲，只要有新建的就会有存量，有存量其实城市更新就一直在进行，但是中国确实是比较特殊的情况，改革开放四十年以来，应该说经历了最快的城镇化的速度，改革开放之初只有19%的城镇化率，现在已经接近了60%，在这样的高速城镇化的背景下，我们的阶段也在发生着变化，大家知道现在建设用地的总量天花板还有耕地应约数让我们的土地用量发生根本的变化。

　　有三个方面：一个是从高速发展向中高速发展到现在的增量和存量并存的时代；第二个变化是从高速发展到高质量发展的时代；第三个变化是现在的城市建设和管理的视角也在发生变化，向基层视角转变。

　　新的时代也给我们企业提出了很多新的思考，可以说了大家进入城市更新，也不仅仅是因为我们想进去，而是市场在哪我们就要到哪做，但是怎么做好城市更新，现在有专家也说了几种路径，科技驱动能力，产业迭代能力，创新和设计能力，资产管理能力。在座的各位，第一个问题是提给中粮的聂总，从开发商的角度做一个解读，要做好城市更新需要具备什么能力？

　　聂志毅：城市更新是一个新的话题，内部来说也是一个风口，中粮从北京开始，中粮广场的改造15年开始，从北京做了两个项目，中粮广场，三立大厦（音），今年有幸去做宣传的城市更新、产业园和业务的发展，北京和深圳350万方需要产业升级，在我看来开发商要具备什么样的能力，比如说开发商的前期的项目设计应该是基本的能力。

　　内部更看重的是创新，产业还有运营，这也是我们一直强调的，也是内部的团队怎么利用创新的手法完成项目的改造，不管是设计上，创新的理念，创新的思维，都是我们一直强调的。我们要运用创新的手法使我们的产品更加惊艳，更加有竞争力。

　　从写字楼到产业园，更多的要从政府的层面说，不仅仅关注的楼宇空间的变化，更多的是产业迭代的升级，可能有商业的运营能力，还有不同的产业链条的能力，现在我们也在推动的项目，在深圳做的健康的产业园，围绕中粮的产业链条做食品健康，检测、大数据，我们把原来的厂搬走了，重新建厂，都是产业升级。北京的一些原来的百货升级为产业，引入了摩根史丹利，CBA，都是产业升级的问题。

　　我们一直说是重运营的时代，楼宇里面更多的关注运营的手法，我们用商业的手法运营写字楼，像科技我们自己开发的智能化的运用，社群社区的运用，甚至更多的在探索的产业升级的服务，怎么在产业链当中帮助客户在产业园里面孵化他们，帮助他们共同的成长。整体把整个片区从一个项目带到区域的重构和区域的升级，我们也希望和政府一块推动整个区域的重构，进一步加强资产的价值。

　　夏子清：谢谢聂总，城市更新总体上来讲，开发企业介入城市更新算比较早的，我的印象里面我们最早介入城市更新应该是金地，之后的佳兆业、富力这些企业，包括万科，刚才的主持人说了，半数企业以上都在做城市更新，TOP100强企业都有布局了，现在国外的机构和运营企业也在进入这个行业。

　　因为我们确实从新增土地建设量来讲已经到了天花板了，真的进入城市更新，也有人说新建是一个老事物，但是城市更新对我们也是一个新事物，我们也面临政策，金融退出模式，都存在很多的困难。今年的WE WORK的IPO失败对行业的影响也很大，虽然我们也说有一些退出的机制在解决，但是在中国还是也很长的路要走，尤其是商业这块，我们的国情也不一样，在国外REITs已经发展的很好了，但是在中国只能说是类REITs，离真正的REITs阶段很远，城市更新面临着一些挑战，但是也一定是企业的机遇。下面有请首汇企业的冯总讲讲，您从投资机构和运营商的角度，结合案例讲讲企业在城市更新里面的机遇和挑战。

　　冯众：谢谢主持人，想分享的还是从案例出发，一个案例是我们在和西四环的金融科技园项目，原来是华润万家和家得宝的仓储超市，2016年关停并转了，我们收购了之后想怎么适应新的产业需求调整，调研了很多方案和项目，最后把单体的楼切割成几个办公独栋，非常适合健康科技企业的使用需求，这个项目的特点产权清晰，空间足够，排污、环评都符合要求，这个项目现在已经满租了，进入了运营期，从这个项目我们总结市场的机遇是有的，项目不断的出来，而且大家也都进入了这个领域，尤其我们在北京感受市场非常明显，新建已经没有了，打了进入了存量开发和存量改造，以前存量项目不赚钱做的少，现在新建的项目没有了，所以进来了。

　　顺应产业升级的需求，研判租户和客户对空间的需求以及对行业发展的情况，是对我们市场化运作的机遇，我对未来的市场比较有信心，虽然形势不如之前那么蓬勃发展，但是会在政府的引导下，产业升级的背景下找到自己的一席之地，而且明年应该是向好发展的态势。

　　两个项目基本上已经招租完成一个，另一个也差不多，所以我们也在拓展新项目，如果有资源和合适的信息，欢迎推荐。

　　夏子清：谢谢冯总，今年11月20日我们举办了长三角城市更新峰会，我们和戴德梁行一块发布了中国城市更新白皮书。说起来大家都在这个圈子里，戴德梁行作为五大行，也请您谈城市更新面临的市场和挑战。

　　林申：我非常赞同刚才聂总和冯总说的，城市更新项目和新建的项目最大的区别就在于不是一张空白的画布，而是有一个轮廓的画布，怎么画出完美的画作，所以面临一个困难，我们花很多的精力思考如何创新，在原有的框架下怎么变得更有效并且产生收益。

　　这些成功的城市更新的项目在市场上得到很好的认可，这就是非常好的机遇所在，这些项目大多有非常好的独特的地理位置，这是一个非常好的基础。我们说房地产就是位置位置位置，它已经把最重要的一点解决了，我们就看什么定位适合它，我们如何实现这个定位。

　　这是项目层面的困难和机遇。

　　从交易和市场的角度看困难和机遇是什么呢，就是REITs这样的退出机制还没有完全成熟，刘总演讲的时候提到基金接手改造完成并且租赁完成的成熟项目的时候，对之前改造过程中的手续问题，或者未来潜在的运营风险的问题存在比较多的顾虑，导致现在还没有大规模的基金接这些已经改造完成，已经运营成熟的项目，这是我们现在看到市场交易层面上的困境。

　　从租客最开始不愿意城市更新项目，到现在德国大众这样的世界500强企业在城市更新项目签了20年的租约，我们相信投资市场也是这样的趋势，大家慢慢会接受城市更新的项目，并带来市场的盘活。

　　主持人：谢谢，陈院长应该是城市更新的先行者，城市更新研究院也是民间智库，非常有力量的团队，也想请您从研究者或者专家的角度讲讲城市更新的机遇和挑战。

　　陈方勇：城市更新和开发是两回事，城市更新是长期的行业，刘兵说的案例，如果按照机构的投资者来说能进入的只有两个城市，就是北京和上海，因为能够退出，天津很多很便宜的资产，但是没有人愿意进，因为没有退出的路径。

　　最近招商蛇口作香港收了一个位置，做了很大的牺牲，投资回报率7.5%，是很高的回报率了，应该是拿的最好的物业，即使这样的物业在香港上市也不认可，当日破发8%，这是资本市场对更新市场，对办公市场的反应。

　　我稍微泼一点冷水，大家都在讲各种改办，大家知道今年最惨的市场，我跟一个老总聊，他说今年再便宜也不接了，把手里的能做好就不错了，这个是要提醒大家的，城市更新是有很多的特殊性，要考虑市场的反应，比如说中粮和首创他们有很多的特殊的资源，特殊的地段，特殊的位置可以考虑，但是并不是任何人进出这个市场都可以赚钱的，大多数人都是不赚钱的，可能是赔钱的。包括刚才说的联合办公今年出了很多的问题，长租公寓出了很多问题，包括今年说文创，最惨的是东边的文创，文化传媒行业很惨，很多的大牌演员都接不到活了，产业不行，市场很难接受，大家不要看有人吃肉，不是那么好做的。

　　但是城市更新肯定是未来，这两年的工作会议只提房住不炒了，已经不说房地产了，你要不做城市更新就没有饭吃，要不然就退出行业，做这个行业就要想钱怎么进，怎么出。如果要做这个行业，要摒弃原来开发行业简单的打法，不是说我就是一个炒菜的，我买了地盖了楼就能卖出去，城市更新你要进的时候想好为谁做，结果是什么，什么产业愿意进来，刚才聂总说的案例，他们在深圳感触更深，深圳现在的前海那边50%的空置率，最近的租金两三块钱，太惨了。就在深圳这个地方，我看了一个城市更新的案例还挺振奋的，原来万科的刘爱明在深圳做了一个智能硬件的园，那个楼按建筑没有办法说，但是很赚钱，已经实现的租金到产业的逻辑，大家已经看科技，不看产业了，你可以跟一个产业深度连接，这个产业是城市需要的，能够捆绑住再谈租金才好，如果还是以楼的品质，租金来论不行了，现在是抢肉的生意，最近中粮有一个案例，500强就这么多，谁抢了就证明另外一家少了，所以大家拼的是关联度，拼服务，拼对这个行业的理解，而不是原来拼硬件这些。

　　夏子清：接下来有请米兰之窗的马总讲讲，房地产愿意说一句话，上下游产业，最近从商业的角度我们也一直聊，城市更新的领域里面是不是也会这样分，从社团组织上，我们其实是想给大家提供一种想法，其实也不是上下游，大家还是一个合作的产业链上的生态，这个生态作为我们服务的供应商也是不可或缺的链条。

　　这里面我们链接新旧动能的转换，我们也在做一些老旧厂房和老旧小区的试点，发现很多的问题，包括如何高品质发展的问题，节能也好、绿色也好，未来要求服务供应商的水平和质量达到一个更高的层面上。

　　您从供应商的角度讲，您觉得这个对于我们是不是一个新的风口，如何保持高品质的发展，迎合时代的发展？

　　马俊清：大家好，这个话题，因为各位都是开发商领域的，刚才听几位讲了以后，你们是做项目，我们是做产品，上下游我们是分不开的，而且也是很紧密的。

　　既然说更新，一致是在原有的基础上有所提高，这个提高从建筑的外维护讲，无论是美观度，新的功能和新的性能的提升过程中，门窗和幕墙都是非常重要的一块。

　　刚才主持人说了，节能角度我觉得未来的城市更新，未来的既有建筑改造也好，节能都应该是非常长远的主话题，而且也是非常紧迫的事情。

　　中国现在在推绿色建筑，推了几年，近两年又在推超低能耗，被动式建筑，这种步伐非常紧。河北省为了给北京市交代，因为北京一进入采暖季，11月15日以后，到今天将近一个月时间，雾霾的天气数量陡增。由于采暖季的能耗非常大，跟建筑的能耗有直接的关系，河北省提出了一个口号"保卫首都蓝天"，河北省率先在中国推出了超低能耗建筑，河北省几个办公厅联合推出发文推被动式建筑。

　　而且在被动式建筑的推广过程中给了很多优惠政策，比如说资金支持，原来是一千块钱的现金支持，这样做的目的是为了降低建筑能耗，降低冬季采暖的能耗，减少雾霾天气，为首都做贡献。

　　这里面需要一个概念，门窗节能，门窗节能在普通建筑里面能耗占50%以上，被动式建筑的占比更大，国家也看到了这个问题，所以我们北京市和河北周边地区率先提出了新的节能标准，80%以上节能，对于门窗欧明确的要求，提出了门窗K值达到1.1的传热系数，不知道各位专家老总知道不知道，这是全世界第一高的标准。

　　我们原来一直是追着欧洲人走，向他们学习。今天我们突然间超越了他们，我们原来一直说落后德国，落后德国三十年，二十年，后来说落后十年，现在短短的两三年时间超越了，原因就是门窗在建筑节能里面的重要性，所以这是一个很明确的概念。

　　今天讲的城市改造，讲的既有建筑的节能，城市更新，就是门窗幕墙板块，节能的贡献率是第一位的，所以未来的发展过程中应该说门窗幕墙的市场有非常好的发展空间。

　　现在为止，城市更新既有建筑改造的门窗使用量要超过新建筑门窗的使用量，我们统计过，一年有6000到8000亿的市场。

　　未来的发展过程中，您提到的品质提升非常重要，这块从普通的老百姓，大众的角度讲已经有很明确的说法了，或者说很明确的意愿，比如说重新装修的时候，重新换房子的时候，第一个事情是讲到重新装修，要换门窗，而且门窗的投资一般的大众平均在5万块钱，高端人群是17到20万之间，这也是很实在的数据。

　　这个数据说明了城市更新二次改造换的门窗所花费的远远超过新建筑一次投资的门窗数量，他在自己家买东西的时候一定是追求品质的，买最好的，这样就给我们的行业已经带来了新的风口，我们在城市更新和既有建筑改造过程中，近两年的实践中已经尝到了甜头，今天坐在这里，我们作为部品，特别是外围护结构中非常重要的门窗幕墙的部品企业，应该是带来了非常好的机遇。谢谢！

　　夏子清：1.1这个标准应该是全国前列了，我在住建部院里面办公，我们刚改完的2.8K值。

　　马俊清：北京2.8也是不对的，这个是2014年之前的标准，2014年之后业应该是2.0。

　　夏子清：我觉得这些相应的头部企业也是好事情，应该也是差距拉开，发展企业的好机遇。

　　马俊清：对，在这个行业原来一直做的都是大众产品，工程配套里面我说十年前是以2.8的K值为主，这十年是1.8，现在的1.1中国的大部分企业还是很难做到的。

　　夏子清：今天的会议开的时机特别好，中央工作会议10到12号，我们今天13号就在这里讨论城市更新的新逻辑。而且这次的工作会议上我看城市更新老旧小区又是重点的词语，很热。现在又到了年末的节点上，我想最后的一个问题，有请在座的各位了一起回答，如果用两个字预判2020年的趋势是什么？

　　冯众：其实我对明年的预期，就是向好。几个方面：可选择的机会多、产业升级带来的机遇多、政策越来越规范、行业发展进一步的市场化。对机遇选择和城市更新领域的企业来说应该有信心，虽然环境不是那么理想，但是我们还是想尽微薄之力为这个行业发展做贡献。

　　马俊清：我觉得应该是蓝海，对城市更新的未来部品行业将迎来新的蓝海，在新的蓝海里面我们强调的是品质，产品一旦落实到最终老百姓买单的时候是肯花钱的，他认的是品质。但是一旦落到集体改造，我们给政府补贴的村落改造和企业在小区改造的时候，新换的门窗我看了以后还不如我们十年前装的窗，就看谁买单。品质的提升真真正正是最终的业主的要求。

　　林申：归真。在这样的市场环境下，不管是投资人还是出售方都会愈发趋于理性，选择项目和项目退出的时候会回归到对市场判断和对收益判断的原始的原点上。

　　聂志毅：我觉得更加有信心，国家的政策和各个城市都在推动这个事情，政府在做出很多的改变，我们也希望行业内大家可以建言献策，真正的帮助到城市更新走向正规。对于企业来说要更有信心，同时我们也在想到底有没有这样的能力，有没有做好的心态接受城市更新非常漫长，非常煎熬的事儿，不像以前就买过来盖就能赚钱，我们怎么把中粮广场干到400多，在东长安街沿线第一高，比肩国贸的水平，我们怎么把大摩从金融街引到我们这里，我们要做好更多的服务，更多的是产业怎么嫁接。

　　还有做城市更新，内部的手续有没有变革，有没有还按以前的流程报批审批，因为时间就是价值，大家一定要重新审视流程，重新审视我们的团队和市场，做更多的判断。

　　短期看，明年很多的开发商是谨慎的，但是长期来看还是要有信心的，国家也在关注这块，我们需要共同努力推动这个行业的发展。

　　陈方勇：夯实。经过今年一天的波澜壮阔，跌宕起伏，也有一个好处。原来很多的创新企业我们分不清楚，今年终于可以分清楚了，死了一批以后终于知道谁是谁，谁适合干吗都清楚了。

　　我们不管大环境如何，也不谈什么蓝海、风口，也不说市场多大，我们要说给客户传递多少的价值，所以预期去追逐风口，说这个市场多大，你自己能做多好，提供的跟别人什么不一样的服务，这是实打实的。

　　现在的市场要返璞归真，大家不再看虚头八脑的东西了。

　　夏子清：向好、蓝海、归真、信心和夯实，从这几个词语里面可以看到更多的还是对未来城市更新领域抱着很大的信念。但是在这个信念里面要求我们确实要脚踏实地，真正的做一些落地的事情，包括产业，包括内容，大家共同的在行业里面推动顶层设计的法律法规更好的完善和出台，对我们的行业保驾护航。

　　今天因为时间的关系对话就到这里，我们也期待着下次大家再聚，同时我们也希望在这个领域大家共同发力，为这个行业做更多的摸索，谢谢大家！

　　来源：成都写字楼网