刘兵：城市更新将成“新常态”

来源：房讯网 时间：2019-12-16 点击次数：979次 作者：成都写字楼网

    成都写字楼网讯 2019年12月13日-14日，中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为"融合与分化：新周期下房地产的新逻辑"。

    来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛，聚焦新时代房地产新周期，探索房地产市场融合与分化的新趋势，解读房地产行业新逻辑。

　　论坛由全联房地产商会、成都写字楼网联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办；同时得到了蓝光文商旅集团、E_ZIKOO智慧谷、中粮·置地广场、天安人寿不动产、北辰实业写字楼、首创高科、北京中粮广场、金隅智造工场、金隅高新产业园、宝能、富力集团、首创·新大都、北京经开、天津中海广场、金茂佑安国际大厦、金融街融悦中心、首特绿能港科技中心、首钢国际、远洋锐中心、宏远智慧创新产业园、铭泰产业园、北京城建置业、中关村壹号、大族广场等合作伙伴的支持。

    在下午"新周期下城市更新的新逻辑"平行论坛上，戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵先生出席并演讲。他表示，城市更新整个的市场现在有两个很大的调整，第一现在的写字楼租赁或者城市更新不像前几年的改造租赁需求那么大，装进什么样的内容，什么样的租客进来形成小的环境。第二改造资产的退出，资产证券化还没有做好，改造的过程中还有一些手续的问题，所以退出的过程是很重要的手段，明年上半年会达成一个投融管退呈现的时间。

    以下为刘兵先生发言实录：

    戴德梁行大家知道我们是在做房地产的顾问公司，93年开始我们深耕中国大陆市场，在写字楼租赁、物业管理、大宗交易和城市更新都有一些心得。昨天有一个行业新闻，万科和我们成立了中国的比较大一个房地产合资公司，在物业管理行业也是比较大型的。

　　戴德梁行2019年是把城市更新当做我们全国的话题，我们打造一个行业的IP，CKIN（音），今年举办了六七十场的专业的话题讨论，我们也邀请行业同仁和上下游的建筑方、政府部门一起讨论，全国各个城市都有这些信息获取，今年我们也做了一本中国城市更新白皮书，在我们公司的官方网站和微信公众号都可以下载，如果大家有需要的话可以联系我，或者在我们公司直接寻找。

　　因为我是负责房地产大宗交易的，日常我们跟冯总这样的业主方，工程监管改造方面提供一些建议，并购环节也提供一些交易投行的业务，我们在市场上是比较先一步的，无论是买房人的背景或是投资的逻辑。

　　我不是业主，我没有资产，我从市场的角度分析一下城市更新，大宗交易在北京市场的投资逻辑和情况。

　　我们最近会用的几个图，2019年的市场第一天开始就充满了不确定性，经常是有意想不到的情况发生，中美贸易战还没有结束，这一年股市也是起起伏伏，也代表着谈判的起起伏伏，上个星期在我们自己的内部策略会上讲，明年特朗普当选了不知道经济又是什么情况。

　　大中华地区、香港非常乱，2019年一季度完成了我们大中华区域的90%的业务量，后面的七八个月是没有交易的，香港是恢复很快的城市，但是资本还在观望，明年我们都担心香港的市场会有一个调整的过程。

　　为什么说有惊喜，也有意外，每年都会在年底或者新闻发布会上给各个行业的朋友去展示的数字，非常的清晰和明显的是历年的交易量。上海是非常好的城市，2019年上半年上海就已经了七八百亿的规模，年初的时候预计上海今年会达到两千亿，实际上上海今年也就一千亿出头。

　　北京的市场作为历史上国企和央企很多，大宗地产交易流动性差的城市今年有了一个性质上的变化，明年开始我们判断市场的时候，外资不断的进入市场，市场又有一大批体量很大，50亿以上的大宗产品交易，明年应该是飞跃的一年。这里面有城市更新，有外资进入中国市场买核心项目的并购，所以等一下会给大家分析一下。

　　从刚才讲的北京700亿的规模里面，写字楼还是最受市场环境的，但是今年的比例已经比前几年小了，商改写占了22%，其实严格意义上也是为了满足写字楼的租赁。刚才我也提到了外资在北京的活跃度越来越高，2018年我们持续的讲外资进入国内市场，真正的从关注到交易，可能持续了半年到一年的时间，中美贸易战影响了2019年一些外资真的交易的执行，我们预期全世界，包括德国、新加坡、日本，其他的欧美国家的资本在中国大陆，尤其是北京的资产配置会逐年上升。

　　安联保险也是市场比较活跃的欧洲的保险公司的买家 ，他们或是用欧洲的钱投中国的地产，他们是第一家上个月已经拿到了中国第一张纯外资的保险公司牌照，未来会做很多人民币的保费收入业务，如果不是因为中美贸易战的问题，相信会比21%这个比例还高。

　　从外资占比，刚才说了21%，写字楼占比40%多。区域汇报一下，北京写字楼最好的地方就是CBD、金融街，但是这两个地方现在是没有交易的，大家都舍不得卖，每个交易的楼要么体量很小，要么交易时间比较长。

　　中关村的区域非常明显，今年中关村成交了北京32%的交易额，包括望京来广营那边，安联保险收购了一个项目。所以看北京的核心区供交易的项目非常少，我们在那个区域也是有一个十几亿的项目，也是外资给外资的交易。

　　通州和丽泽今年占了很大的篇幅，通州很多的银行类的企业买总部，丽泽也有很多的金融企业加大筹码。

　　城市更新22%，我们说真正的市场化是2014年的，帮助盈科中心退出卖掉，那个项目也是行业的标杆，之后我们陆续的有了中粮、首创，以点带面，用自己的项目先做，然后复制更多的存量的项目带动政府做。今年我们也录入了几个交易，今日头条，通过政府的相关支持收购了一些历史上的产权、债权纠纷的项目，这个是非市场化能够参与的。所以不管是中资、险资、开发商，自用企业，都在北京尝试着参与城市更新改造的项目。

　　为什么说了这么多，说北京市场还是挺好的市场呢，这么多人参与进来，大家都说北京的住宅租赁确实很冷，商业资产价值有调整，市场租赁有风险，但是实际上我们看2005年我们介入核心物业的商业交易价格，最新还有一个7.5万的楼盘放进去，除了中国樽十万块钱一平米以外，其他的都是股权交易的，价格的折线一直往上走，最新的PAG买的招商局的九层，我们帮助英国的一个开发基金卖给了一个本地的私人投资者，16年交易的5.8万的价格，今年再次交易是7.5万的代价，里面50%的贷款，50%的本金，三年左右的时间增值资产一半，自己的股权投资翻一倍以上，这是风险很低，很高的汇报，配合大笔资金很好的投资的项目，这种机会在北京还是一直会持续下去的

　　交易价格的提升，背后的逻辑是什么，我经常在自己的内部会讲，包括全世界的客户来北京的时候我们比较喜欢用这张图。北京的租金这个图里面没有体现出来，北京的甲级写字楼租金是400块一平米一个月，上海是300块一平米一个月，相当北京乙级写字楼的统计，我们统计都有一个盘子里的标准。

　　所以导致了北京的租金一直高，2019年之前实际发生的，我们看上海每年的写字楼的量都超过北京，2010年之后都超过北京，往前数十年，上海的平均供应量年化83万平米，北京是63万平米，往后看我们2022年北京的写字楼供应量每年90万平米，包括通州、包括丽泽，包括了各个区域单体的项目，上海150万多平米，从长远的投资逻辑角度讲，北京的市场是有支撑，有租赁需求，供应量比较健康的地方。

　　冯总放了一个北京商业用地的供应量的图，那个图发给了我们的博士，我说再研究一下，各种数据表示北京的写字楼稀缺也是间接导致了这么多的改造项目的需求。

　　因为我们比较关心商业地产，一般不会花太多的精力看旧楼改造项目，商业酒店改写字楼的趋势，现在我们统计大的项目有30多个，安贞华联、中坤广场，爱琴海是2019年比较典型的案例，原本都是商业改写字楼的，刚才几位嘉宾讨论政策法规的走向，我们觉得北京是全国的一线城市，包括香港主要城市里面，城市更新立法上走的比较慢，北京今年是70年大庆，去年开始很多的改造审批特别难批，那个就点很多的长安街边上的项目可以做一些外立面的改造和调整，也是推动北京城市更新的市场的政策的助力。

　　安贞西里，原来一个老的华联超市，之前一直是新加坡的REITs运营，从REITs里面摘出来是想进行城市改造，后来因为项目很好，展示性也很好，但是改造难度很大，地下有一两层的超市，只能做商超的运营，他们最近联合的远洋资本一起做城市更新的改造计划，这个项目也是远洋在北京的大本营做的项目之一。

　　刚才提到了菜市口的开元名都酒店项目，我们收购了之后进行很快速的工程改造，写投资备忘录的时候我们没有想到菜市口的租金可以超过十块钱，大家三年前都问这个地方会有人去办公么，改造了之后有两个主要的出口，两家银行，13.5元一平米一天，基本上达到了金融街附近的价格，戴德梁行也在里面提供了帮助业主把广发银行搬进去，也是非常成功的改造的案例。

　　原来酒店里的大堂就改成了这个样子，是非常时尚的设计，当时我们跟他们的团队沟通比较多，2017年的时候对工期的控制非常严格，所以工程改造和设计方面都要有很好的磨合，政府审批真的是都会遇到这些问题，邻里协调很考验物业管理的能力，因为旁边有中国大唐的央企业主，改造的过程中怎么样不去影响人家的环境，其实都是很考验实操团队的能力。

　　太阳宫百盛，马来西亚的百货公司，今年的年初德国大众已经作为全中国的总部，整体搬进去，租金也做到了11块钱一平米一天，对改造项目原本的经营型租金就三四块钱，租金翻了两倍，价值差不多够翻了两倍。

　　盈科中心，在我们的眼里是资本关注北京城市更新的旗帜项目，原本的太平洋百货改造成写字楼。

　　其实在城市更新里面很多人关注，很多的同行讨论这个事情，但是整个的市场现在有两个很大的调整，第一个是现在的写字楼租赁或者城市更新不像前几年的改造租赁需求那么大，我装进什么样的内容，什么样的租客进来形成小的环境。第二个，改造资产的退出，资产证券化还没有做好，改造的过程中还有一些手续的问题，所以退出的过程是很重要的手段，明年上半年会达成一个投融管退呈现的时间。

　　戴德梁行在前后中期，不管是收购、转让、运营的过程中都会给大家提供一些支持和帮助，感谢大家。

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