冯众：中国城市更新的发展与挑战

来源：房讯网 时间：2019-12-16 点击次数：1013次 作者：成都写字楼网

    成都写字楼网讯 2019年12月13日-14日，中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为"融合与分化：新周期下房地产的新逻辑"。

    来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛，聚焦新时代房地产新周期，探索房地产市场融合与分化的新趋势，解读房地产行业新逻辑。

　　论坛由全联房地产商会、成都写字楼网联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办；同时得到了蓝光文商旅集团、E_ZIKOO智慧谷、中粮·置地广场、天安人寿不动产、北辰实业写字楼、首创高科、北京中粮广场、金隅智造工场、金隅高新产业园、宝能、富力集团、首创·新大都、北京经开、天津中海广场、金茂佑安国际大厦、金融街融悦中心、首特绿能港科技中心、首钢国际、远洋锐中心、宏远智慧创新产业园、铭泰产业园、北京城建置业、中关村壹号、大族广场等合作伙伴的支持。

    在下午"新周期下城市更新的新逻辑"平行论坛上，首汇企业发展有限公司项目发展事业部总经理冯众先生出席并演讲。他表示，城市更新现在已经进入了4.0，特点是我们对未来要有前瞻性，跟国际接轨，更持续的发展，绿色建筑、环保认证，这样才能引进国际化的总部企业。

    以下为冯众先生发言实录：

    各位下午好，非常高兴有机会跟大家分享我们城市更新领域的思考和实践，首先介绍一下公司，首汇企业发展有限公司主要做个人财务管理、城市更新和项目持续运营。第一个阶段，城市更新1.0，那个阶段的特点是大拆大建，不太注意保护，主要的目的是在整理土地上市，开发商赚取利润，政府靠卖地获取财政收入。2.0开始注重有特色的建筑和城市特点的保护以及新建城市规模的开发，这也是政府主导的，但是有民营企业的参与。3.0，民营企业做主导，尤其是民营企业的发展对新建住宅，新建楼宇以及高品质楼宇的需求增加，并且物业的持有方也注意到，只有高品质的楼宇才能适应更多更好的需求。现在已经进入了4.0，特点是我们对未来要有前瞻性，跟国际接轨，更持续的发展，绿色建筑、环保认证，这些才能引进国际化的总部企业。

　　城市更新里面，真正的驱动因素有几点，一个是城市的可持续发展，环境也有可持续性，让城市和物业都更加好用，更加高效，保持竞争力。这些方面实际上是从企业和城市居民的角度出发的。从政府的角度，需要扩大就业，提高税收，高效利用土地，并且增加美誉度。既有的建筑从这几点出发，才能实现政府的需求。比如说政府要引进一家企业招商引资，但是没有合适这个企业需求的物业，必须要腾笼换鸟，实现高品质的物业升级，才有可能提高税收以及产业升级。

　　现在城市更新面临的发展和挑战，一方面是政策，真正从事这个行业的人都有一个感受，尤其是北京，北京的城市更新方面政策是收紧的，没有明确的规范出台，很多的土地性质不能混用，规划的限制条件很多，我们都不知道怎么走，不知道怎么批，不知道谁管，政策上是亟待完善的。

　　在18年发布的规划正面和负面清单，正面清单鼓励的是公益性的项目，有新建住宅、新建写字楼、新建商场四环内都是禁止的，这个也明确的提出了北京市未来的发展方向肯定是存量物业。这是北京相关政策的明显的信号。

　　另外的政策也在陆续的颁布过程中，比如说上个月底正式批复的13区14项规划，没有东城和西城，这个信号很明显，东西城的规划和中央政府区的规划会同时出现，还出现了一些保护性厂房、工厂和仓库以及城市更新分类的标准，一步步的政策出台会完善城市更新各位同行和企业在这个领域中越来越发挥更多的作用，需要我们共同的推进。

　　（图）这个图表说是挑战，也是机遇，新建的住宅供地和商业供地持续下降，深圳18年开始就是很低的水平，上海和北京也是直线下降，同时楼面价直线上升，大家在一线城市感觉到新建住宅和其他的物业没有太多的空间了，大家都会进入到城市更新的领域，这是对行业的挑战。

　　同时政府要调整产业结构，北京的金融业和第三产业还比较低，13年到现在政府的腾笼换鸟的产业政策下，还有很大的改善空间，并且人口在疏解，人口要走，但是经济还要发展，这是政府面临的挑战，北京市政府现在四个职能，政治、文化、科技、国际交往，所以我们要抓住北京政府主要功能的增长点，科技、医疗、健康都是我们首选的领域和企业。

　　在实操过程中会遇到几类的项目，一类是国有的建设用地和国有的物业，有各种原因，经营不善或者亏损，也是我们的首选标的之一。第二个分类是村集体的用地。第三类是企业手里的酒店或者办公楼，也要进行升级改造。

　　这三类会阐述一下处理方式，国有企业用地我们建议要做服务业、科研、高新技术企业以及长租公寓，但是这些项目的特点，因为是国企，可能有背后的盘根错节的关系和历史的遗留问题，并且解决起来比较慢，这种东西也不会市场化运作，一般的市场化企业也很难拿到，很难处理。这种项目我们建议不要太大，并且慎重。

　　第二个是乡产，今年出台的《土地管理法》里边把乡产进行了调整，以前的乡产不能像国有土地一样享有同样的待遇，现在村民大会2/3表决这个土地可以转让，就可以上市交易，转让，可以转给企业或者个人，确权以后等同于国有建设用地。

　　下个月1号开始实施，但是细则还再出台，乡产就不再是企业不敢碰的东西了，这个未来也是一个方向和机会。

　　现在大部分的企业在做的是跟企业的交易、租赁、转让，两个部分，一个是酒店，从奥运会到现在，其实酒店的数量在逐年的下降，很多的酒店都是亏损的，很多酒店也改成了写字楼，酒店也是我们改造的主要的分类。

　　比如说我们都熟知的翠宫，还有首创新大都，这个是我们做的项目，都是已经成功的案例。

　　商业改写字楼，一个是电商的冲击，原来存量很多，一定会面对经营不善的转型，原来的大卖场，百货商场都会面临体验的业态更多一些。

　　商业除了改办公楼之外，还可以改租赁性住宅，这也是一个方向。

　　这个地图是北京市酒改写和商改办的地图，最早的盈科、中粮到现在的北京有几十个，都已经实现了。

　　城市更新的资金层面的融资方式其实和住宅开发和新建商业开发逻辑一样，银行、信托，还有REITs融资途径，还有政府引导基金。城市更新的业务因为在它现在规范不明确的情况下，一定要和政府绑定或者跟政府有一个很好的合作关系，这样产业的引入、政策的引入和企业的推荐以及一些规划，交房具体事项才能顺利的实现。

　　我们在城市更新的实操过程中也总结了路径，明确开发目标，根据项目的特点、周边的环境、所处的位置以及产业定位相关。第二是明确开发的方案以及与区域的规划、城市的规划达成一致，协调统一。并且从发展眼光、长远看待问题。

　　对投资方案、建设方案以及产业定位做慎重和深入的分析研讨，确定园区或者项目的核心竞争力以及差异化，而且与各利益相关方，不仅是产权、政府方和合作伙伴以及租赁，一定要了解产业租户的需求，针对他们的需求定制化制造产品。

　　分散调节风险，比如说我们引入合作伙伴  和各种机构一起操盘，一起实现。

　　运用灵活的融资方式打造最优的产品组合，并且注重项目的可持续发展，打造产品的空间的同时要给企业做创新服务，对接各类的资源，不仅给企业体规资金，还要提供市场，这个过程中可以更多的了解企业，可以赚取企业成长过程中的收益。

　　我的演讲就到这里，谢谢大家！

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