CBRE谢晨：中国写字楼市场2019回顾与2020展望

来源：房讯网 时间：2019-12-16 点击次数：1169次 作者：成都写字楼网

　　成都写字楼网讯 2019年12月13日-14日，中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为"融合与分化：新周期下房地产的新逻辑"。

　　来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛，聚焦新时代房地产新周期，探索房地产市场融合与分化的新趋势，解读房地产行业新逻辑。

　　论坛由全联房地产商会、成都写字楼网联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办；同时得到了蓝光文商旅集团、E_ZIKOO智慧谷、中粮·置地广场、天安人寿不动产、北辰实业写字楼、首创高科、北京中粮广场、金隅智造工场、金隅高新产业园、宝能、富力集团、首创·新大都、北京经开、天津中海广场、金茂佑安国际大厦、金融街融悦中心、首特绿能港科技中心、首钢国际、远洋锐中心、宏远智慧创新产业园、铭泰产业园、北京城建置业、中关村壹号、大族广场等合作伙伴的支持。

　　CBRE世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨在论坛上分享了《中国写字楼市场2019回顾与2020展望》的主题演讲。

　　他表示，今年写字楼新增的需求量相对往年较弱，预计2020年会有温和的复苏；在市场供应端挑战仍然存在，未来的三年整个中国的17个城市的写字楼供应超过2600万平；一线城市中北京、广州空置率相对合理，上海和深圳目前在19%左右是偏高的；整体来看，全国重点城市写字楼租金有所下降。此外，灵活性以及千禧一代、Z世代是未来租户端的两个重大的趋势，而业主是要关注这两个趋势。应对策略来讲，一个是增加服务属性，增加配套的属性，打造成有温度的生态圈；一个是可持续绿色是未来的写字楼建筑，包括所有建筑的重要的趋势。

　　以下为谢晨演讲实录：

　　各位尊敬的嘉宾，各位业界的朋友中午好，非常感谢主办方的邀请，因为我刚才坐在下面听各位老总的演讲分享了一些真知灼见，既有非常高大上的科技的理念，新的观念，又有很接地气的一些关于楼宇管理的真知灼见，受益匪浅。

　　今天中午最后一个环节，我代表世邦魏理仕来分享一下我们对于中国的写字楼市场，因为今天是一个写字楼地产的论坛，一些主要趋势的看法和大家互相交流分享一下。

　　我觉得今天我们这个论坛的题目《新周期下房地产的新逻辑》，其实和我今天要讲的东西还真的是蛮相关的，因为我们现在从整个宏观的经济的角度，实际上大家真的是很难去确定我们是正在开启一个新的周期，还是说这个周期还没有走来。实际上从我们自己的研究来看，从一个宏观的数据来看，我们觉得这一轮的经济周期我们在经历一个什么，从全球的视角来看，我们正在经历一个最长的周期，这张图大家可以看到这个指标，就是最发达的七个工业革命，他们近40年来失业率的指标，为什么不放GDP的指标，实际上从我们研究角度，失业率指标更能反应整个经济周期波动情况，在40年这么长序列的过程当中，大家会很清晰发现，实际上整个全球的经济经历了四个周期，我们现在在第四个周期里面。

　　前面的这三个周期可能大家对2008年最新的有印象，在之前以互联网泡沫为主的前一轮周期，再到当时我们说海湾战争这时候的石油为基的经济周期，大家或多或少有印象，但是长度基本上在8-10年的周期，但是这一轮周期已经进入11年，很快进入第12年，这个周期好像还没有走完，这里面大家感受到有一些不一样的气息。这张图给大家讲，为什么我们认为最长的周期还没有过完，从一个宏观角度来讲，我们看到是不一样的利率的周期，和全球央行不一样在利率操作上的一些做法。当我们去回顾这些最发达的国家，央行的一些操作的时候，大家会发现每当这两根线，浅绿色的线我们叫利率的相对变动，这个指标是如何来的，是在当下始点利率变动之间，取它长期的均值，是一个速率指标，我们利率加息减息的速率越快，这根浅绿色的线上下波动的速度就越快。所以到底大家是说，每次到一个经济周期尾声，当就业非常充分，失业率到底部的时候，在前几个周期看到一个共同的趋势是说，其实即期的央行都在快速提升利率。因为通货膨胀，因为刺破泡沫，逆周期，但是在这一轮里面，我们看到这个利率上升的线是挺平稳的，我们没有看到一个集聚上升的利率变动，这是为什么？是因为这一次美联储为首的央行做法是不一样的。我们看到倒退回12个月之前，我们仍然听到美联储是在今年2019年，可能会说降三次息，但是当进入2019年的时候，我们先看到是美联储表态说，我们要再考虑考虑，到了年中的时候，说可能会维持平稳，然后到了下半年的时候，开始连续的降息。欧洲的央行负利率，主要的欧元区的国家负利率。

　　中国的利率实际上在这些主要经济体当中，我们的利率水平是相对高的，但是运动的方向也是一致的，我们在做利率改革，做LPR，也是缓慢下降经济体当中实际利率，这样一来大家看到前三页PPT，大家看到的趋势，或者能做的一个判断是说，其实这一轮周期没有那么快结束。当然总结起来，我们会看到一个更低速度成长，但是它延续的时间可能比我们想象的要长一些。中国的经济，红色的线是我们历年GDP的成长率，大家也是看到同样的周期，绿色是全球的GDP的增长，实际上要讲我们未来的经济成长，一定会缓慢的下移增速，因为我们体量已经是全球第二。但是我们增量仍然是全球第一。中国经济的增速在主要的前十，前二十经济体里面仍然排在前三，甚至前二，所以我们看到整个结构下转型，我们增速会下降。但是我们应该更追求在新动能下经济质量的提升。

　　未来的十年、二十年，整个中国经济会发生一些什么样最大的变化，实际上我总结了四块这四块都和我们商业地产都会有关系，或者说和写字楼都有关系，城镇化大家非常理解，以现在规划来讲会有五个最重要城市群，未来十到十五年时间，这些最重要五大城市群会继续吸收超过1.5亿人口，这么多人口涌进这些超大城市群，带来的是什么，我们需要有更多工作的机会，而同时我们在进入后工业化时期，我们看到更多是服务业的就业。所以这里面会有非常多的写字楼的需求，从长期来看，同时我们在做服务业的转型，服务业的增加值在GDP的占比从50%会提升到70%，消费升级，大家往往认为消费升级更直接相关是我们购物中心领域，是我们仓储物流领域，以现在电商来讲是住房领域，实际上以后面还会讲，我们对于整个消费升级的理念来讲。大家想一想，我们现在工作节奏很快，很忙。大家每天有多长的时间，24小时有多长时间是在自己的家里面，清醒的状态下，其实很少，大部分时间都在公共建筑里面，在这些公共场所。所以从广义消费升级理念，大家对于工作场所的品质，它的健康，其实是更关注的，所以这里面有非常多的办公楼未来的升级的趋势。数字化与创新，前面几位嘉宾都提到，不但是我们未来写字楼需求的一个主要的来源，同时会给整个写字楼的生态带来一个革命性的变化。

　　前面说了非常多宏观的东西，其实是说我们未来几年可能我们不会面临一个急剧硬着陆的风险，但是低成长是未来几年摆不脱的挑战，对于写字楼来讲，2019年我们看到的趋势是什么，这张图由两个指标组成，柱状体是我们所监控七个主要城市的写字楼市场的净吸纳量的指标，净吸纳量是一个来记录和追踪写字楼新增需求的指标。再上面那根起伏的曲线是一个汤森路透企业信心指数的指标，很有意思，大家看企业信心指数这个指标，跟中国写字楼净吸纳量的指标有非常高的吻合度，在2019年，或者在过去12-18个月里面，发生了一些什么事情，从更宏观的角度来看，在我们国内的经济里面，我们出台资管新规，降低整体经济杠杆率，2018年6月到7月贸易争端升级，一直波折不断，到今年2018年底，2019年我们在继续清退P2P，共享办公在2019年也一改前两年的狂奔的状态，进入一个相对稳定的整合期，所以这些叠加起来，我们看到一个从净吸纳量指标上，从企业信心的指标上，都在往下走。在今年下半年第三季度，我们看到了一些转行的迹象，很多时候我们看到中国最近一些宏观经济指标是企稳，中美贸易争端从短期来讲，其实也有一个缓和的迹象，这给企业带来了更多的对未来经营的信心。也马上会体现在我们写字楼的市场上。当然和去年同期比，我们必须要面对的一个客观的现状是说，今年写字楼新增的需求量，对于往年其实是要弱的。

　　但是写字楼它的需求的结构也是在同步的发生变化，我们刚才也提未来整个写字楼里面一大趋势是由创新和数字经济去带动的。中国的经济进入到后工业化的时代，实际上我们已经从一个出口加工导向型的制造业加投资的状态，会转入到创新经济新时代，在写字楼里面，其实我们也会看到一些体现，写字楼其实是一个经济活动的载体，在某种程度上和股市一样，是一个经济活动的晴雨表，我们对于了2018年和2019年，前三季度的写字楼新的租赁成交各种行业的占比，大家会发现，金融退居第二位了，而我们的TMT产业，TMT是我们把它当成是泛科技类的产品，目前是写字楼新需求占比第一。可以预见金融和TMT在未来三年五年里面，仍然会是我们中国写字楼最主要的需求驱动力。

　　另外其实我们还看到在稳步上升的是专业服务业，而专业服务业我们想到整个经济项服务业转型，以及我们在服务贸易贸易领域进一步开放，会带来未来新增的需求。在另一边，国贸的魏总也在讲，在国贸刚刚建成的时候，第一批租户全部是外资企业，到新一期国贸建成已经里面有非常多的国内的企业，现在总体国内企业占比，从全国来讲已经占到80%左右，今年三季度我们看到一些新的外资企业的设立，其实是和我们从2017、2018年开始的进一步对外开放有关的，很多落实在金融领域里面。

　　从租金和空置率角度来讲，租金和空置率这两个指标，他们互相之间是反向关联的这两根线分别是我们从2003年开始中国写字楼总体的表现的情况两根指标，一个是租金，一个空置率。实际上从2003年到2019年，我们也是在经历第二轮周期，第一轮周期看的很明白，用红色的区域标注出来，全球金融危机在11年前。而这一次其实我们的表现是有一样的地方，也有不一样的地方，我们一方面看到全国写字楼空置率已经超过了2008年的时候，那更多的是来自于什么？我们在中西部，在一些二线城市，其实我们面临的是更严重的供过于求的问题，这是相似的地方。但是不一样的地方是在于我们并没有看到在11年前相对明显的租金下跌，为什么？因为我面临的经济的周期表现形式不一样，并没有出现一个明显的惊奇的衰退。从企业的信心来讲，大家变得更谨慎了对于扩张，对于新设立业务，但是并没有出现我在2018年的时候真实感受到写字楼租赁市场上有非常多的租户在一夜之间决定我要关闭，在上海或者在北京的办公室，而这一次并没有出现。

　　这张图是我们所覆盖追踪的17个主要城市，在今年前三季度一些空置率的状态和租金的表现。大家可以看到的是，一方面像刚才所说，在一些二线城市里面，实际上目前空置率的相同是相对比较严重的，一线城市里面北京、广州实际上空置率，还是在一个相对合理的水平里面，上海和深圳的空置率目前在19%左右，接近20%是偏高的。但是相比一些二线城市来讲，仍然是低的。而租金大家可以看到，大部分的点在零轴以下，意味着今年前三季度对大部分市场来讲，我们看到写字楼租金是下降的。因为在座应该有很多业主朋友，当然北京情况好一些，如果大家有在全国各地的项目，是不是会有同样的感受。

　　2019年看起来，其实是一个蛮有挑战性的一年，对于写字楼市场来讲，新增的需求比2018年要弱一些，租金的走势我们也看到，租金下行的压力。对于2020年来讲，我们认为市场的趋势，或者说我们建议的策略是什么，首先我们的一个预测是在于说我们认为2020年中国写字楼的需求会出现温和的复苏。原因是在于首先从一个宏观的角度来讲，从近期中美的贸易谈判的进展来讲，我们认为会出现一个短期的平静期。但是中长期实际上我们仍然认为这个拉锯会始终存在，对于企业在2020年的决策来讲，目前这个短暂的缓和期或者平静期，其实有利于他们做出一些扩张的战略决策。

　　第二是在于说，我刚才也提到，中国进一步金融业开放，时间表设定在2020年，我们在2019年据不完全统计，已经看到超过30家金融企业新设立的申请。相信这样的一些金融业的新的需求会在2020年继续涌现，特别是在北京、上海、深圳这样金融中心城市，这是为什么我们会认为在2020年从需求端，我们会看到一个温和的复苏。

　　但是同时我们看到其实在供应端，并不是说我们完全没有任何可以担忧的地方，在供应端我们看到供应的挑战仍然存在，未来的三年整个中国的17个城市的写字楼供应超过2600万，如果我没记错的话，但是我们如果考虑一些合理的延迟交付，我们在这个市场上会由于种种原因，租赁速度的原因，由于资金的原因，会出现一些延迟交付，我们观测在目前市况下差不多30%左右，所以整个的实际交付的新增供应在未来三年也会在1800万平米，年均是600万平米。其实是一个不小的供应量。

　　我今天看蛮多的业主朋友在这里，所以我们2020年，或者2021年我们应该做什么，实际上我们应该知道租户在想什么，租户在想什么？首先经济的状况，周期虽然没有结束，但是我们面临一个更慢的增长，租户是想在更慢增长里面，如果我的营收端不能保持快增长，我必须在我成本端进行合理的控制，所以控制房地产成本是一个非常合乎逻辑的租户端的选择。控制成本最简单也是最有效的一个方法是说，我从一个非常核心的区搬到一个新兴商务区，这张图显示是说，北京、上海、深圳、杭州，我们这四个城市，如果从它的核心商务区，其中某一个板块搬去一些新兴商务区，能够带来租金的节省。租金是触动租户搬迁一个非常重要的因素，但不是唯一，我们同时要看这些新兴的商务区是不是有符合租户要求的楼宇以及相关的配套。

　　第二也不是所有租户都在考虑我要搬离市中心，有些租户是想借这个机会留在市中心，甚至在市中心进行升级和扩张的。对这些租户来讲，我相信在北京的国贸，在上海的陆家嘴，其实有很多租户在想，据我的了解，和我们前线的业务部门的了解来讲，有很多租户其实在考虑一件事，而对这一部分租户来讲，未来的两年的时间，其实也是一个很好的时间的窗口。大家去看北京、上海、深圳这三个城市，目前在核心区域的空置的写字楼面积，或者可租的写字楼面积，加上未来一些新增供应，其实相对于两年之前，我们来看这样的数据是更充裕的。我们有更多的空间让想要留在市中心的企业做出更好的选择。

　　但是如果回到五年前、十年前作为业主方，或者作为我们CBRE这样一个咨询服务的机构，其实当我们在研判租户的时候，其实两个月就够了，但是站到今天，给大家分享我觉得是不够的，往前看是不够的。我们还必须知道租户其实他的组织架构上在做怎么样的调整。我们看到很多的案例是说，其实我们认为租户的组织架构，整个企业的组织架构变得更加灵活化。这是一个我们现在或者是过去一个非常典型的组织架构的图，或者说有组织架构带来的企业房地产的分布的一个状况，或者使用的状况，这是我们认为未来会出现的企业组织架构改变以后，所带来房地产使用的一个示意图。所以举一个很简单的例子，刚才主持人介绍说，当代置业是一家总部位于美国洛杉矶的一家500强企业，实际上  据我的了解，我们很大部分的全球总裁，产生全球的CEO并不在洛杉矶办公。科技带来的是说我们现在随时随地可以在很多的场合去办公，未来5G的发展，很多新的科技的发展，会让整个办公变得更加的灵活。所以未来我们看到是说，不是企业单独的总部，而是企业的总部的网络，我们有非常多的灵活的办公空间的需求，有即时会晤的需求，项目公司，各种层面比较灵活性的要求，这是租户未来想要做的一件事情。另外一件事情，我其实听到前面很多嘉宾在分享，包括有从客户满意度的视角，有从C端的视角，这的确是说我们站在现在去看未来的写字楼需求，一定要关注的一件问题。我们以前只是在想租户在想什么，我们更多是在想租户里面员工对于写字楼，对于未来写字楼空间升级在要求什么。

　　这个柱状图是我们在两年前所做的千禧一代调查当中的结果，具体数据不给大家解读，但是给我们最大的启示是说，新的一代，千禧一代或者Z世代，他们对于办公空间需求绝不仅仅是一张办公桌子，一个电话，一个电脑，他希望办公空间有更多的健康和社交，和可持续相关的一些设施，这是新一代员工所要求的办公空间，由于看到根据预测，2020年48%职场的劳动力就已经是千禧一代和Z世代，再往后走这个比例会更高，而75%的千禧一代根据我们的调查，认为好的雇主对工作环境应该是十分重视的。为什么在这里强调我们一定要看到员工要什么，根据我们在国内调查，至少有53%的各行各业的企业，人力成本的占比超过30%，而对大部分的行业来讲，其实房地产的成本占比并没有那么高。随着未来我们进入到创新的经济，人变成第一位生产要素的时候，其实人对于一个企业来讲，人才战略如何和房地产战略形成更好的结合和互动，是非常重要的。

　　针对这些东西，业主有哪些策略，或者哪些事情是可以做的，首先一个我们觉得我们必须关注到企业对于区位的选择，但是企业对于区位选择之外，对于这些传统的价值的要求之外，区位通达性租金，这是非常传统的我们在做写字楼租赁当中一些价值的诉求，但是除此之外，我们看到一些新兴的价值，其实是现在的租户想要去追求的。

　　我们把它总结为四个C，联合办公，并不是说我这个楼里面一定要有一个wework，或者其他品牌联合办公，而在于说这个楼宇本身能不能提供更灵活化办公的解决方案，定制化，根据企业的要求去做一些定制化，企业社会责任，现在非常多国内的企业，跨国的企业非常重视这一块，在ESR方面的投资。另外一个就是如果我们从企业层面，从B端穿透到C端，我们要重视的是社群体系的建立，所以我们总结四个C，是英文字母打头的四个C。

　　在四个C基础上，我们可以做的一件事情是说我们要把原来一个四万平米，五万平米纯写字楼的空间，能不能把它转变成一个适应新的租户或者个体需求的一个微型生态的体系，这是我觉得现在接触多业主已经在做的一件事情，当然如果大家已经是一个综合体的项目，其实已经有综合体的配套。但是对于原来纯写字楼来讲，其实我看到是有业主在自建一套办公品牌和灵活办公品牌合作，开始提供精装修的房源，开始提供更短期的租约。然后开始回到我刚刚开始做这一行的时候，有很多的写字楼其实从酒店过来，会有一些共享的会议的空间，会有一些共享的给到企业高端人士的一些酒廊，这些都是业主思考的一些东西。

　　另外我们必须认识到，我们不是在经营一个空间，空间其实是空间里面的服务，我们在所有业态里，实际上是属于服务属性偏低的一个业态，这也是为什么我们有酒店的品牌，有购物中心连锁品牌，我们一直没有办公楼的品牌，但是当我们从要B端穿透到C端的时候，我们必须要有这个理念，空间就是服务。其实我刚才在下面学了很多，包括我印象深的，我们刚才提到国贸的案例里面，魏总介绍的，他们在做非常多的事，我相信在座很多业主也在考虑如何建筑社群，如何在楼宇类提供更多穿透B端到C端的一些服务。还有一些如何把原来针对B端的服务做的更精细化。

　　第三个要分享的是可持续的发展，绿色的建筑，当代置业是我了解在国内绿色金融领域走的比较前端的一个企业，刚才国贸的案例也是进一步的认证。为什么要关注这件事情，因为全球40%的碳排放来自于建筑，或者在建筑过程中产生。今年的冬天不知道大家感觉到没有，实际上我平时在上海，我感觉今年其实比较热，气候比较反常，全球变暖是大家一直在讨论的一个问题，而建筑的本身其实可以做非常多的事，这张图在大家右手边，其实是澳洲整个能源评级标准，最高评级可持续的楼宇，绿色楼宇和最低评级的普通楼宇，在整个碳排放指标上，可以相差19倍，非常非常大的差距，这是为什么在整个运营成本里面，我们看到一旦成为一个绿色的楼宇，实际上运营成本，至少能源消耗上节约30%-50%。说了这些，这是和业主相关。那和租户有什么关系，包括这张图，我们说对业主来讲，实际上绿色的建筑不光在运营端能够节省成本，根据我们的研究两讲，这是我们两年前做的研究，根据我们研究来讲，整个绿色建筑目前绿色认证的建筑，在全国所有的写字楼的子市场里面有75%子市场，绿色建筑是有租金的溢价，当我们采访租户的时候，之前的几年租户会问一个问题，和我有什么关系。当我们现在再去问租户的时候，其实租户会回答我们，我们需要绿色建筑，是在于他对于整个可持续理念和ESR要求更高，第二个很多租户会反映，由于有一个比较高的可持续的标准，绿色建筑的标准，实际上对我自己后续的投入会减少，打个比方，我这个楼宇比较是一个白金级认证，或者国内绿色三星认证，对于很多租户来讲，他原先想要打造一个室内更好更健康的工作环境，后续投入会减少，这是为什么他面对一个绿色建筑愿意付出租金的溢价。

　　另外带来人才流失变少，在人力成本上的节约，以及在品牌形象上打造都是租户所可以获取的，在这中间可以获取的一些价值，所以绿色建筑我觉得是在未来一个非常大的趋势。

　　最后总结一下我们的一些观点，首先从写字楼市场来讲，我们认为2020年会看到写字楼需求温和的复苏，但是写字楼供应端仍然是有一些挑战，从租户的策略来讲，既有成本敏感性的租户搬去新兴商务区，但是在市中心的区域，原有核心区也会提供一些升级租户更多的选项。灵活性以及千禧一代、Z世代是未来租户端的两个重大的趋势，而业主是要关注这两个趋势。从业主在短期里面可以采取的策略来讲，一个是说如何从一个纯的写字楼空间，增加它的服务属性，增加配套的属性，把它打造成一个有温度的生态圈。

　　第二的观点，刚才讲可持续绿色是未来的整个写字楼建筑，包括所有建筑的一个非常重要的趋势。

　　这就是我今天带给大家的一些分享，非常感谢大家。谢谢。

　　来源：成都写字楼网