魏凯：超高层物业运营管理实践

来源：房讯网 时间：2019-12-16 点击次数：1013次 作者：成都写字楼网

　　成都写字楼网讯 2019年12月13日-14日，中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为"融合与分化：新周期下房地产的新逻辑"。

　　来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛，聚焦新时代房地产新周期，探索房地产市场融合与分化的新趋势，解读房地产行业新逻辑。

　　论坛由全联房地产商会、成都写字楼网联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办；同时得到了蓝光文商旅集团、E_ZIKOO智慧谷、中粮·置地广场、天安人寿不动产、北辰实业写字楼、首创高科、北京中粮广场、金隅智造工场、金隅高新产业园、宝能、富力集团、首创·新大都、北京经开、天津中海广场、金茂佑安国际大厦、金融街融悦中心、首特绿能港科技中心、首钢国际、远洋锐中心、宏远智慧创新产业园、铭泰产业园、北京城建置业、中关村壹号、大族广场等合作伙伴的支持。

　　国贸物业酒店管理有限公司总经理魏凯出席论坛发表演讲，以国贸为例通过高端、环保、安全、智慧、预防五大关键词，分享了超高层物业的运营和管理经验。他表示，功能复杂、流量大、消防安全以及物业团队素质是超高层建筑运营管理关注的重点。同时，智慧化是未来管理的方向。

　　以下为魏凯演讲实录：

　　大家好，刚才听了几位嘉宾的演讲，确实是学了很多知识，所以今天我们是一个学习的平台，所以我借此机会跟大家介绍一下国贸在超高层物业运营管理的一些经验。

　　国贸首先是一个综合体，而且是非常早的一个综合体，当时都没有综合体的概念，是1990年正式营业，现在整体面积是110万平米米，其中业态有酒店、商场、写字楼、会展，今天由于时间关系主要从五个关键词给大家简单介绍一下国贸。

　　首先是硬件，作为国贸来说，第一个关键词肯定是高端，大家认为国贸应该是相对比较高端的一个建筑。我简单给大家举一个例子，就是发电机，因为大家有一个常识，双路供电是一个普通的配置，特别是一些规模比较大，档次比较高的物业，实际上国贸不但是双路供电，真正双路供电是两个电厂出来的电，同时我们备有自备的高压发电机，一说发电机大家认为所有大厦都应该有发电机，实际上是消防发电机，应急发电机，我们发电机是解决租户持续用电，因为很多租户对电的需求是非常高的要求，所以这是一个非常高的配置。同时我们还有五个发电机位，供租户来租用。很多租户认为你的配电不能满足他的需求，所以他对你不放心，他说我自己备一个发电机行不行，很多大厦应该不具备这个条件，国贸现在有五个发电机，其中三个已经租出去了，可想而知，高端的一些租户的需求是有特殊性的。

　　租户，一期的时候，1990年开业的时候，国贸所有的租户没有一家是中资企业的，但是我们三期应该说是中资企业占很大比例，可以说明两个问题，第一确实是中国这些企业很有实力了，因为国贸租金很贵。第二非常注重形象。所以在国贸来说，应该说很多租户是进北京第一站。

　　这三家酒店全部都是五星级酒店，各有特点，最高星的是中国大饭店，中国大饭店5A星级，全国只有三家，第是过大酒店，在北京最高的酒店，实际上做的做的最有影响力，叫做新国贸饭店，有几个特点，第一是没有挂星的五星，为什么不挂星，因为我们市场有所变化，很多政府官员，因为八项规定，不允许住四星级以上酒店，所以在这方面，你不挂星一些高端客户，可以居住。第二就是炼·工厂今天有很多北京的朋友，炼·工厂是什么概念，作为一个健身设施，在北京是配套设施，但是我们炼·工厂不但是配套，同时可以自己经营，达到3500平米，会员控制在2500。刚开始的时候，每年的价格是年费8000块钱，现在涨到16000，等于说控制人数，应该说还是非常好的一个项目。

　　服务，服务不多讲了，因为硬件大家很清楚，做物业来说保值增值是根本目标和任务，国贸一期的硬件设施显而易见，跟旁边的一些楼比，差距很大，因为是90年代的一个水平，可是我们租金远远高于周边的。所以在这方面，如何实现保值增值，服务肯定是至关重要的。我举两个例子，第一个就是我们总机，很多酒店应该说总机都没了，都变成了一个智能化的一些设备，可是大家很清楚，人对人的服务才是最高端的服务，国贸不但酒店有总机，我们写字楼、综合体也有总机，24小时总机服务，这是非常有特点的。

　　我们大概有300多保洁员，平均每年捡300部手机，可想而知，作为一个客人，过去丢一部手机就跟丢钱似的，很心疼，现在丢一部手机很要命的是信息，所以大家丢手机还是一个很不舒服的事。但是失而复得肯定是一个非常喜出望外的一个事。去年我们保洁员捡电脑捡了18部，我都搞不明白，那电脑那么大的家伙也能丢。

　　环保，国贸一直是北京市环保的先进单位，刚才我重点讲了一下环保的一些技术。刚才铁塔的介绍了储能电站，储能电站确实是消峰平谷非常好的技术，国贸不但有储能电站，还有冰聚冷（音）是解决空调节能的一个技术，因为我们一个大厦写字楼，特别写字楼综合体，50%的用电是空调，所以消峰平谷大概拉下来两毛钱，我们电费一年一个多亿。但是另一个50%的电，过去没有什么更好的办法，只能是把直流变成变频，把普通灯变成LED灯，但是并没有享受到消峰填谷的政策，可是现在电池技术就解决了这个问题，所有的用电都可以利用消峰填谷的政策进行节能。

　　污水，我们的污水排放现在能达到零排放，可想而知，实际上是非常先进的。而且有经济效益，我们利用膜技术，实际上前几年上海的博交会的一个技术，但是在南方，因为水价便宜，所以没有有效的推广，我们用这个技术能达到什么水平，刚才说了零排放，同时我们大概有五年的回收成本，这实际上是一个非常好的项目。

　　安全，国贸因为是一个商业设施，并不像中南海，并不像钓鱼台，有武警站台，商业设施显然大家都要去消费，都诎要工作，所以带来的安全是特别大的一件事，和几天跟中国樽的老总交流，过去国贸是恐怖分子第一首选目标，说未来可能就是他们了，因为他们比我们还要高。确实是。在标志性建筑，安全实际上是一个老大难问题，可是国贸在这方面，没有出现任何重大安全事故，我们在接待元首级就3000三次，可想而知，一年有多少次，元首级就是一级警备。

　　再有关键词是智慧。刚才张鹏总讲了很多，我们在智慧化方面是未来管理的方向，从几个方面跟大家介绍一下。

　　首先针对C端，因为我们租金很贵，我们最高的租金商场是两三千块钱一平米，很小的面积。大的面积比如说餐饮，大家可以猜一猜，我们的租金是多少，是600块钱，每天20块钱，写字楼高层租户是1500块钱，一千起。所以那么高的租金，在服务方面，可能还有点特点。我们在这方面做了一个国贸圈，针对租户的衣食住行，提供了一个服务的平台，时间关系就不多介绍了。

　　第二是未来物业管理方向是什么，是预警，而不是报警，我们现在一些大厦，实际上楼宇自控是一个标配，可是一般的都是在出事之前，实事求是的说，并没有给你一个警示，我们在这方面做了很多研究，也做了很多成功的案例。

　　我这里给大家举一个例子，在一个能做到预警是两个技术，首先就是传感器技术，第二就是大数据分析和平台。传感器技术应该说是现在使用很普遍的，而且是一个成熟技术。可是在推广过程中确实存在成本压力，我们采用一个比较实际的方法，比如说上千平米的机房，应该有上万台设备。我们只用一个中枢把信号传出来，其他全用的无线传感器，无线传感器就可以大幅度降低成本。无线传感器特别是温度传感器用的最普遍，因为一个机房里面80%的设备设施的温度的变化，实际上就能够判断这个设备是否正常。所以在这方面，我们在出事之前如果能够早发现，这是在未来管理中的一个方向。

　　BIM轻量化，作为BIM来说，设计施工阶段效率是非常明显的，但是存在两个问题，第一个问题很贵，因为很重，过去一百多块钱两百多块钱一平米，现在大概二三十块钱，所以很多新的大厦也没有BIM。第二就是很重，因为很重所以在应用上面有专业的设备才能应用，比如专业计算机，我们这在方面跟广联达和专业化公司做了一个轻量化方案，能达到两个效果，第一就是便宜了，就是一平米五块钱（14：00音），第二移动端也能了，这两个实际上对未来我们不但是增量，增量肯定是就有BIM图纸，对存量的管理，实际上也是未来的中间，未来存量也可以画BIM图纸了，BIM图纸在我们运维阶段的应用都有哪些场景，举一个例子，就我们消防针对保洁员，针对一线员工的消防培训，过去一直是重点，但是对管理人员的培训和考核，实际上不是说不重视，而没有，未来管理人员上岗以前告诉你一定参加一个管理培训，培训完了要考试，比如哪出个火警怎么疏散怎么智慧，用BIM图纸完全可以模拟化，就跟开车似的，现在肯定是人家在你上路之前用模拟的方法来学习。这个实际上是未来管的一个有效的管理方法。所以BIM图纸是让BIM的应用非常广泛的。

　　有一个我们值得骄傲的事，就是我们中国樽是我们中标的，现在做的非常好，甲方也非常满意。我们怎么中的标，两个原因造成的，第一个确实我们人力资源实事求是有明显的优势，我们的工程师大概有40个工程师。所以我们跟同行来说，人力资源是有优势的。第二工作方法变化了，我们有一个监管大师的软件进行，监管质量是有两个因素造成的，第一就是你的人员素质，第二就是你工作方法，过去的工作方法你人去看，填张纸质的纸再统计，我们达到什么要求？普通员工也可以达到高级技工的验收水平。为什么？他是选项，选项的方法操作方法就很简单了。第二就是效率明显提高，因为是软件，所以所有统计非常方便，非常容易，即时统计。同时我认为，在座有很多开发商，其实监管验收是常态工作，如何提高效率，一个大厦建设的好坏不是验收出来，是建出来的。那你建之前告诉他，我以后就用这个软件验收，我的标准就是这个，这时候建设者实事求是说，他就没有一种侥幸心里，由过去闭卷考试变成开卷考试，所以建设方一看到这个就明白了，以后怎么验收，什么标准验收，这是非常好的一个软件。

　　保洁也是我们一个常态工作，我们跟同行研发了一套系统，做了一个非常有效的一个管理方法。

　　玻璃幕墙，这是我们遇到一个新问题，我们大概三期A和B，为什么叫三A三B，实际上一级规划下来，没有三期四期项目，我们叫三A三B，最高那个楼是上小下大，倾斜面是这样的，所以玻璃爆碎是常态的问题，就是千分之三。所以爆了以后不会下来，我们三B会发现是一个往里斜的面，减少了擦窗的次数，非常干净，但是一爆碎就下来了，有一次砸了几辆车，幸亏没砸到人。所以我们现在最简单的方法，最吹的方法每天在那看玻璃是不是有碎的。我们现在研发一个新技术，你这个玻璃只要有裂痕，我们就能够及时发现，这是一个非常好的技术。所以在座的如果有玻璃幕、玻璃墙，是可以讨论的。第二就是高空抛物，实际上现在法律已经非常严格了，要承担责任，那你怎么抓住他，就是前后15秒，当一个物品下来以后，前后15秒一截屏就能抓住，这是非常先进的技术。

　　预防不多说了，这是我们一直强调的一个文化，如果我们公司说你的企业文化是什么，就是预防两个字。

　　第二个课题简单讲讲超高层，因为国贸本身是一个超高层，超高层在中国定义是100米以上的，但是我们统计了一下，200米以上的楼，中国大概有100座，当然没有全部都投入使用。超高层有几个特点，第一个特点基本上都是新楼，所以这个设备设施的科学性、先进性是一个共同特点。第二管理复杂性也是一个特点。所以简单从几个角度来说。

　　首先共是功能复杂，因为今天是写字楼专委会，实际上200米以上的楼，90%以上都是写字楼，极少是有酒店，像国贸这种综合体，但是也有写字楼的功能。所以在这方面，应该是有特点。所以国贸基本上高层的综合体比较多。

　　第二流量大，国贸实际上大概是一万人办公，我们有32万平方米，什么概念，人均面积大概30平方米，显然是一个非常高端的写字楼项目，可是也上有上万流量，每天流量十万人，东区大概200还是400万，流量控制在20万-40万，所以在这方面，管理难度非常大。

　　第三就是消防，国贸当时三期开业的时候，公安部消防局组织一次消防演习，来了一个北京市最高级的车，一晚上滋水滋到200米，我们这个楼是300米，不用说，就告诉你这楼只能自救。所以我们是24小时有17人的消防团队，我们自己组建消防战士退伍之后招来的，每天训练，主要目的只有一个，就是及时出警。在这方面消防安全都是非常高的。

　　第四物业团队素质要求高，与以往有所区别，大家肯定有常识，过去的车普通技工给你拆零部件，但是现在宝马车、奔驰车你敢拆吗，拆了装不会去，显然技术水平完全不同，所以对人的要求也是非常高。

　　另外，我们现在做的一件事，也是我倡议的，组织一个超高层联盟，我们划定200米以上。上周中组协专委会原则同意了，我们下阶段开始做这事。目的只有一个，方法就是通过共享、协作、创新达到共赢的结果。我们现在正在规划微信号，第一个功能就是信息，你要是会员，查国贸的相关信息，一点肯定全部都有，所有会员信息都在里面。第二大家互相交流，我相信在座到上海中心看看，想去看看，没有平台，未来在这里我们要多做活动，多做渠道，让大家达到一个互相学习。再有在一些功能点，比如在一些招投标的时候，你选择公司的时候，你肯定要选有经验，有特点的，你到哪去找。再有对一些失信的，表现不好的一些你也不知道，我们在这方面全部都能查到，大家可以在上面以诚信为基础做一个高效、共享的平台。也希望在座如果有200米以上可以与我联系，我们可以交流。

　　最后，代表国贸感谢大家的聆听，谢谢大家。

　　来源：成都写字楼网