[产业园论坛]新周期下科技园区的新逻辑

来源：房讯网 时间：2019-12-16 点击次数：1004次 作者：成都写字楼网

    成都写字楼网讯 2019年12月13日-14日，中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为"融合与分化：新周期下房地产的新逻辑"。

    来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛，聚焦新时代房地产新周期，探索房地产市场融合与分化的新趋势，解读房地产行业新逻辑。

　　论坛由全联房地产商会、成都写字楼网联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办；同时得到了蓝光文商旅集团、E_ZIKOO智慧谷、中粮·置地广场、天安人寿不动产、北辰实业写字楼、首创高科、北京中粮广场、金隅智造工场、金隅高新产业园、宝能、富力集团、首创·新大都、北京经开、天津中海广场、金茂佑安国际大厦、金融街融悦中心、首特绿能港科技中心、首钢国际、远洋锐中心、宏远智慧创新产业园、铭泰产业园、北京城建置业、中关村壹号、大族广场等合作伙伴的支持。

    在当天下午进行的“产业园论坛”领袖圆桌对话环节，就“新周期下科技园区的新逻辑”等话题进行了热烈讨论和观点交锋。特邀电子城集团副总裁张南先生主持，参加讨论的嘉宾包括海淀区投资促进局副局长王春生先生、中科产城建设开发有限公司董事长郭莹辉先生、大悦城控股北京公司西北片区副总经理贡向清女士、实创亿达科技发展有限公司总经理官兰兰女士、 中关村不动产商会会长张静先生、北京中关村海淀科技金融创新商会秘书长付强先生。

    以下是产业园领袖圆桌论坛实录：

    今年5月23日，北京市住建委连发216号、217号两份文件，完善了已建成研发、工业项目的转让管理，并进一步明确了研发、工业等产业项目的审核部门、审核标准和审核时限。业内人士普遍认为，两份文件带来的变化料将深刻影响北京科技园区的未来发展，北京科技园区或迎来"持有时代"。

　　在经济新周期下，如何把握新时代科技园区发展的新趋势？如何实现科技园区与园区产业的共赢？哪些领域才是未来产业园区、科技园区投资的新方向？让我们听听政府领导、行业协会和开发商怎么说。

    张南：我们论坛的各位嘉宾，大家下午好，我是张南，有幸受大会委托，今天做主持人，今天有很多老朋友，我看到今天对话的题目是新周期下科技园区的新逻辑。两个新，我觉得我们与在座各位对话嘉宾专家，一定会给我们更多更深的解释。

　　话不多说，我觉得这个核心还是让我们各位专家有更多的发言时间，给大家更多的干货。刚才主持人介绍了我们各位嘉宾的名字，还有他背后的单位，其实这个来讲，刚才我们大会的主持人说到文件的问题，说到变化，我们整体园区环境有了非常大的变化，大家知道我们现在都在学四中全会，国家也是，一个是有伟大复兴梦的大局，再一个是有百年未有之大变局，我们园区运营业一样。

　　首先我想有请海淀区投资促进去的副局长王春生先生，作为从政府角度出发，对于这样一个新时代园区发展的新趋势，有一个解读。再一个如何在新形势下做好科技园区的招商引资工作，有请王局长。

　　王春生：很高兴在朝阳区参加这个活动，我是海淀区，现在海淀区最大的问题，我们现在海淀区有几多几少，多的东西不用说了，资源基本上是北京市科技资源最丰富的，无论人才、企业、规模、数量，GDP连续四年第一名了。我们少的地方就是空间，空间是经济发展重要载体，如果空间受到制约，可能对经济发展。在朝阳写字楼超过100米的高度都很多，但海淀区几乎看不到，海淀区容积率受到限制，所以我们对空间更加珍惜，北京市政府最近几年通过疏解首都功能，我们土地集约利用程度更高了，所以我们希望走高精尖的道路，在新的形势下，特别是北京市政府海淀区一万平米收入规模要到四个亿到六个亿，区级贡献达到5000万水平，如果每增加一万平米，可能给海淀区每一万平米增加120万的税收，所以海淀区的门槛是比较高的。

　　最近几年我们也有大的企业，滴滴、美团、京东，海淀区现在资源是很稀缺的，在这个新形势下，海淀区政府也出台了一些新加坡政策，如何集约发展，促进全区域的高科技企业发展，首先第一个我们现在把海淀区里面高精尖产业进行细分，如果投资强度没有超过刚才说的投资强度，在海淀区基本上没有资格去拿地的，只有可能租地。今天有两个项目，智慧谷还有金隅都是我们海淀项目，海淀区前期在2010年-2014年的时候，当时我负责中关村科技城的推进，当时出来300多万平方米，那时候是高校和科研院所，这两个项目是央企，这个也在海淀区最后几块很稀缺的地方，所以我们通过这两个地块，也是想在这两个项目里面更多引进海淀区符合产业地位的高精尖产业项目。

　　现在海淀第二个就是少，我们海淀区写字楼里面高品质的比朝阳少得多，我们按照这个标准的五星级、四星级相对少，有两个因素，海淀的企业跟朝阳企业不太一样，海淀企业都是一分钱一分钱挣，朝阳广告公司、商务公司，他们钱跟炒股式的，没有我们这种干劲，所以对写字楼的要求也不一样。我们海淀区的企业，特别是初创企业，对物业的水平和写字楼不是特别严格，一旦国际化或者做大以后，普遍更希望入驻一个比较高品质的楼，像龙科大厦。第二我们写字楼空间已经很稀缺了，能做到这个写字楼以后就不是为了再想这个楼的服务品质，所以这个就跟朝阳区有很大的差距。

　　最后我想说什么，海淀区的企业，全国都在海淀区都想挖我们海淀区的企业，都在海淀区周边，我们海淀区的资源，特别是空间资源受到限制，我们希望大家在跟我们不叫挖，也叫引进我们海淀区企业，跟政府沟通一下，有些企业可以有序进行引导，不要把海淀的企业连根拔走了，造成咱们再见面不好意思很尴尬的。

　　张南：谢谢王春生局长，我是听到了几个信息，刚才我问的问题，我了解了作为王局长他政府代表方面的一些诉求和要求，这个我是听到了。还有一些希望，当然投促局领导没有把营商环境做更多的介绍，毕竟我们今天是商业专业的论坛，政府的诉求和要求我们清楚，我想作为行业组织的代表，对于同样问题有什么看法？有请中关村不动产商会的会长张静先生给大家分享。

　　张静：跨着来了，我以为还要等四个人呢。各位大家好，我是来自于中关村不动产商会，很多人看到我们这个名称以后，都感觉我们是开发商，一说不动产，就跟开发商连在一起了，其实我们不是开发商，我们是从2002年，从中关村走出来的，我们是为科技园区，文化创意产业园区，这些运营商的社会组织平台。本来我还想听听前面几位的高见再说一说。但是我觉得一下我们主持人就从政府形式跳到我商协会了。

　　我说点自己的观点，也可能跟这个有些跑题，我觉得我看好科技园区的，还有文化创业产业园区的投资和运营。这是从我们行业协会得出来一个结论，刚才有些企业家也讲了，无论是北京，还有上海，特别是长三角，一些一线城市，都有很多空置率，是不是会出现经营风险，我觉得我是这么理解的，我们举一个比较生活的例子，生活的例子是什么？就是说我们在生活中，我们可能看到一片排骨，在看到排骨的过程当中，有两部分人，就即刻站队，一部分人首先看的是骨头，另一部分人看的是肉，我是食肉动物，主肉派，我看好北京乃至中国的写字楼市场。

　　据我们提供的研究报告，我们决的分两个方面，一个方面就是从去年开始，很多人就找我们，让我们提供这方面的咨询意见和建议，很害怕，觉得科技园区文化创意产业园区这种投资应该看，等，不要再投，要控制自己的规模。但是我们也通过这几年，一两年，我们得出一个很好的数字结论，现在从南边上来向北上有一支比较大的队伍，向北，特别是北京进入。我们就思考一个问题，说为什么？为什么我们中关村的，北京的害怕投资，不敢扩大规模。但是我们南方的这些企业家们，为什么更多想在北京做投资，其实我觉得就是一个字，是不是有质量，如果你带着质量进入一个竞争比较激烈的市场，我觉得你永远会赢。我们用传统方法，传统思维，没有传统运营模式来操作我们过去所谓的科技园区，我觉得在三五年内必定有一批人要被市场淘汰。

　　南方的这些企业家，包括北京的一些企业家，他们怀揣着质量，大胆在北京投资，而且投资规模非常之大，让我们看到很震撼，说明他们对北京的写字楼市场看好，他们为什么有这样的胆量来做这种事，我觉得他们一定不是盲目的，他们带来了新的有质量的东西，第一我觉得他们带来了高质量的人才团队，这是我们商业协会分析以后得出的一个结论，大批的有创新思想的这种团队，高质量的团队进入了北京。第二他们有很好的文化理念，第三个他们有很好的创新投资理念。由于时间关系就不展开说了，从商业协会的角度，我对北京的写字楼市场，科技园区，文化创意产业园区看好，我觉得还有很大的发展潜力。祝我们各位企业家投资成功，发展越来越好，谢谢大家。

　　张南：感谢张静会长，他其实从一个行业组织的角度，给了一个好的方向的研判，就是说这一块不管怎么因，我们虽然在新形势，新的逻辑下，大的方向是向好的。

　　张静：主持人他们很厉害，他们电子城在昆明投资了100万方，在厦门投资了20多万方，在南京投资了30多万方，全搞科技园区的，说明我们主持人他们就看好这个东西。

　　张南：我突然发现，好像在座的除了我主持人之外是朝阳的，好像其他六个人都是海淀或者是在中关村，我们朝阳也有中关村，刚才我们投促局的局长，一样的概念，朝阳一有中关村地区之一，我们同样有非常强劲的科技力量。我觉得园区就是我们产业和科技内容承载的一个主体，具体操盘我们中间有两位女士，我觉得这块来讲，就园区的具体的操盘，怎么让它更能富有内容，富有能力，让它能够更好的人性化，大家都有一些实际的体会，刚才我们贡向清贡总已经做了一些分享，请两位简单描述一下，如何在这样新时代和新逻辑中，有怎样新的打法和逻辑在里面。

　　贡向清：谢谢主持人，在回答主持人这个问题前面，其实我很想回应一下我们海淀区贸促局领导说两的无的问题，营商环境从十九届四中全会，很企业携手共同解决政府在这个过程中出现的问题，一个是我们缺少高品质的商办的写字楼，还有在我们园区里面高品质的产业办公，其实这两个高品质，在简洁我们E_ZIKOO智慧谷的项目里面就已经推出来了，我们目标在海淀北部区域打造高品质办公。

　　张南：也插一句，这个项目一听名字就觉得多好，多应景的名字，叫智慧谷。

　　贡向清：再来汇映一下主持人说的新周期新逻辑，整个新的周期的大的背景，是我们整个国家由高速增长转向一个高质量增长，高质量增长最重要落地是我们抓到我们实体产业，说白了是四个字，是科学至上，像您说为什么您一个人是朝阳的，我们这些人全都是海淀的，因为海淀，一个地方，在这种新的周期，我们一定要落到一个高质量发展着力点，是我们产业怎么落，我相信我们对于房企来说，或者对于不可回避，大家不主动说我是开发商，我是房企，我们都是美好生活建设者，其实从根本意义上是提供空间的载体，但是在新的周期下，空间载体已经不仅仅是盖一个方式，你只要在这个上面叠加更多业态，这个逻辑不是简单盖一个房子去出租，坐着收租子，这个逻辑是要变的，要在里面叠加更多生命力，让整个楼，对于你的客户，我们说去赋能，为你客户赋予价值。这里面叠加多元的东西是什么？就是各式各样的资源，其实从一个人满足一个衣食住行一样，对于产业来说也是一样，所以你要从产业、生产、生活，整个商业，整个所有角度对待，我们叠加就叫商产文旅科技于一体的整个商业办公于一体，其实是一个产城融合，产学交融的区域，这就是我们在新体系下操盘的一个逻辑，让你这个空间变得更加丰富和延展，这个过程荣辱了我们国家对经济的发展的要求，政府对这个区域发展的要求，人民对自己生产生活工作结合在一起，这个项目才会有更好的价值，才会真正实现为你客户赋能，我们经济就是高质量发展的。

　　张南：好，有请官兰兰女士。

　　官兰兰：刚才也听了贡总的分享，实创亿达的项目从2018年开放运营，总规模50万方，位于海淀北清路附近，也是一个标杆型科技园区，到现在为止，我们可能经历了一年左右的运营时间，已经成为海淀北部租金最高，出租也是情况最好，目前运营的情况还是比较良好的一个项目。我也分享一下这边一些感悟，个人的一些体会。我是觉得做科技园区的前提应该是要做产业，产业是首先的，其次才是做园区。但是一会儿我讲的逻辑可能还是先从讲园区开始，我们其实满足的是我们的客户的两个层面的需求，第一个层面的需求是办公的需求，做产业就是满足产业发展的需求，我们满足客户办公需求方面做了什么工作，除了大家常见5A级建造标准，整个园区为了符合科技企业办公需求，我们空调供冷时间是没有节假日，一直持续到晚上12点，是因为园区里面科技型企业，尤其我定位人工智能的企业，都是到全年没有什么国庆，没有什么春节，没有什么周六日，一直在加班状态，所以我们这种空调供冷时间符合他们的需求。

　　除此之外，整个园区大概有7万方商业，也是为了符合这里面所有企业，他们在生活和商务方面配套的需求，这是园区永远需要具备最基础的能力。

　　再有一个我们在满足大家办公需求方面，我们还体现了文化与科技相融合，就像我们一直的一个理念，科技不止于科技，中国樽一号在硬核科技包括了一个美术馆，跟中央美院合作的美术馆，大概有4000方，像当时中央美院老师提到的，这就像一个有硬核科技园区里面有一个柔软的心，赋予了整个园区文化的标识，同时中国樽一号连续两年在（53：36）来呈现整个楼梯的艺术形态，也是一另外一种科技艺术的呈现，所以在满足企业办公需求层面从他们最基础物理的空间，以及到商务空间，还有文化科技相融合的方面，我们都能符合他们的需求，这是刚才说的办公需求。

　　刚才说的第一点，科技园区首先应该是要满足产业发展需求，中国樽一号产业定位聚焦在人工智能、商业航天、金融科技，人工智能是我们最主要的产业方向，我们满足这个客户的产业需求的方面首先我要知道这个行业发展的痛点，我们详细分析了一下这个行业在全球发展布局，在北京中关村发展趋势，以及这个行业里面产业链的状态，最后我们总结出这个行业发展的痛点，包括人才发展的需求，以及前沿科技算法的前沿创新的需求，还有投融资的需求，最核心是场景落地的需求，就是AI企业是技术驱动型，但是市场落地方面是有困难的。

　　我们园区能做什么，在所有痛点里面，我们分析了我们园区能做什么事情，所以我们把AI场景的落地做成我们最主要的园区企业的服务，这里面就是我们在园区整个正在打造的智慧园区场景里面，所有环节都是对我们科技企业开放的，他们把我们整个园区做成一个大的展示的平台。同时我们园区里面会专门配备一个团队，包括金融服务，技术服务，市场服务，人才服务，圈层服务。比如我们金融服务，前段时间入住一个企业是人工智能领域视觉分析，应用在工业质检方面的企业，刚入住之后我们金融服务主管就组织十几家投资机构跟他一对一做投资辅导，今年还没有融资，明年年初计划融资，但是这样一个前期的工作，我们已经开始做了。

　　像市场落地这方面，我们帮园区企业对接了很多国际交流的机构，以及他们商会，还有国家大使的参赞，促进我们园区企业海外走出去，出海的一些节奏。我们还请了各个大的高校科研院所的教授，以及一些大的企业的CTO到园区做技术分享，提高他们技术方面的沟通和交流的能力。

　　所以其实从我们角度来说，我们第二个满足企业需求就是满足产业发展的需求，满足产业发展各个环节的需求，尤其要关注企业发展的痛点。所以在这样一些情况下，我们园区的企业在2019连状况下扩租状装特别良好，有的企业刚开始谈只租一层，签的时候租两层，签完之后没多久就是租三层，这是我们目前运营的状态。

　　张南：我们两位女士，一看就是叫操盘手，一个从构架上，一个从需求出发，跟大家分享了她们具体在园区的实际运营管理方面的一些内容。但是大家看到，我们政策，我们的园区资产状况，我们管理方式，运营模式的变化，往往现在来讲园区的内容，包括运营的内容，包括资产自内容，都在发生背后本质的变化，我们出现了轻重，出现了金融，我们出现了园区很多内容，由不同的主体各自细化分工的状况，这也是我们园区在发展这么长时间以来，越来越多的细化分工的结果，我节的这个来讲，其实像我们的变化到底是顺势而为，还是逆流而上，我们都有这样的角色。其实今天变化也非常大，这里有两个好朋友了，刚才发言的张静总都是老朋友，很多年的老朋友。郭莹辉郭总也是老朋友的老朋友了，也是我们园区运营开发管理的先驱，大概20多年从业者。其实这两位老朋友的身份和背景都有了一些变化，但是我觉得大家从事到整个园区的心和内容还是没变的。

　　最后先把郭莹辉总放到最后，先请问一下北京中关村海淀科技金融创新商会的付强先生，想从我们金融角度出发，因为一定是离不开金融，什么事都离不开，从金融角度出发，如何解读一下我们园区产业内容，跟园区核心的资产内容的关系，然后在未来科技园区投资的方向，我想请付强先生给我们有一个分享。

　　付强：感谢大家，感谢主办人，我叫付强，中关村金融商会。我们这个商会主要有两块会员单位，一个是金融机构，一个是以新三板为代表的企业，但是我办公的地方那屋可以注册200多家投资机构，所以我们平常基本就做金融投资机构和企业的见面交流会，过去讲叫投资融资洽谈会。最近我也是海淀的政协委员，前两天特别巧的是正好写了一个提案，叫做《协同招商引资，优化营商环境》，刚才前面投资促进局王局长谈到，你们再到海淀挖企业的时候最好事打个招呼，以前见面不那么尴尬。现在大家都感悟到，也感受到，各位都是地产行业专家，在这个行业都属于前辈，包括北京地产，其他地方都做过。办公的，园区的，商业的都有。在这里面我前段针对我这个议案有些，像做园区的建房的公司跟我们交流过，说产业园在做开发，就是由重资产走向轻资产转化，这个过程中原来是建一片带一片，现在是企业不太容易过去，这里我也感悟到，因为北京定位四个中心之后，有疏解非首都功能之后，很多其他地方到北京招商引资，业务越来越重，目标非常明确，尤其在这里面，我们海淀来了好几位，重点是到海淀去挖高科技企业。协同招商，就是让企业走出去的时候，不要误打误撞。

　　因为我们会员单位有很多新三板企业，王局长也说了，规模都是有要求的，平方面积都有要求，新三板企业大家了解，我个人认为说大不大，说小不小，很多政策目前可能又贴不到，所以他们存在一些不得不走出去的一个原因。还有一些根据自己情况，也想走出去，随着外面的招商力度越来越强，所谓的政策，或者说优惠程度越来越大，他们也有这种冲动。我之所以提这个提案，就是想让企业有计划有步骤，适合当地发展。因为我也接触了很多其他招商局的领导，包括一些机构平台，他们也想把所谓的高科技企业引进去。因为我记得一个数据，2016年底，全国有100多家属于高新区，目前发展不是特别满意，或者说不是所有发展那么好，所以他们招商力度非常强的原因，希望那些高科技七能入住当地的高新区，促进当地的发展。

　　但这里面我个人感觉，他们缺一个因地制宜，还有一个没有把自己特色挖掘出来。我当时给了两个概念，各地到北京招商，我说你们基本上空气好，房租低，员工成本低，可能还能解决户口，这是你们到这来的几个优势，你们针对都是北京地区。而我们企业都出去是面对很多不同地区的地方，他可能在北京、天津、锦州、河北、河南，来的条件都是这个，听多了你们其实优势就没了。你们的特色到底在哪，河南特色到底在哪？至于说很多产业园，我参观了北京的一个企业做产业园，后来他说我们现在想去，当地政府很支持，但是也有条件，希望把这个产业带回去。所以他说我们有向由重资产向轻资产转化的需求，我说了一大堆，也不知道合不合适，将来和王局长可能会有进一步交流机会，希望企业走初期的时候既要得到海淀政府的认可，协同让企业走出去，不是说现在好像有种感觉，各地过来就是挖企业，海淀辛辛苦苦培育多少年，如果让这些企业走，如果将企业留下。刚才王局长说了，有些办公引入朝阳，我更希望科技总部留在海淀，研发总部留在海淀，因为有人才。

　　张南：今天话题第一个请王局长发言之后，感觉话题好像偏向招商引资和互相挖墙角，我也做园区做了很久，当然说实话，海淀很多总部到朝阳我是操作者之一。但是我的观点跟大家不一样，我觉得不是挖，其实企业现在整体的选址很简单，是有很强的自主性，这个不是挖，就是做好自己。不管是政府也好，不管是我们的园区的运营者也好，我觉得做好自己，这是核心，做好内容。我觉得这个来讲，整体大的营商环境，每个地方都由当地不同的区位优势，核心还是做好自己，不管是哪一个角色，今天咱们话题到次搞一搞，我们是中国写字楼的论坛，今天这个话题海淀企业居多，以海淀的角度说这个事。最后请郭莹辉老师，郭总应该是从实干者到理论家，都是集于一身的，我们交流很多，最后请郭莹辉总把自己最近的一段心得和体会，加上对于我们新周期下新逻辑的看法，跟大家简单做一个分享。

　　郭莹辉：谢谢张南总，首先我说我这个身份，中科产城是我今年刚刚打造的一个新的投资平台和园区运营平台，就是园区轻资产，我想分享除了刚才我的主题演讲中，用产业运行的思维和方法来解决地产存在的堰塞湖以外，我讲两个案例和三个趋势。一个就是我除了北京的园区，我观察全国园区比较多，大家讲是北京的感受，其实北京我现在比较一下，天子脚下，在北京市场上，这么好的资源条件做园区其实压力并不大，而大的确实是外地的，省会以下的地级市，县级市，真的很惨。

　　我们在园区里面有很大的误区，商务园和科技园绝对不一样，现在行业里把这个两年容易搞混，第一个是洋葱型园区，现在服务的是我们四川天府新区，一个LP投的，我当GP给他操盘，去跟政府谈园区的时候，政府很傲慢，我的天府新区，CBD金融机构多如牛毛，我也没客气，四年前就谈来没谈成，就回北京了，进展结果和我当初预测一模一样，你是做了一个商务园的写字楼群的建造，而不会是一个产业活跃的城市，当时我的判断，我说你叫挂牌经济，你是一个华丽的城市外表，但是一个洋葱内核，没有税收，没有内容。但是他确实除了卖地收入之外，除了买楼从六千变成一万二，这个城市到现在为止，楼是空的。所以我说叫洋葱型园区，剥来剥去没有东西。

　　我再举一个我为2012年在长春投的园区，我把它叫板栗型园区，外表其貌不扬，剥开了满满干货，这个园区里长春市郊外15公里，可以说在玉米地买了了995亩地，花了15个亿，有产业，有住宅，到今天，我每年给政府交一个低价格，30亿产值，5亿的税，合到我拥有的产业的亩数来说，每亩税收150（1的：07）  。

　　张南：我猜内容一定有电信这样的企业才能支撑这样的利润率。

　　郭莹辉：我招了200多个企业，两个最牛的。

　　张南：我们是有共鸣的。

　　郭莹辉：其他都是散户，我说明一个道理，我们做科技园，是把产业孵化和各种平衡，各种利益，各种利润放在一起，政府不断往里加持，帮助企业招商，给绿色通道，所以做这个成功，这是一个很具有代表性的案例。我想讲这两个案例之下，就讲现在做园区的趋势。

　　刚才我们讲的房地产很寒冷，产业地产更焊液，寒冷之下有温暖，现在国家在产业结构调整，创新型国家建设，尤其是过去土地财政慢慢弱化的时候，依赖产业的转换，新旧动能转换，所以去年2018、2019年中国城市市长和书记的角色，两件事，一个科技创新，第二产业招商，抓经济。所以现在营商环境从全国的环境改变，实际上就在抓我们产业落地，产业建设。实际上给我们产业园企业带来巨大的商机，这个商机之下就回到刚才说在知道什么叫园，什么叫城，什么叫创新，我们就可以理解现在政府和我们是同伙。我们和住宅开发商绝对不一样，那个在无限的打压。

　　张南：利益是趋同的。

　　郭莹辉：我们现在和政府的诉求是一致的，帮他做产业创新，因此现在有三个趋势，在运营层面。第一个就是精准招商，过去我们地产企业，讲产业故事，讲商住配比，就能拿到地，不行了，地方政府必须看你招什么样的企业，他才给你土地，所以从政府给我们限定了，我们运营园区的前提条件。

　　第二是资本招商，实际上从我们运营商来说，我们会做VC、PE的企业孵化，但更大力度来自地方政府，现在可以看到任何城市都有产业引导资金，地方政府亲自上手，亲自投钱拉企业，这些地方政府在园区招商中起到了一个资本投入和要素导入的过程，这是第二。

　　第三是服务招商，我们2018、2019年在经开区、高新区，包括地方行政区，区政府这一级发生体制变化，很多园区运营企业站起来坐下来，完全市场化。改变招商的模式，服务的能力，就像我们市场化的园区运行企业一样，政府在改变，项服务方改变，来给落地的入圆企业提供更好的服务，所以说这三个精准招商，资本招商，服务招商，实际上是运营企业和政府为了同一个目的，共同在形成合力。所以刚才讲了大势，是政府鼓励的。第二从行为动作上，双方是趋同的，我认为我们做产业园一定要比做房地产开发有更长的盈利空间，更厚的盈利空间，更长的发展道路。我就说这么多。

　　张南：谢谢郭总，今天时间关系，感谢我们各位嘉宾，各位专家关于我们新周期下园区的新逻辑的一个分享，我觉得不管时代怎么变，周期怎么变，人怎么变，政策怎么变，我觉得不变的是我们每一个园区从业者真真正正推进我们园区产业发展的这颗心，我不知道大家同不同意这句话，感谢各位嘉宾的聆听。谢谢大家，我们这场的对话到此结束，谢谢。

    来源：成都写字楼网