业内分析疫情影响房地产行业或持续到二季度

来源：房讯网 时间：2020-02-06 点击次数：1951次 作者：成都写字楼网

　　受新型冠状病毒疫情影响，春节假期延长至2月2日，多地复工时间不早于2月10日。目前各地售楼处均处于关闭状态，对房企成交的影响逐渐凸显。

　　短期影响不可避免

　　1月31日，房地产研究机构克而瑞发布数据称，2020年1月，百强房企单月实现权益口径销售金额4262.2亿元，整体业绩规模同比降低16.2%。

　　多位业内人士认为，这与春节叠加疫情影响有关。和2019年春节所在月比较，2020年春节月中，百强房企权益销售减少约200亿元。据克而瑞统计，2019年春节当月百强房企实现权益销售总额为4463.8亿元，同比下降11%，环比下降23%。

　　2020年春节期间，在疫情被证实可以“人传人”之后，全国各省份相继采取应急措施。1月26日，中国房地产业协会倡议，房企应暂停售楼处销售活动，严防疫情扩散。此后，湖南、江西、广东、海南、黑龙江等多个省份纷纷发文，要求暂停线下售楼。这导致自2019年开始的返乡置业潮降温情况更加显著。

　　“现在企业的具体开复工时间掌握在政府手里，具体还要看疫情发展的态势。”一位业内人士说道。

　　疫情影响项目交付和开工节奏，进而影响房企新增供应和销售。“房地产公司的施工队短时间内无法施工，就需要多缴付一个月的员工成本，最重要的是基于目前这种气氛，国内的发债和海外发债比以前更难。”汇生国际融资总裁和协纵策略管理集团前创始人黄立冲表示。

　　多位业内人士拿此次疫情影响与2003年的非典做比较。2003年，我国经济处于快速发展阶段，GDP增速保持在9%以上。房地产处于市场化发展的起步阶段，市场规模较小，增长得迅速。整个房地产政策环境较为宽松。就在当年8月，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业。

　　“2003年的SARS，对经济、全国楼市和疫情比较重的区域的影响，无论是调整的深度还是调整的时间都不是很长，主要还是集中在疫情暴发的3月和4月，整体的影响是比较有限的。”中指研究院市场研究总监曹晶晶表示。

　　而今天的房地产规模与当年已不可同日而语。中指研究院数据显示，从1999年到2009年商品房的销售面积复合增速达到了20%以上，2019年销售面积17.2亿平方米，达到了2003年的5.1倍，销售金额也是2003年的20倍以上。百亿规模房企达到了152家，千亿规模房企达到了36家，大型企业在市场的体量比较突出，并且很多企业采取高周转的策略。

　　“在这种情况下，部分企业面临着资金回笼、现金流吃紧的压力，这对我们整个行业带来了一定的运行风险。短期的市场调整是不可避免的。”曹晶晶总结道。

　　疫情影响持续多久？

　　疫情之下，房企的营销必定会受到影响，这也是不少企业意料之中的事。“不幸中的万幸是，1~2月份原本就是一个淡季，影响不会特别的显著。”业内人士对记者说道。

　　为此，目前诸多房企已改变营销方式，加大线上销售渠道的推广力度。根据中指研究院一个3000份的线上调查，49%的网友表示，在春节以及接下来的几个月有购房的影响，整体的需求都在，然而因为这个疫情的影响，推迟购房的比例达到了70%。参与调研的网友有43%的人，通过线上的网上售楼处看房。但这种方式对整体成交量影响几何，仍待2月份的数据检验。

　　眼下，疫情对楼市的影响会持续多久是业内关心的重点。“要从疫情整体的发展情况综合考虑和判断。如果2月疫情能够得到控制，与此同时，我们要考虑到线下的售楼处可能还需要一段时间才能开放，综合来看，我认为会延续到一季度，市场也会在二季度有一个逐步的恢复过程，这个是从调整的持续时间上来看的。”曹晶晶表示。

　　具体到不同类型城市，曹晶晶认为，三四线城市错过了这个返乡置业潮之后，后续去库存压力会更大；而一二线城市市场则会更旺盛，恢复得也比较快，因为需求只是延迟了。

　　对于房企而言，房地产的监管政策是否会因此次疫情而有所放松？在中指控股CEO黄瑜看来：“在疫情之前，无论是市场还是政策层面普遍认为‘三稳’和‘房住不炒’的大方向不会有变化。在疫情之后，我们认为可能会在‘因城施策’方面有不同程度的灵活性政策。”

　　2月2日下午，央行发布公告，为维护疫情防控特殊时期银行体系流动性合理充裕和货币市场平稳运行，2020年2月3日将开展1.2万亿元公开市场逆回购操作投放资金，确保流动性充足供应，银行体系整体流动性比去年同期多9000亿元。

　　“这一轮所释放出的1.2万亿元，跟去年同期比增长了9000亿元，从量上来看体现出来的是宽松态势。”黄瑜指出。

　　“融资应该会有所改善，但整体流动性仍待观察。”一位TOP10民营房企负责融资的业内人士说道。

　　当下，保持现金流充裕对房企来讲是第一位的。“保留尽量多的资金，延迟其他款项的支付，保证企业生存资金链不断裂为首要任务，今年减少投资项目和投资性现金流的支出，多做增加企业运营现金流的动作。”黄立冲建议。

　　中指研究企业研发中心总经理白彦军认为，在土地投资上，各企业应该视各自情况而定。“对于一些资金充裕的国有企业，在一二线重点城市可以积极一些。而对于短期资金有压力的企业来讲，今年应避开一些三四线城市，选择变现能力比较大的一二线城市进行捕获。”

　　据华泰证券统计，2020年房地产境内债到期量为4316亿元，下半年开始进入偿债高峰期，连续6个季度到期量超过1200亿元。而海外债方面，Wind数据显示，2020年房企海外债到期规模为297.86亿美元。从去年下半年房企融资收紧之后，就有部分高息高额举债扩张的企业资金链承压。而现在叠加疫情影响，一批根基不稳的房企或面临淘汰。

　　“我们曾做过统计，2016年至今，全国22个重点城市成交的1000多个高价地中，截至2019年末只有307个项目开盘，占比不到30%，七成以上的地王项目沉淀在开发商手中，尤其是疫情之后，对开发商的资金链形成了更大的压力。”白彦军表示。

　　而从房价来看，据中指研究院监测，1月份全国100个重点城市商品房均价上涨0.27%，同比上涨3.39%，市场的表现总体平稳。但多位业内人士指出，后续不排除企业采取以价换量的策略。

　　“我觉得这次舆论影响大于实际影响，预计会持续到五一前后。”某央企北京区域营销总向记者说道。

来源：中国经营网 吴静 卢志坤