戴德梁行：疫情对北京商办市场的影响

来源：房讯网 时间：2020-02-19 点击次数：1300次 作者：成都写字楼网

　　2020年伊始爆发的新型冠状病毒（新冠）由于其强扩散性对北京乃至中国带来了巨大影响。截止到2月9日，北京共产生确诊病例337例，疑似病例207例。新冠的影响反映在整个经济的方方面面，出于控制疫情而进行的隔离导致人员不能按时返工，春节期间消费大幅下滑。此外，交通运输、物流、旅游、文娱等行业均受到不同程度打击。

　　根据经济学人智库的预测，新冠的爆发将会较大程度的影响2020年中国GDP的增速，如疫情能够在三月底控制住，则GDP增速将下降为5.4%，如延长至六月则增速将仅为4.5%（图一）。

　　经过近20年的发展，同2003年相比，中国的经济发生了巨大的变化，对外贸易依存度从2003年的51.89%降低到2019年上半年的32.5%（图二）。目前中国当前的经济正面临减速换挡期，且经济从原有的以出口为导向转为以内需为导向。2003年非典过后，强劲的出口迅速弥补了非典给经济造成的损失，即便有非典的影响，当年GDP增速仍保持了10%的增长。而目前，中国经济主要依靠内需拉动，同时，现今的国际形势更为复杂，中国面对的国内国际挑战较2003年更为严峻，因此新冠打击之下经济恢复的周期会较2003年非典更为漫长。

　　写字楼市场

　　现状-需求疲软、租金下行压力、空置率上升、未来供应量大

　　自2018年四季度，北京写字楼市场租赁成交开始出现小幅下滑，租金也自此出现下调趋势。2019年全年，北京写字楼租赁市场仍表现平平，全市和五大核心商圈写字楼市场年度净吸纳量分别为39.9万和12.7万平方米，分别为近十年来年度平均净吸纳量的73.1%和38.0%。截止至2019年年底，北京全市和五大核心商圈写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币382.4元和427.9元，分别较2018年同期下降4.4%和2.7%。同时，2019年北京写字楼市场迎来了供应高峰，全年新增供应高达101.8万平方米，是继2007年和2016年之后又一次超百万。至此，2019年年末，北京全市和五大核心商圈写字楼空置率分别较2018年底上升5.1和3.8个百分点，达13.5%和7.6%。未来三年，北京写字楼市场仍将有约300万平方米的新增供应投放市场，而仅2020年新增供应就预计将达到150万平方米。

　　疫情对北京写字楼市场带来挑战

　　1、在2019年北京写字楼市场表现平淡的背景下，2020年一季度，“新冠”疫情的到来为北京写字楼市场带来了新的挑战。

　　2、对于企业租户而言，由于疫情正处于上升期，节后复工让远程和家庭办公成为目前大多企业租户的首选，办公室租金和员工工资成为目前企业需要承担的主要成本。

　　3、对于开发商而言，需要承受的经济压力也相对严峻。其一，为了应对疫情，避免租户流失，则需提供更加健康安全的办公环境，这样势必会支付更多的成本在楼宇防疫和管理层面；其二，受疫情爆发影响，许多开发商的在建项目都处于停滞状态，由此带来的经济损失也不容小窥；其三，疫情尚未结束，大部分企业租户都处于敏感期，使得原本一些选址和扩张需求都处于暂缓状态。

　　4、对于北京写字楼市场而言，由于疫情完全消退尚需时日，除了暂缓选址需求，或会选择重新考虑更加智能灵活的办公策略。至此直接受到影响的就是北京写字楼整体市场租赁需求的明显放缓和租金的持续下调。

　　北京出台16条措施减轻疫情对中小微企业生产经营影响

　　对此，政府出台多项举措来缓解企业面临的经济压力。2月5日，北京市人民政府办公厅发布关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的16条措施（表一）。

　　新冠带来的机遇

　　“新冠”疫情的到来，无论是业主方还是租户方都开始深思更加健康和合理的工作环境和模式。能为企业提供灵活办公模式的租赁策略将成为租户选址的必要考量因素。未来，支持灵活办公模式的远程虚拟、互联互通、大数据等技术领域将迎来更多发展机遇。同时相关领域如远程医疗、在线问诊、医药健康、线上教育、企业服务、生鲜电商、线上娱乐等行业也将迎来更多发展机会，或将为写字楼市场带来新的租赁需求。

　　未来趋势

　　对比2003年非典期间北京写字楼市场的影响，可以很明显的看到，03年非典时期北京写字楼市场吸纳量和租金受影响较大，市场净吸纳量较2002年同比下降79.8%（图三），而租金较2002年同比下降了38.4%（图四）。同时，新增供应也由于停工影响有小幅缩减，较2002年同比下降23.8%，但空置率则未发现有明显大幅上升趋势，在小幅新增供应前提下，较2002年仅上升1个百分点，当时市场并未出现大面积退租现象，租户承租能力相对稳定。市场于04年开始回暖，尤其是市场净吸纳量回升到了2003年的7倍以上。

　　由于目前北京疫情尚未消退和持续受到经济下行压力影响，我们预计，短期内租赁需求将继续放缓，租金水平也将继续小幅下降。与此同时，虽然目前在建项目处于停工状态，但倘若一些项目仍如期入市，预计空置率也将被进一步推高。由于这次“新冠”疫情与03年非典有所不同，北京并非本次疫情的主要爆发区，加之在政府的严格防控和力度强大的背景下，我们预计长期来看此次疫情对北京写字楼市场影响不会太大，市场将在两到三个季度后将逐渐回暖。

　　关于疫情对行业的影响，结合03年非典时期数据看来，线下服务业如体育业、零售业、文化和娱乐业、住宿餐饮和批发等行业受到冲击比较大，其他行业受到冲击则相对较小。而北京三大主力成交行业为高科技业、金融业和专业服务业，常年来成交总和基本保持在全行业成交的60%以上。综合来看，此次疫情对北京写字楼租赁市场成交影响虽不可避免，但不用过于悲观。

　　未来，从租户层面来看，租户在写字楼选址时，将对办公楼宇的中央空调、新风换气系统和硬件水平提出更高的要求，也更加看重业主能否在非常时期为其实现灵活的办公环境提供应急策略支持。而对于开发商而言，拥有更高的楼宇硬件设备、智能化、人性化和优质的物业管理水平将成为其未来发展的主要竞争力。

来源：戴德梁行