钟伟：疫情对房地产行业的八大影响

来源：房讯网 时间：2020-03-01 点击次数：1039次 作者：成都写字楼网

　　01非典对经济的影响远远小于本次疫情对经济的影响：

　　1）影响GDP不一样样，当年主要影响北京和广东；当年北京占3%，广东10%，而这次影响范围遍及全国影响GDP90%以上

　　2）人均GDP不同。10000人民币、10000美金对世界经济的影响不一样时代大背景不一样了；

　　3）城市化水平不一样

　　4）人口流动不一样

　　5）经济发展模式不一样，03年前是经济过热，当下是经济下行的时期，非典后土地执行招拍挂，政府通过土地政策变革推高了房价，而当下是坚持房住不炒，不以“房地产作为短期刺激经济的手段”

　　全球的供应链在承受压力，中国经济与世界经济短时间内脱钩，可能会导致国际市场供应链出现考虑中国备胎。也就是说因为中国经济与世界段时间内脱钩后导致了国际经济使得跨国公司重新审视产业链的供应。外贸世界有30万亿美元，而中国有40亿人民币，中国是世界贸易的中枢

　　极有可能产生产业迁徙，国内的迁移到沿海地区，而跨国公司可能会考虑在国外建立备胎。

　　02对房地产的影响虽然小于对贸易的影响，但是也不容忽视

　　新冠对房地产的影响，对房地产的影响会小于贸易；房子可以推迟购买，但是不会不买；被推迟的不会消失的需求。是具有延迟的效果。

　　具体对房地产的影响有以下八点：

　　第一，涉房政策并无实质变动。“房住不炒”和长效机制仍是主基调，但在保持既有政策大框架不变的背景下，楼市落地政策可能中性偏松，大都市核心区的危改旧改可能会有所加速。

　　第二，下半年楼市可能偏暖，原因在于疫情对工序冲击的不对称——购房需求仍在，只是被疫情推迟，但多重因素抑制了供给。不同于2018和2019年的量跌价升，2020年的销售金额将略减。新冠肺炎疫情后的楼市不太会复制2003年“非典”后的走势，因为“非典”之后的房价飙升，与其说是“非典”所致，不如说是土地招拍挂政策起了作用。

　　第三，老旧小区改造应成决战全面小康的重要抓手。数据显示，目前全国有城镇老旧小区17万个，涉及居民上亿人。这些小区改造所需资金规模上万亿元，若按业主、社区、基层政府以及各方共同统筹推进，难度相当大，仍然需要自上而下的政策动员和资源配给，同时适当引入市场化操作。

　　第四，房地产区域布局再调整。疫情之后的资本和产业迁徙难免，同样地，区域重点也将更多地集中于政府治理能力相对较好、营商环境相对健康、民生服务相对较好的城市。16座千万人口以上的大都市可能会出现有限的郊区化迹象，核心区超高容积率综合体有所退潮，绿色和健康住宅升温难免。同时，第二居所概念也将得到普及。这将推动大都市建成面积加速扩张，东南沿海二、三线城市将更受关注。

　　第五，商办物业REITS升温。疫情使商办物业几乎停摆，对后续商办和公共场所新风系统等改造升级提出了挑战，同时国人过于频繁的社交活动或许会有所收敛。这些都会降低自持商办的回报率，加之开发商收敛激进的财务和销售策略，有可能使他们对商办物业的REITS，尤其是过户型REITS的热情有所升温。

　　第六，物业管理和街区商业崛起。疫情之中人们对物业服务给出了不同的评价。城市中优质物业服务的重要性得到了普遍认同，出行限制也使得解决“最后一公里”的街区商业重要性上升，大型综合商超或略降温。资本市场已充分表达了对物管类企业的青睐。

　　第七，康养、医养物业发展迎来机遇。在社区医院和家庭医生还难以得到国人的广泛认同之前，如何关注老年群体的健康和医疗始终是难题，此次疫情凸显了50岁以上，尤其是75岁以上群体如何获得及时医疗介入的难题。这有可能提升即将步入老年、有付费意愿的中高收入群体对集中式康养医养的认可度。

　　第八，应考虑适当放宽住房改善型需求的信贷制约。经过多年持续的房地产调控，目前住房炒作风气已基本消退，改善型需求成为主力军，这意味着二次或多次置业的群体，比首次置业的群体更庞大，这些人也需要金融杠杆的支持。

　　（文章来源自钟伟于浦山讲坛视频讲座，整理来源：房产睿观察、界面）