【新园区50人】盛英泰：疫情过程中产业地产的思考

来源：房讯网 时间：2020-03-12 点击次数：840次 作者：成都写字楼网

　　新冠肺炎疫情发生以来，产业地产及上下游企业同样损失严重，经营受阻业绩停滞。

　　疫情之下，对产业地产行业会产生多大的影响和冲击？产业地产企业从业者应该怎样应对和反思？对产业地产市场有何预测和展望？

　　为此，成都写字楼网、全联房地产商会写字楼分会联合发起新园区50人专题采访行动，邀请50位行业专家、经济学者、研究机构、商会领导和代理机构展开专题采访，围绕疫情应对、营销创新、预测展望等为产业地产行业平稳发展提供真知灼见。

　　3月7日，针对疫情对产业地产，包括产业园、城市片区开发运营的行业影响、政策建议、企业机遇等问题，成都写字楼网采访了洪泰产业社区CEO盛英泰。

洪泰产业社区CEO 盛英泰

　　成都写字楼网：疫情过程中，对产业园区行业、企业影响和冲击？

　　盛英泰：产业地产作为房地产行业的一员，这些年一直在强调去地产化，行业内传统的高周转模式的天花板逐步见顶，由开发销售逐渐向持有运营，产业链服务转变，打造全生命周期的产业生态。而园区经济又是产业聚集的载体，它承担着地区经济发展、产业调整升级的艰巨任务。而这次突如其来的疫情，对宏观经济，园区经济，实体企业都产生了不小的冲击和影响。我们知道，这次新冠疫情自爆发以来已经持续一个多月的时间了，其传播能力强、感染人数多、分布地域广、持续时间长，都是历史是非常少有的。就现在的数据来看，国内感染病例是8万余人，国外已经2万余人了，虽然国内的疫情得到了有效控制，但是疫情已经蔓延到世界80多个国家，这个情况还是相当复杂的。海外的疫情正在呈爆发状态，我们又要严防输入性病例，按照这个传播速度和传播轨迹，最终全球可能会超过20万人感染，还是不可以掉以轻心。下面，就以一个园区运营商的角度来谈谈我的看法。

　　首先，这是一次对行业应急事件处理能力的考验。疫情前期，园区内的很多企业都会延迟复工、甚至停工停产，导致经营困难、现金流紧张的现象，这对实体经济，产业链的上下游供应都会产业灾难性的打击，对整个园区经济产生很大的影响。短期内的企业需求也会受到抑制，园区运营商面临着租金收益下降，空置率上升的难题。其次，产业园区运营商来讲，在企业复工之后，我们做的是对人的服务，然后是对企业的服务，在服务的过程中我们的物业部门不仅要严把入口关，加强疫情防疫的宣传与管控，而且要做到每日的消毒、监测情况的公开，信息的汇报，要真的做到把疫情挡在园区之外。防疫任务的成效在很大程度上考验着我们园区从业者的应急事件处理能力，尤其是这种突发性的灾难性事件。

　　其次，对园区的招商和运营能力的考验。一方面，园区运营商需要对保疫情 、促生产的一些关键产业、关键企业进行一种服务和维护。另一方面，入园企业的经营困难，实际上除了一些和疫情相关的产业之外，一些产业面临停工停产，尤其是一些抵抗风险能力较弱的中小微企业，现金流会紧张，对园区的租金收缴和运营都会产生一定影响。最后，整个园区的招商引资，本来的一些意向客户或者一些合作企业，受疫情影响会减弱达成合作的意愿，没有访客率，不久就会面临资金链紧张的问题。怎样去维护原有的合作伙伴、拓展新的用户也是一个挑战。这中间，可能有一部企业就会被淘汰，当然这也是市场优胜劣汰的结果。

　　成都写字楼网：疫情过程中，产业园区行业从业者的应对和反思？

　　盛英泰：首先，信心是金。疫情给企业带来的最大问题可能是恐慌，企业的创始人或者一把手自己的信心十分重要。信心是一种价值观，是一种企业文化。所以我们及时设立了由董事长或总经理牵头的"企业应对疫情领导小组"，向员工和客户发出信号，积极沟通，坚定战胜疫情的信心，企业上下同心合力。制定应对疫情的政策和措施，落实资源，并监督执行到位；通过一系列的努力赢得客户的信任，充分做好打持久战的准备。

　　其二，用好政策。最近，国家和地方陆续出台一些特殊时期支持中小企业的政策。我们公司也是安排了专人来分析这些政策，研究哪些可以为公司所用、园区企业所用，结合企业情况，研究政策，用好政策，尽快申请减免税，以及各类贷款优惠，并及时将这些政策传递给园区的企业，共度难关。

　　其三，现金为王。危机时期，资金紧张，要开源节流，注意现金为王。加强与业主方的沟通，争取在应付款或应收款上有协调的余地，力保资金处于相对充足的状态。从长期面看。要加大细分领域的机会探索，这次疫情对医药健康、居家经济、在线教育、办公领域都会是很大的利好，未来的我们运营的方向肯定会有所转变，尤其的生物医药领域进行精细化的运营，拓展轻资产项目的托管运营，孵化服务，探索多元化的盈利。

　　其四，智慧化数字化管理。在运营方面，在像物业管理和企业服务方面，我们要更多的考虑线上的资产管理、数字化的能力，尽量减少线下人与人的直接接触，通过智慧园区的平台实现园区的管理和运营变得更加便捷和高效。对运营商来说，原来线下部分占了75%，未来这个比例一定会缩小，线上的比例会进一步扩大。我们也是积极利用我们园区的线上APP进行线上的营销和信息化管理，包括"信息登记与监测"云平台，"物业增值服务"云平台，"人才定向服务"云平台，"科技金融服务"云平台等，可以让园区企业足不出户实现产业"云"服务，未来还会不断去创新迭代我们的产品，接入支付功能、交易平台的功能，把园区的招商和社群运营真正的用活。过去很多园区和政府机构可能更关心招商的效果，而对运营的安全性、运营的效率、运营的便捷性和准确性都不是很重视，所以这是我们的优势，"APP+服务"的模式输出也是公司未来轻资产运营的一种新方式新思路。

　　成都写字楼网：疫情过程中，对产业园区市场趋势的预测和展望？

　　盛英泰：我认为这次疫情过后，从招商层面来讲，市场肯定会迎来爆发性的增长，因为疫情只是暂时抑制了企业需求，疫情解除后一些好的标的，好的项目肯定会迎来报复性的反弹，我坚信园区经济是长期向好的。未来的园区数量不会少，但是运营商的质量和品牌度会越来越集中。

　　从运营层面来讲，未来园区会像小而美发展，可能以前看园区注重规模，面积越大越代表这种商业模式的成功。现在对洪泰产业社区这些中小型运营商来讲，我们更希望做区域内的深耕发展，深度整合资源、深度运营，提供更有价值的服务，因为园区本身就不是短期牟利的行业，还要遵循他自身发展的规律，苦练内功。下一步园区会进入到资本整合阶段，政府也会加强政府性引导基金的扶持力度，特别是一些科技创新母基金或者园区母基金，园区运营商要抓住这次政策红利的机会，积极利用多层次的资本通道，联合基金、联盟、研究院、平台等多方媒介，抓住"新基建"等数字化转型的趋势，向资产管理者、资产运营方的角色转变。

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