【新商办50人】余佳：疫情加速行业线上营销线上服务的发展

来源：房讯网 时间：2020-03-12 点击次数：1300次 作者：成都写字楼网

　　疫情发生以来，商业地产及上下游企业同样损失严重，经营受阻业绩停滞。疫情之下，对商业地产行业、企业会产生多大的影响和冲击？商业地产企业从业者应该怎样应对和反思？对商业地产市场有何预测和展望？

　　为此，成都写字楼网、全联房地产商会写字楼分会联合发起新商办50人专题采访行动，邀请50位行业专家、经济学者、研究机构、商会领导和代理机构展开专题采访，围绕疫情应对、营销创新、预测展望等为商业办公行业平稳发展提供真知灼见。

　　3月11日，针对疫情对商业地产行业和企业的影响反思、应对建议、预测展望等问题，成都写字楼网采访了大悦城控股北京大区副总经理余佳。

大悦城控股北京大区副总经理 余佳

　　成都写字楼网：疫情过程中，对商业地产（写字楼、产业园）行业、企业影响和冲击？

　　余佳：由于商业地产和产业地产的发展很大程度上是依赖于宏观经济的发展，同时作为支柱产业的重要组成部分，也影响着宏观经济的发展。因此这次疫情对于写字楼及产业园的影响还是比较令人关注的。

　　首先说这次疫情的特点：范围广、威力大，潜伏期长。从宏观经济来看在一季度对宏观经济影响非常严重，尤其是中小企业面临很严峻的现金流问题。我们对比2003年的非典就可以发现，我们和03年的非典疫情有相似的地方，也有不同。首先，2003年的非典对经济的影响主要反映在二季度，在三季度之后随着疫情消退经济逐渐恢复。2003年二季度实际GDP增速从11.1%回落至9.1%，名义GDP增速从13.4%回落至11.5%，而其中第一产业受到的影响较小，二三产业受到的影响较大。在疫情消退后，一二产业都迅速恢复，但第三产业的恢复速度相对缓慢。和2003年不同的是，当前经济处于下行周期，从产业结构看相比于03年，第三产业占比上升，而第三产业在疫情期间同时受供给和需求两方面压制，在疫情消退后恢复的速度也是最慢的。加之本轮疫情的传播性远高于03年非典，加之本轮疫情中出现了大量封城、封小区、停止公共交通等现象，绝大部分的经济活动已经处于停摆的状态，使得复工进度更加缓慢，对经济的影响也更加明显。

　　在这个大的宏观经济和政策背景下，写字楼及产业园区虽然影响不如商业明显和剧烈，但由于大量写字楼和产业园的用户很多都是中小企业，因此也会有一定影响。而受到经济形势影响，本次疫情也会在一定时期内加剧写字楼及产业园租金的降低以及空置率的升高，更多的有换租、扩租需求的企业也会因为这次疫情变得更加谨慎和保守。同时由于免租、补贴政策的影响，房企的收入再次受到挑战。

　　在产业方面，大量第三产业、部分制造业，如影视传媒、交通运输、餐饮旅游等等服务行业收到影响也很大。不过有受影响的行业也就有利好的行业，此次疫情是生物医药行业更加被重视起来，同时电商、电竞、在线服务等行业也被疫情加速了发展速度。

　　成都写字楼网：疫情过程中，商业地产（写字楼、产业园）行业从业者的应对和反思？

　　余佳：去年国家提出一个"六稳"政策，而其中的稳就业主要就是说产业地产，而稳金融对我们来说，原有的依靠地方政府和土地财政制造营收的方式很多都不适合了，今年更重要的是开发模式的选择，已经不能再依靠地方债了，急需一些创新。除此之外，应对此次疫情，国家也会出台各种激励政策，在财政政策中，国债会继续扩大赤字，继续基建拉动。而货币政策总体还是稳健的态势、合理充裕保障债务链条不崩断。

　　在此宏观政策下，各地区也相继出台了一些"稳楼市、优化营商环境"的政策，旨在稳定宏观经济市场及房地产市场。但此次出台的楼市政策，也只是给房企纾困，加快房企复工复产，并不是楼市松绑的信号。

　　作为写字楼和产业园区，相比起"吃好"可能更重要的是"吃饱"。通过此次疫情可以发现受影响最大的企业主要有以下特点：金融杠杆较大、负债率较高、现金流比较少且需要快周转的企业。在将近4个月的疫情影响下，现金流反而成为一个企业能否活下去的重要考量指标。在此背景下，企业更应该优化经营方式。首先需要稳定目前租赁客户和入园企业的黏度，加强客户沟通，尽量减少空置面积，争取更多的利润。同时产业园也需要针对疫情对于行业的影响适当调整招商方向，对于园区现有企业适当扶植的同时，对利好行业也需要加快招商策略调整。

　　随着企业陆续开始复工，复工的保障措施也成为当下需重点关注的措施。除原有基础物业运营服务外，写字楼的消毒、清洁工作以及体温检测等物业管理变得非常重要。另外疫情期间对于密闭环境的通风和写字楼/产业园整体的新风系统会更加关注，在这里也建议写字楼尽量采用末端循环系统采用风机盘管+新风，或全空气系统，避免风道串风。

　　成都写字楼网：疫情过程中，对商业地产（写字楼、产业园）市场趋势的预测和展望

　　余佳：此次疫情对于写字楼和产业园区短期内会有一定影响，但长期影响更多不在于经营上，而是运营以及模式上的变化。

　　写字楼方面由于疫情影响，很多人被迫施行了近两个月的"居家办公"模式，这种模式无疑加速了线上办公的进程。据百度大数据显示，在过去两周内"远程工作"及相关内容的关键词搜索激增了625%，是否联合办公，租赁工位的模式很可能会再次兴起。而在运营管理方面，"健康"成为了企业及员工在选择办公地点时势必会关注的问题之一。而写字楼的智能化管理及运营，如智能物业管理系统（IPMS），非接触式IC卡、智能会议系统、自助访客系统等都会成为写字楼业主以及运营商重点关注和升级的内容。

　　而在产业园的运营管理上，行业的变化是我们需要首先高度重视的问题之一。尤其如生物医药、线上服务等利好行业，短期内会受到各方资本的关注与投资，而政策上也会更加重视并制定更详细的发展政策。另外由于疫情的影响，让大家有机会重新审视健康和家庭的重要性，对于养老产业、服务产业以及家庭互动相关的服务行业也会有新的发展机会。这些都是我们可以重点关注的招商行业。此外网红经济也是可以着重关注一下的行业，这个行业随着近几年发展速度的飞速上涨，未来可能会带动更多行业的变革。

　　最后还需要提到的一点是，此次疫情无疑加速了线上营销、线上服务的发展，这对于传统营销和招商都是一次变革。产业最重要的就是产业运营和产业招商。那么招商和运营最好的模式就是大数据的积累和明确客户需求的定制化运营。而在疫情影响下，我们的招商模式也有变化。其中除传统的产业集群招商、利用龙头企业配套和关联的方式进行招商以外，互联网招商、短视频营销、大数据招商等等也是可以尝试的新方法。

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