新的地产十年，碧桂园开局和以往不一样

来源：房讯网 时间：2020-03-29 点击次数：1872次 作者：成都写字楼网

　　2008年金融危机，为了救市，中国推出了“四万亿”。这一计划里，房地产扮演了极为重要的角色。

　　十年过后，房地产已经是经济支柱产业。在这里，有首富、有世界500强。也有去杠杆和史上最严调控带来的冲击与大洗牌。

　　2019年，是另一个十年的第一年。经历了最冷寒冬，稳定下来的房地产行业，陆续地发布了他们的2019年业绩报告。这个开局之战中，房地产一个个掀起了红盖头。

　　作为房地产行业的龙头，碧桂园交出了它的答卷。这次，和以往不一样。

　　一哥还是一哥

　　没有人会否认，2019是地产行业最冷的一年。

　　中央经济工作会议提出的“房住不炒”，带来各个省市的房产调控政策在这一年持续加码并显现成效。一股寒风吹进了房地产行业，瑟瑟发抖之余，再没人觉得“活下去”是地产界的笑话。

　　然而，正如十多年前的那次“危机”塑造了后来的行业格局，每一次调整也会让行业龙头率先看到机遇。2018年的行业冠军碧桂园，正是如此。

　　3月27日，碧桂园发布了2019年业绩报告，其中，碧桂园全年实现归属股东权益的合同销售金额约人民币5,522.0亿元，同比分别增长10.0%。你要觉得增幅不高？考虑到碧桂园庞大的体量，两位数的增长率已在行业前列。

　　碧桂园财报上公布的是权益金额，如果从全口径销售金额和操盘金额来看，碧桂园仍然稳居行业第一的位置。

　　根据克而瑞研究公布的数据，2019年碧桂园以7329.5亿元操盘金额居于榜首，在操盘面积上更以8143.9万平方米占据第一的位置。

　　以第三方全口径销售额计算，碧桂园则以7715.3亿元位列第一。

　　如果把碧桂园去年的销售情况掰开揉碎地看，你会发现，前11个月，碧桂园累计实现的权益合同销售金额就已达5398.4亿元,同比增长10.2%，超过2018年全年的5018.8亿元。

　　去年下半年，碧桂园准备的权益可售货值就高达4820亿元，7-11月的销售额分别为425.7亿元、468.3亿元、515.8亿元、567.6亿元、601.5亿元，呈现逐月递增的趋势。

　　销售额之外，碧桂园2019年总收入约为人民币4,859.1亿元，同比增长28.2%。并取得约人民币1,266.4亿元的毛利，同比增长23.6%。淨利润则同比增长26.1%，至人民币612.0亿元。

　　高速增长时常被误会成蒙眼狂奔，有的企业在追求规模时，牺牲的是稳定性，导致其后劲不足，无法持续快速前进。对房企而言，这样的问题往往表现在债务方面。

　　房地产作为高度资金密集型行业，现金流充沛与否、财务杠杆的高低，是决定企业能否壮大的命脉。

　　在这一点上，再看碧桂园。

　　可用现金余额达有史以来最高

　　在商业历史上，一家企业的成功或许是因为产品力的强大，但失败却往往直接与财务的混乱挂钩。

　　真正基业长青的企业，都有着稳健扎实的财务结构。

　　碧桂园2019年的财报显示，期内合并房地产销售现金回款额约人民币5898.6亿元。自2016年起，这已是第四年连续在年末实现正净经营性现金流。

　　此外，其可动用现金余额达到有史以来最高，约人民币2,683.5亿元。几乎相当于中小房企全两年的销售收入。比2018年的2425.43亿元增加了10.64%。

　　说白了，就是有钱，有很多很多的钱。

　　净经营性现金流为正，说明企业当期通过经营本身便可实现现金良性循环，不需要依赖外部融资来支撑现金流。在整个房地产行业里，大部分企业因为高速扩张而处于现金流紧绷状态，多数公司净经营性现金长期为负，依赖外部融资输血以平缓资金链条的压力。

　　仅有少数运营能力较强的企业，能够让现金流在内部良性运转，实现企业的自我造血功能，从而做到连续多年的净经营现金流为正值，在民营企业中则更为少见。

　　于房企而言，现金是财务体系之一端，另一端则是债务。

　　2019年，碧桂园尽管连续多年实现了高速增长，但并不单纯依靠外部融资输血，财报显示，截至2019年12月31日，碧桂园淨借贷比率为46.3%，同比下降3.3个百分点。

　　作为行业龙头，其负债率显著低于行业平均水平。自2007年上市以来，碧桂园连续12年将净借贷比率保持在70%的红线以下，是行业内少有的兼顾规模增长和负债管控的企业之一。

　　3月17日，中国指数研究院公布的2019年房地产百强企业研究报告显示，百强房企负债率均值达78.7%。

　　合理的债务结构不止能让企业轻装上阵，更是为后续的发展留下的充足的资金空间。

　　目前，碧桂园有约人民币3,167.9亿元银行授信额度尚未使用，营运资本充裕，备受评级公司及主要金融机构认可和支持。早在去年发布2019年中期业绩报告后，国际三大权威信用评级机构之一的标准普尔评级就将碧桂园企业信用评级由BB上调至BB+，展望稳定。

　　与此同时，标准普尔评级（S&P）将碧桂园优先无担保票据评级自“BB-”调升至“BB”。标普认为，碧桂园以其雄厚的销售实力，大大拓展了规模，进一步强化了市场地位。

　　筹集资金考验房企底色，如何使用尚有余裕的资金筹措空间则是一门需要智慧的学问。

　　在3月27日的业绩发布会上，碧桂园集团首席财务官兼副总裁伍碧君谈及碧桂园还有7亿美金的发债额度时表示，现在窗口不太好，如果成本高的话，就是有额度也不会发债。

　　或许，碧桂园的底气，在于资金已然十分充裕。

　　在银行及其他借款当中，碧桂园一年期还款约800.57亿元、一年至五年期还款约1700.89亿元、五年以上还款约26.47亿元。公司当前可用现金余额几乎能够完全覆盖。

　　土储充足，平均分布

　　兵法上有句话，叫“兵马未动，粮草先行”，在房地产行业里，资金还不能算作真正的粮草——手中的土地储备，才是真正的收获粮食。

　　如何用资金，换成粮食，是房地产企业需要修炼的顶级内功。

　　随着“因城施策”政策的深入，龙头房企们纷纷通过广泛而均衡的布局来平滑周期、确保业绩增长。

　　碧桂园也不例外。

　　目前碧桂园的项目遍布内地31个省╱自治区╱直辖市、282个地级市、1,299个县╱镇区，在广泛的布局中，碧桂园将一方面将重心聚焦在了粤港澳大湾区和长三角等产业及人口集中的国家级政策城市群，一方面继续深耕低线城市的房地产市场。

　　这进一步增强了碧桂园对抗区域调控风险的能力。

　　根据碧桂园的财报数据，截至2019年底，其权益可售资源合计2.4万亿元，可以满足其未来四年以上销售量。

　　其中，73%的权益货值位于中国五大城市群（长三角/江浙沪皖，广东省，环渤海/京津冀辽，晋鲁蒙，长江中游/湘鄂，川渝），97%位于常住人口50万人以上的区域，93%位于人口流入区域，项目数量合计2512个。

　　这五大城市群具备国家宏观战略政策支撑、经济发展水平较高且需求旺盛，被认为是中国房地产市场最具发展潜力的区域，GDP占比高达53.4%，常住人口占比为40.6%，开发投资额及销售额占比分别为55.8%、57.2%。

　　据调查，疫情后50.9%购房者更倾向在资源集中的城市置业，可以预见，这些高能级城市的房地产市场也将在疫情后率先复苏，碧桂园凭借充足的资源储备有望获得较好的业绩支撑。

　　例如粤港澳大湾区就是其中之一。在2019年的媒体业绩发布会上，碧桂园集团总裁莫斌表示，公司在粤港澳大湾区拥有大量的优质土地储备，该区域已获取权益可售资源3091亿元，可售建筑面积约2268万方。潜在权益可售资源3226亿元，与已获取的权益可售资源合计6317亿元。

　　根据《2019年新型城镇化建设重点任务》，落户政策或将使得城区人口在100万-500万的大城市成为主要受益地区。而碧桂园有97%的权益货值位于常住人口50万人以上的区域，93%位于人口流入区域，很好的契合了未来的人口流动趋势。

　　在低线城市的布局同样有其内在的逻辑。

　　自1998年以来，在低线城市建造的商品房只覆盖了40%的人口，而在高线城市，这一比例是60%。虽然每年200多万人从低线城市迁移到高线城市，但不少低线城市人口实际上仍在增长。

　　据管理层介绍，2020年碧桂园权益可售资源约9066亿元，其中目标市场为一线城市的有1024亿元；目标市场为二线城市的有3154亿元；目标市场为三四线城市的有4888亿元。

　　丰富的土地储备、平衡的城市分布，都将成为碧桂园高增长的充分保障。但碧桂园的目标不止于此。2018年7月，碧桂园成立了博智林机器人公司。

　　管理层围绕碧桂园主业打造的，是一条具有多大空间的上升曲线，值得思考。

　　主业务是老虎，新业务是翅膀

　　在房地产行业越来越被认为趋紧天花板的现在，房企们也已经开始了多元化。

　　一般来说，房企的多元化分为了两种路线，一种是在房地产相关行业内进行多元化探索，另一种则是跨界房地产之外的行业。两种路线各有其代表，但碧桂园的举措却是将二者结合。

　　作为拥有数千个楼盘的领先开发商，碧桂园自身就是机器人的需求方，这不仅体现在建筑领域的砌砖、铺地砖、质量检查等施工环节，在后续的社区管理等环节也有极大空间。

　　据碧桂园公布的信息，目前博智林已递交专利申请1843项，并已有32款进入工地现场测试。此外，碧桂园旗下的千玺机器人餐饮集团已递交专利申请404项，研发的机器人设备及系统有80多种。

　　也许，就像旧金山湾区与硅谷，机器人谷也将吸引全球机器人领域的人才，实现理论提升、技术突破、商业拓展，成为中国智能机器人新技术的发源地。

　　循着地产-机器人-餐饮的产业链条，必然可以到达餐饮的源头——农产品。

　　目前，碧桂园投资运营的农业基地有湖北“中国种谷”、海南润达、广东贡柑产业园、河北张北华大农业康养基地等。

　　在推进多元化的同时，碧桂园对主营业务与新业务间的关系也有所思考。

　　3月27日下午，碧桂园的2019年业绩发布会上，碧桂园总裁莫斌多元化业务和主营业务之间的关系进行了介绍。

　　他表示，机器人、农业等新业务是围绕地产主营业务去做的，量产后能为主营业务创造价值。主营业务是老虎，新业务是翅膀，这是如虎添翼的力量。

　　来源：腾讯新闻