北京楼市进入买方市场:新房打折降首付 二手房价格松动

来源:房讯网 时间:2020-04-22 点击次数:282次 作者:成都写字楼网

  解冻的北京楼市进入买方市场。

  中介的一个电话,让张新芳再次纠结起来。

  2013年毕业后,张新芳一直工作居住在北京朝阳区东北三环附近,4月13日,中介在电话中告诉她,附近一个老小区有一套小两居,总价只要355万元,房主报价比春节前便宜了15万元。

  中介委婉告诉她,房主换房,如果诚心购买,价格还有商量的空间。中介推给她的小区,目前单价6万元/平方米左右,与春节前相比下降了4000元/平方米,历史上,该小区房价一度接近8万元。这让她意识到,或许是买房的好时机。

  买还是不买?对于她来说是一次赌博。如果房价继续下跌,现在买可能是个高点;等等再出手,万一房价涨了,也是对价格极度敏感的她无法接受的。

  3月下旬以来,随着楼市成交恢复,北京各个区域二手房源开始不断释放,降价涨价房源比也达到了8:1,部分小区价格比节前下跌3000元到1万元不等。

  北京朝阳区燕莎附近一家中介门店负责人将价格变动称为挤水分,在他看来,目前降价幅度较大的小区,均经历了过价格快速上涨。“现在行情不好,回归到实际价值。”

  相比二手房,北京新房报价虽然变化不大,但开发商均给出了较大的优惠空间,部分项目甚至将折扣打到9.3折,而且在付款条件等方面也给出最长6个月的期限。

  二手房价格松动

  2019年下半年,张新芳开始将买房事宜提上议程,从国庆假期开始,利用周末陆续看了北京各个区域的新房,以及朝阳、海淀的二手房。

  张新芳买房预算在300万元左右,孩子刚上幼儿园,花钱的地方比较多,她盘算着尽量少贷款甚至全款买。

  元旦期间,她看中三环边上一套56平方米的小两居,小区建于上世纪90年代初,上班步行不到10分钟,房主报价375万元,“当时中介说,如果诚心买,业主还能便宜十来万。”但由于年底公司业务忙,没来得及见业主,房源被别人买走了。

  由于疫情影响,春节后买房的事情暂时搁置起来。3月,中介开始发她一些房源供选择,“中介每次推过来的房子,感觉价格都会比原来的低一点,庆幸当时没有买。”

  贝壳数据显示,该小区3月成交均价为5.73万元/平方米,比2019年12月降了4400元/平方米;如果与2019年8月成交均价相比,则跌了1.73万元/平方米。以张新芳看的那套56平方米房子计算,现在买可以节省24万元。

  张新芳居住小区附近一个房龄9年左右的小区,4月挂牌均价为7.4万元/平方米左右,比春节前降了1500元左右。另一个小区平均挂牌家为9.2万元/平方米,比春节前降了1.8万元/平方米。

  连一向价格坚挺的海淀西二旗区域价格也出现小幅松动,该区域一单价10万元左右小区,近期二手房成交价均在9万元以下,另一个小区节前成交价在5.8万元—6.1万元/平方米,目前部分同类房源报价已经下调至5.5万元/平方米左右。

  同在西二旗附近的一个小区,2019年8月平均成交价6.3万元/平方米,目前3月最新数据显示,平均成交价格回落至4.51万元/平方米,与春节前相比,单价也下跌超过8000元/平方米。

  上述燕莎中介门店负责人告诉经济观察报,目前带看量已经恢复到疫情前一半左右,成交恢复至节前60%左右,以低总价成交为主,延续了2019年下半年以来的市场格局。

  据其透露,他所在区域二手房价格2019年下半年开始下跌,尤其是四季度由于一些房主着急用钱出现集中抛售现象。但也有部分小区,价格松动幅度较小,甚至部分优质房源价格还出现上涨。

  另外,2019年底部分新建商品房项目降价促销行为,也将一部分改善需求转移到一手房市场。中指院数据显示,2019年北京一手房交易面积创下三年来新高,二手房成交量则出现同比下滑。

  虽然市场交易中,二手房成交量仍高于一手房,但两者之间差距进一步缩小。新房和二手房价格倒挂情况也进一步改善,部分区域新房价格甚至超过了二手房价格。

  新房打折降首付

  上述燕莎中介门店负责人介绍,去年下半年,他所在的中介公司开始将业务重心转向一手房,平时的二手房客户,也重点向新房成交引导,“新房佣金高,很多项目签约当天就出佣金,而且交易过程也省事。”

  他所在公司代理销售的项目中,大部分均有不同幅度的折扣,一些项目推出的特价房,在备案价基础上打出9.2折,日常折扣也在9.6折、9.8折左右。

  一家闽系房企在北京的限竞房项目,批准的销售均价为5.2万元/平方米,据该项目销售人员透露,目前统一折扣是9.8折,以总价为465万元的一套89平方米的小三居为例,折扣后总价为452万元。

  在4月20日前,该项目拿出一个单元的房源做活动,在原来的折扣上,每套房总价还可以优惠20万元、30万元不等。经过二次优惠后,该项目销售均价比预售价格降低了3800元/平方米。

  丰台花乡某项目批准预售单价为6.77万元/平方米,而成交均价为6.42万元;石景山某项目成交均价也比预售均价低了近3000元/平方米;顺义某项目成交均价与备案价相比降幅超过10%。

  降价只是众多新房项目促销手段之一,更多的楼盘则通过各种组合拳来加快去化。据某TOP10房企北京项目销售负责人介绍,他所在公司,根据区域、项目总价、盈利空间等现实条件,围绕销售和回款两条线制定了详细的促销政策。

  他负责销售的项目总价在700万元左右,根据付款条件有不同的优惠折扣,给出的首付周期最长达到了5个月,“如果付款条件好,首付时间还有商量的余地。”

  根据要求,按照二套首付80%计算,客户购房当天订房直签可以享受66元抵66万元折扣,满足条件是交总房价5%的定房款,并在7天内将首付补齐到10%。这一优惠相当打了9.3折。

  根据首付政策,剩余首付在2个月内付30%,3个月内付40%。其他优惠采取一事一议,“如果客户能够1个月和2个月付清首付,还有不同的优惠;如果延长首付周期也可以,但价格上就需要上调了,利润和回款,你总得让我占一个。”

  上述TOP10房企北京项目销售负责人介绍,一般情况下,首付周期是1到3个月,市场好的时候,不仅销售价格高于备案价,开发商还通过提高首付比例和缩短首付时间来提高收益和回款。

  在供大于求的情况下,降价促销、首付条件放宽成为北京大部分项目常规手段,只有少数位置较好、价格较周边二手房低的项目,按备案价格销售,首付也要求高。

  需求疲软

  经济观察报统计最近4个月北京13个新开盘项目,截止4月12日,2个项目签约备案率超过70%。这2个项目销售单价在5.5万元到6,5万元之间,位置在五环和六环之间,均有较好的交通和教育配套,两个项目背后的开发商也在市场拥有相对较好的口碑。

  另外11个项目去化率不足三成,其中7个项目销售量在20套以下。这些项目大部分位于六环外,性价比并不高,或总价太高。

  据某房企北京片区销售负责人介绍,限竞房项目前期产品以叠拼、平层、合院等大户型为主,“搭配高层来平衡容积率,主要靠大户型盈利。”从2019年下半年开始,随着房地产风向转变,一些开发商开始调整产品设计策略,将快消户型作为主力产品。

  上述北京区域销售负责人透露,在当前限购、限贷政策下,尤其是认房又认贷使得购房门槛普遍提高。“现在找个能拿500万元首付的客户,得拿着放大镜找。”

  经过上一轮楼市上行透支,既符合限购条件、又能拿出首付的群体越来越小,“就像洗金砂,大金粒早被捡走了,每洗一遍,金子就少一些,现在剩下的都是细沙子了。”

  另外,随着外地户籍子女入学门槛升高,北京一部分需求被分流到环京及其他一二线城市。据他介绍,近年,很多拿年薪的人将户口迁往深圳、天津、杭州、武汉、成都等地,而购房需求也随之转移。

  终端需求具象到市场中,新房首付周期不断拉长,目前部分项目为了加速去化,将首付时间放宽到6个月。首付周期延长也影响了房企回款周期,据业内人士透露,目前房企回款周期普遍为3到6个月,比原来增加了一倍。

  从2019年下半年开始,由于回款周期较长,部分房企开始通过购房尾款资产证券化来实现提前回款。

  二手房领域则表现为成交周期拉长,撸房价数据显示,截止4月12日,北京二手房成交周期均值为160.91天,而2019年4月平均周期为96.61天,提高了66.56%。成交周期中位值更是从去年4月的47天延长至今年4月的124天。

  上述燕莎中介门店负责人根据最新成交统计发现,成交总价500万元以下占比超过70%,总价超过1000万元成交占比只有7%左右。这意味北京二手房市场以刚需为主,改善型需求占比相对较小。

  4月6日-4月12日,总价500万元以下成交占比为70.8%,较3月降低0.7个百分点;1000万元以上成交占比3.1%,与3月水平相当。按成交面积,70平方米以下成交占比为47.2%,110平方米以上成交占比为13.5%。

  来源:经济观察报

编辑:wangdc

 

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