后疫情时代,西安写字楼走向何方?

来源:房讯网 时间:2020-04-28 点击次数:351次 作者:成都写字楼网

  近两年,西安营商环境持续提升,新登记市场主体不断增长,“写字楼经济”正在西安占据越来越重要的位置。不过,疫情增加了经济不确定性,写字楼市场亦遭受冲击。那么在此影响下,写字楼市场发生了哪些变化,未来什么样的写字楼产品会更受青睐?

  一季度写字楼净吸纳量下降,小业主开始下调租金

  疫情增加了经济不确定性,写字楼市场亦遭受冲击。克而瑞一项针对一线城市600座甲级写字楼的调研显示,北上广深作为国内写字楼市场标杆,今年一季度有超过50%的写字楼资产价值下降。这主要是由于部分租户承租扩租意愿削弱,到期不续租、甚至期内退租概率提升。相对来说,那些下调了租金或去年四季度已签约优质租户的项目受冲击较小。

  疫情对西安写字楼市场的影响,主要体现在市场活跃度方面。据世邦魏理仕发布的报告显示,一季度西安写字楼市场新增供应2个项目共11万㎡,即:位于西安城北的正尚国际金融中心C座和D座。由于在疫情爆发期间,租赁活动受限,新租需求出现延期或暂时停滞,截至一季度末,西安优质写字楼净吸纳量为0.9万㎡,同比下降87%。

  写字楼净吸纳量,反映出某个市场一段时期内物业租赁净增情况。净吸纳量走弱之下,西安写字楼市场空置率环比上升1个百分点,达到35%。市场需求削弱,一些小业主开始下调租金报价。一季度,西安优质写字楼租金报价环比下降1.1%,每月每平方米87.6元。

  “在疫情背景下,今年一季度西安优质写字楼成交量和价格有不同程度缩减和下调,当季成交更多来自存量及春节前收尾客户。”世邦魏理仕西安顾问及交易服务办公楼部主管孙奇表示,新增需求受疫情影响,出现延期或选址滞后,“预计将在第二和第三季度重启。”

  西安高新区某甲级写字楼营业部负责人介绍,往年在新年返工后会有一个租赁小高峰,一些企业会有新的租赁计划,今年受疫情影响,很多带看难以兑现,导致租赁市场比较平淡。近期有企业开始重新评估对办公面积的需求,个别敏感的小企业租户存在退租现象。

  有企业花近4亿在西安买楼,这些行业办公需求活跃

  尽管写字楼租金走低,但一季度西安市场仍然产生大宗交易。一家教育培训类上市公司逆势砸将近4亿在西安买楼。

  中公教育2月26日晚公告称,拟使用自有资金3.83亿元购买陕西冠城·九鼎国际1号楼资产,该建筑1-4层为商业,5-18层为办公,将主要用于陕西区域总部及综合学习基地建设使用,总建筑面积为2.35万平方米,位于西安市未央区文景路以西,凤城四路以南。

  一位房产顾问机构负责人表示,一些大企业已开始恢复活跃,在西安市场寻找入手物业机会,安排勘察项目等,甚至借助视频看标的。据他了解,近期有一家大型互联网公司在西安寻租办公场地,主要用作短视频业务基地,“眼下这个时期租赁成本比较低。”

  世邦魏理仕的报告称,分行业看,科技新媒体、房地产和商务服务是西安写字楼市场的主要驱动力。其中,疫情期间持续活跃的在线教育,租赁需求在科技新媒体类企业中占比超过60%,并以新设立为主。租赁位置方面,这类企业更青睐市中心和高新。房地产企业的租赁需求主要集中在高新和城北,而这类企业的租赁目的中,新设立和搬迁升级各占一半。商务服务企业的租赁需求则以搬迁升级为主,选择市中心和高新二期居多。

  结合市场环境和地区经济结构,这些行业办公需求活跃,并不令人意外。在线教育是春节后逆增长代表,获资本积极注入,单季行业融资达23起。

  全国性房企在西安市场加码布局,持续推动办公需求。商务服务业,近年来在西安经济活动中比重不断提高。4月18日,西安公布的第四次全国经济普查成果显示,最近五年中,全市二产和三产法人单位增长198.7%,其中租赁和商务服务业占比13.1%,数量位居前三。

  去年西安新开“公司”88万户,内资租户改写市场格局

  近几年来,西安成为人才引进的赢家。随之而来的新成立和新落户企业,也让西安写字楼市场需求升温。这部分需求到底有多可观?

  西安市统计公报显示,2019年西安新登记各类市场主体88.31万户,比上年增长62.6%。其中,新登记企业13.06万户,增长3.2%。

  “新成立公司的需求在这几年表现抢眼。”美好生活文商旅研究院院长夏强表示,不少全国性企业在西安设立区域总部,还有企业升级、扩张和搬迁等诉求。

  外来企业租户正在改写西安写字楼市场的格局。据一项针对西安甲级办公市场的住户来源调查,有36%出自本地,有60%为陕西省以外内资企业,还有4%属于外资企业。

  外来企业需求扩张,叠加的是金融业租户的旺盛需求。据世邦魏理仕数据,2019年西安写字楼市场总体量达到594万㎡,全年净吸纳量35.4万㎡。金融业已成为西安写字楼最大类租客,占到市场的22%;此外,依托西安政策支持及良好的本地教育资源,科技新媒体、教育培训、房地产等行业因此受益,这三类企业需求分别达18%,16%和15%。

  有行业人士介绍,在国内经济转型背景下,越来越多的金融和互联网公司正处在高速发展期,例如腾讯研发中心去年签约西安;还有一些央企国企也在快速扩张,例如:去年第四届丝路国际博览会上,招商局集团、华润集团、中国中铁、中国中冶、中国电建、中粮集团等六大央企区域总部集中落户西安国际港务区,这一切都建立在政策引导和发展预期上。

  对比成都、杭州,西安写字楼空置率偏高

  长期以来,北上广深尽管写字楼总体面积遥遥领先,但整体空置率一直都处于较低水平。2019年,广州、北京、上海和深圳,空置率均未超过20%。

  整体来看,二线城市空置率相对较高。比如,天津空置率达42.6%,大量写字楼空着,与二线城市高速扩张的城建速度有关,中央商务区接连建成,增加了供应量。

  西安去年优质写字楼空置率34%,同比下降0.7个百分点。与其他一些副省级城市相比,低于天津(42.6%)、武汉(37.8%)、高于杭州(17.9%)和成都(20.5%)等。

  有观点认为,写字楼市场表现,在某种程度上,可以看作一座城市经济发展的晴雨表。西安在去年GDP首次超过9000亿元,而杭州、成都早已突破万亿规模,从经济总量和企业需求看,的确存在一定差距。但也要看到,西安市场近几年正处在新增供应集中放量期,空置率增加也属于比较正常的现象。事实上,在写字楼供应增量方面,去年西安要超过成都、杭州。

  资深地产策划人士冯奔表示,空置率偏高也可能是空间与时间的暂时错位。相对而言,西安还处在经济结构调整期,虽然第三产业占比超过60%,但规模偏小、产业偏低端的服务企业,往往租不起高端写字楼,金融、互联网等现代服务业,与杭州成都等地还有差距。

  当然写字楼空置,还会因为地段、品质形成差别。夏强认为,西安中心城区、高新区等商办范围成熟地段,写字楼非常走俏,许多甲级写字楼常年一房难求;相对来说,部分新兴开发区域,由于配套不够完善,若写字楼硬件和地理条件不佳,空置率会高一些。

  后疫情时代,西安写字楼走向何方?

  写字楼往往存在时间和空间暂时错位,看待其空置率要将视线拉长。不过得注意,疫情影响下,国内各大城市商办物业供需集体被打乱,一方面新增供应将在未来继续进入市场,另一方面企业租户的办公需求可能已发生较大变化,那么写字楼市场应如何应对?

  孙奇表示,在线教育、高科技企业是去年西安优质写字楼需求最旺盛的行业,预计今年还将有扩租或新租需求。新基建、5G、医疗、政府平台公司等密切相关行业受益于政策刺激,有望成为今年西安优质写字楼租赁市场的新增长点。中长期来看,疫情后企业会更加关注成本、交付条件和租约灵活性,“这些变化是业主方需要感知的。”

  夏强认为,写字楼需求取决于两方面:一是交通、硬件等物理环境,二是产业链等综合配套关系,如同过去产业园的孵化作用,在头部企业引领下,写字楼同样可以产生巨大聚集效应。

  举例来看,陕西在今年3月认定西安市曲江新区国家级文化产业示范园区、西安华商传媒文化产业园、宝鸡市石鼓·文化城产业示范园区、西安印刷包装产业基地为陕西省文化产业示范园区。其中,有的正是以写字楼服务为载体,对文化上市企业及产业链公司形成聚集。此外,西安碑林区近日召开“立起来的开发区”示范楼宇试点工作动员部署会,也是以试点单体办公楼宇为依托,探索构建楼宇经济的产业链条。

  市场主体不断增加,本身就是西安经济潜力的象征,它所引发的产业集聚,会在未来持续释放,并反映到写字楼市场乃至商业地产层面。只不过,好的写字楼扮演的是一个需求出口。

  来源:华商网

编辑:wangdc

 

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