汪浩：大宗交易市场上机构投资人谨慎，自用型买家增多

来源：房讯网 时间：2020-05-15 点击次数：1071次 作者：成都写字楼网

　　成都写字楼网讯 2020年4月29日下午，全联房地产商会写字楼分会首次以线上视频形式，召开"疫情之后商业地产的复苏与振兴"座谈会暨会长交流会。聚焦疫情之下商业地产受到的影响和冲击，听取业内专家对商业地产现状的分析和解读，并围绕疫情之后的商业地产展开交流和讨论，集合行业智慧与力量，助力商业地产企业化解疫情带来的不利影响，迎接并推动商业地产的复苏与振兴。

　　全联房地产商会秘书长赵正挺、部分写字楼分会副会长、常务理事以及五大行专家出席会议并发言，全联房地产商会副秘书长兼写字楼分会执行会长刘凯主持会议。

　　嘉丰达集团董事长汪浩参与副会长交流讨论，分享了对写字楼产业园大宗交易和租赁市场的观察和感受。他表示，在当下的大宗交易市场上，机构投资人现在是偏谨慎的，并且更加关注现金流；市场上自用型的买家增多了，大多是比较好的、受鼓励的产业里面的一些头部企业；外资虽然看好中国经济的恢复，但是仍处于观望状态。

　　对写字楼产业园的租赁市场，汪浩认为出现了分化，一是不同的城市表现的差异很大，二是不同的产业表现的也不一样，他建议业主和运营方更积极的去调整产业结构，调整客户结构，做好深度运营。

　　以下是嘉丰达集团董事长汪浩发言实录：

　　大家好，我们嘉丰达在全国现在几个一线城市做写字楼和产业园区的投资、资管，包括招商、运营，也包括建设。

　　我先说大宗交易，我们观察到市场上的机构投资人现在是偏谨慎的。虽然很多观点说今年由于空置率的增加、租金的下滑，很多企业会拿出一些资产来处置，导致资产价格比较低。但是现实中市场上你会发现租金是在下降的，空置率是在上升的，而资产的价格并没有明显的降下来，反而是国内市场主要的机构投资人和险资、包括大的机构在今年的市场上会更谨慎，并且基本上都会要求卖家能够做一些租金补贴或者承诺一定程度的现金流，换句话说今天市场上的机构投资人对现金流更关注了。

　　另一方面，我们也发现一个很有意思的情况，在机构投资人偏谨慎的情况下，有一些大宗交易背后的买家多了一些自用型的。我们最近在杭州观察到一个案例，其实是被一家杭州本地的自用型的买家买走了，他们是一家教育机构，而且是国内的头部企业，他们拿的价格还是很高的，超过了市场上机构投资人给的价格。我们发现在今天，当市场比较疲软的情况下，其实反倒是一些比较好的、受鼓励的产业里面的一些头部企业变成了积极的买家，这是现在我们看到的第二个现象。

　　关于外资机构，大家都知道最近比较热的黑石，他们在很多公开场合表示看好中国，包括前一段时间媒体报道过黑石曾经关注过SOHO中国，但是这个交易后来没有消息了。我们观察到的情况是，外资从整体上看好中国，包括认为中国经济复苏的速度可能是最快的，未来中国经济的成长性也是最好的，但是在什么时间，什么样的方式，以什么样的价格接手中国的资产，还有待观察。

　　除了今天大家讨论的比较多的商办物业，过去几个月，IDC和物流这两个板块，大宗交易影响不大；反过来大家看中国未来新一轮的基建投资，会觉得IDC和物流会继续受益于潮流，所以这两个板块的大宗交易现在观察到的影响是不大的。上面是我们对国内大宗交易的自己的观点。

　　关于租赁的板块，不管是写字楼还是科技园，确实在疫情之后都受到很大的影响，我们通过观察发现，全国不同的城市表现的差异很大。因为我们自己在北京、上海、杭州、天津、广州都有资产管理和运营的园区和写字楼，发现不同的城市差异比较大。比如说最简单的复工的时间和复工的速度，一定程度上代表了写字楼和科技园区里面的出租率，我们就发现其实杭州和上海这方面比较快，比如说上海的张江恢复的还是挺快的。

　　还有一个差异：不同的产业是完全不一样的。线下教育、演艺演出的公司，由于疫情期间根本不可能营业，这些行业的影响还是很大的；反过来有一些产业，比如说直播、短视频，游戏，互联网，反而受到促进。我们观察到杭州和滨江我们自己的写字楼里面，就有很多的直播带货的客户，包括上海张江的写字楼里面。我们可以发现第二个不同之处，就是不同的产业表现的也不一样。

　　我们在疫情发生之后，在招商和运营的层面，第一个就是配合客户尽早的开放园区、开放写字楼。这个时期你发现哪一个写字楼、园区有深度的运营，对客户的黏性会更好一些，在下一步的续租、包括新客户的到访，都会有挺大的帮助。所以我们在过去的三个月，积极的帮助园区企业复工，给他们一定的免租，帮助他们对接政府的各种补贴和优惠，帮助他们渡过困难时期。我们在北京朝阳也有一个文创园区，有一些客户做线下的业务，还是受比较大的影响的，我们帮助他们对接朝阳区的文资办，朝阳区的投促局，尽量的帮助客户争取一些政府的补贴；我们自己也会给一些客户优惠，延期他们一个月的租金，让他们可以推迟一个月缴纳，帮助受疫情影响比较大的行业客户渡过难关，因为我们认为疫情影响还只是一个暂时性的。

　　我们做资管运营的时候还在做一件事情，有一些客户、有一些行业受疫情是短暂的冲击，疫情之后可以恢复过来，但是还有一些行业过去就已经不是朝阳行业了，疫情之后很多企业可能就会死掉，就像森林中的一场大火一样，总会淘汰一些旧的，带来一些新的。我们疫情期间会帮助暂时性遇到困难的客户渡过难关，但是有一些客户的产业已经不受政策支持了，这次疫情其实就是一把大火，会加速他们的关门，这种情况无法回避，我们就会多引进一些线上、科技、生物医药这类的客户，去逐渐的自然淘汰掉老的行业的客户，这也是我们在做运营的时候做的事情。

　　今天线上大家谈了很多关于科技园区的问题，我也谈一下我们的一些体会。科技园区和写字楼存在着一些同样的问题，包括出租率、价格等，但是园区受影响大，这里面的问题在哪呢，其实选址很重要。为什么我们选择的园区在这次疫情中表现的很稳定，跟我们的选址很相关，产业园供应量大，选择产业园的时候一定要避开周边供应量大的区位。我们目前为止基本没有在二三线城市做产城融合的产业项目，因为在这些区域产业极度不成熟，产业供应量很大，所以我们都不会碰的。一线城市中北京是一个特殊的例子，北京在过去的这些年，人口和产业其实是外溢的趋势，注定办公和产业园区市场会受到一定的影响。上海、杭州这些区域，这些新的互联网经济、新的科技，人口往这边流，企业往这边聚集，这些城市里面的写字楼和科技园区的租金相对还是比较稳定的。至于说像上海陆家嘴的核心区域和深圳的福田和南山两个片区空置率增加，那是另外一个原因，是中美贸易战下，大量的贸易类的企业倒闭和外迁影响。你观察上海、杭州、广州、深圳的科技园，新兴产业定位的区域，供应量不是太大，这种情况下租金表现还是比较稳定的。所以产业园区和写字楼有一个共同的特点，选址很重要，周边的供应量决定了空置率和价格。

　　还有产业园区有一个特点，就是同质化非常严重，所有的城市、所有的园区，所有的地方大家都在搞科技，但是并不是说每个城市、每个园区都适合做工业园和产业园，不同的地方要拿出不同的产品。我们在通州也有一个产业园，我们发现北京最有名的是昌平的生物医药基地和大兴的生物医药基地，很多企业在这些地方已经没有办公的位置了，但是又不愿搬去北三县和武清，又想找到一个地方做小试和中试，普通的园区满足不了他们的需求，我们给这个园区的定位很准确，锁定一个产业：生物医药，并且生物医药我们就做小试、中试和简单生产。最近我们跟国外的一个非常大的药企合作，他们基本上会落在我们的园区。

　　其实疫情有冲击，但是要更积极的去调整产业，调整客户，深度运营，在这个时候把这几项工作做好，就可以稳住的。谢谢大家！

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