写字楼大撤退:北京首次出现供大于求,深圳二房东撤离

来源:房讯网 时间:2020-05-22 点击次数:75次 作者:成都写字楼网

  "xx科技有限公司"的LOGO和牌子还没有摘掉,这套标注为"439平方米""五间一厅"的写字楼房源就出现在中介旺铺出租的列表上。

  这里是深圳市的甲级写字楼群,曾经有数不清的金融、科技类公司在这里安过家,又像上述这家公司一样匆匆离开。

  "租金65元一平方米,总价的话是41000元,里面包含物业费和空调费28.25元。"这几天来看房的人比较多,邱玲(化名)变得很忙,很多公司从中心地段来到这里,寻找便宜一点的办公室,给她这样的写字楼中介带来业绩,也带来生机。

  如果客户的预算在4万-5万元,她就会跟人推荐这套,"因为是二房东,所以套内面积跟挂牌面积相差比较大,实际套内也就170多平方米。"但是她强调,前年高峰时期,这里的租金是每月170、180元一平方米,标注的面积也就比现在少一二十平方米,"租金基本上降到一半了。"

  过去的一个季度,很多热点城市的写字楼市场感受到被疫情加速地冷却。

  从2019年开始,写字楼"空置率大幅上升"就频繁在公众视野出现,人们担心大批企业倒闭或者收缩,这一度引发外界对宏观经济的担忧。

  "空置率受很多因素影响,比如,一个城市如果新的办公楼楼盘密集入市,空置率就会上升,但是这并不能反映市场需求的真实变化。"仲量联行北京商业地产部总监张斯亮解释,市场冷或者热,用"净吸纳量"这个指标会反映得更为确切,也就是"新租面积+扩租面积-退租面积"。

  事实上,2019年全年,北京区域办公楼净吸纳量都是正值,但是在2020年第一季度,它转变为负数,这在过去10年"常青"的北京办公楼市场从未发生过。

  北京尚且如此,其他城市面临的情况可能更不乐观。据第一太平戴维斯统计,一季度上海甲级写字楼市场录得6.95万平方米净吸纳量,环比去年四季度持平,但同比仍下降49%;与此同时,租金环比加速下跌1.0%。另一家机构高力国际预计,2020年上海全市写字楼供应量将达到250万平方米,但需求量仅为40万平方米,供求比大于6︰1。

  "我们这边空出的办公室很多,什么价位都有,肯定能找到合适的。"邱玲对每个客户都这么说,她并不知道数据,只想着如何把这些房子推销出去,多挣一笔佣金。

  企业焦灼:租金不减免,退租不退钱

  下午两点多,贺林(化名)才吃上午饭,20元出头的外卖,让他看起来一点也不像个"老板"。

  刚刚他收到中介的回信,房东不同意减免租金,虽然在他预料之中,但他还是骂了一句脏话。博士毕业后,贺林创立了一家科技公司,今年是第三年。

  在疫情的影响下,一方面下游工厂的产能才刚刚恢复,另一方面不少订单因为客户倒闭关门而取消,"确实不太好做。"他说得轻描淡写,但情况似乎已经严重到一定程度,不然他也不会去问有没有减免房租的政策,这项成本在过去的三年里从没被他主动提起过。

  在过去的几个月里,也有不少受疫情影响的客户问过张斯亮同样的问题,"能不能问问业主,有没有可能减免租金?"

  但好像没有业主愿意这么做。

  张斯亮去了解过,业主的考虑很简单,政策并非强制,只是鼓励,给一个租户减,就意味着可能要给整座大厦的租户减,损失就会很大。"办公楼主要分为单一业主和散售业主,我们所接触的甲级办公楼业主基本为单一业主类型,其中有一些业主会给出更灵活的方案:比如,租期是五年,今年可以适当少交一部分,其他的租金在剩余租期内补齐,相当于无息贷款。"

  从他接触到的客户来看,受疫情影响程度并不是单纯跟行业有关,更多是跟企业的规模、运营的状况之间的关联比较大。"从去年到今年,某区域政府企业名单减少了500家企业,基本都出自租金很低的区域。"这意味着,除了特殊情况外,越好的办公楼,退租的数量相对来讲会越低。

  他负责的租户大多是在甲级写字楼,是相对成熟的企业,现金流更加充足,抵御风险能力也更强。但也存在少数因为无法运营,完全关闭办公室或为节约成本选择搬迁的情况。

  原本面积4000平方米的公司办公室,想从好的地段和办公楼搬到便宜的地方,面积缩减四分之一,租金也减少40%,这样的案例并不少见。

  一家二线城市的软件公司,从5月开始就在寻找新的办公楼。他们服务的客户都是小企业,而这几个月来这些小企业陆续有很多倒闭,所以他们不得不缩减成本,而房租是首当其冲。

  跟写字楼中介看了几套房后,他没有意识到,自己长叹气了好几次。"看得出来他心里挺复杂,他跟我说了他现在的办公地点,确实有差距,但这已经是他预算内我能找到的最好的条件了。"写字楼中介说。

  不幸中的万幸是,这家公司的负责人的上一个租约已经快到期,他咬咬牙可以在新的便宜一些的办公楼中重新开始,但对于一些还在租期内的企业主来讲,退租并不容易。

  一位资深写字楼中介坦言,很多写字楼在签约的时候条件比较苛刻,例如,如果中途退租,租金要一交到底,不予退还。

  但对于整栋租赁的单一业主而言,更多是进行积极灵活的策略调整。张斯亮所接触的出租人大部分都是手握整栋或多栋办公楼,就如同减免租金一样,给一个企业开了先例,就意味着要承受一个很大规模的损失。"面对这样的情况,我们更多建议业主主动了解和关注现有租户的关注重点,并帮助他们通过调整策略、建立指导性预案等措施留住租户。"

  业主被迫让步:从观望到行动,降价在所难免?

  在北京,写字楼市场是在过去10年是一个万年常青的高地,经常有人开玩笑说,北京的写字楼是一个特殊的存在,好像永远一楼难求。

  "过去10年来,北京办公楼空置率相对较低,但从去年开始需求端已经略有下降,而今年的疫情加剧了这样的情况。"张斯亮说。

  "新租面积少于退租的面积,净吸纳量转负,10年以来在北京是首次。"疫情的原因是一方面,张斯亮分析,另一方面则是从去年开始的"降温"趋势。

  2019年开始,受宏观经济环境的影响,外界开始关注写字楼空置率上升的情况。彼时就有多个数据显示,北京的写字楼市场同样受到波及,2019年上半年北京地区需求量同比下降了104%。当时的市场人士认为,北京仍未进入买方市场,大多数业主选择观望,并未降低租金。

  "很多业主自去年已经受到来自市场的压力,但当时并未预期需求会出现强劲的反弹,所以有一些心理准备,只是疫情的发生让市场雪上加霜。"在这个过程中,张斯亮跟业主沟通时发现他们的心态逐步发生了变化。

  有业主已经主动联系他称,可以下调一部分租金;被动一点的业主仍然只会跟随市场价格下调,而这样做的结果就是,租出去的成功率远低于前者。

  "大部分的新楼都有贷款,并非全款持有,需要出租几年后才能把贷款还完。国企背景的业主对租金收益的敏感度相对低一些,基金(投资写字楼的基金机构)背景的业主则敏感得多,当空置率上升到10%就会变得比较紧张。"张斯亮说。

  这也是为什么在刚开始贺林询问能否减免租金时,就料到成功几率几乎为零的原因。

  "我们写字楼的业主早已经没有资金压力,所以对于他们来讲,根本不可能减免租金,我也有朋友在央企的大楼,也没减免,反而是那种在散户私人业主手里租房子的人,威胁说再不减免租金就要活不下去关门了,最后真的给他们减了一个月的租金。"贺林说。

  根据中国房地产指数系统租金写字楼指数的调查数据,2020年一季度,全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平环比下跌,平均租金为4.9元/平方米/天,跌幅为0.82%。

  一线城市中,2.8%的商圈写字楼租金环比上涨,97.2%的商圈写字楼租金环比下跌。具体来看,一线城市36个主要商圈中,深圳前海商圈写字楼租金环比小幅上涨0.16%;上海北外滩商圈、深圳福田中心区商圈、上海漕河泾商圈等35个商圈写字楼租金环比下跌。二线城市2.3%的商圈写字楼租金环比上涨,95.5%的商圈写字楼租金环比下跌,2.3%的商圈写字楼租金与上期持平。

  在写字楼租金环比下跌的商圈中,海口国贸商圈环比跌幅最大,为2.44%,租金下跌至2.3元/平方米/天;南昌红谷滩中心区商圈、上海北外滩商圈等4个商圈租金环比跌幅亦在2.0%-2.5%之间;重庆解放碑商圈、深圳南山中心区商圈等29个商圈租金环比跌幅在1.0%(含)-2.0%之间;广州北京路商圈、北京CBD商圈等43个商圈租金环比跌幅在1.0%以内。

2020年一季度写字楼租金环比涨跌幅较大的商圈

数据来源:CREIS中指数据、3Fang.com

  北京办公楼市场业主的让步,还未完全体现在市场成交方面,在张斯亮看来,"因为一季度本身工作日比较少,且受疫情影响,工作条件也受到了限制,工程没办法进行,很多租赁交易要么取消,要么搁置,市场基本处于完全静止的状态,发生的交易记录大多是续租或者去年收尾的项目拖到今年,并不是完全的自然运作。"

  对于未来市场,他判断,"由于受疫情影响,一季度市场活跃度不足,疫情对办公楼市场的影响尚未完全展现,因此第二、三季度市场竞争或许会加剧。"

  二房东租金腰斩"猫腻":套内面积只有挂牌面积三分之一

  张斯亮打交道的,大多是地产开发商、国企、基金这样的业主,而邱玲则更多接触的是二房东。

  这些二房东,有的是联合办公,有的是包租公司,也有中介,他们将整栋楼或者几层楼、几千平方米的办公区域一起租下,再转租出去,赚取中间差价,这种模式在南方的多个城市非常盛行。

  "这栋楼的空置房里有业主自持的,也有二房东的,业主自持的租金比较高,但是面积给的足,二房东的虽然价格低,但是面积方面水分很大。"深圳市的一名保安,已经在核心地段的一栋大厦工作了五年,不少二房东找过他,如果有人来找办公室,推荐成功的话,会给他返点,多则一两万元,少则三五千元。他说,这段时间空出的房子比较多,"他们(二房东)也不好过,都背着贷款来的。"

  报道称,位于深圳市中心区域的财富大厦,60%的楼层被包租公司承租,目前包租公司已全部撤离;两三个月前,进驻深圳市地标建筑"京基100"大厦长达10年的资产运营商MFG在合同期满后也退出了。而此前的2016年-2017年,经常会出现几家运营商同时抢租同一栋写字楼的现象,为了抢到大面积物业,个别运营商可以将租金单价抬高10元,甚至私下给大业主好处费。

  如今,租户不稳定,退租频发,给这部分二房东带来了巨大的压力。另据报道称,疫情发生后,一些地区还出现二房东经营不下去直接跑路的情况。

  "这边二房东很多,各种各样的都有。我们对接的一般都是那种比较有实力的二房东,他们都是整栋整栋地拿写字楼,物业也是自己运营,最少也是租下半栋楼的那种,很有实力。"

  邱玲一边带客户看房,一边解释。"大片的空置主要出现在一些新楼盘,而且一般开发商自持的空置面积很大,因为户型、装修都不是很好,二房东的空置反而不多。"

  但最近办公室确实空出不少,她说,价格降得也比较厉害。邱玲给带看的客户指了一栋楼,"这里以前有很多金融公司扎堆,门面都搞得特别大气,后来都被清退了。但是这个商圈的商业氛围都挺好,离地铁也近,因为空了好多,所以租金便宜很多。前年每平方米180-190(元)的写字楼,去年大概150(元)左右,今年就降到100(元)。"

  随后她向客户询问了实际需要的办公面积,"您可能不了解,二房东的房子租金都比较便宜,但是使用率比较低。350多平方米,套内可能才130、140平方米左右。"

  从她发给客户的几套房源来看,这种看似标价很低的写字楼,套内实际面积只是标注面积的三分之一左右的现象,几乎是"定律"。"有的还可以谈。"她向客户解释。

  但客户看后说,如果真正算下来,这里的租金并不低。她支支吾吾,慢慢地"嗯"了一声。

  来这里询问的人,这几天越来越多,"主要是选择比较多吧,多少价位的也有,很多大公司要换小点的面积,也有人受疫情影响失业后想自己出来创业,找个小办公室。"邱玲说。

  写字楼市场有退就有进,一些电子商务、线上教育、互联网企业还在这段时间跟张斯亮说了扩租需求,"从几千平方米到几万平方米不等。"他说,"这不是逆势,对于他们这些行业来说,是顺势。"

  来源:头条号观象台

编辑:wangdc

 

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