西安房租连降10个月 楼市究竟发生了什么?

来源:房讯网 时间:2020-06-10 点击次数:171次 作者:成都写字楼网

  房价涨,房租降。让不少人感到疑惑?尤其是今年以来,上涨的房价与持续下跌的房租,形成了明显的背离。从西安来看,来自机构的统计数据显现,西安房屋的租金已经连续十个月出现环比下降。

  来自国家统计局公布的全国CPI数据显示:2020年3月和4月CPI涨幅都在3%以上,但租赁房房租同比分别下降0.2%和0.3%,创下改革开放以来最低水平。即使在2008年金融风波中,也没有出现全国房租同比负增长的情况。

  房子太多,租客太少?还是租客收入下降,没钱租房?

  西安房租连续10个月下降

  据易居方面发布的《2020年5月中国城市住房租赁价格指数报告》显示,监控的35个城市中,有74%的城市租赁价格指数出现不同程度下降,西安就是其中之一。

  西安5月份租赁价格指数环比下降0.02%。当然,今年因为疫情影响,一些租房关系中的供求心态可能发生变化,导致有些议价能力不强的房子在出租时做出让步,但往前追溯,在上面提到的这份监测中,从2019年8月起,西安租赁价格指数就一直环比下降。

  就是说,西安房租已连续下跌了10个月,这与房价走势背道而驰。

  在国家统计局公布的70个大中城市房价指数里,今年3、4月份,西安新建商品住宅价格分别环比上涨0.5和0.6%。而在此之前,除了今年2月份停涨,新房价格连涨了近4年。

  去年下半年以来,西安房价涨幅逐渐收窄,但扭头向下更明显的却是房租。

  诸葛找房公布的一份全国大中城市租金挂牌价统计表中,西安5月份租金挂牌均价为27.16元/平方米/月,相比2019年5月份已经下降了3.11%。

  全国租赁房房租连续两月下降

  仅仅是西安如此吗?其实全国许多核心城市都存在类似情形。

  统计局公布的全国CPI数据显示,2020年3月和4 月CPI涨幅都在3%以上,租赁房房租同比分别下降0.2%和0.3%,创下有数据以来最低水平。

  即使在2008年金融风波中,也没有出现全国房租同比负增长的情况。

  具体到核心城市看,诸葛找房统计,与一年前相比,5月份房租跌幅较大的五个城市:三亚下降13.98%,杭州下降6.56%,深圳下降5.94%、郑州下降5.21%,武汉则下降4.19%。

  有报道称,深圳不仅房租走跌,甲级写字楼租金也出现明显下滑,空置率有所提升。

  与之截然相反,目前大中城市的房价正在企稳,深圳、杭州热度居高不下。

  前一段时间,深圳因经营贷流入楼市而受到关注,打响了2020年楼市调控第一枪,要求各商业银行“紧急自查房抵经营贷资金违规流入楼市”。

  杭州则出现了6万家庭抢900多套房的盛况,“因申请人数太多,开发商不得不包下网吧,24小时不间断审核购房资质。”

  房价涨、房租跌,房地产泡沫风险增加?

  不久前,社科院财经战略研究院提及该现象时称,按一般分析逻辑,租金下跌房价上涨,表明房地产泡沫风险增加。但市场风险是否可控,还要看2020年下半年房价和租金走势。

  今年上半年,疫情对房租的影响是明显的。许多写字楼、住宅和商铺,租金都处在停滞甚至下降状态。同时,由于跨区域旅游尚未恢复,短租和民宿压力山大,也阻碍了房租向上空间。

  另一方面,房价与房租,向来都不同步,经常会出现背离,根本原因在于两者定价机制不同。

  一般房价可能受资金、地价和信贷水平影响,在杠杆支持下一路上行。房租却始终受到供求关系影响,也容易受到居民实际收入和消费约束。换句话说,人口流入、就业和收入等都可能影响租房市场。只有在需求不断提高的前提下,房租才会有进一步上涨的动力。

  当然在租房市场中,由于中介机构转接一次就能从中赚取中介费用。那么假设这样一种形态:如有中介机构能够对租赁房源构成垄断,他们可能成为推高房租的左右手。不过,在零散的租房市场下,这是一种很难出现的理想状态。总而言之,与房价相比,房租的推手有所不及。

  租房收益率面临考验

  如何看待房租下跌?有专业人士认为,某种程度上,房租走势可以视为经济运行先行指标。近日,中央提出“六稳”、“六保”,将“稳就业、保民生”放在首位,不是没有原因。

  与此同时,房租下跌,房价上涨,还将带来租房收益率的下降。

  易居公布的《一季度50城租金收益率报告》显示,北上广深四个一线城市租金收益率均不足2%,最低的厦门更是只有1.2%。而且,在租金收益率不足2%的14个城市里,除了北上广深和厦门,三亚、青岛、天津、福州、唐山、南京、宁波、石家庄和无锡多是大中城市。

  一般来说,影响租金收益率走高的重要前提是:房租涨幅超过房价。当然对一些投资者来说,只要房价能一路上涨,租金收益率再低也不怕,因为房子空置也在升值。

  然而就中远期来看,房价持续上涨潜力也遇到争议。从基本面看,国内许多城市房地产结构化不平衡正得到改善,也就是说,不再缺房子。在市场横盘状态下,并不是所有房子都能像过去一样,轻松就跑赢了通胀或者与GPD增速保持同步。

  如果一个连房子都租不出去的区域,或者租金远远低于周边楼盘的区域,很可能存在一定的问题,比如投资的下降、企业活跃度降低、人口的流出、消费的萎缩等等。假如租金收益率持续面临下降压力,也可能说明一种情况:房租涨幅正在接近承受极限,而且随着供应增加和其他一些原因,租房需求也在减少。

  来源:华商网

编辑:wangdc

 

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