上海写字楼市场空置率走高租金下跌,沿江商务区崛起?

来源:房讯网 时间:2020-07-29 点击次数:166次 作者:成都写字楼网

  上海写字楼正迎来新一轮的供应结构调整。

  根据高力国际的数据,即使在部分原计划今年入市的新项目推迟入市至2021年,2020年上海写字楼市场仍将新增近200万平方米的供应面积,其中,还包括陆家嘴总建筑面积约110万平方米的8幢商办楼宇。

  换句话说,如果按照总建筑面积达13.4万平方米的港汇中心双塔写字楼来计算,2020年上海将新增近30栋写字楼。

  充足的供应也给了企业更多的选择机会,租金水平、地段以及企业自身的定位都让现在上海写字楼市场出现了明显的变化,同时以前滩为代表的沿江区域崛起,也让上海的的写字楼市场呈现多点开花的态势。

  加大供应

  据界面楼市不完全统计,2020年上半年上海至少新增7个重点项目,包括核心商务区的静安宝华中心、新兴商务区的前滩东方广场二期、虹口的北外滩来福士广场(西塔)、世博滨江大厦·北座、陆家嘴滨江中心(H1楼)、盈凯文创广场和上海金融街中心一期。

  持续增加的供应量,让办公市场空置率不断升高。2020年第二季度,高力国际报告显示上海写字楼市场整体空置率19.1%;第一太平戴维斯则表示全市甲级写字楼平均空置率环比上升0.5个百分点至17.4%,其中,核心商务区平均空置率升至14.7%,为过去十年最高。

  事实上,上海的写字楼空置率走高持续已久,甲级写字楼尤甚。

  2011以来,上海的甲级写字楼空置率都在10%左右,这个数字在2017年Q3达到峰值,随后空置率一直维持在15%-20%之间。

图片来源:高力国际

  一方面是空置率的持续高位,另一方面则是租金的不断下滑。克而瑞监测数据显示,2020年第二季度,上海写字楼市场平均租金延续下跌态势,降至7.1 元/㎡/天,环比下降3.9%,连续第9个季度下跌。

  值得一提的是,从2018年Q2起,上海甲级写字楼租金走势就一直呈现下滑趋势。很大程度上,是因为国际环境和持续的金融领域去杠杆对上海的商务活动造成了部分影响,从而波及到办公市场的出租率。

  此次,疫情的出现加剧了这一点,继而造成租金的不断走低。

  当写字楼租赁市场步入租户市场,租户逐渐掌控议价权时,业主或多或少都会遭遇租金“价格战”。

  业主必须提供多种多样的策划来吸引租户,其中,就包括更具竞争力的租金、更长的免租期、灵活的租赁条款和定制化装修服务等。

  除此之外,新入市的写字楼往往都具备空间的交互、智慧型办公、甲级写字楼LEED认证等标准,以此来提升楼宇在市场上的竞争力。

  种种竞争之下,仲量联行数据显示,第二季度中央商务区的净吸收量为负2600平方米,非中央商务区的净吸纳量达8.6万平方米,其中前滩板块吸引了众多有控制成本和整合需求的租户。

  进驻与撤出

  受企业扩张需要、写字楼供需变化和租金影响,越来越多的企业选择搬离上海核心商务区。

  据戴德梁行数据显示,2020年一季度陆家嘴核心商圈的租金是11.2元/平·天,静安核心商圈的租金是11.7元/平·天,黄埔核心商圈的租金是9.2元/平·天,而前滩世博、虹口板块的租金分别为6.7、7.3元/平·天。

图片来源:戴德梁行

  不仅如此,在2020年第二季度的写字楼租金研究上,仲量联行得出了中央商务区的租金环比下跌2.6%,非中央商务区的租金环比下跌3.8%的结论。

  当然,这并不意味着租金是企业搬迁的唯一考量,但绝对是影响他们搬迁的重要因素之一。

  从外滩金融街的久事大厦搬迁至前滩的外企德科就是最典型的例子。据了解,德科是一家人力资源解决方案提供商,在新兴板块前滩世贸中心租赁了3300平方米办公空间。

  同样搬迁到前滩的还有特种化学品公司美国路博润。二季度,路博润从陆家嘴甲级办公楼永华大厦搬出,并在前滩世贸中心租赁2000平方米办公空间。

  不过,仔细研究发现,从市中心搬迁的企业虽也多为知名跨国企业总部,但和陆家嘴的金融属性、外滩的银行集聚效应关联度不高。反而,一些金融业的企业还在持续入驻市中心。

  例如,中信银行上海分行在外滩金融中心S1租赁7500平方米,甬兴证券在陆家嘴泰康保险大厦租赁5000平方米,长生人寿选择续租位于静安核心的恒基广场688。

  值得一提的是,在陆家嘴楼宇经济倍增发展促进大会上,盒马、腾讯旗下的上海纳原信息、高瓴资本旗下的高瓴股权投资等企业签约入驻陆家嘴商办楼宇。

  公开信息显示,今年上半年,陆家嘴金融城新增总部机构9家,其中新认定跨国公司总部5家、新引进总部机构4家;新增持牌类金融机构12家,新增国际资管企业5家,新增融资租赁和商业保理2家。

  “有进也有出,上海写字楼市场本来就是一个大的生态系统,一直在循环更新。”高力国际华东区办公楼服务执行董事吴群表示。

  为什么是前滩?

  性价比高、楼龄小、楼宇智能、细分行业中的集聚效应、地理位置的相对优越,都是企业选择进驻前滩的原因。

  前滩,被称为“陆家嘴2.0版本”和“上海城市3.0版本”,吸引了众多企业总部的入驻,其中,有外溢金融类客户,也有较为传统的生产制造、现代服务业、物流贸易等,新进的商务人口的导入带动区域内租赁需求的增长。

  据界面楼市不完全统计,2020年上半年,汽车金融科技服务平台灿谷、科技企业西门子中国、半导体跨国公司德州仪器、基石药业、法国水务巨头威立雅纷纷进驻前滩。此前,西部证券已租赁上海晶耀商务广场3号楼用作上海总部及子公司办公。

  值得一提的是,在灿谷进驻之前,前滩就已经集聚了捷豹路虎中国区总部、上海蔚来汽车、自动识别行业和AUTO-ID第三大供应商得利捷等汽车相关总部企业。

  而在去年年底,德国医药、高性能材料巨头默克和美国医疗技术公司BD也相继入驻前滩。

  “大家普遍比较认可前滩区域目前的定位以及未来的发展,包括行业聚集效应、区位交通、商业及生活配套等。”即将进驻前滩的企业代表向界面楼市表示,“其次,比较现实的考虑要素是目前前滩区域给到租户,特别是大面积租户的整体商务条件相对还是比较优厚的,租户比较适合在这个市场价格低位期进入该区域。”

  租户适合进入的地方不仅只有前滩。“事实上,上海经济发展至今,沿江发展一直是城市主线,而同样位于黄浦江畔的前滩、徐汇滨江以及北外滩区域可能是上海写字楼发展潜力的前三甲。”吴群说道。

  据悉,京东在北外滩星港国际中心东塔租赁8400平方米,Geework 共享办公、奕桥共享空间也纷纷入驻北外滩来福士。

  而腾讯、阿里、网易、华为鲲鹏、小米等互联网行业则选择了位于徐汇滨江的“西岸智慧谷”。

  58安居客房产研究院分院院长张波表示,由于办公人数的增加,前滩等包括商场在内的商业营业物业的人气已经出现明显提升。总体来看,入驻企业增加会渐进式,并随着商业物业的进一步完善,以及人群不断入驻,未来商业氛围不断得到提升。

  来源:界面地产观察

编辑:wangdc

 

上一篇: 疫情下,广州新增仓储物业供应规模远超商场写字楼

下一篇: 房地产市场回暖西部领跑 下半年市场上行空间犹存