以下为活动现场直播实录：
主题：新商办50人论坛走进城市辐中心活动
时间：2020年8月13日
地点：北京国际财富中心会议室
刘凯：我们论坛马上开始，我们新商办50人论坛走进城市副中心的活动，今天正式开始。首先感谢今天到场的所有嘉宾，所有的会员，我们对所有嘉宾跟会员表示热烈的欢迎和衷心的感谢。
我们知道今年以来，在疫情不断肆虐的严峻形势当中，通州区商办市场有亮点，也有热点。比如说二季度我们京杭广场（音）股权的合作，还有多家银行进驻北京副中心，大宗交易市场也再度重启，一方面有机构统计数据显示，我们上半年大宗交易是310亿，还有说270亿，总之市场传出回暖的信号。通州表现比较抢眼，比如说三峡签约通州城大（音）广场的项目，但是我们同时应该看到，另一方面由于短期供应量大幅增加，同时在疫情反复背景下，通州市场区划也承受一定的压力，所以今天请来了通州区政府服务投资党委书记杨东风杨局，还有两大行高官刘兵总经理还有陆明董事从政府层面还有市场层面讲一讲包括大宗交易，包括通州区投资方面招商引资方面的政策。
首先介绍一下今天到场的嘉宾：
杨东风 通州区投资促进服务中心党组书记
刘 兵 戴德梁行中国资本市场副董事总经理
陆 明 高力国际华北区研究部董事
王浩骅 著名建筑风水专家
冯国亮 仁居智库创始人
杜山川 通州旅游协会秘书长
王采瑢 优势集群（北京）科技有限公司董事长
温 亮 北京国际财富中心董事长助理
高 亮 金融街北京置业有限公司副总经理
吕丽华 金地商置北京公司副总经理
张 南 电子城集团副总裁
张 毅 隆徽健康产业发展有限公司董事长
孙伟元 鸿坤产业集团副总裁
肖 博 北京金隅文化科技发展有限公司副总经理
庄 捷 北京兰格加置业有限公司华 常务副总经理
汪志生 中信和业（中国尊）设备运维部总经理
常务理事：（排名不分先后）
杨 木 北京国际财富中心项目负责人
侯智猛 金地商置华北区域商办营销总监
冯耀鲁 蓝光文商旅集团北京海悦城招商总监
李子峰 远洋集团 远新项目运营负责人
胡宜宾 远洋国际中心二期租赁运营总监
熊昊诚 北京荷花明城实业有限公司 总经理
云 虹 天润资产运营管理有限公司北京IFC项目总经理
程再德 北京保利通州项目总负责人
王 田 北京保利商办平台负责人
杨 苏 北京富力中心商业运营中心经理
袁溪阳 阳光保险集团不动产建设与运营中心总监
汪 幸 万科通州项目负责人
沙莉娜 万科商办资产大客户经理
孙 颖 金茂北京产城公司产业招商部总监
刘颖军 复地北京公司营销总经理
冯全幸 金泰集团租赁公司经营管理部经理
徐 丹 荷华明城大厦招商副总经理
解成勇 隆达智汇PARK 招商运营总经理
刘永亮 隆达智汇PARK 招商运营副总经理
安薇薇 中关村软件园产业服务部经理
藏洪芳 金尚管理有限公司经理
邵晓红 北京国能国源能源科技有限公司董事长
祝汉奇 河北建投英基房地产开发有限公司运营总监
张振臣 大厂工业园建设投资开发有限公司招商总监
王金爽 北京壹号总部营销总监
曹继辉 新潞运河文创园副总经理
我是主持人刘凯。感谢今天到场的所有嘉宾，刚才也介绍了一下今天论坛的背景，我想首先到了通州，还是要请政府领导，通州区投资促进服务中心党组书记杨东风杨局先讲几句，大家欢迎。
杨东风：我们通州区欢迎各位领导、各位专家、各位企业家和各位高士能够走到运河的源头，我们所在的地方应该说从金元明清就是为全国所瞩目的地方。我们所在的这个地方，在金元明清，尤其在元明清时期，我们这是中国最大的航运中心，当时没有上海，也没有各大港口，我们这是最大的港口，我们这是京杭大运河漕运文化的北起点，也是从京杭大运河从浙江、钱塘江一直到咱们这的重点，所有的保证中央政府和京城物资发放，我们这是集散地。应该说大家来到这以后，也给我们通州区的产业，特别是写字楼的产业增添了活力。一会儿我们也听听各位专家、各位企业家、各位高士的高度。我也代表我们赵区长欢迎大家到我们通州区来。
我们北京城市副中心座落在通州，我们通州是906平方公里，有155平方作为北京城市副中心的建设的功能区，北京城市副中心规划到2035年，北京城市副中心是155，扩大一点通州区是906平方米，再加上北三县，大体上是2200平方左右，大体和雄安、天津滨海新区相当。
我们这块地方，为什么大家讨论写字楼的发展，到我们通州我认为选对了地方，应该说我们这自古至今就富，这是有财点的地方，可以跟大家举例，我们通州人从金元明清开始，这里的居民就开始租房，直到现在。通州的老百姓应该说租房的很多很多，那个时候的漕运文化十万漕工从南方来，每天有十万漕工在这条京杭大运河上，到通州得住这，很多的投资人，很多的商家到了通州，就有一个住处。所以最早我们在明清时期，在我们附近就有18家洛河点（音），你们坐车来，一定会到我们赓庄桥，那时候18家洛河点，按今天来说就是当时的写字楼，应该说我们汇聚了十万漕工到通州来，在这经商做买卖。保证中央政府和京城的正常运转。也就是我们从金元明清开始就是为中央政府服务，就是中央政府的城市副中心。这是我们作为老通州人一直是这样认为的。
我们通州人应该说这么多年来，凡是到我们通州来，因为大家还没有买房资格，就到我们这来租房，企业到我们这来租地方，租写字楼，目前通州的产业正在打开，正在如火如荼的展开。一会儿我也介绍一下我们这些产业，我们所在地，咱们各位先生、各位女士来到值得骄傲的是什么？我们这是世界唯一的五条河流在这汇聚，世界上在一平方公里之内，有五条运河，哪五条，京杭大运河、通惠河，那时候嘉靖皇帝也是很支持的，温榆河，我们这温榆河直接居庸关过来，还有小中河（音），顺义以前所有工业园区水的开放都排在小公河里流到我们运河里，还有一条叫做运潮减河就是保证大运河的水如果出现洪水怎么办，就给它修峰，就流上潮白河，为什么叫运潮减河，就是运河和潮白河消减洪峰流量的河，世界上很少有这样的地理景观。所以我们通州应该说在这方面得天独厚，一般人你的历史，金元明清这么长的历史，甚至在辽代，我们就运河挖到通州，不是挖到北关，是挖到张家观，挖到台湖镇（音），最近我们通州区有一个辽金的博物馆诞生，都是国宝级文物。最近很多的报刊、今日头条都纷纷在办到。
应该说这个地方曾经富过，只不过1901年的时候从天津到北京修了一条铁路，粮食运输、建材运输就通过火车来了，漕运就慢慢衰落了。这十万漕工就转行了，转到上海当了产业的工人，上海青帮的兴起就是因为这十万漕工。当时各派势力包括我党也动员他们参加革命，这就是我们通州区大的历史。
我们这还有条路，叫北榆旧线（音），我们这条金隅旧线（音）直接通山海关，京就是北京，榆就是山海关，男篮幸得有一个山一程水一程，榆就是山海关。通州的历史从河上很通，从道上也很通，应该说我们通州曾经富，但是到了1901年漕运文化没了，给皇家的漕运没了以后，我们后来资本主义萌芽起来了，1901到1937年，当然到了1937年，日本帝国主义侵略咱们，芦沟桥事变发生以后，日本人炸了北四营，现在还是我们的文保单位，炸了那之后，经常检查这些商船是不是运送抗日物资，把商运打下去了，1928年我们为什么对国民党有意见，1928年国民党把通州变成了通县，我们通州的名字起的很早，当时是金问完颜亮起的，1151年当时的金主完颜亮起名字叫通州，一直用到现在。所以在1928年不叫州了，我们当时管了很多天津的区域，河北的区域，我们这管了很多地方，清代顺天府28个州除了大兴跟宛平，到我们这的贡院考贡生，钱袋从我们通州考出去多少个进士，一共迈出了150几名进士，明代倒数第二个状元就是通州人，应该说以前这就是一个非常繁华的地方。但是通过铁路的建成，日本鬼子侵略中国，我们这地位反而下降了。应该说沉寂了好长时间，建国以后，我们这也被规划成远郊区县，首先规划就限制住了，远郊区县，就是搞农业，从事玉米、小麦的种植，应该说那能种多少个。所以我们通州一直在谋划，一代一代通州领导都在谋发展，历史也给我们这机遇。
2016年5月27日，中共中央政治局明确通州作为北京城市副中心承载地，提升了我们的水平，我们通州区的规划从一个地级市的规划，经过中共中央局批准，在我党历史上没有过，党的历史上一个党中央批一个地级市的规划，这是不存在的。可见北京城市副中心在党中央和国务院心中的地位有多高。
应该说现在给了我们很好的发展机遇，我们首先建了一个运河商务区，我们这个在运河商务区里一小部分。我们运河商务区规划面积是20.38平方公里，我们现在先期启动了三平方，这就是我们整个运河商务区，就是中间黄的这块是运河商务区。
我们的运河商务区现在招商引资进展很快，给大家看一下，整个黄框是运河商务区，蓝圈里面是城市副中心交通枢纽带，我们这个交通枢纽应该排在目前说是亚洲最大的，但是也没跟欧美比比，也不知道他们还有没有比我们大的，我们是地上地下，将来每年流量跟北京国际机场出入口的流量是一样的，一个亿，每年一个亿的人口流量，现在是地上地下。
红框这块是北京市委市政府所在地，目前中央政治局委员，北京市委书记蔡奇同志，还有市政府领导，还有市委市政府干部，还有各委办局一期一万多人已经到这来办公。应该说他们的到来也是给我们通州区增添了新的力量，都是人才，对我们通州的帮助也是非常大的。
这个是运河商务区的16个项，刚才有保利的老总在，我们这有京杭广场，主要以写字楼为主，应该说我们这的写字楼，现在是不到700万平米的建设，我们这16个项目除去彩虹之门没有动工，其他的项目都已经动工了。这是我们的富华水乡区，还有北区，我除了给富华做做广告，也得给世茂集团做做广告，就在北区。我是投资促进局的负责人，我和王采瑢同志城市会客厅就搬在富华水乡区，这个建设非常快，当然有疫情影响了我们的发展，但是我们现在速度非常快，复工复产发展速度非常快。我们因为这20多平方个公里是我们北京城未来最大的CBD，最大的商务中心。
应该说得给我们通州时间，明年上半年我们环球影城要开，这个运河商务区的南侧大约不到2公里，我们有一个世界最大人民广场，城市绿心，11.2平方公里，比美国的黄石公园要大。我们今年9月份就要开园，迎接游人。目前每一天大约也得有15万，最多得到20多万老市区的居民，以前我们都说通州上朝阳就是上北京了，我们通州人很不自信，你不就是北京人，现在我们也自信点了，我们说去哪，去海淀还是去朝阳，就不说上北京了，我们这就是未来新的北京城，我们对这个很自信，11.2平方公里的城市绿心，也欢迎大家明年环球影城的开业，今年咱们城市绿心迎接游人的时候环境大家来，目前每到周六周日，咱们老城区的居民都是携妻带子到我们大运河万亩森林公园里游，来的人很多，车辆很多，我们这么大公园也不收费，通州区绿化搞的非常好。我们大的公园很多，今年将申请中国北方第一个平原森林城市，淮河以北、秦岭以北还没有，通州将成为第一个。应该说也是非常伟大的一件事情。
我们这有一个运河壹号，现在正在建设，就在我们这个项目的南侧，大家将来也可以关注一下，我们这个运河壹号是由六栋楼组成，这六栋高楼从远处看上行驶在京杭大运河上一艘轮船，非常美，设计的非常漂亮。包括上海复地的项目，现在工行、建行、农行都已经买了，成大广场，河景泰富（音）的项目，我们也有很多企业入驻，其中我们三峡集团十几个企业在那买了办公楼，都已经交割完毕，几十个亿的投资，如果没记错应该是63个亿。
包括富力项目，旁边就是地铁，我们的新光大项目，我们人力资源产业园项目，维度这个是通州区国五条，专门招人力资源类的项目，咱们哪位企业家，哪位领导，哪位高士给我们引进，一会儿再说政策。包括绿地复地的联合体，我们现在能有居住住宅的，是这一块，珠江阙是一块，将来是北京城富人居住的地方，最大的面积，这是商品房，面积都很小，剩下都是写字楼。我们这是最大的面积600平米，如果哪位高士愿意买可以早点咨询。
整个16个项目，包括新光大项，比如光大特斯联（音）这个项目，50个亿的是缴注册资本到了通州，应该说现在准备到我们这来投资的，总量在3000多亿，我们今年基础设施建设投资连续几年在北京市排第一名。我们认为北京城市副中心和上海浦东、深圳浅海和雄安四大板块能够互相比一比。我们也有决心，尤其是运河商务区，我们很多项目，包括富力集团的项目，他们已经率先提出来，我们这要打包一条运河观景，前几天河景泰富（47：38）也不能跟上海黄埔江比，咱们大家可以比一比，我们现在谁也很清，我们投入的绿色资金量很大，我们投入改善水质的投资量也很大，这就重点说一下运河商务区的十几个项目。
目前我们运河商务区16个开发项目，674万平方米，地上468万，地下综合管廊，这16个项目地下综合管廊目前在中国是首屈一指的，地下的综合管廊，大家如果有机会，可以将来组织组织，王采瑢将来咱们跟商务区的负责人可以沟通一下，请大家参观一下，光研讨不实际看一看，不知道这的先进。我们这整个三公里没有一个垃圾桶，没挂一个空调，整个设备统统在地下，都是综合管廊，把垃圾怎么整理怎么调，而且地下16个项目是相通的，我们真是按照习近平总书记提出的千年城市建设，我们通州本身就是千年城市，这个城市是千年的，再往前我们建筑史有2200年。
目前运河商务区总计175栋楼，商业楼61栋，办公楼76栋，公寓楼信九5栋，住宅3栋，高度超过100米41栋，超过200的5栋，因为通州区地处北京国际机场航线，所以不让我们建的像上海那么高的楼，规划面积就是200多米就差不多了，不能建500多、600多的特别高的高楼大厦。所以我们目前四个项目全部峻工，有京杭广场，那的住宅全卖完了，绿地、运河国际商务中心，这个是我们所有的，还有保利。
六个项目部分竣工，一个是侨商总部基地，刚才杨木总我们这是副市长硬给正式命名自，我们这叫国际财富管理中心，以后我们这吸引各家银行、金融机构、绿色金融、科技金融到这来。富力、复地、新光大中心、富华水乡区，我们这是南区、北区、世茂集团正要动工，要建设富华水乡区的北区，我看了很多总部办公的地方，我特别欣赏就是我们在京杭大运河的源头，这有别墅式独栋的办公，特别美，尤其是春天刚来的时候，您站在高处往河两岸一望，效果非常好。而且我们通州区是一个历史文化名城，在咱们这很近的地方，有一个北周时期就建好的燃灯佛舍利塔（音），燃灯佛（音）就是释迦牟尼佛的老师，就是预言释迦牟尼能成为佛的老师，后来到辽代又（52：35）那个时候从辽到金到元，包括清朝也有这方面的，尤其是辽国、金国他们有是狩猎民自，马上民族，他们有春大博文化夏大博文化、秋（53：09）就在我们通州，在…那是世界上唯一以人民命名的一条河流，小太河（音）博物馆。
最后一个就是富润万嘉。
目前我们引进的企业也有很多，三峡集团的16家，二级、三级的，北京银行副中心分行、工行银行、建设银行、邮储、中银投资、副中心投资、北投融资担保、海量、华夏银行副中心分行、北京绿色交易所、中美绿色基金管理有限公司、北京绿色金融与可持续发展研究院等一批项目已经进入我们这，应该说我们通州目前北京远郊区县时间太长，1928年给我们踩到县里，然后一直到1997年才由县变成区，通州区缓上来还有好长时间。所以我们和纽约、上海、东京比，可能还有距离，但是给我们时间，我们的后劲很足，我们未来的期望值很大。
我们作为老通州人，我深深知道这一点，投资通州，当初富华集团的陈丽华（音）同志，决定投资我们这的时候，没人来，香港一家著名的企业，我现在没法是谁，当时我们让他拿这个项目，每平米不到一万块钱，怎么劝他都不来。结果富华集团的陈丽华（音）董事长毅然决然跟我们去了，当时签约了，结果您看，您说这值多少钱。我们以前还有一块地方，荷兰一家特别有名的企业，我们跟他谈了多少轮，说什么都不来，就是不来。等北京城市副中心全部到位的时候，他找到了我和当时我们现在的局长，当时的副局长吴同志，就问我，说北京城市副中心建设为什么不让我们参与，当时我备课备的稍微足一点，我说当初我们有一块地给您，动员了您那么长时间，您就是不要，有这么回事吗。他说有，他说我们来北京十年，通州这个项目没拿下来是我们最大的失败，您知道那块地是哪那，我们现在行政办公区里头，怎么动员都不来，当时价格还没有这的价格贵。所以我们认为现在，我问了问大约在四万、五万，大约在这个区间，目前写字楼的价格，租金也没上的特别高，因为还没到那天，到那天的是我们这是北京市委市政府的所在地，我们和上海市委市政府有区别吗？上海市委市政府所在地的周边，写字楼什么价格？租金什么价格？我们能是那的几分一吗？我们相信我们通州区的人们有这个志气，谢谢大家。
主持人刘凯：感谢杨局，讲的非常引人入胜，16个项目我们运河的外滩700多平米，给我印象比较深是将近700万平米，还是非常大的体量，我们杨局也提到，目前所在的项目，北京国际财富中心，也是我们这次论坛的赞助方，也是我们的合作方。
接下来有请北京国际财富中心项目负责人杨木给我们致辞。
杨木：致辞就谈不上，特别是刚才杨书记一番专家式的讲解，我作为项目的负责人，虽然我也准备了很多资料，但是我觉得跟杨局比还是差了一些。所以我借着杨局刚才讲到我们旁边这个燃灯佛（音）舍利塔，我们讲一支诗叫一支塔润通州，这个塔过去是一个灯塔的作用，漕运看到这个灯塔就到通州了，然后可以卸船，通过艳阳楼，把货物通过海关的作用再专回到通惠河进北京城（00：10），我们可以讲是不计成本，我们的项目首先是整个核心区里面密度最低的项目，0.56的容积率，第二我们全部都是独立产品，第三我们用到外立面是黑洞石，一平方有三好四百块，大量的砖也采用异形，是拼接的，工艺很复杂。让我想起来前一段时间万科的创始人王石先生来这里参访的时候，看到外立面说，这个外立面我们万科绝对不会做，因为从经济利益上来讲，太贵了，尽管有那这那样好的项目，我们只有在园林里面看到，而我们是成片的在用。一会儿大家参观我们这个项目，我们延续这块地的文脉做了很多工作。其中有一点，我们过去佛教文化里面很多的有些佛龛，佛龛的形状是什么样，这个悬念留给大家，看项目的时候可以发现一下。
再一个我们请了最著名的设计师张先生来做执笔和规划设计，我们现在所在的一号楼就是富华北京国际财富中心会议中心，这也是我们现在通州唯一一个投入商业运营的会议中心，1700平，我们楼下有接待大厅，有600人的大会议室，楼上有十几间会议餐饮包间，接待标准和配套水平是非常高的。我们作为一个商办型产品，我们是低密度，我们配套是平面化，可能是一个超高层，就是下面是商场，中间是酒店，再往上是办公，是垂直的配套，我们是平面的配套。而且我们也配合刚才讲的地下管廊，我们整个地下也是通联的，每一栋楼都可以到。所以我们这个项目应该说在整个通州最重要的文脉上，我们没有辜负它的历史传承，我们在建筑、设计、施工、用料上都做到了不辱使命。同时我们在屋顶上也采用中国传统建筑最高的规制，无垫制（音）的屋顶，过去都是宫殿使用的，所以我们这个楼的建造水平，包括立意应该是不辜负千年大计。
接下来我更多是能够听到各位专家对我们项目以及对整个通州发展的高见，我来学习学习。同时希望大家能够在这里有一段比较愉快的时光，谢谢大家。
刘凯：感谢杨木总，刚刚我们杨局说了一下远方，杨木总说了诗，我还说一下现实的，根据议程还是要讲一讲写字楼分会最近做的一些工作，也跟大家做一个简单的汇报，时间比较短，控制在五分钟之内。
一个是在我们开始的时候，我们也谈到关于大宗交易，尤其是待会儿要有请戴德梁行的刘兵总给大家做演讲，关于大宗交易的市场，针对大宗交易这一块，我们在去年6月份，我们全联房地产商会成立了一个大宗交易平台，我们想法是集合全国工商联直属各个板块的商会，各个行业的商会，把大家集中起来，跟我们房地产企业会员，我们手里面有很多商办的项目，无论是在北京还是在全国，我们想有一个买方跟卖方的对接。同时我们也跟各个行业的协会，比如钢铁协会、能源协会，也在打通渠道。我们希望把我们会员的项目，尤其是商办项目这一块能够跟工商联的系统，还有我们国家商会协会的系统做一个对接，做一个打通。
我们从去年开始，一直在做一个工作，就是不停在跟他们做一些对接的活动，有一对一的，有一对多的，同时也有多对多的，不停的对接会。这是我们选址通的宗旨或者模式。目前我们跟万科、金地、远洋的一些项目都有一些签约，有一些合作。我们正在做这方面的工作，也希望下一步能够得到我们在座各位会员、各位同事们的支持，能够跟我们一起来做大宗交易方面的工作，为我们会员去库存，也为我们各个行业解决购买写字楼，提升大宗这块的痛点。这是我们的想法。这是有关于选址通大宗交易平台的。
第二想跟大家汇报一下我们9月11日，第16届中国商业地产投资专业展览会的基本情况。我们这个展览会是从2009年开始一直在做，每年在6月份，因为今年疫情推迟在9月份，我们每年有70个项目，有租有售，有写字楼、有产业园区，在座很多项目也都参加过。尤其是今年，我们经过疫情之后，我们认为可能现在更需要这样一个展会的平台，大家有一个对接的平台。当然今年还有一个特殊情况，因为疫情，可能在我们请的观众人数方面会有限制。但是我们希望通过展会能够向这个行业，能够向外界传达我们对这个市场的看法，也希望能够提振行业的信心。这是我们9月11日，还是在富力万力酒店，我们想邀请70多家项目，还有1000多个行业人员，还有1000多家企业、商协会的观众，这是第16届展览会的情况。
我简单介绍到这里，我们大家面前都有资料，大家也可以去看一看。另外我们也希望大家能够踊跃的参加，支持我们商会的工作，支持我们成都写字楼网的工作，先表示感谢。我就汇报到这里，我们商会这块的工作。
接下来几次提到大宗交易市场这一块，大宗交易市场到底是怎么样，下面有请戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵先生为我们做主题演讲，欢迎。
刘兵：先把这个图放出来，谢谢刘凯总，也谢谢杨书记一直支持我们戴德梁行的工作，放在那我就先说一下，我们戴德梁行从2013、2014年开始在通州这边拓展业务，最开始我们服务环球影城整体规划和策划，后来我们发现通州这边整体规划特别好，从2014、2015年我们那时候还是杨局长，现在是书记，那时候就说在区域里面能做点什么事。随着这四五年时间，戴德梁行在通州在区里面给我们支持力度非常大，我们做了一些招商引资的工作，做了一些商业规划的工作。
今天先讲大宗交易的市场情况，我们也是刚开了2020年上半年的半年会，就把这里面的数据给大家分享一下。
我们列举了五年时间段来看，2018年全国大宗交易最高峰一天，3000多亿，这个数字对比住宅市场是很小的，但是这个代表机构投资人和资用企业对商办物业的风向标。2019年基本保持持平有小幅下降，今年上半年884个亿，全国统计下来比2019年环比下半年降了30%。二季度比一季度降了34%。这个说明一个很大的问题，今年疫情对整个交易的速度拉慢了很多。去年上半年和今年上半年的数字比，还是OK的。我们说尤其是北京市场，等会儿会讲到。
但是整个今年上半年比去年下半年的数字差距很大，到目前为止，我们觉得全国三季度的交易额度肯定还会下降，所以这个是比较紧张的一点，当然也不都是负面的东西，还是有正面的信息，等一下会跟大家讲。
我本人之前也在全联酒店商会里面做过兼职，跟商场王东平（音）主任也有一些沟通，但是我觉得在写字楼领域应该是更跟在座各位有更多交流，整个大宗交易的市场里面，我们看不管是2019年还是2020年，写字楼办公研发的交易标的占了50%以上，今年是63%。我们说综合体，其实里面至少有一半的面积还是写字楼办公。所以我们大宗交易行业还是说市场，是以办公、研发为主的，也契合了今天的主题是讲通州的商办。
我觉得外资一直是一个大宗交易的风向标，我们总觉得境外的钱便宜，外国人比较聪明，市场比较成熟，股票市场经济有北上资金，讲的是外投投资中国股票，那个数现在很多券商说那个数有假的，为了带动国内市场跟随了投资人的态度，很多大陆的钱出去了，借着外国的壳投到中国。但是房地产领域，我们看到大宗交易里面的外资是真真实实的，这里面最牛的一点，我平时在北京，主管北京的市场，北京这是历史上有史以来第一次吸引了超过上海的外资投资，上海是107个亿，北京是108个亿，占了一个便宜，其实北京就有三个大宗交易，其中有一个…单体量有80、90个亿（14：48）。
为什么说这个情况现在有所好转，也不算有所好转，市场这些机构的人，把关注度放在北京了，上海那个市场，一直是占中国半壁江山，但是上海市场整体的供应量太大了。上海未来几年的年平均供应量要是北京未来几年年平均供应量的一倍以上，过往前几年那个供应量数据也很大，所以上海的租金比北京的租金低，上海最好的写字楼平均租金是北京乙级写字楼的标准，具体的数咱都有。所以上海那个市场很多机构投资人不敢投了，那怎么办？来北京，北京有一个问题，北京可以交易的楼特别少，楼都在国企、央企，大的金融机构设里，政府不卖，所以可流动的楼比较少。
广深是另外两个特殊市场，广州这个市场整体存量特别小，大家这两年都在讲写字楼供应量大，空置率高，讲北京、上海，尤其上海为主，广州的空置率一直是6%、7%，未来新增供应量没有。那个市场是以外贸为主导，机构投资人很少进得去。所以你看我们说四大一线城市广州没排上，广州和深圳放一起了，深圳那个市场供应量很大，我之前在广州工作过，（16：40）那个价格可以卖到十万、十一万，大宗交易大家都是算投资回报的，那个市场几乎就是不存在的一个大宗投资市场，就是比较小的地方。但是有很强TMT行业，就是腾讯，前几天我们自己内部同事讲的非洲手机之王，在中国原来做PP机的，现在改去做手机。
所以我们大宗交易主要看这四个市场，每个市场各有不同，北京还算是这个市场里相对来说比较幸福的一个所在工作的市场。
给大家讲一个资本化率，其实是我们过往一直讲的，但是今年上半年疫情期间，我们戴德梁行的资本市场过去跟钱靠的比较部门，还有研究部，还有股价部、写字楼部，几个部门联合把这个数字重新捋了一遍，为什么把这个数字给出来，资本化率的概念是机构投资人对要收购的物业明年正常运营之后要达到的一个回报率，这个跟过往的交易，跟今天已经交易的项目没关系，讲的是一个未来的预期。2018年交易历史最高峰我们看到资本化率是最低的，市场最好的时候，资本化率是最低的，市场差的时候资本化率要高，所以全世界流动性最好的城市，伦敦、纽约的资本化率低，举一个最极端的例子，中国的住宅，大家都说回报率租售比只有1%点几，今年买了明年也不会预期有3%的回报率。所以我们可以看到北京不管核心商圈还是非核心商圈，上海的资本商圈还是非核心商圈，资本化率比去年都有一个上升，说实话这个预期是不好的，但是反过来又说为什么市场还在活跃有这么多交易，尤其是在外资进中国，包括我们最近这几天，上两个星期有一个新闻是黄光裕的优秀城（音）卖给了外资（19：24）美国印的钱太多了，这些投资机构投资经理还都在工作，他只能买证券、买股票和房地产，分散投资有一小部分落在北京，落在中国，这个数字就很大了。
所以我们看这个市场怎么走，……现在看是偏谨慎。
简单说一下北京的情况，我们到6月份是240多个亿，有几个大的交易放到7月份里面，刚才也讲了是有300多亿。我们看环比上半年比去年下半年降了50%，但是同比跟去年是基本持平，没有特别差。主要也是因为有一个大的LG的交易。交易宗数比去年上半年还有点上升，去年上半年录了11、12单，今年上半年录了14单，外资买家108亿，算是一个质的飞跃，先是量的飞跃，再是质的飞跃。自用也在强调（20：59）林林总总，各种各样的自用麦加都有。这个是过往的时候，北京占了20%、30%几都很正常，上海今年因为外资机构少了，所以上海自由买家也出来了，这是北京小半年的总结趋势。
这个我挺想跟大家分享一下，我在做半年报的时候，保证对外新闻发布会第一个放的就是通州仍然是热点区域，一个是刚才讲在通州这边确实花了很多功夫，跟在座的各个项目都有接触。去年我们是完成了（21：53）引入了爱琴海，股权的引入也是我们戴德梁行来做的财务顾问，所以整个区域我们觉得像杨书记讲的是一个生财，能够给我们带来很多机会的地方。
这个点我们在跟很多国际上的客户，跟外国人讲的时候他们不太了解，还是觉得通州什么情况，怎么回事，我们一直在对外做宣传。
法拍是北京今年，从去年开始一个很典型的情况，我们放的图是东四环的中弘大厦（22：42）真的出来了，国王的时候讲的比较多，从去年开始真的出来了。这里面除了咱们中国本地的机构之外，还有一些真的拿到了外资投资人的钱，外资身份来收购（23：04）我们自己感觉前几年资产涨的特别快，所以我的债务经常会被资产峰值覆盖。这两年租赁市场比较平稳，资产的价值相对来说比较平稳的时候，其实资不抵债的情况就会越来越明显，导致债权人在等着资产增值不太现实，还不如法拍了。
中资和外资联合，这个是在7月初的时候对外讲的，那时候也是知道市场在图的交易，大宗交易周期比较长，半年算快的，一年半算正常的，当时知道不管LG的中粮和GMC（音）的合作，还是刚才说国美的项目，也是有中国国内团队和境外的团队一起合作进行操盘，这个在北京市场很多再继续推动的项目，是很流行的一个组合。为什么呢？很简单，就是北京的项目少，北京的项目交易起来难，很多项目都是私人老板持有的，原本的业主在持有过程当中管理也不是很正规，纯的外资资金很难进到这个项目深入了解、改造、运营，所以中资和外资联手，估计今年下半年，包括我们自己在做的，包括这个市场在做的项目，至少能有两个曝出来。
写字楼的价格，目前我们看是比较稳定的，租赁市场的压力还是不小，不管是空置率，还是我们自己公司内部的主管会，从看房量还有租赁活跃度，北京经历两次疫情，加一个两会，所有企业出不来，外地人也进不来，租金的压力非常大，还有一个供应量，北京尽管供应量比上海少，但是这个供应量也挺吓人，超过过往历史上的供应量，而且现在北京供应量也是四处开花，这些供应量都分散了很多的市场需求。
这个是我们一直以来对外宣传，通州怎么回事，先跟人讲的时候就条一条长安街，三个CBD，这个字写的比较土，我在给我的香港老板和同事们讲，他一直在问我，刘兵为什么一直把通州放这么重，尤其四五年之前，这两年也交了一下答卷。我们办公是在国贸，我们也经常去金融街跟各大金融机构开会。通州我们也经常过来，我给我香港同事解释的时候，他们都不理解，但是我做了一个事，你在嘉里中心导航，开车去金融中心多长时间，开车到通州多长时间，这两个时间一对比，来通州比去金融街还快，因为商办时间这边交通不堵，无论通州从地理位置还是从未来发展，是政府的关注度，基础设施投资，刚才杨书记讲了很多，这个是从第一天开始就能想到的，因为我们看全国、全世界各CBD没有一个地方能够吸引到国家政府层面这么大的干住。所以我们是看好通州，一如既往看好通州，也希望在通州这个市场上跟大家有更多的合作，谢谢大家。
刘凯：非常感谢刘兵总，关于大宗交易的演讲，刘兵总特别看好我们通州的市场，我们现在接下来有一个小环节，我们全联房地产商会写字楼分会通过上报全联房地产商会，通过我们写字楼分会的办公会的批准，有一个小仪式，聘请刘兵总作为我们全联房地产的常务理事，有请副会长张毅。
我们接下来有请高力国际华北区研究部董事陆明总给我们讲写字楼市场，尤其是通州的写字楼市场。
陆明：非常感谢刘凯邀请，刚才杨局给我普及了一下通州的历史，我作为北京人来讲，这块历史我是空白的。我也有所感受，您所讲的漕运这个事情，通州在目前这个阶段缺乏的就是当年的漕运的精神，这个漕运精神背后就是产业聚集效应十万漕工在这里还愁什么需求，这些人在这里通州区域发展就起来了，这个阶段后续发展，我们希望看到是通州在这个区域内把自身的产业需求，产业聚集调动起来，这个区域未来发展就会越来越好。
我这部分大概就分了两部分，第一部分给大家简单介绍一下整个北京写字楼市场的发展情况，后面我们分享一些收集到通州的相关信息，这些信息有诸位在座项目的信息，如果有不对的，大家到时候可以给我们指出来。
整个目前在我们数据统计里面，还没有把通州作为一个写字楼市场，现阶段我们把整个北京的写字楼市场分为这八个区域，市中心金融街、东城、CBD、燕莎、北京中关村、酒仙桥、（30：37）在左上角有一个相关数据，整个甲级写字楼，包括超甲的写字楼，我们在北京一共在950万到960万的体量，乙级写字楼是850万左右，这里还没有放北京周边的中关村再往西北的上地，北清路，以及我们东南部的亦庄，丰台科技园，这些都没有放。再加上这些产业园区，我们算过应该有1500万到1600万的体量，总的加在一起在3300万到3400万办公业态的体量。服务人群应该是服务全北京400万人，这些人在这样的体量办公。
如果我们回看整个今年北京写字楼市场的发展，我们遇到了和其他行业一样的困境，就是疫情。疫情对于写字楼市场的发展其实在于，我这里讲的是租赁，不是刘兵讲的大宗交易，虽然有相同，有些不同的地方在于租赁频率更高，整个租赁市场在一季度最受影响的时候是大家不能见面，当你不能见面的时候，何谈写字楼租赁。所以我们看到这里面会有一个负值，向下负的81000，这个代表很多企业租约到期了，有可能谈续租，有可能搬迁，这些东西都做不了，有的直接搬到乙级写字楼，可能破产了，导致这样面积空出来，也有可能搬到产业园区。
在整个疫情防控非常有效的二季度的时候，我们看到整个市场吸纳量有一个快速恢复，（32：43）一些新入市的楼把自用去掉，把提前预租去掉…这个负值代表什么，就代表北京写字楼市场的需求还是有，但是需求释放的速度没有那么快。我们需求依然是非常弱的。
这个图我们给出了北京写字楼近几年的租金和空置的情况，在2018年二季度，整个市场到达一个405块钱的高峰。从那个时候开始，整个市场进入租金高位盘整态势，在这个态势情况下，最核心的原因就是北京从2018年开始进入一个供应高峰。我们是把北京市场最近十到十二年的发展分为了四个阶段，第一阶段是第一次供应高峰是2008-2009年那段时间，从2010到2011年是四万亿刺激的时候，我们可以看到那条红线，资金造成需求快速释放，看到整个北京市场曾经也拿到超过20%的空置，那时候我们有一个快速的空置率的下降，面积被快速的市场所吸纳掉。从2012年开始一直到2017年，市场进入一个相对平稳阶段，从2018年开始，整个市场进入高供应量的阶段。
可以看到，在2018、2019年，包括2020、2021这四年供应高峰是现今市场的状态，高供应量推高空置，这个状态会持续到2021年，到了2021年以后，整个北京市场会进入一个三年左右的计划周期，那时候供应量还会从哪里来，有一大不四来自中幅地块，陆续开始入市，整个核心CBD地区所有绝版的楼宇都会完成入市。
在这里还需要讲一个，现阶段为什么我们需求释放不是那么快，最主要一个核心，如果我们去对比2003年的时候sars的需求释放，其实比现在猛得多，当时sars一旦结束之后，整个市场没有进入一个常态化防控阶段，现阶段进入一个常态化防控，需求在这时候释放是出现一定问题。同时我们又处于一个经济下行期，整个GDP增长向下，同时整个产业结构进行调整，所以我们自己认为现阶段整个北京市场甚至全国市场都目前遇到是一个三期叠加的市场。我刚才所提到的那三期，在这三期叠加基础上，北京未来的需求释放将会是一个缓慢且漫长的过程。我们看到这个市场中是有一些需求量非常好的区域，这里没有写，包括中关村、金融街、上地。我们所看到的一些互联网的公司，包括金融公司依然有大量的面积的需求。
在前段时间，上上周证券日报有一个记者发了一篇文章，说金融街资金降了一半，当时我们受到一个非常震撼的，我的工作量在那时候突然间增加了，陪着领导们真正去金融街转了一圈，虽然我知道这个事实，但是领导人不太清楚。所以我们要向市场表出一个声音，像金融街这样的市场，就是连疫情无法撼动的强势稳定市场，这个强势稳定市场的背后整个金融街所有租户以及他们业主所共同做出的努力，租户有着强大的租金承受力，业主对于他自身每年硬件投入，对于长期运营管理的目标，我觉得很多东西可能会对于通州写字楼市场的发展未来有非常大的帮助，我也建议大家可以去那边学习一下，做个沟通和交流。他们是如何对相关楼宇设施投入，他们对于租户的选择，为什么要做这样的选择，为什么已经达到疫情这样的情况，他们依然只有3%、4%的空置水平，这背后有很多可以去深究的东西。
到了租金这一块，我们认为随着空置率到达一个高点，整个2020、2021都是租金探底的过程，从后续开始，租金作为一个价值指标，需要有需求的释放逐步往上推动，所以我们在需求中性情况下，在前两个我所说的宏观条件不变的情况下，我们不认为北京的租金还有大幅上涨的可能，在这个阶段，能够稳定住就已经非常好了。为什么这么说，站在北京整个市场的角度来讲，刚才刘兵也讲了，北京的租金要比上海高100块钱，同样都是甲级写字楼，高出这100块钱，站在企业角度会怎么考虑，企业会想如果都是同等的相关的招商政策，都是同等配套人才政策，我可能就会选择上海，而不选择北京。这个对于北京高租金来讲，在北京这个层面是有溢出效应。对北京的竞争力是有一定的削弱。所以我们觉得在这个程度，北京租金不往上涨，进行向下幅度的理性调整是良性的。所以对这个市场没有那么悲观。
后面这部分是我们对于通州大概的情况，大家可以根据这个看一下整个我们对于通州的相关的数据的收集整理。具体就不说了，具体的位置、整个历史大家可能比我都清楚。其实通州从最开始1993年北京城市的规划，那时候是14个卫星城，从2005年总规体来，通州变成11个新城中的一个，到2017年出了最近规划，通州确定为北京副中心，这个时候才真正为新的两翼中的一翼，这时候通州的发展才需要更多的政策支持，这些政策甚至是希望优于中关村，优于CBD相关的区域。毕竟从未来的发展来讲，通州最直面的，如果是写字楼市场发展，通州要直面一些企业的竞争是来自于CBD这些区域。中关村的一些企业能够把它吸引过来，金融街一些配套的企业吸引过来。
根据整个北京城市副中心的规划，到2035年整个通州常住人口控制在200-250万，就业人口在110万-120万，预计承接中心城区人口疏解过来40-50万。大家可以看到通州基础设施投资在2017年概念出来之后到达一个高峰，这个房地产开发要早于整个规划出现。2015年到达峰值，大概全年投资在600亿左右。随着整个通州的政策受到影响以后，整个投资额大幅开始减少。
这个是我们梳理了一下通州区相关政策的截图，通州从2015年开始对住宅和商用物业的销售，实行了非常严格的政策约束，其中住宅和商务型的公域对购买资格进行限制，商办的物业明确限制购买的条件和限制享受对象。2019年10月，我们发布了通州通八条，包含了相关的实施细则，包括前面的奖励，后面的补贴，企业服务三大政策。企业基本上在入驻前期和后期都有相关的奖励，我们现在看到是有一些企业真正进来了，也受惠于这些相关的政策。
这块图右边不太清楚，这是一个通州整个写字楼市场的大概的区域分化，这个很好理解，就是三个地铁站，新华大街、九颗树是比较传统的商圈，包括通州规划的运河商务区这一块，具体的情况不说了，在左边有一个相关整个每个楼宇的大大概情况。大家可以看到，有很多项目都是以销售为主，并没有太多真正用来自持租赁的情况。
当聚焦到整个通州写字楼租售的情况，我们这里也选举了几个代表项目的租售情况。可以看到整个通州写字楼的市场，都是以出售为主，2016年以前的项目都是以散售出售为主，购房企业大部分是中小型企业，购房目的也是以投资为主，到了2017年相关现实政策出来之后，写字楼购置企业基本上大型企业转变，因为整售开始成为这个市场的主流，自用开始成为市场主流。大家看到很多金融企业，包括像三峡这样大型的央企、国企满足他们自己的自用需求。
在具体成交量方面，我们也看到相同的趋势，整个通州写字楼市场的交易量在2016年的时候达到了峰值，随着2017年的政策出台，成交量也出现了大幅下降。我们列举了目前通州写字楼市场的一些主要的整售的成交，在右上角。购买方大部分都是内资的金融类企业，当前通州的写字楼成交，整售自用为主，2017年以前小业主，整体租金也偏低，大概统计一下，目前整个通州租金在5块钱，5块1的水平，最新的5块7，有所上浮，就算六块，我们觉得低于北京核心区其他类型同水平的写字楼的租金水平。这块未来的发展我们觉得是有很大空间。这个发展就像当时在丽泽的时候，丽泽的租金一直也是没上去，大家去丽泽的时候也会有一些问号。随着整个通州未来发展起来以后，就会伴随着租金逐步往上走。
纵观整个北京写字楼市场发展，刚才我说产业聚集相应越高的区域，像金融街、中关村，市场就会越趋向于成熟，市场需求释放也会更加充分，整个市场活跃度也会越来越高，市场抗风险能力也会越来越强，所以对于后续通州需求的释放，还是回到刚才所说的，就是产业聚集，除了相关的政策以外，除了相关的行政推动的整售，我们需要调动市场中微小企业的元素，让他们能够积极参与进来，而不是仅仅通过行政方式推动整个通州的发展。
我们也希望到后面，最终形成一个非常市场化的，具有产业聚集效应的副中心的写字楼市场。谢谢。
刘凯：感谢陆明总，很详细为大家大家指出了通州的市场，尤其是通州市场从投资开始到整售的趋势。另外我们陆明总也谈到我们产业聚集的作用，包括要重视微小企业市场的力量。
接下来这次非常荣幸有请到建筑风水专家王浩骅先生，为我们讲讲办公室的风水布局，大家欢迎。这个是比较有意思的。
王浩骅：非常高兴也非常感谢在座的各位以及我们的刘凯同志，在这里跟大家分享一下关于办公风水的布局之道，其实刚才一直在听，一直在记，很多专家也讲了很细的数据，今天我给大家分享十几分钟，关于办公风水的问题。
我先自我介绍一下，我一直致力于关注房地产与建筑风水的研究领域，我们和在座的各位也将近二十年的朋友，提到风水，大家可能认为戴有形的眼镜看待它，其实我认为它和我们息息相关。像当时的富士康一直跳楼的时候，我们也是深度参与的。
刚才很多专家提到了关于我们的位置，以及我们环境的时候，我认为自然环境与我们人的关系有哪些，我说风水就是很细的，这些都会影响我们。很多人提到风水往往是有形的，其实风水是两个观点，一是有形，一是无形的，有形我们能看到，我们的山、河、水，无形的我们看不到。这个新闻是在2012年，当时北京出现一个小区叫做毒小区，为什么出现一个毒小区，就是因为原来地块，我们风水讲地气，地原来是干什么的，在顺义还有某个小区原来是个刑场，最后建了一个别墅小区，也是出现接二连三的问题，风水是有很多看不见的东西影响着我们。
我经常一直讲，大家可能都知道，前朱雀、后宣武，左青龙、右白虎，以及（49：39）不止一次说过，也在2014年提出不要再搞奇奇怪怪的建筑，就不符合我们刚才上一页提到这些风水之道，无论四象、山和水，天园林地区方阴阳平衡，提到天圆地方，（50：09）古人建的话，我们再回想一下我们的…为什么又建成圆的，在南方为天，所以要建成圆的。
习大大致辞的指出，我们现在所在的地方叫水立方，对面是鸟巢，这两个建筑一方一圆，蕴含着天圆地方（5046）。刚才我们杨书记提到的为什么我们这五河相聚，我记得在零几年，温榆河两岸的地产为什么那么火，和水有很重要的关系。我们一直在说，我经常做各种活动的时候讲，主持人问我什么叫风水，我说风水很简单，就是风从哪里吹过来，水流上哪里去，风是气，能不能聚住，为什么讲藏风聚气，很多房子建成四水归塘，各种围合式，或者新中式，和水有关系，无论是商业地产和住宅地产（51：54），恒大在全国各地没有水的地方买了一块地，他一定要建人工湖，水在中国文化中具有很重要的象征意义，很简单，水代表什么？财，为什么很多人家里放鱼缸，习总书记在2014年说不要盖奇奇怪怪的建筑，一直讲究天圆地方，这种楼无论在选址还是形状都出了问题，这种是在朝阳路拍的问题，形状就有问题，这种形状火是怎么建的。
包括这个楼，在大望路，后来换了五六个开发商，我看了不是很利索，他选了一个不好的位置，如果再建了一个不好的造型，可能就有问题。所以我一直在讲，房地产风水，之所以说形很重要，好比我们出席各种场合要穿什么衣服，天圆地方的概念一定要讲清楚，房子方的一定好，无论我们建筑格局，我今天第一次到这个抵赖，但是以前是到（53：20）十几次过去，没事过来转一圈，它的建筑为什么吸引人，为什么提到北京四合院吸引人，为什么提到总部经济能吸引人，一定有它的独到之处，这就是为什么讲风水，很多人认为它是科学，有人认为科学是迷信，风水就是文化，讲的就是文化，没有列为任何一个东西。今天风水用科学定义来将，肯定不是科学，但是未必有一天风水不是科学。
很多人不信灵魂，我说没有灵魂的人不存在，我讲课的时候没有灵魂的请举手，没有人举手，都有，都信。我一直在各种场合讲，我说清明节是干什么的，清明节之所以放假是干什么的，就是让我们祭祀的，（54：30）
这个目前是国家级非物质文化遗产，也把河洛数理…为什么《河图》《洛书》因为很明确的告诉我们，一三五七九为阳，二四六八零为阴，所以在设计楼层的时候尽量设置成单数为好，楼座单数也是最好的，也是阴阳之道，阴阳是有分的，也是有根的。
我们在讲八卦的时候也是一样，后天八卦和先天八卦是不一样的，后天八卦讲乾代表西北方，当时北京做的广告语，海淀区上风上雨上海淀，先天八卦讲南方为天，是完全不一样的，也是告诉我们乾坤的时候完全颠倒的，但是现在用的后天八卦多一些。
刚才讲到五行的时候，金木水火土相生相克的概念也是一样的。后面有个图片是讲鸟巢水立方，为什么一方一圆，也是分为阴阳，根据形状也是完全分为阴和阳的。
我们提到这个，很多人很陌生，60甲子，没事研究研究也很好，天干地支，我们到每一天，天干地支到六十甲子，为什么说都到了这一年有很多事情发生，往往我也喜欢研究大数据，我经常教很多人画曲线图，如果你已经40岁了，你画20年，从20年工作开始，每一年画串起来，有时候会发现自己也能找到很多答案，到哪一年就非常好，到哪一年就非常不好，每到庚子年有各种事情发生，到这一年我们是不是在做自己的预测，在做自己预判投资的时候，是不是对我们生活有帮助。这也是我们需要用现代文化能结合一点。
还有这个问题，上面刚才讲了有个图片，下面六十甲子与五子运的时候很清楚，我们走的运是不一样的。我们从通州到了通县，又到了通州，现在又到了到目前为止最高的高度，我们要相信那句话，风水轮流转，有的时候一定会这样的，我们看每个大人运的时候，头几天在江西，一个朋友告诉我，他研究《易经》说有四十年大运，我说道现在为止我没有看到有40年大运的，能把握住人生二十年大运就很了不起了，六十甲子与五子运很（58：12）我们每个行业的时候，对我们人生或许有帮助，不要认为我一定努力可能有非常好的结果。从我们角度来讲不一定。为什么要相信天时地利人和。
原来通州并不是很好，这几年非常看好，天时讲的是政策，地利人和好讲，我们不能不把握天时，地利人和做的最好也没用，天时往往是第一位的。
刚才经的基本理论就是动静阴阳，我经常给企业家讲课，我们学会马云开的店，攻守道，如何攻如何守讲的就是阴阳，攻守就是静，风水讲藏风聚气乘生气避气，气一定分为阴气和阳气，如果你在海边，那个气不一定是阳气，特别是晚上到十一点到九是去大海海边，听到波涛的声音得到的气不是阳气，在小河边上得到的气可能是阳气。我去海南的时候跟很多朋友说，我说住酒店可以住海边，买房不一定买海边，因为气场完全不一样。
如果是去海南的海边，或者去小兴安岭、大兴安岭（00：05）可以瞬间转化。如果你来了100个人，气场马上会发生变化，即使在森林还是在海边也是会发生变化，但是我们一定要知道藏风聚气、乘生气、避杀气，就是经常多说做好事，少做坏事，多做好事得到的气场一定是生气的气场，做多坏事一定是杀气的气场。
这几天点是我们必须要考虑到的，原来我们通州规划的写字楼都是纯玻璃幕墙，其实纯玻璃幕墙对于风水的理论并不一定是好事，因为有很多杀气的形成，包括带尖的，说来路那气、背后有靠、坐失向虚、龙强虎弱、朱雀争鸣，刚才在看政府的时候，有几个朋友说政府在哪里，政府一定在水的那面，这是一定的。到全国各地，你去雄安，去哪里也好，一定是背山面水，很多人不相信，好多企业陪他们选址的时候，就看这个地方好，我说北边有条河，在北边能看到河，我说风水不好。背水一战我们都懂这个道理，当然道理对我们产生多大作用，没有一个企业敢冒险。你到钓鱼台看看哪一个楼最好，前面有水的最好，是招待总统的地方。所以我们在选址的时候，水应该作为我们一个很重要的因素，其次背后有靠，可以认为去做。来路纳气很好理解，左青龙右白虎就是龙强虎弱，就是左边要高右边低的问题，在很多北京人当中，四合院里东厢房一定比西厢房高，如果西厢房高于东厢房就有问题，再讲大一点，如果你站在天安门（02：37）
朱雀争鸣，很简单，什么叫朱雀，左青龙、右白虎、前青龙、后朱雀，朱雀有多大，名堂就有多大，你有什么名堂，就是前面有多大的空间而已，名堂有多大，事业有多大，为什么说地产当中楼距代表名堂，楼距越宽就代表楼王的可能性越大。这是讲了很多外围，头两天我在山东，王采瑢还认识那个朋友，让我去看办公室，我拍了个照片，我怎么看不舒服，风水有的时候，第一灯是偏了，把上面做了一个大的LED的灯，设计的时候工位，我经常说很多设计是糊弄，往往几个设计拼到一块，坐在灯一侧，画挂的太满，上留天，下留地，不能一幅画挂的很满，不信去人民大会堂看一看，去很多办公室看画都挂到顶上去了，不一定是好事。往往动与静、高与低、阴与阳必须做搭配。我还经常一说句话，我说书房书柜是书的，从风水来讲，不是放文玩的。
又说到公司，办公室还有前台，这是当时寺库的前台，前台就像酒店的靶台一样，但是很多企业家忽略，做的很随意，我说你做的很随意，他就很随意的给你回报，什么叫文化，如果前台做成这样，肯定对客户，我们风水讲究藏风聚气没法聚气，所以一定是传统的才是可以。刚才讲的什么叫纳气，富士康进来之后，这是高速，没有任何影壁，按照老百姓来讲这地方一定做一个花坛，或者做一堵墙，所以当时富士康接二连三出问题。这是国航2018年亏损的71.49亿，到2009年净利润9.81亿，
如果对中央别墅区熟的，这条路全去掉了，最后在这放了一个广告牌，这做了一个八卦的水池。所以有的时候挂画很重要，为什么他喜欢挂长城，有的人喜欢挂泰山。
头两天去江西，王老师也喜欢在办公室挂长城，我说你属什么，我说属猪，属猪挂长城不合适，习大大属蛇，蛇和长城有什么区别每一个生肖，每一个属相有它的独到。那天给路虎讲话，（06：50）2020年今年是老鼠年，今年马和羊是不是犯太岁，属老鼠马年犯太岁，开宝马奔驰合适吗…
应该在我们生活细微当中，注意了就没问题，不要认为我能降得住，很多人说我命硬压的住……晚上你去十三陵转一圈不害怕的人，到目的转一圈不害怕的人就命硬……晚上在子时，感觉敢去墓地一个专人一全不害怕的人，这人住哪都行，所以在殡仪馆上班不怕风水，拿手术刀的人不怕风水，那才叫真正的命影…
生气位在哪里，这不是我讲的，这是北大冯友兰教授讲的，在中国哲学史当中讲的四试运行图，全国只有西安西南是比较好，因为西南起阴气，东北起阳气。为什么说菜市口宣武门杀人，在老北京二环西南方，老故宫里面西南方也是临时房死尸的地方，西南是在中国哲学当中讲的是起阴气的，所有全国我去了很多城市，西南方向只有西安好一点，北京的西南也不是特别好，良乡再往那边河北高碑店。
所以在办公室，很多人问财位，我说你看好这个图就知道怎么布局财位。新浪、腾讯它的财位是我布局东北区，包括百度也是。为什么这样？因为一定要遵循我们讲的阴阳之道。为什么说北京定位把南城定位文化中心，因为南方为里（音）挂，里（音）挂为火，。
这个可以讲一下，办公室里放什么花，有什么好处，花也分阴阳，好比说颜色，穿了什么颜色的衣服对人印象就不一样，万事不离阴阳，我希望每个人，包括城市发展也要遵循阴阳，遵循古代的传统风水之道，我认为一定有好处，最起码我们看到水的时候，心非常平静，这是我今天讲的办公室的风水。
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